Dne 19. 6. 2021 je začel veljati Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E), ki poleg pomembnih novosti, ki posegajo v področje Stanovanjskega zakona in najemne pogodbe, v 52. členu vsebuje tudi prehodno določbo na podlagi katere z dnem uveljavitve SZ-1E preneha veljati Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih.

ZPSPP je urejal poslovne stavbe in poslovne prostore ločeno od Obligacijskega zakonika (OZ) in ločeno so Stanovanjskega zakona na nekakšen poseben način.

Zato je odločitev zakonodajalca, da tako mimogrede s spremembo SZ-1E v celoti razveljavi tudi ZPSPP nenavadna. Vendar je bila “sprememba” ZPSPP zaradi določenih določb nujna.

Kaj pomeni prenehanje veljavnosti ZPSPP za najemne pogodbe?

ZPSPP je bil sprejet 1974 leta in je imel nekaj posebnosti, ki so bile velikokrat predmet kritik strokovne javnosti. Zato je navedena sprememba zelo dobrodošla, saj je ZPSPP vseboval določene določbe, ki niso v koraku z današnjim časom.

Opozarjam, da za ZPSPP še vedno velja za vse najemne pogodbe sklenjene do 19. 6. 2021.

Za najemne pogodbe, ki bodo sklenjene po 19. 6. 2021, pa velja Obligacijski zakonik (OZ) oziroma določbe same najemne pogodbe.

Zakonodajalec je tako prepustil (v okviru OZ) svobodno urejanje najemnih razmerij za poslovne prostore.

Pri sklepanju najemnih pogodb v prihodnje bo potrebno nameniti večji poudarek na samo vsebino najemnih pogodb, saj zaradi razveljavitve ZPSPP ne obstajajo več kogentne določbe, ki so veljale do sedaj.

Katere so bistvene spremembe?

Bistvene spremembe najemnih pogodb so predvsem na nekaterih področjih, ki jih je ZPSPP urejal kogentno.

Tako sedaj za najemne pogodbe ne bodo več veljale kogentne določbe ZPSPP, in sicer:

• glede minimalnega časa odpovednega roka (npr. 1 leto pri pogodbi sklenjeni za nedoločen čas);
• glede odpovedi najemne pogodbe po sodni poti;
• glede možnosti odstopa oziroma odpovedi najemne pogodbe;
• glede tega, da se pogodba sklenjena za določen čas lahko obnovi kot pogodba sklenjena za nedoločen čas;
• itd.

Katere določbe bodo veljale sedaj?

V kolikor boste najemno pogodbo sklenili po 19. 6. 2021 boste uporabljali določbe Obligacijskega zakonika (OZ), in sicer določbe od 587. do 618. člena OZ.

Poleg tega bodo veliko veljavo dobile dogovorjene določbe najemne pogodbe.

Najemne pogodbe za poslovni prostor bodo ravno zaradi razveljavitve ZPSPP verjetno v vsakem konkretnem primeru predmet pogajanj in bodo do določene mere imele drugačno vsebino kot so jo imele do sedaj.

odvetnik Gregor Verbajs