Vendar pojdiva lepo po vrsti.

Dne 22. 5. 2025 je Višje sodišče v Kopru izdalo eno zelo pomembno odločbo, ki pa izjemno vpliva na prodajne pogodbe in ničnost.

V zadevi Višjega sodišča v Kopru opr. št. Cpg 41/2025 sta stranki sklenili prodajno pogodbo za nepremičnino na območju predkupne pravice Občine Piran.

Postopek po 201. členu ZUreP-3, ki ureja predkupno pravico občine, ni bil spoštovan, saj prodajalec občini pred podpisom pogodbe ni podal ponudbe v odkup nepremičnine, zato je sodišče pogodbo razglasilo za nično, posledično pa je padel tudi dogovor o ari (dvojne are ni bilo mogoče zahtevati).

To zadnje pa je tudi izjemno pomembno za stranke prodajne pogodbe, saj če je prodajna pogodba nična, so nični tudi vsi ostali dogovori v prodajni pogodbi (ara, pogodbena kazen, itd).

Sodišče je jasno poudarilo, da ničnost zadene že zavezovalni posel (samo pogodbo), ne šele razpolagalni posel (zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastninske pravice). To je sodišče izrecno poudarilo in se pri tem sklicevalo na sodno prakso Vrhovnega sodišča.

Kar je mogoče sodišče pozabilo napisati je tudi določba 59. člena Obligacijskega zakonika, ki določa, da če je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem in se pogoj izpolni, učinkuje pogodba od trenutka sklenitve.

V praksi se prodajne pogodbe velikokrat sklepajo pod odložnim pogojem pridobitve izjave občine o ne uveljavljanju predkupne pravice po podpisu pogodbe. Ker 2. odstavek 59. člena OZ določa, da z izpolnitvijo odložnega pogoja (pridobitve izjave občine) pogodba učinkuje od trenutka sklenitve, bi to pomenilo, da je bila pogodba sklenjena pred podajo ponudbe občini, kar tudi pomeni kršitev določb ZUreP-3, ki ima za posledico ničnost prodajne pogodbe.

Torej: “podpišimo zdaj, papirologijo z občino uredimo pa potem” ni le slab nasvet – je recept za ničnost pogodbe.

Kaj pravi ZUreP-3 (201. člen):

• Če je nepremičnina na območju zakonite predkupne pravice, mora prodajalec pred prodajo dati pisno ponudbo občini (ali državi) v odkup nepremičnine.
• Občina ima 15 dni za sprejem ali zavrnitev. Če molči, se šteje, da ne sprejme.
• Šele potem se lahko proda tretji osebi, in to ne po nižji ceni od ponujene občini.
• Pri notarju mora prodajalec predložiti ponudbo in izjavo občine (o neuveljavljanju) ali dokaz o poteku 15 dni.
• Pogodba, sklenjena v nasprotju s tem, je nična.

“Saj so mi rekli, da je vse urejeno.” – Na žalost ne zadostuje.

V isti zadevi kupec ni uspel niti z odškodninskim zahtevkom po 91. členu OZ. Zakaj? Ker je dolžna skrbnost tudi na strani kupca, saj ustna zagotovila prodajalca ne zadoščajo.

Kupec bi moral pred podpisom zahtevati listine (izjavo občine ali dokaz o poteku 15 dni). Ker tega ni storil, je prevzel tveganje ničnosti.

Kaj morajo paziti vsi prodajalci (checklista):

1. Najprej lokacijska informacija: preverite, ali nepremičnina leži na območju predkupne pravice.
2. Pisna ponudba občini: pošljite pred podpisom pogodbe; ponudba naj zrcali pogoje, o katerih se pogajate s kupcem.
3. Počakajte 15 dni: brez bližnjic.
4. Zberite papirje: izjava občine o neuveljavljanju predkupne pravice ali dokaz o poteku 15 dni.
5. K notarju z dokazili: brez listin je pogodba tvegana (beri: nična).

Kaj morajo paziti vsi kupci (checklista):

1. Pred podpisom zahtevajte:
   • kopijo ponudbe občini,
   • izjavo občine o neuveljavljanju ali dokaz o preteku 15 dni.
2. Ne zanašajte se na ustna zagotovila (“vse je urejeno”).
3. Aro plačajte šele po vpogledu v listine (ali jo vežite na odložni pogoj izročitve listin).
4. Pazite na ceno: cena ponujena tretji osebi (kupcu) ne sme biti nižja od ponujene občini.

Zaključek (ali: “papirji pred penino”)

Prodajalci in kupci, pri ZUreP-3 je vrstni red svetinja: ponudba občini → 15 dni → dokazila → šele potem podpis pogodbe.

Če preskočite korake, je pogodba nična – in tam ni ne dvojne are, ne odškodnine in ne toplega objema.

Gregor Verbajs, odvetnik

»V katastrskih občinah, v katerih se nahajajo stacionarni objekti sistema zvez, objekti Slovenske vojske, namenjeni nadzoru zračnega prostora, objekti, posebej namenjeni za delovanje poveljstev v vojni, letalske baze Slovenske vojske, radarski položaji, urejeni ognjeni položaji, objekti za skladiščenje oborožitve, streliva in minskoeksplozivnih sredstev, vojaška vadišča in strelišča ter objekti, namenjeni za uničevanje neeksplodiranih ubojnih sredstev, je treba pri prometu z zemljišči, ki so opredeljena v prostorskih aktih kot kmetijska zemljišča, gozdovi ali zemljišča, ki so z občinskim prostorskim načrtom namenjena za graditev objektov, pred sklenitvijo pravnega posla pridobiti soglasje ministrstva, razen v primerih, ko je pridobitelj država ali lokalna skupnost. Katastrske občine so določene v prilogi te uredbe.

Številka in datum soglasja iz prejšnjega odstavka morata biti vsebovana v notarskem zapisu o sklenitvi pravnega posla.

Sodišče predlog za vknjižbo lastninske pravice pri prometu z zemljišči iz drugega odstavka tega člena zavrne, če notarski zapis ne vsebuje zahtevanih podatkov iz prejšnjega odstavka.«

Uredba je imela prilogo, v kateri je bil seznam katastrskih občin za katere je bilo potrebno pridobiti soglasje ministrstva pred sklenitvijo pravnega posla za prenos lastninske pravice na nepremičnini (npr. prodajna pogodba).

V Uradnem listu RS, št. 167/21 z dne 22. 10. 2021 je bila objavljena Uredba o objektih in okoliših objektov posebnega pomena za obrambo, ki je pričela veljati dne 6. 11. 2021.

Uredba v končnih določbah določa prenehanje veljave:

• Uredbe o določitvi objektov in okolišev objektov, ki so posebnega pomena za obrambo, in ukrepih za njihovo varovanje (Uradni list RS, št. 7/99, 67/03 in 26/10) in
• Pravilnika o pogojih za izdajo soglasja Ministrstva za obrambo za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in z zemljišči, namenjenimi za poselitev (Uradni list RS, št. 89/03).

Nova uredba ne ureja instituta izdajanja soglasij k prometu z zemljišči iz tretjega odstavka 29. člena Zakona o obrambi (Uradni list RS, št. 103/04 – uradno prečiščeno besedilo, 95/15 in 139/20) in ga s končno določbo o prenehanju veljavnosti sedanje Uredbe o določitvi objektov in okolišev objektov, ki so posebnega pomena za obrambo, in ukrepih za njihovo varovanje deregulira.

Skladno z navedenim se je storitev izdaje soglasij k prometu z zemljišči v okoliših posebnega pomena za obrambo izvajala do vključno 5. 11. 2021.

