Pred kratkim sta me obiskali dve stranki. Vsaka s svojo zgodbo, vsaka z dokumentom v roki, vsaka prepričana, da ima zmagovalni adut.

In vsaka razočarana, ko sem ji pojasnil, da njen dokument — kljub temu, da je bil podpisan, v obliki notarskega zapisa ali celo izdan s strani sodišča — preprosto ni izvršljiv.

Dobrodošli v svetu izvršilnega prava — področju, kjer se pokaže, ali ste naredili domačo nalogo že ob podpisovanju pogodbe, ali pa boste zdaj drago plačali za napako, ki se je zgodila leta nazaj.

Kaj je izvršilni naslov in zakaj je to najpomembnejša stvar?

Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) v 17. členu taksativno našteva, kateri dokumenti so izvršilni naslovi.

Izvršilni naslovi po ZIZ so:

• izvršljiva sodna odločba (sodba, sklep, odredba),
• izvršljiva sodna poravnava,
• izvršljiv notarski zapis,
• druga izvršljiva odločba ali listina, za katero zakon določa, da je izvršilni naslov (npr. odločba upravnega organa, sklep o dedovanju).

Ključna beseda v vsakem od teh primerov je “izvršljiv”. In tu se začne zabava.

Pogoji za izvršljivost: tri stvari, ki morajo biti izpolnjene

Da je neki dokument izvršljiv, morajo biti kumulativno izpolnjeni naslednji pogoji:

1. Obveznost mora biti določena ali določljiva.

Sodišče (ali izvršitelj) mora točno vedeti, kaj mora dolžnik storiti, dati ali plačati. “Plačaj mi, kolikor boš mogel” ni izvršljiva obveznost. “Plačaj 10.000 EUR do 31. 3. 2025” je.

2. Obveznost mora biti zapadla.

Sodišče bo dovolilo izvršbo samo za terjatve, ki so že dospele v plačilo. Rok zapadlosti mora biti razviden iz samega dokumenta — datum, pogoj, ali jasno določen kriterij. Brez tega stojite pred vrati sodišča brez ključa.

3. Dokument mora biti po zakonu sposoben biti izvršilni naslov.

To se sliši samoumevno, pa ni. Zasebna pogodba, pa čeprav podpisana pred pričami in overjena, ni izvršilni naslov. Notarski zapis je — ampak samo, če je pravilno sestavljen. In tu leži past, v katero pade marsikateri.

Povedano še drugače, če imate izvršilni naslov greste lahko neposredno v izvršbo in terjatve svoje od dolžnika. Če tega nimate morate najprej vložiti tožbo in se pravdati, da dobite sodbo ter šele nato lahko greste v izvršilni postopek.

To pomeni, da če nimate izvršilnega naslova vas čaka pravda, ki bo trajala 2 do 3 leta, pri čemer bo vse skupaj stalo več tisoč EUR, da o vseh skurjenih živcih niti ne govorim. Zato naslednjič, ko sklepate pogodbo, naj to ne bo nekaj na hitro in na nekem obrazcu ali muštru, ki ste ga dobili od kolega, ki je imel enako zadevo 10 let nazaj.

Prva zgodba: sodna poravnava, ki ni pomenila nič

Moja stranka mi je z nasmehom na obrazu prinesla sodno poravnavo, sklenjeno pred leti. Nasprotna stranka je bila dolžna plačati določen znesek, kar je bilo lepo zapisano v besedilu poravnave. Težava?

V poravnavi ni bil določen rok plačila.

Ni pisalo “plačaj do tega in tega datuma”. Ni pisalo “takoj”. Ni pisalo nič. Poravnava je bila lepa na papirju, a za sodišče neuporabna kot izvršilni naslov — ker ni izpolnjevala pogoja zapadlosti. Brez roka zapadlosti izvršilnega predloga sploh ni mogoče vložiti.

Stranki je preostalo le, da vloži novo tožbo, s katero bo dokazala zapadlost terjatve, kar pomeni dodatne stroške in izgubo časa ter precej manj nasmehov.

Lekcija: vsakič, ko sklepate sodno poravnavo, mora v njej biti jasno določen rok za izpolnitev obveznosti.

Druga zgodba: notarski zapis brez zapadlosti

Drugi klient je bil še bolj razočaran. Plačal je za notarski zapis posojilne pogodbe, dokument, ki bi mu moral zagotavljati neposredno izvršljivost. Brez sodbe, brez pravde, direktno do izvršitelja. Vsaj tako je mislil.

Notarski zapis je izvršilni naslov po 4. točki 3. odstavka 17. člena ZIZ — a le, če vsebuje klavzulo o neposredni izvršljivosti in vse bistvene sestavine, vključno z rokom zapadlosti.

V konkretnem primeru so zapadlost tako zakomplicirali in vpisali veliko število pogojev, da ni bilo mogoče jasno določiti kdaj je terjatev zapadla. Dokument je bil sicer v notarskem zapisu in je imel je vse kar določa zakon, vendar ga je sodišče zavrnilo. Neposredna izvršljivost? Nič od tega.

Rezultat: namesto hitre izvršbe brez pravde smo morali vložiti tožbo, čakati na sodbo in šele potem začeti izvršbo. Kar je pomenilo vsaj dve leti zamude in stroške postopka, ki so bili vsaj štirikrat višji od cene pravilno sestavljene pogodbe. Raje enkrat plačajte odvetnika, ki bo preveril vsebino, kot pa trikrat plačajte sodni postopek, ki se mu je dalo izogniti.

Problem v praksi vidim tudi v tem, da se vsi pravniki ne ukvarjajo z izvršilnim pravom, ki je povsem svoja smer prava in ima določene specifike, predpise in sodno prakso. Nepoznavanje izvršilnega prava privede do napačnih pogodb, ki jih potem ni mogoče izvršiti.

V času, ko sem bil strokovni sodelavec na izvršilnem oddelku sodišča, sem videl izjemno veliko napačnih zapisov pogodb, sodnih poravnav in izrekov sodb.

Tretja zgodba: ko sodnik ne pozna izvršilnega prava

To bo morda za marsikoga presenetljivo, a sodniki, odlični poznavalci civilnega, kazenskega ali upravnega prava, niso nujno specialisti za izvršilno pravo.

V enem od primerov je sodišče izdalo sodbo, s katero je naložilo tožencu “prepoved motenja posesti na kakršenkoli način”. Brez konkretnega določenega ravnanja taka sodba ni izvršljiva. Če zahtevek ni dovolj določen (odstraniti kup peska, odstraniti ograjo, itd.) ni izvršljiv in sodišče takemu zahtevku ne more dati pravnega varstva.

Takšna sodba je morda zadostna za lažjo vest, ni pa izvršljiva. Ker obveznost ni določena — sodišče v izvršilnem postopku ne more samo ugotavljati, kaj je “kakršenkoli način”.

Izvršilno sodišče tudi ni pravdno sodišče, da bi še enkrat odločalo. Ugotavljati dejstev je naloga sodišča v pravdnem postopku, ne v izvršilnem.

Izvršilno sodišče je na podlagi načela stroge formalne legalitete vezano na izrek sodbe in ga samo izvršuje.

Kaj pa je sploh neposredna izvršljivost?

Neposredna izvršljivost pomeni, da vam ni treba skozi pravdni postopek, da dobite izvršilni naslov. Notarski zapis z izvršilno klavzulo je klasičen primer — ko dolžnik ne plača, greste direktno v izvršilni postopek, brez sodbe in brez pravde.

To je izjemno močno orodje — za upnika. Za dolžnika je to nočna mora. In ravno zato je toliko bolje, da ob sklepanju posla naredite pravilen dokument, kot pa da se potem sprašujete, zakaj sodišče vaš predlog za izvršbo zavrača.

Nasveti za prakse, ki delajo:

• Pri notarskem zapisu vedno zahtevajte klavzulo o neposredni izvršljivosti in soglasje  dolžnika glede tega ter preverite, da je rok zapadlosti eksplicitno naveden.
• Pri sodni poravnavi vztrajajte, da je rok plačila zapisan v obliki datuma in da je obveznost jasno določena.
• Ko vložite tožbo podrobno preverite ali je tožbeni zahtevek pravilen.
• Zasebna pogodba nikoli ni izvršilni naslov — ne glede na to, koliko klavzul vsebuje.

Zaključek: odvetnik pred podpisom, ne po sodni odločbi

Idealno bi bilo, da pridete do odvetnika pred podpisom dokumenta — ko je še čas, da se stvari naredijo prav.

Izvršilno pravo je področje, kjer se napake iz preteklosti plačajo z zamudo, denarjem in živci. Pravilno sestavljen izvršilni naslov vas stane bistveno manj, kot napačno sestavljen, kjer boste plačali s časom, denarjem in živci.

