V svoji praksi sem več let skupaj z najemodajalci ugotavljal, kako je najbolje oddati nepremičnino v najem, da bodo najemodajalci kar najbolje zaščiteni pred morebitnimi kršitvami (neizpolnitvami obveznosti) najemnikov, pri tem pa sem vedno znova odkrival DVE STVARI, ki najemodajalce najbolj zaščitita.
Vse stranke, ki so upoštevale nasvet glede teh dveh stvari, niso nikoli imele probleme z najemniki.
Če ste najemodajalec si verjetno želite, da bi lahko v miru oddali nepremičnino v najem in z najemniki ne bi imeli nobenih problemov.
Predstavljajte si, da oddate nepremičnino v najem, najemnik vam redno plačuje najemnino in vse stroške, ter se po izteku najemnega razmerja prostovoljno izseli iz nepremičnine.
To bi bilo idealno.
V nadaljevanju vam bom predstavil ti dve stvari, ki najemodajalce najbolj varujeta, vendar naj najprej povem kaj so problemi z najemom.
Problem #1 – Najemodajalci ne želijo oddati nepremičnine (stanovanj) v najem
Po podatkih zadnjega popisa stanovanj je bilo 1. januarja 2018 v lasti fizičnih oseb približno 92 % vseh stanovanj v Republiki Sloveniji. V več kot 80 odstotkov stanovanj pri nas živijo lastniki teh stanovanj in le 7,7 % je najemnih.
Pri oddajanju stanovanj v najem najemodajalci naletijo na pravne ovire, zaradi katerih oddajanje stanovanj v najem ni zanimivo. Zato se po statistiki v najem oddaja le dobrih 33.000 stanovanj v zasebni lasti.
Vendar je skupno nenaseljenih stanovanj več kot 150.000. Torej obstoji velik potencial za oddajo stanovanj na trgu, vendar je res več kot očitno, da zaradi pravnih ovir oddajanje stanovanj v najem ni zanimivo.
Zakaj je temu tako?
Poglejva si.
Problem #2 – Nespodbudno davčno okolje
V Sloveniji efektivna davčna stopnja za obdavčitev prihodkov od oddajanja nepremičnine v najem od 1. januarja 2020 znaša 23,375 %.
Za primerjavo lahko izpostavim, da je obdavčitev v Italiji 17,25%, na Nizozemskem 13,42%, v Franciji 10%, na Hrvaškem 8,40% in v Nemčiji 2,71%.
Se še vedno sprašujete zakaj najemodajalcem oddajanje stanovanj v najem ni zanimivo oziroma najemodajalci niso motivirani za oddajanje stanovanj v najem oziroma pogosteje svoje nepremičnine oddajajo na črno?
Mislim, da zgornji podatek o obdavčitvi v drugih državah v primerjavi z našo obdavčitvijo ne potrebuje mojega komentarja.
Kot eno izmed možnih rešitev najemodajalci vidijo v tem, da velikokrat odprejo popoldanski s.p. za namen oddajanja nepremičnin, saj so davki v tem primeru nižji.
Vendar bi bilo bolje, da najemodajalcem ne bi bilo potrebno »iskati« alternativnih možnosti, da svojo nepremičnino sploh lahko oddajo v najem.
Problem #3 – Način odpovedi najemnega razmerja
Pri odpovedi najemne pogodbe za stanovanje (v tem zapisu se osredotočam na stanovanja, čeprav je ureditev zelo podobna tudi za poslovne prostore) poznamo nekrivdno (redno) odpoved najemne pogodbe in krivdno (izredno) odpoved najemne pogodbe.
V primeru redne odpovedi lahko najemnik na podlagi 102. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) odpove najemno pogodbo z 90-dnevnim odpovednim rokom. In to seveda kadarkoli, brez navajanja razloga.
Po drugi strani najemodajalec ne more redno odpovedati najemne pogodbe oziroma ima pri odpovedi kar nekaj omejitev.
Na podlagi 106. člena SZ-1 lahko najemodajalec redno odpove najemno pogodbo le pod pogojem, da najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje!!?
Takšna določba SZ-1 je povzročila to, da najemodajalci stanovanja ne oddajajo za nedoločen čas, ampak samo za določen čas. V primeru oddaje stanovanja v najem za nedoločen čas bi se namreč dejansko odpovedali možnosti uporabe lastne nepremičnine, saj bi stanovanje oddali v najem brez možnosti, da najemno pogodbo sploh kadarkoli prekinete. Ostala bi vam zgolj gola lastninska pravica.
V primeru krivdne odpovedi najemne pogodbe so zakonski razlogi za odpoved najemne pogodbe določeni v 103. členu SZ-1, krivdni razlogi pa so lahko izrecno dodatno dogovorjeni tudi v najemni pogodbi.
Problem odpovedi najemne pogodbe iz krivdnega razloga je njegova dolgotrajnost in predpisan postopek.