Obračun upravne takse bo skladno z Zakonom o upravnih taksah (Uradni list RS, št. 106/10 – uradno prečiščeno besedilo, 14/15 ZUUJFO, 84/15 ZZeIP-J, 32/16, 30/18 – ZKZaš in 189/20 – ZFRO) sledil statusu vloge na ta dan:

• vlogam, ki so bile rešene do vključno tega dne bo obračunana upravna taksa v skupni višini 22,60 EUR (tarifna številka št. 1 v višini 4,50 EUR in tarifna številka 3 v višini 18,10 EUR),
• vlogam, ki bodo oddane do vključno tega dne, a tega dne ne bodo rešene, bo obračunana le taksa po tarifni številki 1 (vloga) v višini 4,50 EUR (razlika do morebitno plačanega višjega zneska takse bo vlagatelju vrnjena), postopek bo ustavljen, vloge pa zavržene.

Vloge za tovrstno soglasje, oddane po tem datumu bodo zavržene, morebitno plačane takse pa v celoti vrnjene vlagatelju.

Glede na navedeno torej pri prometu z nepremičninami ni potrebno več pridobivati soglasja ministrstva.

Odvetnik Gregor Verbajs

Sem odvetnik, ki pomagam podjetnikom, gospodarskim družbam in fizičnim osebam reševati pravne probleme. Moje poslanstvo je ozaveščati ljudi o pomenu pravočasnega in ustreznega reševanja njihovih pravnih problemov.

Sem avtor knjige z naslovom: The Book On Hiring The Right Lawyer – Helping You Save Millions and Your Life. Knjigo v fizični obliki lahko kupite na nemškem Amazonu, ker boste knjigo dobili zelo hitro. Link je tukaj:

Papirnata knjiga na Amazonu

Kindle (elektronsko) verzijo pa lahko dobite tukaj:

Knjiga v Kindle formatu

Če vas zanima več o sami vsebini knjige, kliknite tukaj:

https://therightlawyerbook.com/

Knjiga bo v mesecu novembru 2021 izdana tudi v slovenskem jeziku in če jo želite v slovenskem jeziku potem knjige ne kupujte na Amazonu, ampak počakajte, da vas obvestim kdaj bo knjiga uradno izšla tudi v slovenskem jeziku.

Podjetje The Legal 500, ki ocenjuje globalne odvetniške pisarne in odvetnike, me je v letu 2019 izbralo za »priporočenega odvetnika«.

Kot nekdanji vrhunski športnik v nordijski kombinaciji, sem še vedno športno aktiven.

Živim v majhni vasici pri Grosupljem s svojo ženo in dvema otrokoma.

Vir slike: e-uprava.gov.si

Ali obstaja verjetnost, da bomo imeli hiperinflacijo?

Kaj je hiperinflacija?

Hiperinflacija je ekstremno visoka rast cen, ki povzroči precejšnji upad vrednosti državne valute. Hiperinflacija je inflacija, ki se je ne da več kontrolirati in v ekstremnih oblikah lahko povzroči zlom celotnega monetarnega sistema v državi. Čeprav natančne meje za hiperinflacijo ni, nekateri ekonomisti zagovarjajo, da inflacija postane hiperinflacija, ko preseže stopnjo 50% na mesec. Navedeno se je že zgodilo tudi pri nas, in sicer leta 1989.

Kdaj se pojavi hiperinflacija?

Hiperinflacija se največkrat pojavlja v časih, ko je količina denarja v obtoku povečana ne da bi bila podprta z rastjo bruto domačega proizvoda (BDP). Pretirano tiskanje denarja s strani centralnih bank je ključni razlog za takšen pojav in ravno to se dogaja sedaj. Ob takšni neuravnovešenosti ponudbe in povpraševanja na denarnem trgu cene izdelkov in storitev začnejo rasti in lokalna valuta začne izgubljati na vrednosti.

Kdaj je bila najhujša hiperinflacija?

Eden najhujših primerov hiperinflacije se je zgodil v Nemčiji med letoma 1920 in 1923. Predpostavlja se, da so se cene v povprečju podvojile vsakih 28 ur oz. približno 3.000.000% na mesec. Valutni tečaj z ameriškim dolarjem je znašal 1 USD za 4.200.000.000 DEM (december 1923).

V Sloveniji je bila decembra 1989 inflacija 55,9%.

Ali se sedaj pretirano tiska denar?

Odgovor je seveda pritrdilen, saj se masa denarja trenutno veča z astronomsko hitrostjo. Tako, kot da ne bi obstajal jutrišnji dan.

Pravzaprav svetovne centralne banke pospešeno tiskajo denar že vse od finančne krize 2008. Dodatni zagon tiskanju pa je dodal tudi koronavirus.

Vendar po drugi strani se je hitrost kroženja denarja (verjetno ravno zaradi koronavirusa in strahu, ki ga je povzročil) močno upočasnilo, zato inflacije trenutno še ne čutimo.

Trenutno ves presežek (sveže natisnjenega) denarja dobijo večinoma bogati, ki ga ne potrebujejo za potrošnjo, ampak ga dodatno investirajo (delnice, kriptovalute…), kar se odraža na zelo lepi rasti finančnih trgov.

Ali se tiskanje denarja že pozna v realnem življenju?

Pozna se že, vendar ne v celoti.

Trenutno so se močno podražile cene gradbenih materialov, nekaj malega pa tudi drugi proizvodi.

Po pisanju različnih medijev so se podražili plastični in kovinski materiali, kamnine, opečni in cementni izdelki in keramika, povprečno med deset in 30 odstotki.

Armaturno železo se je samo od začetka leta (torej v 6 mesecih) podražilo za 20 odstotkov, v zadnjem letu pa skoraj za 100%, opečni in keramični izdelki za 30 odstotkov, bitumenski proizvodi med 5 in 10 odstotki in plastični proizvodi med deset in 15 odstotki.

V kolikor se bodo stvari še bolj »normalizirale« in se bo gospodarstvo vrnilo v »stare« tirnice ter se bo hitrost kroženja denarja (ob vsej količini denarja v obtoku) povečala, je velika verjetnost, da se pojavi hiperinflacija. Seveda bodo centralne banke poskušale inflacijo regulirati, vendar pa tudi monetarna politika ni vsemogočna.

Kako se lahko zavarujete pred (hiper)inflacijo?

Pred inflacijo se lahko zavarujete z inflatorno klavzulo, ki predstavlja valorizacijo denarnih terjatev.

Kaj je valorizacija denarnih terjatev?

Valorizacija denarnih terjatev (obveznosti) je metoda, z uporabo katere dosežemo, da ima vsota denarnih enot, ki so predmet obveznosti ob plačilu enako kupno moč kot v času nastanka obveznosti. Valorizacija denarne obveznosti se opravi z uporabo ene izmed valorizacijskih klavzul, imenovane tudi »zaščitne klavzule«

Kaj je valorizacijska klavzula?

Valorizacijska klavzula je dogovor v zvezi z denarno obveznostjo, po katerem se nominalna višina denarne obveznosti spreminja v neposrednem razmerju z gibanjem vrednosti (ali cene) izbranega standarda. Ta standard je lahko blago, vključno z zlatom (zlata klavzula), tuja valuta (valutna klavzula), indeks cen (indeksna klavzula) ali inflacija (inflatorna klavzula).

Kaj morate nujno narediti?

V vse pogodbe, ki jih sklepate morate vnesti inflatorno klavzulo, ki bo terjatve oz. obveznosti varovala pred morebitno inflacijo.

Upam, da hiperinflacije ne bomo imeli, vendar že v primeru, da se pojavi inflacija v višini 10% ali 20% lahko to zelo vpliva na cene proizvodov in storitev ter posledično na vaše terjatve.