Če imate pogodbo, notarski zapis ali sodno poravnavo in niste prepričani, ali bo izvršljiva — mi pišite. Raje zdaj preverimo, kot pa da skupaj ugotovimo na sodišču.

Gregor Verbajs

Pričanje na sodišču, tako strankam, kot tudi pričam, velikokrat povzroči izjemno velik stres.

Kot odvetnik se pogosto srečujem s strankami in pričami, ki jim že sama misel na vstop v sodno dvorano povzroči cmok v grlu ali jih povsem zvije v trebuhu. Popolnoma jih razumem. Sodni postopek je za večino neznan teren, poln strogih pravil in nepredvidljivih vprašanj.

Vendar pa pričanje ni “izpit”, kjer bi vas nekdo želel uloviti na neznanju – je ključen del iskanja resnice. Povedano drugače, bistvo pričanja je v tem, da posameznik izpove tisto, kar je sam osebno zaznal.

Da bi bilo vaše pričanje čim bolj mirno in učinkovito, sem pripravil kratek vodič o tem, kako se pripraviti na pričanje na sodišču.

1. Priprava ni “učenje odgovorov”

Najprej razčistimo pogost mit: pravi odvetnik vas ne bo učil, kaj morate povedati. Če vas bo to naučil bomo ostali odvetniki, vključno s sodnikom, hitro ugotovili, da ste naučena priča, ki izgleda tako, kot učenec v 4. razredu, ko recitira naučeno pesmico. Izven konteksta ne boste znali izpovedati nič pametnega, ali pa se boste v stresu povsem zmedli in bo vsem jasno, da vaše pričanje ne more prestati resne pravne presoje.

Naš namen ni polaganje besed v usta, temveč strukturiranje vašega spomina.

Ko se pred obravnavo srečamo, gremo skozi:

• Osvežitev dejstev: Pregledamo vaše prejšnje izjave ali dokumentacijo, da ne pride do nepotrebnih razhajanj zaradi pozabljivosti, hkrati pa vas vprašamo, da ponovno opišete dogodek in si tako osvežite spomin.
• Simulacijo vprašanj: Pripravimo vprašanja, da če kaj pozabite sami povedati vas vprašamo. Hkrati vas pripravimo tudi na vprašanje nasprotne stranke, ki so lahko včasih provokativna.
• Psihološko pripravo: Predstavimo vam celoten postopek poteka pričanja, da boste vedeli, kje sedite, komu odgovarjate in kakšen je protokol. Velikokrat vam povemo, da si za odgovor vzemite tri ali pet sekund in premislite ter odgovorite. Zlasti zato, da se v vsem stresu ne zmedete.

2. Zlata pravila odgovarjanja

Tukaj je nekaj pravil, ki se jih splača držati:

• Poslušajte vprašanje do konca: Ne skačite v besedo, niti sodniku niti nasprotnemu odvetniku, ampak poslušajte vprašanje in nato nanj odgovorite. Tam ste zato, da poveste kaj veste o določenem dejanskem stanju.
• Bodite jedrnati: Odgovarjajte na to, kar so vas vprašali. Če je odgovor “da” ali “ne”, naj ostane pri tem. Ne razlagajte zgodovine sveta, če vas vprašajo, ali je tisti dan deževalo. Pri odgovorih, kjer odgovor ni da in ne, pa povejte celotno zgodbo, ki se nanaša na vprašanje. Na primer, če vas vprašajo, ali ste posodili denar določeni osebi, ne odgovarjajte samo z da in ne, ampak povejte, kako je do dogovora prišlo, kje ste se dobili, kako je bil izročen denar, kdo je bil prisoten pri izročitvi denarja, itd.
• “Ne vem” ali “Se ne spomnim” sta povsem legitimna odgovora: Nikoli ne ugibajte. Če nečesa niste videli neposredno ali se ne spomnite natančno, to povejte. Ugibanje vas lahko hitro zaplete v protislovja. Povejte tako kot je, in če se nečesa ne spomnite ali ne veste, to tudi povejte.
• Ostanite mirni: Nekatere stranke ali odvetniki bodo lahko poskušali izzvati vašo reakcijo z določeno provokacijo. Ohranite mirna čustva in odgovorite na vprašanje. Ohranite dostojanstvo in povejte kar veste. Vaš mir je vaš največji zaveznik.

3. Protokol in bonton v dvorani

Sodišče je prostor s specifično avtoriteto, kjer spoštovanje reda pripomore k vaši verodostojnosti.

• Točnost: Pridite vsaj 15 minut prej. Zamujanje ustvarja slab prvi vtis in povečuje vaš stres.
• Urejenost: Ni vam treba priti v smokingu, a urejena, poslovno-sproščena oblačila kažejo na spoštovanje do institucije.
• Naslavljanje: Sodišče (sodnika/sodnico) se vedno naslavlja z “Gospod sodnik” ali “Gospa sodnica”. Enako vljudni bodite tudi do odvetnikov, tudi če ni vaš odvetnik. Zapomnite si, da ste tam zato, da poveste kaj veste o zadevi in ne, da se sporečete z odvetnikom ali sodnikom.

4. Resnica je vaša najboljša obramba

Morda zveni klišejsko, a resnica je najlažja za vzdrževanje. Laž zahteva odličen spomin in se v navzkrižnem zaslišanju skoraj vedno sesuje. Kot priča ste pod prisego in kriva izpovedba je kaznivo dejanje.

Zaključek

Pričanje na sodišču je dolžnost, a hkrati priložnost, da prispevate k pravičnemu izidu postopka. Če ste na pričanje dobro pripravljeni, strah izgine, nadomesti pa ga občutek gotovosti.

Če ste prejeli vabilo na sodišče in niste prepričani, kaj to pomeni za vas ali vaše podjetje, se oglasite v pisarni. Skupaj bomo poskrbeli, da boste v sodno dvorano stopili samozavestni.

Gregor Verbajs, odvetnik

Prodajalec se zdi pošten možakar, stisneta si roki, podpišeta pogodbo, ki ste jo našli na internetu (da bi “prihranili” pri odvetniku), in nakažete 250.000 EUR kupnine.

Naslednji dan prodajalca ni na spregled. Zemljiškoknjižnega dovolila nimate. Stanovanje je še vedno pisano na prodajalca. In kar je najhuje – niste edini, ki mu je to stanovanje »prodal«.

Ali obratno: prodajalec izroči nepremičnino, kupec pa začne odlašati s plačilom, »ker banka še ni sprostila kredita« ali »ker mora urediti še neke papirje« ali »ker nujno potrebuje denar, vendar nič ne skrbite, naslednji teden vse uredi«. Prodajalec je brez nepremičnine in brez denarja. Spori trajajo mesece ali leta. In ja – pogosto se začne z dobronamernim stavkom: “Saj se poznamo in si zaupamo.”

Zveni kot scenarij iz filma?

Žal je to realnost, ki jo na sodiščih videvam prepogosto. Ljudje v dobri veri in želji po hitrem zaključku posla pozabijo na temeljno načelo varnega poslovanja: sočasnost izpolnitve.

Danes bomo govorili o tem, zakaj je v svetu nepremičnin (to je samo primer, lahko gre tudi za drugo pogodbo), kjer se pretakajo življenjski prihranki, zaupanje lepo, a je pravna varnost nujna.

In kako poskrbimo, da nikoli ne ostanete brez denarja in brez nepremičnine?

Sočasnost izpolnitve je pravni izraz, v resnici pa gre za življenjsko pravilo: nihče ne sme ostati praznih rok v trenutku, ko drugi dobi vse.

Kaj sploh je “sočasnost izpolnitve”?

V Obligacijskem zakoniku, obstaja pravilo, ki pravi: »Nobena stranka ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni svoje oziroma ni pripravljena izpolniti svoje.«

V trgovini z živili je to preprosto. Vi blagajničarki izročite evre, ona vam izroči kruh. Izmenjava je sočasna. Tveganja praktično ni. Če ne izročite denarja, ne dobite kruha.

Pri nepremičninah (in drugih pravnih poslih) pa nastane časovna in tehnična vrzel. Nepremičnine ne morete “vzeti v roke” in jo odnesti. Lastninska pravica na nepremičnini ne preide s podpisom pogodbe, niti s plačilom kupnine in celo ne s prevzemom ključev. Lastnik postanete šele v trenutku, ko se vaše ime vpiše v zemljiško knjigo.

Tu pa nastane problem “kokoši in jajca”:

1. Strah prodajalca: »Če dam zemljiškoknjižno dovolilo (dovoljenje za vpis nepremičnine v zemljiško knjigo) preden dobim denar, se lahko kupec vpiše kot lastnik in mi nikoli ne plača.«
2. Strah kupca: “Če nakažem denar, preden imam overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, lahko prodajalec izgine z denarjem ali pa se izkaže, da je nepremičnina obremenjena s pravicami, za katere nisem vedel (ali pa postanejo obremenjene po izročitvi denarja).«

Kdo torej naredi prvi korak? Kdo tvega?