Na podlagi tretjega odstavka 103. člena SZ-1 je mogoče najemno pogodbo sodno odpovedati (torej s tožbo) samo, če je lastnik nepremičnine predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin najemniku mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok v katerem mora najemnik odpraviti odpovedni razlog, ki ne sme biti krajši od 15 dni.
Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.
Skratka najemodajalcem je resnično težko odpovedati najemno pogodbo sklenjeno za nedoločen čas.
Problem #4 – Dolgi sodni postopki
Najemna pogodba se ob sporu med strankama (in spor je načeloma vedno podan, razen če stranke sporazumno prekinejo najemno razmerje, kar pa je prej izjema kot pravilo) odpoveduje sodno.
Sodna odpoved najemne pogodbe ima za posledico izjemno dolge sodne postopke, ki lahko škodo najemodajalcu bistveno povečajo.
Predstavljajte si naslednje.
Z najemnikom sklenete najemno pogodbo… Najemnik vam neha plačevati najemnino… Vložite tožbo za odpoved najemne pogodbe in plačilo najemnine… Pridobite sodbo na podlagi katere lahko v izvršilnem postopku zahtevate plačilo najemnine… Ker je najemnik še vedno v vašem stanovanju, kljub neplačevanju najemnine, morate vložiti še tožbo na izpraznitev in izselitev najemnika iz stanovanja… Ko dobite tudi sodbo za izpraznitev in izselitev najemnika lahko v izvršilnem postopku vložite izvršbo za izpraznitev in izselitev najemnika iz stanovanja.
Da boste prišli zgolj do sodbe (predlagam, da tožbo za plačilo najemnine in tožbo za izpraznitev in izselitev vložite hkrati) bo trajalo vsaj 2 leti.
Dve leti pa bo najemnik lahko »brezplačno« uporabljal vaše stanovanje in seveda, če bo šel nato na primer v stečaj, se lahko poslovite od najemnine in tudi od škode, ker dve leti niste mogli oddajati nepremičnine v najem.
Kako se lahko zavarujete?
Rešitev za zgoraj navedene probleme sta dve zadevi, ki vas kot najemodajalca zavarujeta pred neizpolnjevanjem obveznosti najemnika.
To sta:
- najemna pogodba sklenjena za določen čas in
- sklenitev najemne pogodbe v obliki notarskega zapisa.
Načeloma ima najemnik dve ključni obveznost, in sicer plačevanje najemnine in po prenehanju najemnega razmerja izselitev iz nepremičnine oz. izročitev nepremičnine nazaj v posest lastniku.
S sklenitvijo najemne pogodbe v obliki notarskega zapisa dosežemo to, da je najemna pogodba neposredno izvršljiva (ima enako moč kot sodba), kar pomeni, da lahko najemodajalci takoj ko najemnik preneha s plačevanjem najemnine predlagate izvršbo za plačilo najemnine in se izognete dolgotrajnemu sodnemu postopku.
S sklenitvijo najemne pogodbe za določen čas in v obliki notarskega zapisa pridobite možnost, da lahko takoj po prenehanju najemnega razmerja predlagate izvršbo za izpraznitev stanovanja in izselitev najemnika iz nepremičnine, če vam najemnik ne bi prostovoljno izročil nepremičnine v posest.
Glede na vse navedeno najemodajalcem predlagam, da, v kolikor želite biti maksimalno zavarovani, sklenite najemno pogodbo za eno leto in v obliki notarskega zapisa.
Seveda je zelo pomembno tudi kakšna je vsebina najemne pogodbe, vendar bom to obdelal v enem izmed naslednjih zapisov na blogu.
Zaradi zakonodaje, ki trenutno velja, najemodajalci nimajo interesa sklepati najemnih pogodb za nedoločen čas, kar pa povzroča težave na trgu za najemnike, ki si ne morejo urediti dolgotrajnega najema. To je resen problem, ki pa ga mora rešiti zakonodajalec.
Če boste sklenili najemno pogodbo kot vam predlagam v tem zapisu z najemniki nikoli ne boste imeli problemov, saj bodo že ob sklenitvi najemne pogodbe vedeli kaj jih čaka v primeru neizpolnjevanja obveznosti.
Tudi če boste imeli probleme boste razmerja enostavno in hitro rešili v izvršilnem postopku ter tako zmanjšali morebitno nastalo škodo.
V kolikor pa bosta tako najemodajalec kot najemnik zadovoljna s skupnim sodelovanjem, pa bosta vsako leto sklenila novo najemno pogodbo in najemno razmerje vsakič podaljšala še za eno leto.
Želim vam čim manj problemov z najemnimi pogodbami, ki niso enostavne, kljub temu, da jih stranke v praksi želijo še vedno v pretežnem delu sklepati na raznih obrazcih.
Gregor Verbajs