Kakšna je trenutna inflacija?

Trenutna letna inflacija znaša 2,1%, mesečna pa 0,9%.

Vendar nihče ne ve kdaj inflacija lahko znatno zraste, zlasti zato, ker so trenutno podani vsi pogoji za takšno rast (velika količina natisnjenega denarja, počasno kroženje denarja, izjemno nizke obrestne mere) in je po mnenju strokovnjakov zgolj vprašanje časa, ali bomo padli v višjo inflacijo ali pa popolnoma v deflacijo, v depresijo.

Kako izgleda inflatorna klavzula?

Inflatorna klavzula najbolj poenostavljeno izgleda tako:

»Stranki se dogovorita, da se terjatev glavnice indeksira oziroma poviša v skladu z letno inflacijo v Republiki Sloveniji.

Indeksacija glavnice se izvede enkrat letno, in sicer 1.1. v vsakem koledarskem letu. Upnik se zaveže o novem znesku indeksirane glavnice obvestiti dolžnika v roku 15 dni.

Od novega zneska indeksirane glavnice tečejo pogodbene in zakonske zamudne obresti.

Terjatev se indeksira vse do dokončnega poplačila.«

Klavzula je lahko tudi obsežnejša in podrobno dogovorjena.

Glede na trenutno situacijo bi predlagal, da se dogovorite, da se inflacija usklajuje v skladu z mesečno inflacijo, saj obstoji verjetnost, da v kolikor bo prišlo do inflacije, da se bo ta lahko iz meseca v mesec znatno poviševala.

Sklep

Preglejte svoje pogodbe in v kolikor v njih nimate inflatorno klavzulo, se o njej dodatno dogovorite (npr. z aneksom).

Pri sklepanju novih pogodb bodite previdni, da boste v pogodbo vnesli tudi inflatorno klavzulo.

Namen inflatorne klavzule je, da dobite vedno enako vrednost terjatve in da se terjatev skozi čas ne zmanjšuje.

Za občutek naj vam povem, da je inflacija med letom 2000 in 2021 znašala 78,1%. Zato tudi v kolikor ne bo hiperinflacije je pametno, da imate v pogodbah inflatorno klavzulo.

odvetnik Gregor Verbajs

Pri svojem delu sem opazil, da ljudje sklepajo predpogodbe z vsebino, ki dejansko predstavljajo že prodajno pogodbo.

Kaj je predpogodba?

Predpogodba je takšna pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (prodajna pogodba).

Za predpogodbo je značilno to, da se stranki zavezujeta zgolj skleniti glavno pogodbo in nič več kot to.

Smisel predpogodbe je torej v tem, da stranki k izpolnitvenemu ravnanju po glavni pogodbi (plačilu kupnine in izročitvi nepremičnine) še nista zavezani. To postaneta šele s sklenitvijo glavne (prodajne) pogodbe.

Kakšne predpogodbe se sklepajo v praksi?

V praski stranke velikokrat sklepajo predpogodbo, ki po vsebini že predstavlja pogodbo.

Za razmejitev med predpogodbo in glavno prodajno pogodbo ni odločilen naziv oziroma naslov konkretnega pravnega posla, marveč je odločilno to, kakšna je vsebina izpolnitvenega ravnanja, h kateremu se s pravnim poslom zavezujeta stranki.

Medtem, ko se s predpogodbo stranke zavežejo zgolj to, da bodo sklenile glavno prodajno pogodbo, je namen prodajne pogodbe povsem drugačen.

Kaj je namen prodajne pogodbe?

Namen prodajne pogodbe je v tem, da se pravni posel oz. transakcija z nepremičnino v celoti realizira.

Izpolnitveno ravnanje prodajalca po prodajni pogodbi je, da na kupca prenese lastninsko pravico in mu nepremičnino izroči v posest.

Izpolnitveno ravnanje kupca po prodajni pogodbi pa je, da plača kupnino.

To so najbolj tipična izpolnitvena ravnanja, pri čemer so prodajne pogodbe običajno bolj kompleksne in vsebujejo še druge dogovore in postopek celotne transakcije.

Zakaj je lahko predpogodba že prodajna pogodba?

V kolikor se boste s predpogodbo zavezali plačati kupnino (plačilo kupnine pa ne bo povezano z nobenim dodatnim pogojem sklenitve glavne pogodbe) ali boste kupnino po predpogodbi celo plačali, je to izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne prodajne pogodbe.

V kolikor se bo s predpogodbo tudi prodajalec zavezal izročil nepremičnino v posest kupcu ali jo bo celo dejansko izročil, tudi to predstavlja izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne prodajne pogodbe.

Torej, če že v predpogodbi obstajajo zaveze (plačilo kupnine v nekem roku, izročitev nepremičnine do nekega roka…) potem je velika verjetnost, da je to že glavna pogodba in ne več predpogodba.

Tudi sodna praksa je na enakem navedenem stališču.

V čem je problem s takimi predpogodbami?

Problem je v temu, da ljudje mislijo, da so sklenili zgolj predpogodbo.

Preden stranke sklenejo glavno prodajno pogodbo lahko traja dlje časa (tudi leto dni ali več) v tem času pa se lahko marsikaj zgodi tako na strani prodajalca kot kupca, kar zadevo lahko znatno zakomplicira.

Pred kratkim sem imel primer, v katerem sta prodajalec in kupec sklenila predpogodbo, po kateri je kupec plačal celotno kupnino, prodajalec pa izročil nepremičnino v posest kupca.

Kupec je nepremičnino kupil kot investicijo in jo takoj oddal v najem.

Prodajalec in kupec po več kot letu dni še vedno nista sklenila glavne prodajne pogodbe.

Po letu dni je kupec poklical prodajalca in mu sporočil, da ne želi kupiti nepremičnine, ker so v njej domnevno napake. Kot se je izkazalo je kupec našteval »napake« oz. poškodbe, ki jih je povzročil najemnik kupca.

Ker je predpogodba po vsebini predstavljala prodajno pogodbo je prodajalec kupcu izstavil zemljiškoknjižno dovolilo za vpis v zemljiško knjigo.

Kupec pa je nato vložil tožbo, na podlagi katere je uveljavljal odstop od predpogodbe zaradi domnevnih napak in zahteval vračilo kupnine. Kupnine, ki jo prodajalec nima več, ker je s kupnino kupil novo stanovanje.

Spor se je tako preselil na sodišče, pri čemer spor še ni končan.

Do spora med strankama verjetno ne bi prišlo, če bi stranki naredili pravilen pravni posel že na začetku in se pravilno dogovorili za sočasnost izpolnitve in celovito uredile medsebojna razmerja.

Vedno sem zagovornik, da se vse obveznosti po pogodbi izvedejo sočasno oz. na ustrezen način z zavarovanjem, ker so na tak način varovane vse stranke.

Svetujem vam, da ste pri sklepanju pogodb, ki se nanašajo na nepremičnine previdni.

V kolikor niste prepričani v pravilno izvedbo pogodbe se posvetujte z odvetnikom.

odvetnik Gregor Verbajs

Fizične osebe pa veliko nakupov opravijo preko spletnih trgovin. Zgolj z nekaj kliki.

Veliko podjetnikov mi pove, da so ponudbe velikokrat zgolj ustne.

Prav nič ni narobe, če poslujete ustno in se pravni posli dejansko realizirajo. Zadeve se zakomplicirajo, ko nastane nesoglasje glede vsebine dogovora. Takrat vam pisno sklenjeni dogovori omogočajo dokazovanje dogovorjenega.