Če delate brez dobrega odvetnika, tvega tisti, ki je bolj naiven.

Povedano še drugače, težava nastane, ko se izpolnitvi ne zgodita istočasno oziroma vsaj pod nadzorovanimi pogoji.

Če poenostavim, kot bi razložil ob kavi:

• Če ste kupec, vas skrbi: “Kaj če plačam, pa ne dobim nepremičnine?”
• Če ste prodajalec, vas skrbi: “Kaj če izročim pogodbo in nepremičnino, pa ne dobim denarja?”

In ravno tukaj se ljudje največkrat ujamejo v past “vmesnega časa”. Ta vmesni čas je prostor, kjer se rodijo spori:

• banka zamuja s sklenitvijo kreditne pogodbe s kupcem, stranke pa že prepišejo lastninsko pravico na kupca, saj si zaupajo,
• eden se premisli,
• “pozabijo” na kakšen dolg, ki se kot izvršba pokaže na nepremičnini,
• izkaže se, da nepremičnina ni prazna in jo zaseda najemnik,
• ali pa se pojavi tretji, ki trdi, da ima pravico, kakšno služnost stanovanja ali kaj podobnega.

Najbolj nevarno je, ko pogodba temelji na zaupanju, mehanizmi varnosti pa so šibki ali jih sploh ni. Takrat ne kupujete nepremičnine – kupujete stres.

Rešitev: sočasnost izpolnitve pogodbe, kar ni teorija, ampak je mehanizem za miren spanec

Moja filozofija je preprosta: pogodba mora delovati tudi takrat, ko se odnosi ohladijo. Zato se sočasnost izpolnitve v praksi ne zagotavlja z lepimi besedami, ampak z varnostnimi mehanizmi.

Da bi premostili to vrzel in zagotovili sočasnost, v postopek vključimo nevtralno tretjo osebo ali mehanizem, ki “zamrzne” čas, dokler niso izpolnjeni pogoji obeh strani.

Kot odvetnik svojim strankam nikoli ne dovolim “hazardiranja”. Vedno vztrajam pri mehanizmih, ki simulirajo sočasnost.

Najpogosteje in najbolj varno to dosežemo prek notarske hrambe denarja (depozita) ali deponiranja listin. Lahko tudi hrambe pri odvetniku, vendar zaradi zaupanja strank običajno predlagam tretjo neodvisno osebo od strank. Pri čemer je notar tudi odškodninsko odgovoren za svoje delo, zato je v praksi najbolj primerno, da se določene pogodbe oz. posamezni deli pogodb izpeljejo s pomočjo notarjev.

Poglejmo si, kako to izgleda v praksi, ko postopek vodimo v naši pisarni:

1. Scenarij: Notarska hramba denarja

To je “Rolls-Royce” varnosti pri nakupu nepremičnine.

• Kupec ne nakaže kupnine prodajalcu na njegov osebni račun. Nakaže jo na poseben fiduciarni račun notarja.
• Denar je tam varen. Prodajalec do njega ne more, kupec pa ga ne more več vzeti nazaj kar tako.
• Prodajalec vidi, da je denar nakazan, zato varno overi svoj podpis na prodajni pogodbi, ki jo izroči notarju.
• Notar, po prejemu pogodbe, vloži predlog za vpis novega lastnika (kupca) v zemljiško knjigo in prodajalcu nakaže kupnino.

S tem smo dosegli popolno sočasnost. Kupec je plačal šele, ko je postal lastnik. Prodajalec je prenesel lastništvo šele, ko je bil denar zagotovljen.

2. Scenarij: Deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila (ZK dovolila) ali overjene pogodbe

Včasih zaradi stroškov ali dogovora hramba denarja ni opcija. Takrat uporabimo deponiranje ključnega dokumenta – prodajne pogodbe ali ZK dovolila.

• V pogodbi določimo strog vrstni red postopanja posamezne stranke.
• Prodajalec pri notarju overi podpis na pogodbi, ki že vsebuje ZK dovolilo ali izda ZK dovolilo. AMPAK: pogodbe oziroma ZK dovolila ne izroči kupcu. Izroči notarju v hrambo. Pravzaprav pri notarju deponira celotno pogodbo z ZK dovolilom, ki je primerna za vknjižbo v zemljiško knjigo.
• Kupec nakaže kupnino neposredno prodajalcu in potrdilo o plačilu kupnine pošlje notarju.
• Šele takrat notar izroči pogodbo z ZK dovolilom kupcu, da se ta lahko vpiše v zemljiško knjigo.

Tudi tukaj varujemo obe strani. Prodajalec ve, da se kupec brez plačila ne more vpisati. Kupec ve, da dokument obstaja in ga čaka pri nevtralni osebi, takoj ko plača.

Zakaj je “varčevanje” pri pravni pomoči najdražja napaka?

Morda si mislite: “Gregor, vse to se sliši zapleteno in verjetno stane. Mi si zaupamo, poznamo se, saj živimo v istem mestu.”

Razumem.

Ampak kot odvetnik sem videl preveč »prijateljskih poslov« ali poslov »med znanci«, ki so se končali z rubežniki. Strošek sestave varne pogodbe in organizacije notarske hrambe je zanemarljiv v primerjavi z izgubo 100.000 EUR ali več.

Gre za vprašanje obvladovanja tveganja.

Ko stranke pridejo k meni, jih ne zanima, kateri člen Obligacijskega zakonika citiram. Zanima jih odgovor na vprašanje: “Ali bom dobil nepremičnino bremen prosto?” in “Ali bom dobil plačano kupnino?”

Moja naloga je, da odgovorim z DA in poskrbim, da se pravni posel v celoti pravilno izpelje.

Zagotovitev sočasnosti izpolnitve ni birokratska ovira. Je varnostni pas v vašem poslu. Lahko vozite brez njega in stokrat se ne bo zgodilo nič. A dovolj je, da se zgodi enkrat, in posledice so nepopravljive.

Strošek odvetnika je majhen – cena napake je brutalna

Poglejmo tipičen primer (zelo realen):

• kupnina za nepremičnino: 250.000 EUR
• strošek pravnega pregleda in priprave varne strukture posla: recimo 1.000–2.000 EUR (odvisno od kompleksnosti)

Kaj je tveganje, če sočasnost ni zavarovana?

• zamude, podaljšanje financiranja, dvojni stroški bivanja: hitro 3.000–10.000 €
• spor zaradi izročitve ali plačila: stroški odvetnikov, taks, izvedencev: hitro več tisoč do deset tisoč EUR
• v najslabšem primeru: izguba dela kupnine, zapleti z vpisom v zemljiško knjigo, blokade, izvršbe: škoda, ki preseže desetine tisoč EUR

Zaključek: varnost ni občutek – varnost je sistem

Sočasnost izpolnitve je v resnici odgovor na eno vprašanje:
Kako poskrbim, da se nič pomembnega ne zgodi, dokler nisem tudi jaz varen?

Moj cilj ni, da greste v spor. Moj cilj je, da do spora sploh ne pride.

Kako vam lahko pomagam?

V naši pisarni ne pišemo le pogodb. Oblikujemo strategijo prodaje ali nakupa, ki vas ščiti pred najslabšimi scenariji.

• Preverimo pravno stanje nepremičnine (skrite hipoteke, služnosti, plombe).
• Sestavimo pogodbo, ki vključuje klavzule o sočasnosti in varovalke v primeru neizpolnitve.
• Koordiniramo postopek z notarjem, da vi ne izgubljate časa z birokracijo.

Ne dovolite, da postane nakup vašega doma ali prodaja vaše nepremičnine igra na srečo.

Če ste pred nakupom ali prodajo nepremičnine, se oglasite. Pregledali bomo situacijo in določili pot, kjer bosta denar in ključi zamenjala lastnika varno.

Vaš mirni spanec je vreden več kot strošek odvetnika.

Gregor Verbajs, odvetnik

Vendar pojdiva lepo po vrsti.

Dne 22. 5. 2025 je Višje sodišče v Kopru izdalo eno zelo pomembno odločbo, ki pa izjemno vpliva na prodajne pogodbe in ničnost.

V zadevi Višjega sodišča v Kopru opr. št. Cpg 41/2025 sta stranki sklenili prodajno pogodbo za nepremičnino na območju predkupne pravice Občine Piran.

Postopek po 201. členu ZUreP-3, ki ureja predkupno pravico občine, ni bil spoštovan, saj prodajalec občini pred podpisom pogodbe ni podal ponudbe v odkup nepremičnine, zato je sodišče pogodbo razglasilo za nično, posledično pa je padel tudi dogovor o ari (dvojne are ni bilo mogoče zahtevati).

