Ali se lahko pogodba za nakup nepremičnine sklene preko elektronske pošte?

V tem času digitalizacije podjetniki večino pravnih poslov sklenejo preko elektronske pošte. Zgolj na podlagi ponudbe in sprejema ponudbe.

Fizične osebe pa veliko nakupov opravijo preko spletnih trgovin. Zgolj z nekaj kliki.

Veliko podjetnikov mi pove, da so ponudbe velikokrat zgolj ustne.

Prav nič ni narobe, če poslujete ustno in se pravni posli dejansko realizirajo. Zadeve se zakomplicirajo, ko nastane nesoglasje glede vsebine dogovora. Takrat vam pisno sklenjeni dogovori omogočajo dokazovanje dogovorjenega.

Skratka vsi smo čedalje bolj navajeni, da je nakup oddaljen zgolj nekaj klikov stran.

Pred kratkim sem se srečal z zanimivim primerom, kjer je kupec zavzel stališče, da je bila pogodba za nakup nepremičnine sklenjena preko elektronske pošte.

Pa je bila res?

Najprej si poglejmo dejansko stanje.

Prodajalec, ki je bil lastnik nepremičnine, je s strani kupca preko elektronske pošte prejel ponudbo za nakup nepremičnin.

Prodajalec je kupcu odgovoril, da se načeloma strinja s ponudbo, vendar pa se bosta o podrobnostih posla dogovorila v pogodbi.

Ker pozneje do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo, se je kupec postavil na stališče, da je bila njegova ponudba poslana preko elektronskega sporočila, s strani prodajalca sprejeta, zato mora prodajalec skleniti prodajno pogodbo. Kupec je zatrjeval, da je v ponudbi navedel predmet nakupa (nepremičnine) in ceno (ponudil je konkretno ceno) in da je to dovolj, hkrati pa se je s ponudbo strinjal tudi prodajalec.

Preden odgovorim na vprašanje v naslovu si poglejmo pravno podlago.

V 27. členu Obligacijskega zakonika (OZ) je določeno, da ponudba za sklenitev pogodbe, za katero zahteva zakon posebno obliko, veže ponudnika samo, če je dana v taki obliki. To velja tudi za sprejem ponudbe.

Nadalje iz 52. členu OZ izhaja, da pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki.

Na podlagi 2. člena Zakona o elektronskem poslovanju in elektronskem podpisu (ZEPEP) je elektronsko sporočilo niz podatkov, ki so poslani ali prejeti na elektronski način, kar vključuje predvsem elektronsko izmenjavo podatkov in elektronsko pošto.

ZEPEP v 13. členu določba, da kadar zakon ali drug predpis določa pisno obliko, se šteje, da je elektronska oblika enakovredna pisni obliki, če so podatki v elektronski obliki dosegljivi in primerni za kasnejšo uporabo.

Določba navedena v prejšnjem odstavku ne veljajo za:

  • pravne posle, s katerimi se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katerimi se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini;
  • oporočne posle;
  • pogodbe o urejanju premoženjskih razmerij med zakoncema;
  • pogodbe o razpolaganju s premoženjem oseb, ki jim je odvzeta poslovna sposobnost;
  • pogodbe o izročitvi in razdelitvi premoženja za življenja;
  • pogodbe o dosmrtnem preživljanju in sporazume o odpovedi neuvedenemu dedovanju;
  • darilne obljube in darilne pogodbe za primer smrti;
  • druge pravne posle, za katere zakon določa, da morajo biti sklenjeni v obliki notarskega zapisa.

Povedano še drugače:

  • pogodba s katero se prenaša lastninska pravica na nepremičnini mora biti sklenjena v pisni obliki;
  • ponudba in sprejem ponudbe, za katere zakon zahteva posebno obliko (pisno), mora biti dana v taki (pisni) obliki;
  • pri pravnih poslih, s katerimi se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, elektronska oblika ni enakovredna pisni.

Glede na navedeno je povsem jasno, da ponudba in sprejem ponudbe, ki bi bili dani preko elektronske pošte, nimata veljavnih učinkov.

S tem zapisom vas želim opozoriti na navedene izrecne določbe, ker opažam, da se v praksi večino dogovor sklene preko elektronske pošte ali z nakupom v spletnih trgovinah.

No, nepremičnine (za enkrat) še ne morete prodati ali kupiti zgolj preko elektronske pošte.

Gregor Verbajs

Gregor Verbajs

Na vrh