Skratka vsi smo čedalje bolj navajeni, da je nakup oddaljen zgolj nekaj klikov stran.

Pred kratkim sem se srečal z zanimivim primerom, kjer je kupec zavzel stališče, da je bila pogodba za nakup nepremičnine sklenjena preko elektronske pošte.

Pa je bila res?

Najprej si poglejmo dejansko stanje.

Prodajalec, ki je bil lastnik nepremičnine, je s strani kupca preko elektronske pošte prejel ponudbo za nakup nepremičnin.

Prodajalec je kupcu odgovoril, da se načeloma strinja s ponudbo, vendar pa se bosta o podrobnostih posla dogovorila v pogodbi.

Ker pozneje do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo, se je kupec postavil na stališče, da je bila njegova ponudba poslana preko elektronskega sporočila, s strani prodajalca sprejeta, zato mora prodajalec skleniti prodajno pogodbo. Kupec je zatrjeval, da je v ponudbi navedel predmet nakupa (nepremičnine) in ceno (ponudil je konkretno ceno) in da je to dovolj, hkrati pa se je s ponudbo strinjal tudi prodajalec.

Preden odgovorim na vprašanje v naslovu si poglejmo pravno podlago.

V 27. členu Obligacijskega zakonika (OZ) je določeno, da ponudba za sklenitev pogodbe, za katero zahteva zakon posebno obliko, veže ponudnika samo, če je dana v taki obliki. To velja tudi za sprejem ponudbe.

Nadalje iz 52. členu OZ izhaja, da pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki.

Na podlagi 2. člena Zakona o elektronskem poslovanju in elektronskem podpisu (ZEPEP) je elektronsko sporočilo niz podatkov, ki so poslani ali prejeti na elektronski način, kar vključuje predvsem elektronsko izmenjavo podatkov in elektronsko pošto.

ZEPEP v 13. členu določba, da kadar zakon ali drug predpis določa pisno obliko, se šteje, da je elektronska oblika enakovredna pisni obliki, če so podatki v elektronski obliki dosegljivi in primerni za kasnejšo uporabo.

Določba navedena v prejšnjem odstavku ne veljajo za:

• pravne posle, s katerimi se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katerimi se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini;
• oporočne posle;
• pogodbe o urejanju premoženjskih razmerij med zakoncema;
• pogodbe o razpolaganju s premoženjem oseb, ki jim je odvzeta poslovna sposobnost;
• pogodbe o izročitvi in razdelitvi premoženja za življenja;
• pogodbe o dosmrtnem preživljanju in sporazume o odpovedi neuvedenemu dedovanju;
• darilne obljube in darilne pogodbe za primer smrti;
• druge pravne posle, za katere zakon določa, da morajo biti sklenjeni v obliki notarskega zapisa.

Povedano še drugače:

• pogodba s katero se prenaša lastninska pravica na nepremičnini mora biti sklenjena v pisni obliki;
• ponudba in sprejem ponudbe, za katere zakon zahteva posebno obliko (pisno), mora biti dana v taki (pisni) obliki;
• pri pravnih poslih, s katerimi se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, elektronska oblika ni enakovredna pisni.

Glede na navedeno je povsem jasno, da ponudba in sprejem ponudbe, ki bi bili dani preko elektronske pošte, nimata veljavnih učinkov.

S tem zapisom vas želim opozoriti na navedene izrecne določbe, ker opažam, da se v praksi večino dogovor sklene preko elektronske pošte ali z nakupom v spletnih trgovinah.

No, nepremičnine (za enkrat) še ne morete prodati ali kupiti zgolj preko elektronske pošte.

Gregor Verbajs

• 199.524 fizičnih oseb, ki so imetniki lastninske pravice v zemljiški knjigi nima vpisanega EMŠO ali datuma rojstva in
• 37.095 pravnih oseb, ki so imetnice lastninske pravice v zemljiški knjigi nima vpisane matične številke.

Navedeni podatek o številu imetnikov lastninske pravice, ki nimajo urejenih popolnih podatkov v zemljiški knjigi je zaskrbljujoč.

Kaj pravi zakon?

Veljavna ureditev Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) jasno določa, da če je imetnik pravice fizična oseba, se vpišejo naslednji podatki: (i) ime in priimek, (ii) EMŠO in (iii) naslov stalnega prebivališča.

Če je imetnik pravice pravna oseba se vpišejo naslednji podatki: (i) firma oz. ime, (ii) sedež in poslovni naslov, na katerega se imetniku vročajo pisemske pošiljke in (iii) enolična identifikacijska številka, ki jo določi upravljavec poslovnega registra – matična številka.

Kaj morate narediti?

Vlada je v začetku leta predložila Državnemu zboru predlog Zakona o katastru nepremičnin (ZKN), ki naj bi nadomestil veljavni Zakon o evidentiranju nepremičnin.

Predlog ZKN določa, da se osebe, ki so v zemljiški knjigi vpisane z EMŠO ali matično številko, 8 dni pred začetkom kakršnegakoli katastrskega postopka (npr. parcelacija, ureditev meje, nove izmere, komasacija, določitev območja služnosti, določitev območja stavbne pravice, evidentiranje stavbe in delov stavbe, itd.) obvesti o začetku teh dejanj.

Zakaj morate urediti svoje podatke?

Za osebe, ki v zemljiški knjigi niso vpisane z EMŠO ali matično številko se šteje, da so vabljene z objavo katastrskega postopka v informacijskem sistemu, kar v praksi pomeni, da v tem postopku najbrž ne bodo mogle sodelovati, saj ne bodo vedele za objavo v informacijskem sistemu.  

Z navedeno spremembo želi zakonodajalec vzpodbuditi vse lastnike, k vpisu EMŠO oz. matične številke v zemljiško knjigo, kar naj bi omogočilo hitro in učinkovito izvajanje katastrskih postopkov ter preprečilo morebitne zlorabe ali napake.

V primerih, kjer lastniki niso vpisali EMŠO ali matično številko so se v preteklosti namreč pojavljali primeri, ko je bilo lastništvo določeno napačni osebi z istim imenom in priimkom. Prav tako je bilo v nekaterih primerih težko voditi sodne postopke, saj je bilo skoraj nemogoče identificirati osebe zoper katere je bilo potrebno vložiti tožbo (npr. zaradi priposestvovanja, ipd.).

Vsem lastnikom nepremičnin, tako fizičnim osebam kot tudi pravnim osebam, svetujem, da preverijo svoje podatke s katerimi so vpisani v zemljiški knjigi in po potrebi začnejo s postopkom ureditve popolnega vpisa podatkov.

Saj veste kaj pravijo: »Nepoznavanje prava škoduje«.

Preverite svoje vpise v zemljiški knjigi takoj danes.

Gregor Verbajs

Vse stranke, ki so upoštevale nasvet glede teh dveh stvari, niso nikoli imele probleme z najemniki.

Če ste najemodajalec si verjetno želite, da bi lahko v miru oddali nepremičnino v najem in z najemniki ne bi imeli nobenih problemov.

Predstavljajte si, da oddate nepremičnino v najem, najemnik vam redno plačuje najemnino in vse stroške, ter se po izteku najemnega razmerja prostovoljno izseli iz nepremičnine.

To bi bilo idealno.

V nadaljevanju vam bom predstavil ti dve stvari, ki najemodajalce najbolj varujeta, vendar naj najprej povem kaj so problemi z najemom.

Problem #1 – Najemodajalci ne želijo oddati nepremičnine (stanovanj) v najem

Po podatkih zadnjega popisa stanovanj je bilo 1. januarja 2018 v lasti fizičnih oseb približno 92 % vseh stanovanj v Republiki Sloveniji. V več kot 80 odstotkov stanovanj pri nas živijo lastniki teh stanovanj in le 7,7 % je najemnih.