To zadnje pa je tudi izjemno pomembno za stranke prodajne pogodbe, saj če je prodajna pogodba nična, so nični tudi vsi ostali dogovori v prodajni pogodbi (ara, pogodbena kazen, itd).

Sodišče je jasno poudarilo, da ničnost zadene že zavezovalni posel (samo pogodbo), ne šele razpolagalni posel (zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastninske pravice). To je sodišče izrecno poudarilo in se pri tem sklicevalo na sodno prakso Vrhovnega sodišča.

Kar je mogoče sodišče pozabilo napisati je tudi določba 59. člena Obligacijskega zakonika, ki določa, da če je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem in se pogoj izpolni, učinkuje pogodba od trenutka sklenitve.

V praksi se prodajne pogodbe velikokrat sklepajo pod odložnim pogojem pridobitve izjave občine o ne uveljavljanju predkupne pravice po podpisu pogodbe. Ker 2. odstavek 59. člena OZ določa, da z izpolnitvijo odložnega pogoja (pridobitve izjave občine) pogodba učinkuje od trenutka sklenitve, bi to pomenilo, da je bila pogodba sklenjena pred podajo ponudbe občini, kar tudi pomeni kršitev določb ZUreP-3, ki ima za posledico ničnost prodajne pogodbe.

Torej: “podpišimo zdaj, papirologijo z občino uredimo pa potem” ni le slab nasvet – je recept za ničnost pogodbe.

Kaj pravi ZUreP-3 (201. člen):

• Če je nepremičnina na območju zakonite predkupne pravice, mora prodajalec pred prodajo dati pisno ponudbo občini (ali državi) v odkup nepremičnine.
• Občina ima 15 dni za sprejem ali zavrnitev. Če molči, se šteje, da ne sprejme.
• Šele potem se lahko proda tretji osebi, in to ne po nižji ceni od ponujene občini.
• Pri notarju mora prodajalec predložiti ponudbo in izjavo občine (o neuveljavljanju) ali dokaz o poteku 15 dni.
• Pogodba, sklenjena v nasprotju s tem, je nična.

“Saj so mi rekli, da je vse urejeno.” – Na žalost ne zadostuje.

V isti zadevi kupec ni uspel niti z odškodninskim zahtevkom po 91. členu OZ. Zakaj? Ker je dolžna skrbnost tudi na strani kupca, saj ustna zagotovila prodajalca ne zadoščajo.

Kupec bi moral pred podpisom zahtevati listine (izjavo občine ali dokaz o poteku 15 dni). Ker tega ni storil, je prevzel tveganje ničnosti.

Kaj morajo paziti vsi prodajalci (checklista):

1. Najprej lokacijska informacija: preverite, ali nepremičnina leži na območju predkupne pravice.
2. Pisna ponudba občini: pošljite pred podpisom pogodbe; ponudba naj zrcali pogoje, o katerih se pogajate s kupcem.
3. Počakajte 15 dni: brez bližnjic.
4. Zberite papirje: izjava občine o neuveljavljanju predkupne pravice ali dokaz o poteku 15 dni.
5. K notarju z dokazili: brez listin je pogodba tvegana (beri: nična).

Kaj morajo paziti vsi kupci (checklista):

1. Pred podpisom zahtevajte:
   • kopijo ponudbe občini,
   • izjavo občine o neuveljavljanju ali dokaz o preteku 15 dni.
2. Ne zanašajte se na ustna zagotovila (“vse je urejeno”).
3. Aro plačajte šele po vpogledu v listine (ali jo vežite na odložni pogoj izročitve listin).
4. Pazite na ceno: cena ponujena tretji osebi (kupcu) ne sme biti nižja od ponujene občini.

Zaključek (ali: “papirji pred penino”)

Prodajalci in kupci, pri ZUreP-3 je vrstni red svetinja: ponudba občini → 15 dni → dokazila → šele potem podpis pogodbe.

Če preskočite korake, je pogodba nična – in tam ni ne dvojne are, ne odškodnine in ne toplega objema.

Gregor Verbajs, odvetnik

Prav tako pogodbo si lahko ogledate na povezi na koncu blog zapisa.

Ste pripravljeni na revolucijo v partnerskih odnosih? Tu je pogodba o zakonski zvezi, ki spreminja pravila igre in ruši tabuje!

Ljubezen da, lastnina ne!

Pozabite na “moj/a mož/žena”. V tej pogodbi ni prostora za lastništvo nad partnerjem. Ljubezen ni predmet trgovanja, zato se izrazi kot “moj srček” ali “ljubezen mojega življenja” obravnavajo zgolj kot simpatični vzdevki, ne kot pravni dokaz lastnine.

Sobivanje brez nepotrebnih konfliktov

Se kregate zaradi domačih opravil? Ta pogodba to rešuje vnaprej! Vsak pere svoje spodnje perilo. Skupna opravila so dogovorjena, a brez nepotrebnega pritoževanja. Takt in spoštovanje sta ključna.

Denar – nobene skrivnosti, a tudi nobenega nadzora!

Denar v zvezi pogosto povzroča napetosti. Ta pogodba prinaša rešitev: vsak ohrani svoj bančni račun, skupni stroški se delijo enakomerno, prihodki pa po potrebi. Partner nima pravice diktirati, kako naj drugi zapravlja svoj denar – le takten opomnik je dovoljen!

Spori? Brez drame, prosim!

Vsak par se kdaj sporeče, a ta pogodba uvaja pravilo zrelega reševanja konfliktov. Nesoglasja niso konec sveta. Kadar dogovor ni mogoč, se sprejme dejstvo, da se ne strinjata. Odločitev sprejema tisti, ki je bolj kompetenten na določenem področju.

Svoboda prijateljstev in odnosov

Se partner lahko druži s komerkoli? Seveda! Odobritev partnerja ni potrebna. Tudi tašča in tast nimata pravice do odločanja o vajini zvezi! Vsak vodi odnose s svojo matično družino, kakor se mu zdi primerno.

Spolnost – brez obveznosti, brez tabujev

Spolnost temelji izključno na obojestranski želji. Ni prisile, ni dolžnosti. Edino pravilo: kar oba želita, je normalno! Prav tako si par lahko izbere model zveze – monogamija, odprt odnos ali kaj tretjega. Vse, dokler je sporazumno.

Otroci? Le, če si jih oba želita!

Nihče ne sme biti prisiljen v starševstvo. Če otrok ni na skupni to-do listi, se ne zgodi. V primeru nenačrtovane nosečnosti ima ženska zadnjo besedo.

Konec zveze? Ni drame, ni sodnih bitk!

Če zveza izgubi smisel, gre vsak svojo pot. Brez pravnih zapletov in brez grozečih razprav. Skupno premoženje se razdeli na pol, osebne stvari ostanejo posamezniku.

Pogodba brez pravne veljave, a z močjo spoštovanja

Ta pogodba ne bo obveljala na sodišču, a je sveti dokument vajinega odnosa. Podpisuje se z levo roko (levičarji z desno), brez ceremonij in brez prič. Kajti prava vrednost je v vsebini – ne v papirju.

Ali je to pogodba, ki bo rešila sodobne odnose? Delite ta blog zapis s svojim mnenjem in povejte, ali bi vi podpisali takšen dogovor!

Celotno pogodbo lahko dobite na tej povezavi pogodba o zakonski zvezi. Pa seveda srečno.

Gregor Verbajs

Mogoče pomislite na medijsko najbolj odmevno zadevo moje stranke Boštjana Lindava, ki se je, zato ker je povedal resnico, (i) moral zagovarjati pred parlamentarno preiskavo, (ii) pred Komisijo za preprečevanje korupcije, (iii) moral je vložiti tožbo, s katero je dokazal, da gospod Jušič nima veljavnega sklepa o tem, da izpolnjuje vse zakonske pogoje za imenovanje na položaj generalnega direktorja policije, (iv) se je moral upokojiti, (v) verjetno bo sledil še kazenski postopek, v katerem bo moral aktivno sodelovati kot priča in (vi) da o vseh medijskih objavah in pojasnjevanju zadeve niti ne govorim.

Vendar pa so prav ti trenutki pogosto priložnost za premišljeno ukrepanje, ki lahko prinese dolgoročne koristi. Ključ do uspeha je ohraniti trezno glavo, se izogibati impulzivnim odločitvam in razumeti, da so pravne ovire del poslovnega in osebnega življenja.

V resnici se pravnim zadevam pravzaprav ne moremo izogniti. Zlasti, če ste podjetniki, se verjetno stalno soočate s pravilnim poslovanjem in tudi z zaščito svojih pravic.

Na osebnem področju pa sem tako ali tako mnenja, da bi vsaka družina morala imeti odvetnika, tako, kot ima vsak osebnega zdravnika, zobozdravnika, bančnika, itd.