Pri oddajanju stanovanj v najem najemodajalci naletijo na pravne ovire, zaradi katerih oddajanje stanovanj v najem ni zanimivo. Zato se po statistiki v najem oddaja le dobrih 33.000 stanovanj v zasebni lasti.

Vendar je skupno nenaseljenih stanovanj več kot 150.000. Torej obstoji velik potencial za oddajo stanovanj na trgu, vendar je res več kot očitno, da zaradi pravnih ovir oddajanje stanovanj v najem ni zanimivo.

Zakaj je temu tako?

Poglejva si.

Problem #2 – Nespodbudno davčno okolje

V Sloveniji efektivna davčna stopnja za obdavčitev prihodkov od oddajanja nepremičnine v najem od 1. januarja 2020 znaša 23,375 %.

Za primerjavo lahko izpostavim, da je obdavčitev v Italiji 17,25%, na Nizozemskem 13,42%, v Franciji 10%, na Hrvaškem 8,40% in v Nemčiji 2,71%.

Se še vedno sprašujete zakaj najemodajalcem oddajanje stanovanj v najem ni zanimivo oziroma najemodajalci niso motivirani za oddajanje stanovanj v najem oziroma pogosteje svoje nepremičnine oddajajo na črno?

Mislim, da zgornji podatek o obdavčitvi v drugih državah v primerjavi z našo obdavčitvijo ne potrebuje mojega komentarja.

Kot eno izmed možnih rešitev najemodajalci vidijo v tem, da velikokrat odprejo popoldanski s.p. za namen oddajanja nepremičnin, saj so davki v tem primeru nižji.

Vendar bi bilo bolje, da najemodajalcem ne bi bilo potrebno »iskati« alternativnih možnosti, da svojo nepremičnino sploh lahko oddajo v najem.

Problem #3 – Način odpovedi najemnega razmerja

Pri odpovedi najemne pogodbe za stanovanje (v tem zapisu se osredotočam na stanovanja, čeprav je ureditev zelo podobna tudi za poslovne prostore) poznamo nekrivdno (redno) odpoved najemne pogodbe in krivdno (izredno) odpoved najemne pogodbe.

V primeru redne odpovedi lahko najemnik na podlagi 102. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) odpove najemno pogodbo z 90-dnevnim odpovednim rokom. In to seveda kadarkoli, brez navajanja razloga.

Po drugi strani najemodajalec ne more redno odpovedati najemne pogodbe oziroma ima pri odpovedi kar nekaj omejitev.

Na podlagi 106. člena SZ-1 lahko najemodajalec redno odpove najemno pogodbo le pod pogojem, da najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje!!?

Takšna določba SZ-1 je povzročila to, da najemodajalci stanovanja ne oddajajo za nedoločen čas, ampak samo za določen čas. V primeru oddaje stanovanja v najem za nedoločen čas bi se namreč dejansko odpovedali možnosti uporabe lastne nepremičnine, saj bi stanovanje oddali v najem brez možnosti, da najemno pogodbo sploh kadarkoli prekinete. Ostala bi vam zgolj gola lastninska pravica.

V primeru krivdne odpovedi najemne pogodbe so zakonski razlogi za odpoved najemne pogodbe določeni v 103. členu SZ-1, krivdni razlogi pa so lahko izrecno dodatno dogovorjeni tudi v najemni pogodbi.

Problem odpovedi najemne pogodbe iz krivdnega razloga je njegova dolgotrajnost in predpisan postopek.

Na podlagi tretjega odstavka 103. člena SZ-1 je mogoče najemno pogodbo sodno odpovedati (torej s tožbo) samo, če je lastnik nepremičnine predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin najemniku mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok v katerem mora najemnik odpraviti odpovedni razlog, ki ne sme biti krajši od 15 dni.

Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.

Skratka najemodajalcem je resnično težko odpovedati najemno pogodbo sklenjeno za nedoločen čas.

Problem #4 – Dolgi sodni postopki

Najemna pogodba se ob sporu med strankama (in spor je načeloma vedno podan, razen če stranke sporazumno prekinejo najemno razmerje, kar pa je prej izjema kot pravilo) odpoveduje sodno.

Sodna odpoved najemne pogodbe ima za posledico izjemno dolge sodne postopke, ki lahko škodo najemodajalcu bistveno povečajo.

Predstavljajte si naslednje.

Z najemnikom sklenete najemno pogodbo… Najemnik vam neha plačevati najemnino… Vložite tožbo za odpoved najemne pogodbe in plačilo najemnine… Pridobite sodbo na podlagi katere lahko v izvršilnem postopku zahtevate plačilo najemnine… Ker je najemnik še vedno v vašem stanovanju, kljub neplačevanju najemnine, morate vložiti še tožbo na izpraznitev in izselitev najemnika iz stanovanja… Ko dobite tudi sodbo za izpraznitev in izselitev najemnika lahko v izvršilnem postopku vložite izvršbo za izpraznitev in izselitev najemnika iz stanovanja.

Da boste prišli zgolj do sodbe (predlagam, da tožbo za plačilo najemnine in tožbo za izpraznitev in izselitev vložite hkrati) bo trajalo vsaj 2 leti.

Dve leti pa bo najemnik lahko »brezplačno« uporabljal vaše stanovanje in seveda, če bo šel nato na primer v stečaj, se lahko poslovite od najemnine in tudi od škode, ker dve leti niste mogli oddajati nepremičnine v najem.

Kako se lahko zavarujete?

Rešitev za zgoraj navedene probleme sta dve zadevi, ki vas kot najemodajalca zavarujeta pred neizpolnjevanjem obveznosti najemnika.

To sta:

1. najemna pogodba sklenjena za določen čas in
2. sklenitev najemne pogodbe v obliki notarskega zapisa.

Načeloma ima najemnik dve ključni obveznost, in sicer plačevanje najemnine in po prenehanju najemnega razmerja izselitev iz nepremičnine oz. izročitev nepremičnine nazaj v posest lastniku.

S sklenitvijo najemne pogodbe v obliki notarskega zapisa dosežemo to, da je najemna pogodba neposredno izvršljiva (ima enako moč kot sodba), kar pomeni, da lahko najemodajalci takoj ko najemnik preneha s plačevanjem najemnine predlagate izvršbo za plačilo najemnine in se izognete dolgotrajnemu sodnemu postopku.

S sklenitvijo najemne pogodbe za določen čas in v obliki notarskega zapisa pridobite možnost, da lahko takoj po prenehanju najemnega razmerja predlagate izvršbo za izpraznitev stanovanja in izselitev najemnika iz nepremičnine, če vam najemnik ne bi prostovoljno izročil nepremičnine v posest.

Glede na vse navedeno najemodajalcem predlagam, da, v kolikor želite biti maksimalno zavarovani, sklenite najemno pogodbo za eno leto in v obliki notarskega zapisa.

Seveda je zelo pomembno tudi kakšna je vsebina najemne pogodbe, vendar bom to obdelal v enem izmed naslednjih zapisov na blogu.

Zaradi zakonodaje, ki trenutno velja, najemodajalci nimajo interesa sklepati najemnih pogodb za nedoločen čas, kar pa povzroča težave na trgu za najemnike, ki si ne morejo urediti dolgotrajnega najema. To je resen problem, ki pa ga mora rešiti zakonodajalec.

Če boste sklenili najemno pogodbo kot vam predlagam v tem zapisu z najemniki nikoli ne boste imeli problemov, saj bodo že ob sklenitvi najemne pogodbe vedeli kaj jih čaka v primeru neizpolnjevanja obveznosti.

Tudi če boste imeli probleme boste razmerja enostavno in hitro rešili v izvršilnem postopku ter tako zmanjšali morebitno nastalo škodo.

V kolikor pa bosta tako najemodajalec kot najemnik zadovoljna s skupnim sodelovanjem, pa bosta vsako leto sklenila novo najemno pogodbo in najemno razmerje vsakič podaljšala še za eno leto.

Želim vam čim manj problemov z najemnimi pogodbami, ki niso enostavne, kljub temu, da jih stranke v praksi želijo še vedno v pretežnem delu sklepati na raznih obrazcih.

Gregor Verbajs

Najemnik poslovnih stavb ali poslovnih prostorov (v nadaljnjem besedilu: poslovne nepremičnine), ki mu je zaradi epidemije COVID-19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, lahko:

• ne glede na Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) najemno pogodbo odpove s pisno izjavo z odpovednim rokom osem dni;
• zahteva odlog plačila obveznosti iz najemne pogodbe;
• zahteva podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, sklenjene za določen čas.

Navedeni člen tako ureja tri elemente najemnih pogodbenih razmerij za poslovne stavbe oziroma poslovne prostore, in sicer:

• rok in način najemnikove odpovedi najemne pogodbe,
• ročnost oziroma odlog plačevanja najemnine ter
• podaljšanje najemnih pogodb, sklenjenih za določen čas.

Koristniki ukrepa so najemniki poslovnih stavb ali poslovnih prostorov, ki jim je zaradi epidemije COVID-19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa je bistveno oteženo in zaradi tega poslovne nepremičnine ne morejo v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Ti najemniki lahko uporabijo ukrep, ki omogoča lažji odstop od najemne pogodbe, nadalje lahko uveljavijo odlog plačevanja obveznosti iz najemne pogodbe, kot tretje pa lahko pogodbo, ki je bila sklenjena za določen čas, podaljšajo.

Bodite pozorni na to, da se prvi ukrep z drugim in tretjim izključuje, drugi in tretji ukrep pa se lahko, v celoti v odvisnosti od odločitve najemnika, uporabita hkrati.

1. Odpoved najemne pogodbe

Prvi ukrep najemnikom poslovnih nepremičnin omogoča, da lahko podajo odpoved od pogodbe pod drugačnimi pogoji, kot jih za to sicer določa ZPSPP. Ta v 27. členu določa, da najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo v roku, kot ga določa ta najemna pogodba, ki pa ne sme biti krajši od enega leta.

Enoletni rok je že sam po sebi nenavadno dolg in ga je moč pripisati dejstvu, da ZPSPP izhaja še iz časov, ko je bila dinamika najema poslovnih prostorov drugačna. V okoliščinah, kakršne povzročajo posledice epidemije COVID-19, pa strankam (ki bi se recimo zaradi izrazitega zmanjšanja povpraševanja odločile prenehati z dejavnostjo) ta določba ZPSPP onemogoča, da bi najem prostorov, ki jih ne potrebujejo več ali pa zanje ne zmorejo plačevati najemnine, odpovedale s krajšo ročnostjo.

Sedaj na podlagi 117. člena ZIUPOPDVE je to mogoče, in sicer zgolj z 8 dnevnim odpovednim rokom in zgolj s pisno izjavo.

Z navedeno določbo pa ni odstopljeno samo od kogentno določenega odpovednega roka, kot ga določa ZPSPP, ampak tudi od zahteve, da je odpoved lahko samo sodna, saj zakon določa zgolj navadno pisno izjavo.

2. Odlog plačila obveznosti iz najemne pogodbe

Drugi ukrep uvaja možnost odloga plačila obveznosti iz najemne pogodbe. Kaj so te obveznosti, določa drugi odstavek člena, gre pa zlasti za najemnino in druga z najemom povezana plačila, v odvisnosti od tega, kaj vse sta v najemni pogodbi stranki določili kot najemnino.

Ukrep je izrecno omejen samo na odlog celotne najemnine, vendar slednje ne ovira strank, da se ne dogovorita drugače, morda da se namesto za odlog plačila najemnine dogovorita za njeno znižanje. Taka odločitev je v celoti v njuni avtonomni sferi.

Navedena ureditev najemniku omogoča, da od najemodajalca zahteva odlog plačila tistih najemnin, ki izvirajo iz obdobja, ko mu je bilo opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, pri čemer pa je v skladu s tretjim odstavkom to obdobje lahko tudi tisto pred uveljavitvijo tega zakona.

Bodite pozorni na to, da lahko predlagate odlog plačila tudi tistih najemnin pred uveljavitvijo zakona, vendar moreta predlog za odlog plačila najemnin najemodajalcu posredovati v roku 15 dni po uveljavitvi zakona.

V obeh primerih je pomembno to, da se lahko odlog plačila najemnine nanaša samo na plačila, ki so dolgovana za obdobje, ko so predpisi, zaradi katerih je bilo najemniku opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, že veljali.

Plačila najemnine, ki sicer zapade v tem obdobju, dolgovano pa je za obdobje, ko je najemnik dejavnost še v celoti lahko opravljal in v ta namen nepremičnino uporabljal, ni moč odložiti.

Plačilo najemnine se odloži najpozneje za šest mesecev od izteka veljavnosti tega ukrepa, ki je 30. junij 2021, v primeru, da vlada ukrep podaljša, pa še za toliko več, a največ za še dodatnih šest mesecev, kar pomeni, da je plačilo lahko odloženo največ do 31. decembra 2021.

Za uveljavljanje odloga plačila najemnine mora v skladu s šestim odstavkom najemnik najemodajalca o tem obvestiti preden to plačilo zapade v plačilo, v primeru, da uveljavlja odlog plačil najemnine iz obdobja pred začetkom veljavnosti tega zakona, pa mora najemodajalca o tem obvestiti v 15 dneh po začetku veljavnosti zakona.

Takšen ukrep ima sicer retroaktivno veljavo, vendar je zakonodajalec mnenja, da za takšen poseg obstoji stvaren razlog in izpolnjuje strogi test sorazmernosti.

Ker zakon najemniku omogoča odlok plačila najemnine, daje na drugi strani najemodajalcu možnost, da zahteva zavarovanje za odložene najemnine, saj s prejemom najemnikove zahteve, ko ta začne učinkovati (glej peti odstavek), pride v situacijo, ko bo moral na izpolnitev te bistvene sestavine najemne pogodbe počakati, kar zanj predstavlja določeno tveganje.

Zakon ne določa sankcije, če najemnik najemodajalcu ne zagotovi zavarovanja. Vendar po drugi strani zakon najemodajalcu omogoča zavarovanje, kar bodo najemniki lahko uredili tudi z različnimi predlogi določenimi v Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ).

3. Podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, sklenjene za določen čas

Tretji ukrep najemniku omogoča, da najemno pogodbo, ki je sklenjena za določen čas, podaljša, in sicer za toliko časa, kolikor mu opravljanje gospodarske dejavnosti v poslovni nepremičnini ni bilo omogočeno oziroma mu je bilo bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Ukrep je smiselno povezan z ukrepom odloga plačila najemnine, saj se sredstva za plačilo najemnine praviloma ustvarjajo z opravljanjem dejavnosti.

S podaljšanjem pogodbe se omogoči opravljanje dejavnosti v času, ko bo ta spet možna oziroma dopustna, s tem pa bo najemnik praviloma prišel do sredstev, ki jih bo lahko namenil za poplačilo odloženih najemnin.