V tem članku bom pojasnil, kako lahko podjetniki in posamezniki s pravilnim pristopom premagate pravne izzive in zakaj je mirnost ena najmočnejših strategij za dosego ciljev.

Strategije za soočanje s pravnimi težavami

Sam sem zagovornik, da je pravne probleme potrebno reševati pravočasno in pravilno, ter lahko več o tem preberete v moji knjigi Odvetniške skrivnosti, kjer bolj podrobno pojasnim moje stališče in idejo.

Vendar pravočasno in pravilno reševanje ne pomeni rešitev »na horuk« in brezglavo.

Stranke velikokrat želijo instantno pravno rešitev, vendar je to v praksi veliko težje uresničiti.

Predvsem zato, ker včasih določeni postopki trajajo dolgo oziroma predolgo. Zopet drugič iz taktičnih razlogov ni najbolje, da se zadeva takoj reši.

Vendar strah in negotovost pred pravnimi problemi lahko zameglita presojo, zaradi česar stranke pogosto sprejmejo napačne odločitve. Toda izkušnje kažejo, da se najboljše rešitve pogosto rodijo v trenutkih, ko se zdi situacija najbolj zapletena. Naj vam predstavim primer iz svoje odvetniške prakse.

V zadevi Boštjana Lindava je bila na začetku velik pritisk in panika kako odreagirati. Postopala sva umirjeno in preudarno, ter najprej preverila vsa dejstva pri posebni natečajni komisiji, kjer sicer nisva dobila celotne dokumentacije, nato pa sva vložila tožbo in vse v miru zastavila in podala zahteve za predložitev celotne dokumentacije. Umirjeno sva pisala vloge v sodnem postopku in se udeleževala različnih drugih postopkov (parlamentarne preiskave, razgovora pred KPK, pojasnjevala medijem, itd.) in na koncu s strani sodišča prejela sodbo, ki je potrdila, da imava prav ter da gospod Jušič ni izpolnjeval pogojev za imenovanje generalnega direktorja policije. Tako sva dosegla željen cilj. Moralni cilj, da imava prav.

Seveda je Boštjan Lindav nosil svojo ceno, zaradi tega, vendar v takih zadevah je potrebno stati pokončen in moralen, kar pa je veliko ljudem v Sloveniji še vedno tuje. Ob tej priliki čestitam Boštjanu za vso pokončno držo in ves stres, ki ga je prenesel. Ne glede na vse je za mene velik zmagovalec.

V drugem primeru sem zastopal očeta ob ločitvi, ki pa je bila izjemno grda. Žena je z otroci odšla v varno hišo in očeta obtožila, da je narkoman ter seveda je takoj dobil prepoved približevanja.

Kljub temu, da je imel oče na začetku izjemno veliko stisko, saj ni mogel razumeti, da ne vidi otrok, da je njegova bivša partnerka tako zlobna, da zadeve na sodišču potekajo tako počasi in da mu je bilo povsem nerazumljivo zakaj mora dokazovati nekaj, kar ni resnično, sva na koncu uspela.

Večkrat sem mu moral pojasniti kako poteka sodni sistem, da morava vse dokazati in ga potolažiti, da bo na koncu vse v redu, saj se je počutil nemočnega in je imel izjemno željo po maščevanju, kar je vse razumljivo.

V roku 8 mesecev sva sklenila poravnavo, na podlagi katere je dobil skupno skrbništvo otrok, izjemno obsežne stike in se dogovorila za pošteno preživnino. Bil je izjemno zadovoljen.

Ta pristop – delovanje premišljeno in brez prenagljenih odločitev – zahteva disciplino in sposobnost, da se ne pustimo zmesti čustvom. Zato tudi odvetniki sami sebe ne moremo zastopati. Tudi odvetniki sami sebe ne zastopamo, ker smo v lastnih zadevah preveč čustveni.

Pomembno je razumeti, da se večina pravnih sporov ne konča katastrofalno, čeprav se na prvi pogled tako zdi. Tako kot v zgornjem primeru se marsikatera težava reši s premišljenim pristopom in dobrim pravnim svetovanjem.

Kako prenagljene odločitve lahko škodijo

Ko se posameznik znajde s pravnim problemom ali v sodnem sporu, je naravno, da želi čim prej zaščititi svoje interese. Vendar lahko prenagljene odločitve privedejo do dolgoročnih posledic, ki bi se jim z malo potrpežljivosti lahko izognili. Zgodovina je polna primerov, kjer so ljudje zaradi impulzivnega sprejemanja odločitev izgubili več, kot bi bilo potrebno.

Spomnimo se pandemije leta 2020, ko je veliko podjetij zaradi panike hitro sprejemalo odločitve o odpuščanju zaposlenih ali zapiranju poslov ter zlasti glede odpovedi najemnih pogodb. Podjetja, ki so se odločila ohraniti zaposlene in prestrukturirati svoje poslovanje, so v naslednjih letih doživela rast in utrdila svoj položaj na trgu.

Prenagljeno odločanje pogosto vodi v izgubo dragocenih priložnosti za rešitev težav po ugodnejših pogojih. Na pravnem področju je še posebej pomembno, da ostanemo osredotočeni in si vzamemo čas za temeljito analizo situacije. Ni instantnih rešitev.

Moč mirnosti in premišljenosti

Pravni izzivi so stresni, vendar hkrati ponujajo tudi priložnost za razvoj in rast. Z ohranjanjem mirnosti, izogibanjem impulzivnim reakcijam in iskanjem pravih priložnosti za ukrepanje lahko dolgoročno dosežete uspeh, predvsem pa boste ugotovili, da noben pravni problem ni tako kritičen, kot zgleda na prvi primer. Pri pravnih zadevah ne gre za napovedovanje, kdaj bo težava izginila, temveč za zavezanost strategiji in razumevanje, da so ovire del poti.

Naj gre za reševanje pogodbenih sporov, zaščito premoženja ali druge pravne izzive – ključ je, da ostanete zbrani in usmerjeni v dolgoročne cilje. Prenagljene odločitve in impulzivno iskanje hitrih rešitev so pasti, ki lahko ogrozijo vaše cilje, medtem ko vas mirnost in premišljenost vodita k uspehu.

Umetnost mirnosti ni le način razmišljanja – je strategija, ki vas lahko dolgoročno pripelje do pomembnih dosežkov, tako na poslovnem kot osebnem področju.

Gregor Verbajs, odvetnik

Vzemimo najbolj pogost slovenski primer, ko nekdo podeduje ali dobi nepremičnino v dar.

Kot odvetnik svetujem, da v takih primerih v pogodbo vedno vnesete dejansko tržno vrednost nepremičnin.

Enako je potrebno storiti pred zapuščinskim sodiščem.

V praksi pa stranke pogosto napišejo nižjo vrednost nepremičnin, da bi plačale nižjo sodno takso in manjšo nagrado odvetnikom.

Nagrada odvetnika je namreč, če ni drugače dogovorjeno, odvisna od vrednosti spora ali posla, kar določa Odvetniška tarifa.

Poglejva dva primera:

1. Sklenitev pogodbe

V dar prejmete nepremičnino, ki je dejansko vredna 300.000,00 EUR, vendar v pogodbo napišete, da je vredna 150.000,00 EUR. Po štirih letih nepremičnino prodate.

Kaj pa če bi v pogodbo vnesli dejansko vrednost nepremičnine in upoštevali, da je dejanska vrednost nepremičnine v višini 250.000,00 EUR v štirih letih zvišala za 50.000,00 EUR:

Če boste upoštevali nasvet odvetnika boste prihranili 24.760,00 EUR, kljub temu, da boste odvetnika za sestavo pogodbe plačali zgolj 240,00 EUR več.

Vem, kaj sedaj mislite. Verjetno ste pomislili, da nepremičnine ne boste prodajali po 4 letih.

Poglejva še primer, če nepremičnino prodate po 14 letih. To pa je dovolj dolga doba, da se nam v življenju zgodijo marsikatere stvari.

Če napišete znižano vrednost:

Če napišete dejansko vrednost:

Če nepremičnino prodate po 14 letih boste zaradi nasveta odvetnika prihranili 14.760,00 EUR.

2. Sklep o dedovanju

Kaj pa, če nepremičnino podedujete in sodišču ne sporočite dejanske vrednosti?

Pogosto opažam, da dediči zaradi nižjih sodnih taks sodišču sporočijo nižjo vrednost nepremičnine.

Vzemimo, da po štirih letih prodate nepremičnino, ki ste jo podedovali.

Vzemimo enako predpostavko, da je dejanska vrednost nepremičnine 250.000,00 EUR, ki se nato v 4 letih poveča na 300.000,00 EUR

Tudi v zapuščinskem postopku boste zaradi enega preprostega nasveta odvetnika prihranili 24.580,00 EUR.

Pa si poglejva še situacijo, če nepremičnino, ki ste jo podedovali prodate čez 14 let.

Vzemimo enako predpostavko, da je dejanska vrednost 250.000,00 EUR, ki se nato v 4 letih poveča na 300.000,00 EUR

Če nepremičnino dobite v zapuščinskem postopku in upoštevate nasvet odvetnika boste tudi v primeru prodaje čez 14 let prihranili 14.580,00 EUR.

3. Zaključek

Če boste upoštevali nasvet odvetnika, boste dolgoročno prihranili veliko denarja. Na koncu se vprašajte, ali je dodatnih 240,00 EUR vrednih za nasvet odvetnika? Jaz menim, da zelo.

Kot vedno, bom tudi tokrat povedal, da je pravočasno in pravilno reševanje pravnih problemom ključnega pomena.

Gregor Verbajs, odvetnik

Ja, točno to se je zgodilo trem družbenikom.

Eden izmed treh družbenikov je zabredel v težave, vzel kredit in zastavil poslovni delež v družbi.

Ker kredita ni mogel odplačati se je znašel v izvršbi, kjer je bil njegov poslovni delež prodan.

Ostala dva družbenika sta tako dobila novega družbenika, ki si ga ne želita.

Namreč lastništvo v družbi z omejeno odgovornostjo temelji na medsebojnem zaupanju družbenikov.

V družbi sodelujejo družbeniki, ki med seboj želijo sodelovati z namenom upravljanja in vodenja družbe oziroma z željo po skupnem delovanju v družbi.

Kaj lahko naredita preostala družbenika?

To je tema za drugo objavo.

Tokrat pa naj opozorim, da bi družbeniki morali predhodno v družbeni pogodbi urediti medsebojne pravice na način, da je mogoče poslovni delež obremeniti (ustanoviti zastavno pravico, opcijo, predkupno pravico, itd.) zgolj s pisnim soglasjem vseh družbenikov.

Primer take določbe v družbeni pogodbi bi bil:

“Za potrebe te Družbene pogodbe izraz “Breme” pomeni kakršnokoli pravico zadržanja, zastave, obremenitve ali zavarovalnega interesa, vključno vendar ne omejeno na pravice oziroma interese, ki izhajajo iz opcij, zastav, hipotek, pogodb o ustanovitvi zavarovanj in/ali predkupnih ter prednostnih upravičenj, in sicer ne glede na to ali takšno Breme izhaja iz pogodbenega dogovora, določil zakonov in drugih predpisov, sodnih odločb ali odločb upravnih organov, pri čemer se nanaša tudi na upravičenje tretje stranke, da odobri popolno izvrševanje pravice imetništva na takšnih deležih.

Noben družbenik ne sme, razen s predhodnim pisnim soglasjem vseh drugih družbenikov, ustanoviti ali dopustiti ustanovitve kakršnegakoli Bremena ali zagotoviti opcij, zamenljivih vrednostnih papirjev in/ali drugačnih pravic glede svojih poslovnih deležev ali njihovih delov.”

Večina družbenih pogodb takih določb nima, ker se vse prevečkrat družbene pogodbe sklepa po »muštru«.

Preglejte svoje družbene pogodbe in jih ustrezno spremenite dokler imate še čas.

Gregor Verbajs, odvetnik

Zadnje čase sem prejel večje število klicev, ki so povezani ravno s tem, zato sem se odločil, da napišem članek glede tega.

Pa začniva.

Nekaj ste že vložili v kripto.

Nekaj ste mogoče vložili pred kratkim.

Sedaj želite še nekaj dokupiti.

Čakate na »altcoin season«.

Vendar ne veste ali boste obdavčeni.

Finančna uprava Republike Slovenije (FURS) je leta 2018 izdala pojasnila o tem, kdaj fizična oseba, ki vlaga v kriptovalute, dosega dohodek v okviru opravljanja dejavnosti. V tem zapisu bom povzel njihova pojasnila in poskušal jasno predstaviti, kdaj se bo štelo, da opravljate dejavnosti.

Za dohodek iz dejavnosti se po poglavju III.3. Zakona o dohodnini (ZDoh-2) skladno s 46. členom tega zakona šteje dohodek, dosežen z neodvisnim samostojnim opravljanjem dejavnosti, ne glede na namen in rezultat opravljanja dejavnosti. Opravljanje dejavnosti pomeni opravljanje vsake podjetniške, kmetijske ali gozdarske dejavnosti, poklicne dejavnosti ali druge neodvisne samostojne dejavnosti, vključno z izkoriščanjem premoženja in premoženjskih pravic

Podjetniška dejavnost je na splošno opredeljena v drugem odstavku 3. člena Zakona o gospodarskih družbah (ZGD-1).

Za kvalifikacijo podjetniške dejavnost je tako odločilno, da se opravlja trajno (in ne priložnostno), da se opravlja na trgu oz. za trg ter da posameznik deluje kot podjetnik in torej tako, da sam organizira dejavnost, ki jo v nadaljevanju tudi samostojno opravlja ter pri tem uporabi iste metode, sredstva in postopke, kot bi jih uporabil podjetnik. Pomemben je torej način, na katerega se dejavnost opravlja.

Kdaj govorimo o dohodku iz dejavnosti?

Po slovenski zakonodaji se dohodek iz samostojne dejavnosti definira kot dohodek, ki ga posameznik doseže z neodvisnim in kontinuiranim opravljanjem katerekoli podjetniške, kmetijske, gozdarske ali poklicne dejavnosti. To vključuje tudi trgovanje ali rudarjenje kriptovalut, če to počnete na način, ki je sistematičen, trajen in samostojen.

Dohodek posameznika, ki izvira iz trgovanja oziroma rudarjenja z virtualnimi valutami, se šteje kot dohodek iz dejavnosti, kadar je ta torej dosežen s trajnim, neodvisnim in samostojnim opravljanjem dejavnosti. Neodvisnost in samostojnost se kažeta v opravljanju dejavnosti na svoj račun, v svojo korist, na svojo odgovornost ter ob lastnem riziku. Za trajnost pa je bistveno, da ne gre za enkraten posel ali občasne, nepovezane posle, temveč za kontinuirano dejavnost.

Pri ugotavljanju, ali gre v konkretnem primeru za opravljanje dejavnosti trgovanja z virtualnimi valutami ali dejavnosti rudarjenja virtualnih valut, se upoštevajo relevantne objektivne okoliščine in dejstva posameznega primera.

Spodaj navajam nabor splošnih kriterijev, ki so v pomoč davčnim zavezancem pri presoji, ali gre pri poslovanju z virtualnimi valutami za opravljanje dejavnosti v skladu z ZDoh-2. V konkretnem primeru pa lahko obstajajo tudi druge okoliščine oziroma kriteriji, na podlagi katerih bo davčni organ presojal obstoj dejavnosti.

Kriteriji za določanje dejavnosti

Splošni kriteriji, ki pri poslovanju z virtualnimi valutami (trgovanju in rudarjenju) kažejo na opravljanje dejavnosti, so:

1. večje število realiziranih naročil v obdobju enega leta,
2. trgovanje z namenom doseganja dobička na podlagi izkoriščanja kratkoročnih nihanj cen virtualnih valut na trgu (ne z namenom dolgoročne investicije), kar se kaže v znatnem številu trgovalnih dni (dnevi, ko so izvedena naročila) v obdobju enega leta,
3. večja vrednost realiziranih naročil v obdobju enega leta,
4. večja povprečna vrednost portfelja virtualnih valut v letu,
5. vlaganja ali uporaba namenske opreme in drugih sredstev za opravljanje dejavnosti, informacij, znanj ter tehnologij,
6. obstoj organizacijske strukture in delitve dela med več oseb, z namenom doseganja skupnega cilja.

Verjetno tako kot meni, navedeni pogoji sami po sebi niso povsem jasni, saj niso konkretno določeni. Vendar brez skrbi v nadaljevanju bova pogledala tudi primere iz katerih bo jasno razvidno, kdaj se šteje, da opravljate dejavnost in kdaj ne.

Izpolnjevanje enega ali več kriterijev še ne pomeni nujno, da gre v posameznem primeru za opravljanje dejavnosti. Kriterije je treba obravnavati v medsebojni povezavi, torej kot celoto.

Tako primeroma ni nujno, da bo šlo za opravljanje dejavnosti, kljub uporabi namenske opreme, če je vrednost realiziranih naročil majhna in ne gre za redno trgovanje. Prav tako ni nujno, da se bo trgovanje posameznika smatralo za opravljanje dejavnosti le na podlagi večjega števila realiziranih naročil ali le na podlagi večjega števila trgovalnih dni, če ne bodo hkrati podane še druge relevantne okoliščine, ki bi kazale na opravljanje dejavnosti.

Če torej posameznik doseže določen obseg in način poslovanja in izpolnjuje prej navedene kriterije, mora ta registrirati ustrezno dejavnost. Pripomniti je treba, da se izpolnjenost teh pogojev presoja po sami vsebini in v vsakem konkretnem primeru posebej.

Ob tem velja poudariti, da gre pri trgovanju z virtualnimi valuti za specifično premoženje, za katero v svetu do sedaj še ni enotnega stališča, v katero vrsto oziroma vrste ga je mogoče uvrstiti.

Primeri

Gre za opravljanje dejavnosti – Trgovalni dnevi, število naročil, povprečna vrednost portfelja, organizirana skupina ljudi in specializirana oprema

1. Fizična oseba je del svojih prihrankov vložila v nakup virtualnih valut. Z virtualnimi valutami je aktivno dnevno oziroma tedensko trgovala, kar se je odrazilo v trgovalnih dneh in v 1.020 naročilih nakupov in prodaj, ki jih je oseba opravila v obdobju enega leta. Vrednost vseh izvedenih transakcij na trgih virtualnih valut je v tekočih cenah, presegla 1 mio €, povprečna vrednost portfelja [(končna + začetna vrednost)/2] v tem obdobju pa znaša 200.000 €.

Število trgovalnih dni, ki jih je davčni zavezanec v opravil v obdobju enega leta, število realiziranih naročil, ki jih je zavezanec opravil v obdobju enega leta, vrednost realiziranih transakcij tem obdobju, ter povprečna vrednost portfelja virtualnih valut kažejo, da ima ustvarjen dohodek naravo dohodka iz opravljanja dejavnosti. Oseba ga dosega z rednim in trajnim trgovanjem (trajno, aktivno, samostojno in neodvisno delovanje, usmerjeno v pridobivanje dobička oziroma dohodka).

2. Fizična oseba aktivno trguje na trgih virtualnih valut. V obdobju enega leta je tako na teh trgih imela 103 trgovalne dneve. Povprečna vrednost portfelja [(končna + začetna vrednost)/2] v tem obdobju je znašala 210.000 €. Hkrati je fizična oseba del (neformalno) organizirane skupine ljudi, ki si je načrtno razdelila posamezne delovne naloge (npr. spremljanje posameznih segmentov trga virtualnih valut). Med seboj si izmenjujejo pridobljena znanja, podatke in informacije oziroma na drug način (poslovno) sodelujejo z namenom doseganja dobičkov pri trgovanju.

Število trgovalnih dni, ki jih je davčni zavezanec v opravil v obdobju enega leta, povprečna vrednost portfelja virtualnih valut in obstoj organizacijske strukture namenjene doseganju večje uspešnosti pri trgovanju, kažejo, da ima ustvarjen dohodek naravo dohodka iz opravljanja dejavnosti. Oseba ga dosega z rednim in trajnim trgovanjem (trajno, aktivno, samostojno in neodvisno delovanje, usmerjeno v pridobivanje dobička oziroma dohodka).

3. Fizična oseba trguje na borzah. V obdobju enega leta je na borzah virtualnih valut izvedla 080 naročil poslov. Skupna vrednost vseh transakcij fizične osebe na trgih virtualnih valut presega 1 mio €. Oseba vlaga oziroma investira v specializirano računalniško in drugo opremo in/ ali v pridobivanje informacij, znanj in poslovnih povezav za namene trgovanja z virtualnimi valutami.

Število realiziranih naročil, ki jih je davčni zavezanec opravil v obdobju enega leta, vrednost realiziranih transakcij v obdobju enega leta, ter vlaganja v opremo in/ali v pridobivanje informacij za namene trgovanja kažejo, da ima ustvarjen dohodek naravo dohodka iz opravljanja dejavnosti. Oseba ga dosega z rednim in trajnim trgovanjem (trajno, aktivno, samostojno in neodvisno delovanje, usmerjeno v pridobivanje dobička oziroma dohodka).

V primerih od 1 do 3 ima ustvarjen dohodek naravo dohodka iz opravljanja dejavnosti. Oseba mora najkasneje, ko so razvidne okoliščine trajnega, rednega trgovanja, registrirati ustrezno dejavnost, dokumentirati svoje poslovne dogodke in voditi ustrezne poslovne knjige v skladu z računovodskimi standardi.

Ne gre za opravljanje dejavnosti – število naročil, držanje kriptoportfelja kot naložbo, dolgoročna investicija, enkratna investicija, nepoučeni vlagatelj

1. Fizična oseba je v letu 2015 kupovala virtualne valute. Skupna vrednost nakupov v letu 2015 je znašala 50.000 €. Opravila je več kot 950 naročil nakupov virtualnih valut. Skupno število dni, v katerih je izvedla naročila, pa je presegalo eno tretjino leta. S kupljenimi virtualnimi valutami fizična oseba v naslednjih dveh letih ni trgovala. Držala jih je v lasti kot naložbo. V letu 2018 je fizična oseba virtualne valute prodala, skupna vrednost prodaj pa je znašala 250.000 €, pri tem je opravila 985 naročil prodaj virtualnih valut. Skupno število dni, v katerih je izvajala ta naročila, pa je bilo večje od 100.

Fizična oseba v obravnavanem primeru ni opravljala dejavnosti trgovanja z virtualnimi valutami, kljub temu, da je v letu 2015 opravila večje število naročil nakupov virtualnih valut (950) v razdobju ene tretjine leta in v letu 2018 opravila 985 naročil za prodajo v obdobju ene tretjine leta. Fizična oseba je v letu 2015 opravila nakupe virtualnih valut, čez dve leti, to je v letu 2018, pa je slednje prodala, kar pomeni, da fizična oseba trgovanja ni izvajala aktivno (v letu 2016 in 2017 ni ne kupovala niti prodajala), kar bi lahko nakazovalo na opravljanje dejavnosti. Nakupe virtualnih valut ni opravila z namenom doseganja dobička na podlagi izkoriščanja kratkoročnih nihanj cen virtualnih valut, temveč z namenom dolgoročne investicije. Vrednost realiziranih naročil virtualnih valut v obdobju leta 2018 je znašala 250.000 €, kar pa se skupaj z ostalimi okoliščinami, ne prepozna, da gre za opravljanje dejavnosti trgovanja z virtualnimi valutami,

2. Fizična oseba je v letu 2017 investirala 500.000 € v kriptografske žetone. Nakupe je opravila z 20 naročili v desetih trgovalnih dneh. Po nekaj mesecih je fizična oseba kupljene kriptografske žetone prodala in pri tem iztržila 1.500.000 €. Prodaje je izvedla v 10 trgovalnih dneh z 20 naročili. Drugih nakupov in prodaj virtualnih valut fizična oseba ni opravila. Za realizacijo navedenega posla ni vlagala sredstev za pridobitev informacij in znanj.

V obravnavanem primeru fizična oseba ni opravljala dejavnosti trgovanja s kriptografskimi žetoni, čeprav predstavlja vrednost poslov sklenjenih pri trgovanju z njimi v obdobju enega leta večjo vrednost (2.000.000 €) in povprečna vrednost portfelja virtualnih valut v letu znaša 1.000.000 €. Tega pa fizična oseba ni dosegla z večjim številom realiziranih naročil, saj je slednje izvedla samo v okviru 40 naročil v 20 trgovalnih dneh, kar pomeni, da trgovanja ni izvajala kontinuirano, temveč je šlo za enkraten podvig. Poleg tega fizična oseba za realizacijo tega posla ni vlagala sredstev za pridobitev informacij in znanj ter nakupe in prodaje je izvedla samostojno.

3. Mama, ki ni vešča trgovanja z virtualnimi valutami, naroči sinu, ki je tega vešč, naj ji za 1.000 € na borzi kupi virtualne valute kot naložbo. Sin slednje kupi v svojem imenu in za tuj račun. Pri tem tudi sam občasno, 80 dni v letu, vlaga v nakup virtualnih valut z namenom doseganja dobička na podlagi izkoriščanja kratkoročnih nihanj cen virtualnih valut na trgu. Izvede 700 naročil nakupov in prodaj v letu, povprečna vrednost njegovega portfelja je 30.000 €.

V obravnavanem primeru ne gre za opravljanje dejavnosti posredništva, saj sin nakupov in prodaj za tretje osebe ne izvaja trajno, kontinuirano, proti plačilu, …. Svoje storitve tudi ne ponuja na trgu. Prav tako sin ne opravlja dejavnosti trgovanja z virtualnimi valutami, ne glede na to, da sam v svojem imenu in za svoj račun opravi v davčnem letu večje število nakupov in prodaj virtualnih valut, vendar z njimi aktivno ne trguje, prav tako tega ne izvaja kontinuirano, kar se odraža v manjšem številu trgovalnih dni.

4. Fizična oseba tekom celega leta doseže dohodek iz rudarjenja virtualne valute v višini 3.000 €, npr. 250 € mesečno. Računalnik, ki je dovolj zmogljiv tudi za rudarjenje, uporablja ga pa tudi za osebne potrebe, je kupila sama. Fizična oseba ni vlagala sredstev v namensko opremo in druga sredstva za opravljanje dejavnosti ter ni vlagala sredstev v pridobivanje informacij, znanj in tehnologij. Rudarjenje je izvajal sama in ne v neki organizacijski strukturi, kjer je obstajala delitev dela med več osebami.

V obravnavanem primeru se dohodek, ki ga fizična oseba v obliki virtualne valute pri kreiranju oz. »rudarjenju«, obdavči kot drugi dohodek po 105. členu ZDoh-2 in ne gre za opravljanje dejavnosti. Fizična oseba sredstev ni vlagala za nakup namenske opreme za rudarjenje, prav tako ni vlagala sredstev za pridobitev znanja oziroma za izobraževanje s področja rudarjenja virtualnih valut.

Gre za opravljanje dejavnosti – rudarjenje; trgovanje za račun drugih oseb oziroma trgovanje proti plačilu za druge osebe; trajno, kontinuirano in proti plačilu trgovanje

5. Fizična oseba na leto doseže dohodek iz rudarjenja virtualnih valut v višini 24.000 €. Fizična oseba v koledarske letu rudari kontinuirano in samostojno tekom celega leta. Veliko svojega časa nameni spremljanju stanja na trgu in profitabilnosti rudarjenja posamezne virtualne valute. Za potrebe rudarjenja je vložila sredstva za nakup namenske opreme, računalnika, ki je dovolj zmogljiv za rudarjenje. Poleg tega je fizična oseba vlagala sredstva za pridobivanje informacij ter za izobraževanje in to tudi s pridom uporabljala pri rudarjenju.

V obravnavanem primeru je na podlagi opisanih dejstev in okoliščin mogoče opredeliti, da fizična oseba opravlja dejavnost rudarjenja virtualnih valut, ker rudari kontinuirano, neodvisno in samostojno tekom celega leta, pri tem je znesek narudarjenih virtualnih valut znaten. Poleg tega je fizična oseba z namenom, da je učinkovitejša pri tem vlagala sredstva v nakup namenske opreme ter za pridobivanje informacij in slednje tudi uporablja pri rudarjenju oz. doseganju dohodka v obliki virtualnih valut.

6. Fizična oseba, posrednik oziroma upravljalec trguje z virtualnimi valutami za račun drugih oseb – naročnikov oziroma vlagateljev. Svoje storitve posrednik naročnikom zaračunava bodisi v obliki provizije od posla bodisi na drug način.

Kadar fizična oseba proti plačilu (v kateri koli obliki) trguje z virtualnimi valutami in/ali izvaja druge sorodne storitve za račun tretjih oseb, gre za opravljanje dejavnosti posredništva. Dohodek posrednika je plačilo za opravljeno storitev in ne dobiček, dosežen s trgovanjem z virtualnimi valutami.

Zaključek

Zavedajte se, da trgovanje z virtualnimi valutami ni primerljivo s trgovanjem z drugimi vrstami premoženja zaradi svoje volatilnosti in specifičnosti. Zato je pomembno, da ste seznanjeni z davčnimi pravili in obveznostmi, ki veljajo za vas. Za več informacij obiščite spletno stran Finančne uprave RS, kjer lahko najdete podrobnejše vodiče o obdavčitvi dohodka iz dejavnosti in plačevanju prispevkov za socialno varnost.

To je osnovni vodič, ki vam bo pomagal razumeti, kako se vaši dohodki iz kriptovalut lahko obravnavajo v luči slovenske zakonodaje.

Želim vam čim bolj uspešno naložbo.

Gregor Verbajs, odvetnik

Medtem, ko večina ljudi uporablja ChatGPT kot orodje, s katerim se je zanimivo malo poigrati, je za druge osebni asistent, ki zmore opraviti veliko nalog hitreje in bolje, kot bi jih opravili sami.

Že sedaj je izjemno velika razlika med podjetji in osebami, ki uporabljajo ChatGPT in tistimi, ki ga ne uporabljajo oziroma delajo na stari način. Razlika je tako očitna, kot bi uporabljal običajno pošto, namesto elektronske pošte. Ali kot bi šel na pot peš, namesto z avtom.

Sam gledam na ChatGPT kot na elektronsko pošto.

Elektronska pošta je prinesla veliko pozitivnih lastnosti, kot so: hitrost komunikacije, zmanjšanje stroškov, izjemno organizacijo pošte, globalni doseg saj omogoča komunikacijo po celem svetu, prilagodljivost in več namenskost (omogoča pošiljanje slik, videov, dokumentov, …), sledljivosti, hkrati je pa še okolju prijazna.

Kaj pa je prinesel ChatGPT?

ChatGPT je orodje, ki lahko revolucionira način, kako pristopamo k svojemu delu. V dobi digitalizacije in umetne inteligence so možnosti, ki jih ChatGPT ponuja poklicu, izjemne.

Stvari naredi hitreje, učinkoviteje in bolje, kot bi jih sami.

Tokrat se bom osredotočil na kolege pravnike, odvetnike, sodnike, tožilce, skratka na vse, ki imajo kakršnokoli povezavo s pravom. Če ChatGPT še ne uporabljajo, jim močno svetujem, da ga začnejo uporabljati nemudoma. Sam menim, da bi zlasti sodnikom izjemno močno olajšal delo, predvsem pa bi delo lahko opravili izjemno hitreje.

ChatGPT se lahko uporabi za različne naloge, od analize pravnih dokumentov do priprave vprašanj za priče, kar pravnikom omogoča, da učinkoviteje in natančneje opravljajo svoje delo.

Analiza Pravnih Dokumentov

ChatGPT omogoča globoko analizo pravnih dokumentov, kot so tožbe in vloge. Zmožen je prepoznati ključna dejstva in trditve ter identificirati pravna vprašanja, ki izhajajo iz teh dokumentov. To odvetnikom pomaga razumeti osnovo vsakega primera in kako najbolje napredovati. Z ocenjevanjem razpoložljivih dokazov lahko ChatGPT pomaga določiti, kateri dokazi so najbolj relevantni in močni ter kateri potrebujejo dodatno preverjanje.

Strategija za Nadaljnje Ukrepanje

ChatGPT lahko ponudi vpogled v možne pravne praznine ali področja, kjer so potrebni dodatni dokazi ali pravna pojasnila, in pomaga pri načrtovanju strategij za naslavljanje teh vprašanj.

Priprava Vprašanj za Priče

Priprava in izvedba pričevanj je ključni del vsakega sodnega postopka. ChatGPT lahko pomaga pri oblikovanju vprašanj za priče, ki segajo od splošnih vprašanj za ugotavljanje verodostojnosti do specifičnih vprašanj, ki se nanašajo na trditve in dokaze. To omogoča odvetnikom, da svoje vprašanje prilagodijo tako, da izpostavijo ključne točke njihovega primera in poudarijo elemente, ki podpirajo njihovo stran.

Objektivnost in Pridobivanje Informacij

Pri uporabi ChatGPT za pravne namene je pomembno, da se ohranja objektivnost in se osredotoča na pridobivanje relevantnih informacij, ki bodo pomagale pri reševanju primera. ChatGPT lahko služi kot pomoč pri predhodni pripravi pričevanj, da se preveri, kako vprašanja delujejo v praksi in po potrebi prilagodi pristop.

Zaključek

Uporaba ChatGPT v pravni praksi odpira nove možnosti za izboljšanje učinkovitosti, natančnosti in kakovosti pravnega dela. Od analize dokumentov do priprave na sodne postopke, ChatGPT ponuja orodja, ki lahko pomagajo pravnikom pri soočanju z izzivi sodobnega pravnega okolja. Kot vsako orodje pa tudi ChatGPT zahteva skrbno in premišljeno uporabo, da se zagotovijo najboljši možni rezultati za stranke.

Seveda ChatGPT ne bo nadomestil pravnike, je pa vsekakor odlično orodje, ki opravi delo hitreje, učinkoviteje in velikokrat bolje od nas.

Mogoče pa kdaj naredim še kakšno delavnico za kolege pravnike.

Za konec pa še misel profesorja Muhammada Yunusa: »Vsi ljudje so podjetniki. Ko smo bili v jamah, smo bili vsi samozaposleni… iskanje hrane, hranjenje. Ko je prišla civilizacija, smo jo zatrli. Postali smo delo. Pozabili smo, da smo podjetniki.« 

Bodite podjetniki pri svojem delu, pri tem pa si pomagajte s sodobnimi orodji.

Gregor Verbajs, odvetnik