Najemnik bo lahko enako kot pri ukrepu odloga plačila najemnine zahteval podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe tudi za obdobje pred uveljavitvijo zakona, ko mu je bilo zaradi epidemije COVID19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno oteženo in zaradi tega poslovne nepremičnine ni mogel v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Čas, za katerega se bo pogodba lahko podaljšala, bo tako lahko vključeval tudi čas iz obdobja pred uveljavitvijo zakona, če je seveda izpolnjen pogoj, da je bilo najemniku v tistem obdobju zaradi epidemije COVID19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ni mogel v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Enako kot pri ukrepu odloga plačila najemnine je tudi za učinkovanje podaljšanja veljavnosti pogodbe potrebna pisna zahteva najemnika.

4. Prepoved odpovedi ali odstopa od najemne pogodbe

Sedmi odstavek določa, da najemodajalec ne sme odpovedati ali odstopiti od najemne pogodbe, ker je najemnik zahteval odlog plačila najemnine ali podaljšanje najemne pogodbe v skladu s 117. členom ZIUPOPDVE.

Ukrepi po 117. členu ZIUPOPDVE so mišljeni kot pravica najemnika, zato za njeno izvrševanje ne sme biti kaznovan, enostranska odpoved oziroma odstop pa bi tudi v celoti negirala namen teh ukrepov, ki je ta, da se najemna razmerja ohranjajo in se po prenehanju epidemije oziroma prepovedi opravljanja dejavnosti gospodarstvo čim prej aktivira.

Izpostaviti velja, da ukrepi po tem 117. členu ZIUPOPDVE pogodbenim strankam v najemnih razmerjih ne onemogočajo ali celo prepovedujejo, da so okrog teh elementov najemnega razmerja ne dogovorijo drugače. Vedno se lahko najemodajalec in najemnik sporazumno dogovorita drugače. 

Še vedno velja načelo avtonomnega urejanja pogodbenih razmerij in dispozitivne narave zakonskih določb, zato se lahko dogovorita za drugačen režim glede plačevanja najemnin in podaljšanja pogodbe.

Zakon tako daje podlago za enostransko spreminjanje teh razmerij samo za primere, kjer dogovor ne bo mogoč, v pravico najemodajalca, da pogodbo odpove zaradi njenega neizpolnjevanja, pa posega samo toliko, kolikor je potrebno, da ti ukrepi sploh lahko učinkujejo.

5. Veljavnost ukrepov

Zadnji odstavek določa rok veljavnosti ukrepov po tem členu, ki je določen na fiksni datum 30. junij 2021, vladi pa je omogočeno njegovo enkratno podaljšanje za največ šest mesecev.

Prav tako vas vabim k branju še drugih zapisov na blogu www.gregorverbajs.si.

odvetnik Gregor Verbajs

Ob vsem pisanju o koronavirusu se je povsem spregledalo novelo Stvarnopravnega zakonika (SPZ-B).

Kot zanimivost lahko povem, da je to šele druga novela Stvarnopravnega zakonika od sprejetja zakonika pred 18 leti.

Kar pomeni, da imamo tudi v Sloveniji zakon, ki ne potrebuje stalne spremembe.

Kljub vsemu pa je bilo potrebno SPZ prenoviti na način, da ustreza potrebam sodobnega pravnega prometa.

Kaj je novega?

Povsem nova je določitev, da žival ni več stvar, ampak čuteče bitje.

SPZ-B je zaščito živali prepustil posebnemu zakonu, ki bo podrobno uredil kako in na kakšen način bodo živali pravno zaščitene.

Poleg povsem nove določbe o živalih, je SPZ-B prenovil tudi ostale določbe, saj prinaša novosti pri naslednjih institutih:

• SPZ-B je prenovil ureditev etažne lastnine (nov institut »povezane nepremičnine«), solastnine, neposestne zastavne pravice na premičninah, neprave stvarne služnosti in stavbne pravice vse na način, da ureditev ustreza potrebam sodobnega poslovnega prometa;
• Prav tak je prenovil register neposestnih zastavnih pravic in zarubljenih premičnin v sodoben register, v katerega bodo uporabniki lahko prek aplikacije hitreje in učinkoviteje opravljali vpise, javnosti pa bo omogočen boljši vpogled v podatke registra;
• Spremenil je tudi 81. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), ki se nanaša na izvršbo na premičnine, in sicer se spremembe nanašajo na postopek vpisa v register neposestnih zastavnih pravic in zarubljenih premičnin.

Vabim vas k branju še drugih zapisov na mojem blogu.

Predlagam, da se preko bloga prijavite na prejemanje obvestil (mailing listo oz. prijava na novice), saj boste tako ažurno obveščeni o vseh novostih.

Zlasti v času koronavirusa bom obveščal o vseh možnih pravnih ukrepih, ki jih bo sprejela država v naslednjih dneh.

odvetnik Gregor Verbajs

Pri tem v praksi prihaja do določenih nejasnosti oz. problemov.

Naj vam povem eno zgodbo.

Prodajalka je na upravni enoti podala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, na katero sta se javila dva kupca. Ko je prodajalka dobila obvestilo o sprejemu ponudb in videla kupca, se je premislila in na upravno enoto poslala dopis, da ne želi skleniti pogodbe.

Ali to lahko stori? Odgovor vam bom podal v nadaljevanju.

Namen postopka prodaje po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) je varstvo kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij.

Dejstvo je, da v praksi ljudje velikokrat ne vedo, kakšne učinke ima ponudba pri prodaji kmetijskega zemljišča.

Iz tega naslova zato prihaja do sporov in tožb.

Poglejmo si zakonsko ureditev prodaje, ki jo določa ZKZ.

ZKZ v 20. členu določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži.

Upravna enota mora ponudbo nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave.

Po objavi začne teči 30 dnevni rok za sprejem ponudbe, v katerem mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine poda, v šestdesetih dneh po poteku 30 dnevnega roka objave, vlogo za odobritev pravnega posla.

Upravna enota pa nato odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo.

Zakonodajalec je z ZKZ določil obliko in vsebino ponudbe ter izjave o sprejemu, ni pa uredil morebitnega naknadnega trenutka sklenitve pogodbe, da bi morala ponudnik in sprejemnik ponudbe z najboljšim vrstnim redom naknadno ponovno izraziti svoje soglasje za sklenitev pogodbe.

Poleg tega ZKZ ni uredil situacij, do katerih lahko pride v času med sprejemom ponudbe in dejansko sklenitvijo pogodbe.

Ker ZKZ teh situacij ne ureja se za te primere uporabljajo splošna pravila Obligacijskega zakonika (OZ), ki urejajo ponudbo.

Ponudba

OZ v 22. členu določa, da je ponudba določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje bistvene sestavine pogodbe, tako da bi se z njegovim sprejemom pogodba lahko sklenila.

Ponudba ima tri elemente in sicer mora izražati voljo ponudnika, da je v primeru sprejetja zavezan, vsebovati bistvene sestavine in naslovnik mora biti določen.

ZKZ v 20. členu določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo izroči ponudbo upravni enoti.

Volja ponudnika bo z izročitvijo ponudbe upravni enoti izražena, saj so določbe ZKZ kogentne in drugačna ponudba ni mogoča.

Prav tako ZKZ v istem členu določa bistvene sestavine ponudbe.

Problem pa se pojavi, ker ponudba ni naslovljena določeni osebi. Iz tega bi lahko sklepali, da gre za vabilo k dejanju ponudb. Res je, da besedilo 22. člena OZ govori o določeni osebi, toda pravilo je potrebno razlagati po smislu, ne pa po besednih znakih.

Splošno ponudbo, naslovljeno na nedoločeno število oseb, lahko obravnavamo kot ponudbo in ne kot vabilo k dajanju ponudb, če pravni red pripisuje predlogu naslovljenemu na nedoločeno število oseb učinke ponudbe.

ZKZ določa, da je potrebno za prodajo kmetijskega zemljišča dati ponudbo in ne le vabilo k dajanju ponudb. Nadalje pravi, da mora vsakdo, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe in ne novo ponudbo.

Po sklenitvi pravnega posla, pa je potrebno podati še vlogo za odobritev pravnega posla. Iz vseh okoliščin in namena ZKZ izhaja, da ima ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča učinke ponudbe po OZ, kar potrjuje tudi sodna praksa.

Praktična uporaba določil ponudbe

Tako je v 20. in 21. členu ZKZ določeno, kaj mora ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča vsebovati in rok za sprejem ponudbe ter da mora sprejemnik ponudbe podati pisno izjavo o sprejemu ponudbe.

Sprejem ponudbe in posledice sprejema ponudbe pa je potrebno presojati po splošnih pravilih Obligacijskega prava, ki veljajo tudi za pogodbo o prodaji kmetijskega zemljišča.

Določbe ZKZ v 17. členu do 25. člena so kogentne (prisilne) narave, vendar pa o samih učinkih ponudbe ne pravijo nič. Ker o učinkih ponudbe ne pravijo nič je potrebno uporabiti pravila OZ za ponudbo in sklepati, da je posledica sprejema ponudbe sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč in to v trenutku, ko ponudnik prejme od sprejemnika ponudbe izjavo, da ponudbo sprejema.

Sprejem ponudbe mora biti pravočasen, istoveten s ponudbo in izražati mora voljo naslovnika, da je s sprejemom zavezan. ZKZ v 23. členu določa predkupne upravičence, zato je pogodba sklenjena takrat, ko ponudnik prejeme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe.

Pogodbo je potrebno šteti za sklenjeno na dan poteka roka za sprejem ponudbe, saj je mogoče, da prispe sprejem ponudbe predkupnega upravičenca z najboljšim vrstnim redom šele zadnji dan roka za uveljavljanje pravice.

Sama veljavnost zavezovalnega pravnega posla, pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, je odvisna od naknadne odobritve pravnega posla po pristojni upravni enoti.

Odobritev pa je obvezen pogoj za overitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji.

Tako je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve upravne enote. Posledica sprejema ponudbe je torej sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča in to v času, ko ponudnik prejme izjavo, da sprejemnik z najboljšim vrstnim redom ponudbo sprejema in pod odložnim pogojem odobritve upravne enote.

V kolikor prodajalec po odobritvi upravne enote ne bo s kupcem želel skleniti pogodbe, lahko kupec vloži tožbo na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Problem se pojavlja tudi pri umiku ponudbe. Ponudba ki je bila, po pravilih ZKZ, objavljena in sprejeta veže.

Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča. Umik ponudbe potem, ko je se je naslovnik že seznanil z izjavo o ponudbi ali celo ponudbo sprejel, je brez učinka, ker ni bil pravočasen. Naslovnik mora izjavo o umiku prejeti sočasno s ponudbo ali pred njo, kar pa je glede na pravila ZKZ o objavi skoraj praktično nemogoče.

Sprejem ponudbe

OZ v 28. členu določa, da je ponudba sprejeta, ko ponudnik prejme izjavo naslovnika, da sprejema ponudbo.

Po določbi 21. člena ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Sporno se postavlja vprašanje ali mora biti izjava o sprejemu ponudbe obvezno opremljena s povratnico, kot to določa ZKZ.

Namen zakona je verjetno v tem, da ponudnik zagotovo prejme izjavo o sprejemu ponudbe in je dovolj, da se pisna izjava o sprejemu ponudbe pošlje priporočeno.

Povratnica predstavlja zgolj raven transportnosti pošiljke in zagotavlja varstvo sprejemnika ponudbe in sicer dokaz, da je ponudnik izjavo o sprejemu resnično prejel. Vročitev pa se vedno lahko dokazuje tudi na druge načine, kot je na primer s poizvedbo na pošti.

Uveljavljanje sprejema ponudbe

V kolikor prodajalec pogodbe s kupcem ne želi skleniti, krši pričakovano pravico slednjega do sklenitve pogodbe.

Pravno varstvo lahko kupec uveljavlja v sodnem postopku s tožbo na sklenitev prodajne pogodbe oz. na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Situacija ni problematična, v kolikor ponudbo sprejme le ena oseba. Za primer, ko pa je kupcev (akceptantov, ki sprejmejo ponnudbo) več ZKZv 23. členu določa vrstni red predkupnih upravičencev.

Kadar gre za konkurenco predkupnih upravičencev različnih prednostnih redov, bo imel prednost tisti, čigar vrstni red je v smislu 23. člena ZKZ višji, in le ta bo tudi legitimiran za vložitev tožbe, v kolikor prodajalec z njim ne bo želel skleniti pogodbe.

Situacije, ko gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega prednostnega reda, pa ureja drugi odstavek 23. člen ZKZ.

V kolikor gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega vrstnega reda, ima prodajalec možnost izbire šele, ko nobeden izmed akceptantov istega prednostnega reda ne izpolnjuje zakonsko predvidenih kriterijev.

Prav tako ni dopustno in pravno upoštevano stališče, da bi prodajalec moral skleniti pogodbo s kupcem, ki ga je navedel v ponudbi. V praksi prodajalci velikokrat na ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča napišejo, da je kupec znan ali pa celo napišejo njegovo ime. Ta navedba ni pravno upoštevana.

Namen ZKZ je, da omejuje lastnikovo razpolagalno pravico na kmetijskem zemljišču in izključuje možnost, da bi lastnik kupca sam izbral. Kljub taki navedbi v ponudbi bo kupec, ki bo imel boljšo predkupno upravičenje, lahko sklenil pogodbo s prodajalcem. Zato ne moreta prodajalec in kupec na takšen način, z navedbo v ponudbi da je kupec znan, izigrati druge predkupne upravičence.

Sklep

Prepričanje, da sprejem ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča ne veže, je zmotno.

To je že večkrat odločilo tudi sodišče. Ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije je potrebno presojati po pravilih OZ. ZKZ določa obliko in vsebino ponudbe ter izjavo o njenem sprejemu. Za vsa ostala vprašanja glede ponudbe pa je potrebno upoštevati splošna pravila OZ, ki urejajo ponudbo.

Problem sedanje ureditve vidim predvsem v tem, da je zelo toga. Onemogoča se nakup manjših površin kmetijskih zemljišč ali gozdov, ki zaokrožujejo določeno večje zemljišče.

V praksi tako ostajajo lastniško neurejena razmerja, hkrati pa prodajalce in kupce silijo k izigravanju in obidu zakona.

Zgolj v razmislek bi bila mogoče boljša rešitev, da bi postopek spremenili na način, kjer bi se promet kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij sprostil, predpisali pa bi se strogi pogoji spremembe njene namembnosti.

Namreč ničesar dobrega ne naredimo za kmetijsko zemljišče, če zaviramo njegovo prodajo, namembnost pa lahko spremenimo čez noč.

In še odgovor na uvodno vprašanje. Prodajalka po prejemu sprejema ponudbe s strani kupca ne more na upravno enoto poslati dopis, da ne želi skleniti pogodbe. Njena ponudba jo veže in bo s kupcem morala skleniti pogodbo, kupec pa ima tudi pravno varstvo, če prodajalka tega ne bo želela.

Vabim vas k branju še drugih zapisov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs