Prav tako pogodbo si lahko ogledate na povezi na koncu blog zapisa.

Ste pripravljeni na revolucijo v partnerskih odnosih? Tu je pogodba o zakonski zvezi, ki spreminja pravila igre in ruši tabuje!

Ljubezen da, lastnina ne!

Pozabite na “moj/a mož/žena”. V tej pogodbi ni prostora za lastništvo nad partnerjem. Ljubezen ni predmet trgovanja, zato se izrazi kot “moj srček” ali “ljubezen mojega življenja” obravnavajo zgolj kot simpatični vzdevki, ne kot pravni dokaz lastnine.

Sobivanje brez nepotrebnih konfliktov

Se kregate zaradi domačih opravil? Ta pogodba to rešuje vnaprej! Vsak pere svoje spodnje perilo. Skupna opravila so dogovorjena, a brez nepotrebnega pritoževanja. Takt in spoštovanje sta ključna.

Denar – nobene skrivnosti, a tudi nobenega nadzora!

Denar v zvezi pogosto povzroča napetosti. Ta pogodba prinaša rešitev: vsak ohrani svoj bančni račun, skupni stroški se delijo enakomerno, prihodki pa po potrebi. Partner nima pravice diktirati, kako naj drugi zapravlja svoj denar – le takten opomnik je dovoljen!

Spori? Brez drame, prosim!

Vsak par se kdaj sporeče, a ta pogodba uvaja pravilo zrelega reševanja konfliktov. Nesoglasja niso konec sveta. Kadar dogovor ni mogoč, se sprejme dejstvo, da se ne strinjata. Odločitev sprejema tisti, ki je bolj kompetenten na določenem področju.

Svoboda prijateljstev in odnosov

Se partner lahko druži s komerkoli? Seveda! Odobritev partnerja ni potrebna. Tudi tašča in tast nimata pravice do odločanja o vajini zvezi! Vsak vodi odnose s svojo matično družino, kakor se mu zdi primerno.

Spolnost – brez obveznosti, brez tabujev

Spolnost temelji izključno na obojestranski želji. Ni prisile, ni dolžnosti. Edino pravilo: kar oba želita, je normalno! Prav tako si par lahko izbere model zveze – monogamija, odprt odnos ali kaj tretjega. Vse, dokler je sporazumno.

Otroci? Le, če si jih oba želita!

Nihče ne sme biti prisiljen v starševstvo. Če otrok ni na skupni to-do listi, se ne zgodi. V primeru nenačrtovane nosečnosti ima ženska zadnjo besedo.

Konec zveze? Ni drame, ni sodnih bitk!

Če zveza izgubi smisel, gre vsak svojo pot. Brez pravnih zapletov in brez grozečih razprav. Skupno premoženje se razdeli na pol, osebne stvari ostanejo posamezniku.

Pogodba brez pravne veljave, a z močjo spoštovanja

Ta pogodba ne bo obveljala na sodišču, a je sveti dokument vajinega odnosa. Podpisuje se z levo roko (levičarji z desno), brez ceremonij in brez prič. Kajti prava vrednost je v vsebini – ne v papirju.

Ali je to pogodba, ki bo rešila sodobne odnose? Delite ta blog zapis s svojim mnenjem in povejte, ali bi vi podpisali takšen dogovor!

Celotno pogodbo lahko dobite na tej povezavi pogodba o zakonski zvezi. Pa seveda srečno.

Gregor Verbajs

Torej…

Najprej poglejmo dogajanje v svetu in pri nas.

Z nekaj stavki, bi lahko zadevo opisali tako:

• »Everything is being cancelled«;
• Znane osebe in politiki so okuženi;
• Meje se zapirajo;
• V realnosti je verjetno veliko slabše, kot kažejo uradni podatki.

Dejstvo je, da se koronavirus hitro širi. To kažejo vsi statistični podatki iz vseh držav, kjer se je virus pojavil.

Države sprejemajo različne ukrepe z namenom, da se epidemijo koronavirusa omeji in čim prej vzpostavi normalno stanje.

V ta namen, se odpovedujejo javne prireditve, prepoveduje zbiranje oseb, omejuje število oseb v trgovskih centrih, zapirajo meje, uvajajo zdravstvene kontrole na mejah, itd.

Veliko znanih oseb (Tom Hanks, Tadej Pogačar, Rudy Gobert, jeseniški hokejist…) je okuženih z virusom in so v karanteni.

Glede na statistiko v posameznih državah se večji izbruh v Sloveniji šele pričakuje.

Koronavirus je in še bo v veliki miri vplival na gospodarstvo, kar se je videlo pri Kitajski (kjer se je celo onesnaževanje zraka izboljšalo).

Vendar…

Razlog za gospodarski padec ni zgolj in edino v virusu. Koronavirus je zgolj »trigger« za začetek nove gospodarske krize.

Problemi v gospodarstvu se bodo nadaljevali zlasti iz naslednjih razlogov:

• Glede koronavirusa je veliko neznank, in sicer kako je nastal, kakšne so njegove lastnosti, ali se ga da dejansko zajeziti, ali se bo pojavljal sezonsko kot gripa, ali se bo iznašlo zdravilo, itd.
• Gospodarstvo je zadnjih 10 let po gospodarski krizi stalno, brez prestanka, raslo, zato je postalo pregreto in napihnjeno, ter bi se verjetno prej ali slej začela gospodarska kriza, vendar brez virusa verjetno bolj počasi;
• Koronavirus ima realen vpliv na proizvodnjo, turizem in transport, ki je že viden, še veliko bolj pa bo viden z zamikom, čez nekaj mesecev;
• Pregreto gospodarstvo in Koronavirus bosta povzročila »domino efekt«, kar pomeni, da se bodo posledice čutile v vseh panogah in vseh sektorjih gospodarstva, saj je gospodarstvo neizmerno povezano med seboj (dobavne verige, zaposleni, potrošnja…);
• Ukrepi centralne banke, ki jih je le-ta že napovedala, po napovedih največjih ekonomistov ne bodo »dovolj« učinkoviti, ker je centralna banka vse najboljše ukrepe že porabila v gospodarski krizi;
• Zelo velik problem bo realno povpraševanje, saj bodo ljudje zaradi panike in negotovosti manj trošili, zardi manjšega trošenja pa se bo ohladilo gospodarstvo.
• Evropa ni Kitajska, kjer so državljane lahko zaprli v hiše in jim zagrozili, da v kolikor zapustijo hišo, da jih lahko čaka tudi smrtna obsodba. Politična moč, kultura in mentaliteta ljudi na Kitajskem je drugačna od demokratične Evrope.

Zaradi Koronavirusa in gospodarske krize (recesije) bodo podjetja prej ali slej prisiljena sprejeti nujne ukrepe, na podlagi katerih bodo poskušala preživeti na trgu.

Zaradi vseh zgoraj navedenih razmer si podjetja in podjetniki začnejo postavljati vprašanja:

• Kaj če so naša predvidevanja o trajanju epidemije napačna?
• Kaj če se bo virus pojavljal vsako sezono in ne bomo imeli cepiva?
• Kaj če posel obstane za celo leto?
• Kaj če se gospodarstvo močno ohladi?
• Ali bom lahko preživel krizo?
• Kaj če postanem nelikviden?
• Ali grem lahko v stečaj?
• Kaj lahko naredim z zaposlenimi?
• Ali lahko kako spremenim obstoječe pogodbe?

V teh časih bo skoraj zagotovo prišlo do odpuščanja, pogodbe o zaposlitvi sklenjene za določen čas se ne bodo podaljševale, pričeli se bodo stečaji, znižale se bodo plače, odrejen bo obvezen dopust za nekatere zaposlene, optimizirale se bodo zaloge, prišlo bo do odloga plačil dobaviteljem, itd.

Skratka…

Da bi se lahko kot podjetje v nastali situaciji, kar najbolje zaščitili vam v nadaljevanju predstavljam praktične ukrepe, ki jih lahko sprejmete takoj.

Kateri so tisti nujni pravni ukrepi, ki jih morate kot podjetje oz. podjetniki sprejeti čim prej:

1. Zavedati se morate, da odvetniki delamo in smo vam na razpolago. Tako tudi naša odvetniška pisarna v teh časih nemoteno deluje in je vam v pomoč. Zaradi izrednih razmer in sprejetih ukrepov je možna komunikacija preko telefona, emaila, konferenčnega klica, ipd. Morebitno dokumentacijo lahko posredujete preko weTransfer, Dropboxa, itd. Ker boste v tem času zagotovo sprejemali določene pravne ukrepe se za pravna vprašanja obrnite na odvetnika, ki vam bo znal najbolje svetovati kako postopati pri posameznih pravnih vprašanjih.
2. Slovenija je že sprejela ukrepe za pomoč gospodarstvu, zato v kolikor izpolnjujete pogoje za pridobitev »državne pomoči« in pomoč potrebujete jo čim prej pridobite, ukrepi pa so zlasti naslednji:
   • Vlada Republike Slovenije je določila besedilo Predloga Zakona o interventnem ukrepu delnega povračila nadomestila plače in ga poslala v obravnavo Državnemu zboru Republike Slovenije po nujnem postopku. Na podlagi besedila zakona imate kot delodajalec pod različnimi pogoji pravico do delnega povračila izplačanih nadomestil plač;
   • Slovenski podjetniški sklad je v sodelovanju z Ministrstvom za gospodarski razvoj in tehnologijo ter z drugimi institucijami pripravil ukrepe, ki bodo doprinesli k omilitvi posledic širjenja koronavirusa. Nekateri so vezani na prilagoditve že uveljavljenih finančnih spodbud in instrumentov, prav tako pa bo uvedeni novi likvidnostni krediti. Pravico do likvidnostnega kredita bodo imela podjetja, ki se ukvarjajo s hotelirstvom, gostinstvom, turizmom, transportom, avtomobilsko industrijo, predelovalno dejavnost. Več o tem si lahko preberete na https://podjetniskisklad.si/sl/novice-in-objave/novice/sporocila-za-javnost/687-ukrepi-slovenskega-podjetniskega-sklada-za-omilitev-posledic-koronavirusa
3. Kot delodajalec lahko sprejmete ustrezne ukrepe pri zaposlenih na način, da zaščitite svojo dejavnost, ter hkrati ne kršite obveznosti delavca. V spodnji sliki so trenutne zakonske možnosti in tudi možnosti na podlagi Predloga Zakona o interventnem ukrepu delnega povračila nadomestila plače:

4. Optimizirajte svoje poslovanje na način, da optimizirate zaloge, pregledate poslovanje in ugotovite, kje lahko trenutno največ pridobite in se fokusirajte na ta del poslovanja, z dobavitelji se poskušate dogovoriti za odlog plačil, itd.
5. Preglejte veljavne pravne posle (pogodbe) in poskusite ugotoviti, ali trenutna pandemija koronavirusa neposredno vpliva na katero od pogodb na način, da se zmanjšuje število naročil ali strank, ali da je celo določena dejavnost povsem zaustavljena, posledično pa prihaja do manjših prihodkov. Upoštevati je potrebno, da je trenutna pandemija višja sila, ki je prišla nepričakovano, še vedno je trenutno nepremagljiva in predstavlja zunanji dogodek, neodvisen od pogodbenih strank. Po mojem mnenju je kljub vsemu smiselno, da se pogodbe ohranjajo v veljavi, vendar pa naj riziko trenutnega stanja nosita obe pogodbeni stranki, predvsem z namenom, da se izognete situaciji, da bi prihajalo do odpovedi pogodb, ki imajo negativne posledice tako za eno kot za drugo stranko.
6. V primeru, da bi postali insolventni morate sprejeti ukrepe skladne z Zakonom o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP). Ukrepi se lahko nanašajo na dokapitalizacijo podjetja, bodisi s stvarnimi vložki ali denarnimi vložki. Z upniki se lahko dogovorite za zmanjšanje in odložitev zapadlosti obveznosti. Lahko pa začnete različne postopke, ki so vam zakonsko na voljo (poenostavljena prisilna poravnava, prisilna poravnava…).

Za konec…

Verjamem, da bodo prišli boljši časi in da pandemija ne bo trajala dolgo.

Ta čas lahko kot podjetnik oz. podjetje izkoristite za izboljšanje, in sicer na naslednji način:

• Izboljšate se v tehnologiji (preizkusite v webinarju, konferenčnih klicih, delate na daljavo od doma, uvedete nove tehnologije…);
• Pridobite nove veščine (dodatno se izobražujete na svojem področju ali na novih področjih);
• Pripravite nove marketinške pristope (predvsem on-line, saj trendi in statistika kaže, da gre vse na splet in on-line ter v umetno inteligenco);
• Razmislite o novem poslovnem modelu delovanja;
• Izvedete reorganizacijo;
• Preizkusite nove poslovne ideje;
• In najbolj pomembno… Medtem ko drugi gledajo zgolj poročila, lahko vi iščite nove priložnosti in razmišljajte o njih, ter si v tem času pridobite poslovno prednost in prehitite konkurenco. Seveda spremljajte poročila in glejte novice, vendar hkrati iščite nove možnosti.

Kot je rekel Robert Rolih: »Recession is just a transfer of wealth from people who are not prepared and don’t know what is going on to people who are prepared and know the right details«.

Prav tako vas vabim k branju še drugih zapisov na blogu www.gregorverbajs.si.

odvetnik Gregor Verbajs.

Navadno so v teh ugovorih, pritožbah in vlogah zlita osebna čustva o občutku pravičnosti.

Vsak želi povedati, da nekaj ni dolžan, da se mu dela krivica in da sodišče ali drug organ ne opravlja svojega dela.

Ta kratek prispevek namenjam vsem, ki želijo napisati laični ugovor, pritožbo ali vlogo na sodišče.

Predlagam vam, da pred pisanjem temeljito premislite o vprašanju, ali ste usposobljeni za pisanje ugovora, pritožbe ali vloge?

Verjetno si tudi zob ne popravljate sami, ampak greste k zobozdravniku.

Zgornje vprašanje dajem v premislek, ker želim, da v postopku uspete.

Tudi pravo, tako kot vsaka obrt, zahteva določena znanja in vedenja. Preden sem postal odvetnik sem moral narediti 5 let faksa, pravosodni izpit in imeti 4 leta praktičnih izkušenj.

Vendar, če se odločite za laično pisanje ugovora, pritožbe ali vloge, vam spodaj dobronamerno posredujem določene napotke.

1. Stroški

Ljudje pišejo laične ugovore, pritožbe in vloge zato, ker menijo, da bodo prihranili pri visokih stroških odvetnika.

Vendar je resnica povsem drugačna.

V postopku pa naj bo to pravdni, nepravdni, kazenski, izvršilni ali pa kateri drug imamo vedno stroške, ki se jim lahko izognemo oziroma smo plačilo teh stroškov oproščeni.

Začnimo pri sodni taksi.

Zakon o sodnih taksah – ZST-1 določa, da se pred sodišči v Republiki Sloveniji plačujejo takse. V nadaljevanju zakon vsebuje taksno tarifo, ki natančno pove koliko sodne takse je potrebno plačati za določen sodni postopek.

ZST-1 pa določa tudi poglavje o oprostitvi, odlogu in obročnemu plačilu sodnih taks. Pri sodišču morate takoj na začetku, ko vložite ugovor, pritožbo ali vlogo predlagati tudi oprostitev sodnih taks in priložiti pisno izjavo o svojem premoženjskem stanju in premoženjskem stanju svojih družinskih članov. Iz izkušenj vam lahko povem, da v kolikor imate povprečno slovensko plačo in nimate veliko likvidnostnih sredstev, da boste oproščeni plačila sodnih taks.

V nadaljevanju pridejo na vrsto stroški sodnega postopka.

To so stroški, ki nastanejo med sodnim postopkom ali zaradi sodnega postopka. To so izdatki za odvetnike, izvedence, začasne zastopnike in podobno.

Te stroške praviloma plača stranka sama med postopkom, vendar mora stranka, ki v postopku ne uspe nasprotni stranki povrniti njene stroške. Katere stroške je potrebno povrniti je odvisno od sodnega postopka.

V pravdnem postopku se gleda načelo uspeha s tožbo, in tisti, ki ne uspe mora povrniti stroške tistemu, ki uspe. V izvršilnem postopku pa se gleda načelo potrebnosti stroškov in tako naprej različno v različnih postopkih. Vsak postopek je specifičen. Tudi stroškov sodnega postopka ste lahko oproščeni na podlagi brezplačne pravne pomoči.

Brezplačna pravna pomoč predstavlja uresničevanje pravice sodnega varstva, upoštevajoč socialni položaj osebe, ki brez škode za svoje preživljanje in preživljanje svoje družine te pravice ne bi mogla uresničevati.

Do brezplačne pravne pomoči je upravičena oseba, ki glede na svoj finančni položaj in glede na finančni položaj svoje družine brez škode za svoje socialno stanje in socialno stanje svoje družine ne bi zmogla stroškov sodnega postopka, oziroma stroškov nudenja pravne pomoči.

Šteje se, da je socialno stanje prosilca in njegove družine zaradi stroškov sodnega postopka oziroma stroškov nudenja pravne pomoči ogroženo, če mesečni dohodek prosilca (lastni dohodek) oziroma mesečni povprečni dohodek na člana družine (lastni dohodek družine) ne presega 2-kratnika osnovnega zneska minimalnega dohodka, določenega z zakonom, ki ureja socialnovarstvene storitve (Zakon o socialnem varstvu).

Oseba, ki je po zakonsko določenimi pogoji upravičena do takšne pomoči, jo lahko koristi za celotno ali delno pokritje stroškov za pravno pomoč in oprostitev plačila stroškov sodnega postopka. Brezplačno pravno pomoč izvajajo na okrožnih sodiščih, delovnih (in socialnem) sodiščih ter na upravnem sodišču skladno z Zakonom o brezplačni pravni pomoči, pri čemer lahko za dostop uporabite ustrezne obrazce. Podatki o naslovih in uradnih urah so na voljo na internetnih straneh sodišč. Tudi glede brezplačne pravne pomoči vam svetujem, da za njo zaprosite, če izpolnjujete pogoje za njeno pridobitev.

2. Pisanje 

Če se sami lotite pisanja upoštevajte naslednja navodila:

• skrbno napišite vse podatke (sodišče, stranke, zadevo, namen vloge…);
• napišite dejstva in za dejstva predložite dokaze;
• pišite strukturirano v odstavkih;
• na koncu vsakega sklopa določene teme ali opisa dejstva navedite dokaze;
• odgovorite na vse navedbe nasprotne stranke;
• vlogo podpišite.

3. Sklep

Ne glede na zgornje napotke vam svetujem, da se predhodno pri odvetniku pozanimate, kakšne so vaše možnosti glede oprostitve plačila sodne takse in pridobitve brezplačne pravne pomoči, ter kakšne so možnosti uspeha v postopku.

Odvetnik vam bo podal oceno možnosti uspeha v postopku in podrobno obrazložil celotno situacijo. Da boste razumeli vaše možnosti uspeha in tudi kakšen stroške boste s postopkom imeli.

To vam svetujem, ker se prevečkrat odločate za pisanje ugovora, pritožb ali vlog, brez da bi imeli o tem znanje in vedeli kako vloge spisati.

Da ne bo pomote poudarjam, da s tem prispevkom vas ne odvračam od pisanja laičnih vlog, vendar vam želim sporočiti, da bodite pri pisanju previdni in premislite, ali ni bolje, da vam vlogo spiše odvetnik?

Želim vam pomagati, in sicer zato, da bodo vaše pravice v sodnih postopkih kar najbolje zavarovane. V praksi sem prevečkrat videl neuspeh strank, ki so same pisale laične vloge, kljub temu, da so sicer imele vse možnosti za uspeh.

Vsak ima takšen ali drugačen pravni občutek, vendar so odvetniki pravo študirali, imajo prakso in poznajo postopke in pravo, zato je najbolje, da pisanje ugovorov, pritožb in vlog prepustimo odvetnikom kot pravnim strokovnjakom.

Da vas nepoznavanje prava in strah pred sodnimi stroški ne bo odvrnilo od obiska odvetnika, vam s tem prispevkom sporočam, da ste pod določenimi pogoji lahko oproščeni sodnih stroškov, hkrati pa imate tudi kvalitetno zastopanje odvetnika.

Velikokrat pa odvetniki prvi prvi telefonski pogovor ali celo obisk ne računajo, tako, da vas prvi stik z odvetnikom lahko pravzaprav ne stane nič. Izvedeli pa boste pomembne informacije o vaši zadevi, na podlagi katerih se boste lahko odločili kako naprej v postopku.

V pravu rečemo Ignorantia iuris nocet (nepoznavanje prava škodi), zato naj vaše nepoznavanje prava vam ne bo v škodo.

Vljudno vas vabim, da si preberete še druge moje zapise na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs

Blog sem začel pisati leta 2010, pri čemer sem ga nato pisal zgolj dobro leto, saj sem imel (pre)več drugih obveznosti (pravniški državni izpit, rojstvo otroka, menjava zaposlitve…).

Nato pa nekako nisem našel časa, da bi blog prenovil, sedaj pa je strast do pisanja in želja, da pomagam ljudem z nasveti in opozorili na pravne probleme, ponovno v polnem razmahu.

Leto 2010 je bilo prvo leto delovanja bloga na katerem sem poskušal opozarjati na pravno varnost, na največje napake ljudi v praksi in na vsakodnevna pravna vprašanja, s katerimi se vsi srečujemo.

Verjetno zaradi izjemne vsebine je blog zaživel praktično čez noč in imel veliko obiskov, ki so se iz leta v leto povečevali.

Tudi v prihodnje se bom trudil, da ostanete v moji družbi in prebirate uporabne pravne nasvete.

Za vaš obisk se vam lepo zahvaljujemo in vas vabim, da redno prebirate zapise na blogu. 

odvetnik Grega Verbajs

Pri tem v praksi prihaja do določenih nejasnosti oz. problemov.

Naj vam povem eno zgodbo.

Prodajalka je na upravni enoti podala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, na katero sta se javila dva kupca. Ko je prodajalka dobila obvestilo o sprejemu ponudb in videla kupca, se je premislila in na upravno enoto poslala dopis, da ne želi skleniti pogodbe.

Ali to lahko stori? Odgovor vam bom podal v nadaljevanju.

Namen postopka prodaje po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) je varstvo kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij.

Dejstvo je, da v praksi ljudje velikokrat ne vedo, kakšne učinke ima ponudba pri prodaji kmetijskega zemljišča.

Iz tega naslova zato prihaja do sporov in tožb.

Poglejmo si zakonsko ureditev prodaje, ki jo določa ZKZ.

ZKZ v 20. členu določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži.

Upravna enota mora ponudbo nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave.

Po objavi začne teči 30 dnevni rok za sprejem ponudbe, v katerem mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine poda, v šestdesetih dneh po poteku 30 dnevnega roka objave, vlogo za odobritev pravnega posla.

Upravna enota pa nato odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo.

Zakonodajalec je z ZKZ določil obliko in vsebino ponudbe ter izjave o sprejemu, ni pa uredil morebitnega naknadnega trenutka sklenitve pogodbe, da bi morala ponudnik in sprejemnik ponudbe z najboljšim vrstnim redom naknadno ponovno izraziti svoje soglasje za sklenitev pogodbe.

Poleg tega ZKZ ni uredil situacij, do katerih lahko pride v času med sprejemom ponudbe in dejansko sklenitvijo pogodbe.

Ker ZKZ teh situacij ne ureja se za te primere uporabljajo splošna pravila Obligacijskega zakonika (OZ), ki urejajo ponudbo.

Ponudba

OZ v 22. členu določa, da je ponudba določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje bistvene sestavine pogodbe, tako da bi se z njegovim sprejemom pogodba lahko sklenila.

Ponudba ima tri elemente in sicer mora izražati voljo ponudnika, da je v primeru sprejetja zavezan, vsebovati bistvene sestavine in naslovnik mora biti določen.

ZKZ v 20. členu določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo izroči ponudbo upravni enoti.

Volja ponudnika bo z izročitvijo ponudbe upravni enoti izražena, saj so določbe ZKZ kogentne in drugačna ponudba ni mogoča.

Prav tako ZKZ v istem členu določa bistvene sestavine ponudbe.

Problem pa se pojavi, ker ponudba ni naslovljena določeni osebi. Iz tega bi lahko sklepali, da gre za vabilo k dejanju ponudb. Res je, da besedilo 22. člena OZ govori o določeni osebi, toda pravilo je potrebno razlagati po smislu, ne pa po besednih znakih.

Splošno ponudbo, naslovljeno na nedoločeno število oseb, lahko obravnavamo kot ponudbo in ne kot vabilo k dajanju ponudb, če pravni red pripisuje predlogu naslovljenemu na nedoločeno število oseb učinke ponudbe.

ZKZ določa, da je potrebno za prodajo kmetijskega zemljišča dati ponudbo in ne le vabilo k dajanju ponudb. Nadalje pravi, da mora vsakdo, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe in ne novo ponudbo.

Po sklenitvi pravnega posla, pa je potrebno podati še vlogo za odobritev pravnega posla. Iz vseh okoliščin in namena ZKZ izhaja, da ima ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča učinke ponudbe po OZ, kar potrjuje tudi sodna praksa.

Praktična uporaba določil ponudbe

Tako je v 20. in 21. členu ZKZ določeno, kaj mora ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča vsebovati in rok za sprejem ponudbe ter da mora sprejemnik ponudbe podati pisno izjavo o sprejemu ponudbe.

Sprejem ponudbe in posledice sprejema ponudbe pa je potrebno presojati po splošnih pravilih Obligacijskega prava, ki veljajo tudi za pogodbo o prodaji kmetijskega zemljišča.

Določbe ZKZ v 17. členu do 25. člena so kogentne (prisilne) narave, vendar pa o samih učinkih ponudbe ne pravijo nič. Ker o učinkih ponudbe ne pravijo nič je potrebno uporabiti pravila OZ za ponudbo in sklepati, da je posledica sprejema ponudbe sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč in to v trenutku, ko ponudnik prejme od sprejemnika ponudbe izjavo, da ponudbo sprejema.

Sprejem ponudbe mora biti pravočasen, istoveten s ponudbo in izražati mora voljo naslovnika, da je s sprejemom zavezan. ZKZ v 23. členu določa predkupne upravičence, zato je pogodba sklenjena takrat, ko ponudnik prejeme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe.

Pogodbo je potrebno šteti za sklenjeno na dan poteka roka za sprejem ponudbe, saj je mogoče, da prispe sprejem ponudbe predkupnega upravičenca z najboljšim vrstnim redom šele zadnji dan roka za uveljavljanje pravice.

Sama veljavnost zavezovalnega pravnega posla, pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, je odvisna od naknadne odobritve pravnega posla po pristojni upravni enoti.

Odobritev pa je obvezen pogoj za overitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji.

Tako je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve upravne enote. Posledica sprejema ponudbe je torej sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča in to v času, ko ponudnik prejme izjavo, da sprejemnik z najboljšim vrstnim redom ponudbo sprejema in pod odložnim pogojem odobritve upravne enote.

V kolikor prodajalec po odobritvi upravne enote ne bo s kupcem želel skleniti pogodbe, lahko kupec vloži tožbo na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Problem se pojavlja tudi pri umiku ponudbe. Ponudba ki je bila, po pravilih ZKZ, objavljena in sprejeta veže.

Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča. Umik ponudbe potem, ko je se je naslovnik že seznanil z izjavo o ponudbi ali celo ponudbo sprejel, je brez učinka, ker ni bil pravočasen. Naslovnik mora izjavo o umiku prejeti sočasno s ponudbo ali pred njo, kar pa je glede na pravila ZKZ o objavi skoraj praktično nemogoče.

Sprejem ponudbe

OZ v 28. členu določa, da je ponudba sprejeta, ko ponudnik prejme izjavo naslovnika, da sprejema ponudbo.

Po določbi 21. člena ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Sporno se postavlja vprašanje ali mora biti izjava o sprejemu ponudbe obvezno opremljena s povratnico, kot to določa ZKZ.

Namen zakona je verjetno v tem, da ponudnik zagotovo prejme izjavo o sprejemu ponudbe in je dovolj, da se pisna izjava o sprejemu ponudbe pošlje priporočeno.

Povratnica predstavlja zgolj raven transportnosti pošiljke in zagotavlja varstvo sprejemnika ponudbe in sicer dokaz, da je ponudnik izjavo o sprejemu resnično prejel. Vročitev pa se vedno lahko dokazuje tudi na druge načine, kot je na primer s poizvedbo na pošti.

Uveljavljanje sprejema ponudbe

V kolikor prodajalec pogodbe s kupcem ne želi skleniti, krši pričakovano pravico slednjega do sklenitve pogodbe.

Pravno varstvo lahko kupec uveljavlja v sodnem postopku s tožbo na sklenitev prodajne pogodbe oz. na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Situacija ni problematična, v kolikor ponudbo sprejme le ena oseba. Za primer, ko pa je kupcev (akceptantov, ki sprejmejo ponnudbo) več ZKZv 23. členu določa vrstni red predkupnih upravičencev.

Kadar gre za konkurenco predkupnih upravičencev različnih prednostnih redov, bo imel prednost tisti, čigar vrstni red je v smislu 23. člena ZKZ višji, in le ta bo tudi legitimiran za vložitev tožbe, v kolikor prodajalec z njim ne bo želel skleniti pogodbe.

Situacije, ko gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega prednostnega reda, pa ureja drugi odstavek 23. člen ZKZ.

V kolikor gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega vrstnega reda, ima prodajalec možnost izbire šele, ko nobeden izmed akceptantov istega prednostnega reda ne izpolnjuje zakonsko predvidenih kriterijev.

Prav tako ni dopustno in pravno upoštevano stališče, da bi prodajalec moral skleniti pogodbo s kupcem, ki ga je navedel v ponudbi. V praksi prodajalci velikokrat na ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča napišejo, da je kupec znan ali pa celo napišejo njegovo ime. Ta navedba ni pravno upoštevana.

Namen ZKZ je, da omejuje lastnikovo razpolagalno pravico na kmetijskem zemljišču in izključuje možnost, da bi lastnik kupca sam izbral. Kljub taki navedbi v ponudbi bo kupec, ki bo imel boljšo predkupno upravičenje, lahko sklenil pogodbo s prodajalcem. Zato ne moreta prodajalec in kupec na takšen način, z navedbo v ponudbi da je kupec znan, izigrati druge predkupne upravičence.

Sklep

Prepričanje, da sprejem ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča ne veže, je zmotno.

To je že večkrat odločilo tudi sodišče. Ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije je potrebno presojati po pravilih OZ. ZKZ določa obliko in vsebino ponudbe ter izjavo o njenem sprejemu. Za vsa ostala vprašanja glede ponudbe pa je potrebno upoštevati splošna pravila OZ, ki urejajo ponudbo.

Problem sedanje ureditve vidim predvsem v tem, da je zelo toga. Onemogoča se nakup manjših površin kmetijskih zemljišč ali gozdov, ki zaokrožujejo določeno večje zemljišče.

V praksi tako ostajajo lastniško neurejena razmerja, hkrati pa prodajalce in kupce silijo k izigravanju in obidu zakona.

Zgolj v razmislek bi bila mogoče boljša rešitev, da bi postopek spremenili na način, kjer bi se promet kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij sprostil, predpisali pa bi se strogi pogoji spremembe njene namembnosti.

Namreč ničesar dobrega ne naredimo za kmetijsko zemljišče, če zaviramo njegovo prodajo, namembnost pa lahko spremenimo čez noč.

In še odgovor na uvodno vprašanje. Prodajalka po prejemu sprejema ponudbe s strani kupca ne more na upravno enoto poslati dopis, da ne želi skleniti pogodbe. Njena ponudba jo veže in bo s kupcem morala skleniti pogodbo, kupec pa ima tudi pravno varstvo, če prodajalka tega ne bo želela.

Vabim vas k branju še drugih zapisov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs

Kaj lahko z njo urejamo in kaj storiti, če se katera izmed pogodb izgubi?

Pri starejših nepremičninah večkrat manjka pogodba med prvim prodajalcem – investitorjem in prvim kupcem.

Lahko pa manjka tudi kasnejša pogodba v verigi. Med poznejšim (vmesnim) prodajalcem in kupcem.

Kaj storiti, če je kateri od prodajalcem šel medtem v stečaj?

V članku si preberite možnosti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo na podlagi verige pogodb.

Veriga pogodb je časovno zaporedje originalnih prodajnih pogodb za posamezno nepremičnino od prvega prodajalca do končnega lastnika, ki dokazuje kako se je prenašalo lastništvo nepremičnine med več osebami.

Originalna prodajna pogodba pomeni, da ima pogodba originalen žig davčne uprave za odmero davka na promet nepremičnin, priložene vse potrebne listine, ki se navezujejo na pravni posel in overitveni žig notarja.

Pri prodaji nepremičnine se lastništvo izkazuje na dva načina.

Bodisi z verigo pogodb, ko nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, bodisi na podlagi izpiska iz zemljiške knjige, ko je lastništvo na nepremičnini že vpisano v zemljiško knjigo.

Vpis v zemljiško knjigo pa je možen le na podlagi originalne verige pogodb.

Posebno pri starejših nepremičninah se rado zgodi, da katera izmed prodajnih pogodb v verigi ni originalna, ni overjena, se je izgubila, ali uničila.

V teh primerih sta možni dve rešitvi.

Prva možnost je izstavitev posadne listine, ki nadomesti originalno pogodbo in jo skleneta kupec in prodajalec (ki je kot trenutni lastnik vpisan v zemljiško knjigo).

Posadna listina mora biti ravno tako prijavljena in overjena kot nova pogodba in je podlaga za vpis v zemljiško knjigo.

Tak postopek je predviden samo v primerih, ko prodajalec lahko podpiše posadno listino. V primeru, ko je prodajalec že umrl oziroma je podjetje prenehalo obstajati, ta možnost ne pride v poštev.

Druga možnost je poseben zemljiškoknjižni postopek. Gre za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, pri katerem mora predlagatelj verjetno izkazati, da:

• je bilo v njegovo korist oziroma v korist njegovih prednikov izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki ustreza pogojem za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo. To izkaže bodisi s predložitvijo kopije listine, ki se je izgubila, ali z overjenimi izjavami lastnikov sosednjih nepremičnin, ki potrjujejo to dejstvo,
• ter da je listina o lastništvu uničena oziroma se je izgubila.

Predlagatelj je lahko samo oseba, v korist katere bi bilo mogoče dovoliti vknjižbo lastninske pravice.

V predlogu je treba navesti podatke o vsebini manjkajoče listine, podatke o pogodbenih strankah in dejstva, iz katerih verjetno izhajajo okoliščine za izgubo prodajne pogodbe.

Hkrati s predlogom za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine je treba zahtevati tudi vknjižbo lastninske pravice, sicer ga zemljiškoknjižno sodišče zavrže kot nedovoljenega.

Če je predlog za vzpostavitev pravilno vložen in vsebuje vse potrebne podatke, zemljiškoknjižno sodišče izda sklep, s katerim dovoli začetek postopka in predlagatelju naloži predujem za stroške objave oklica v uradnem listu.

Oklic o začetku postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine mora vsebovati podatke o nepremičnini, na katero se izgubljena oziroma uničena listina nanaša, podatke o vsebini te listine in poziv imetnikom pravic, da v dveh mesecih od objave oklica izpodbijajo popolnost podatkov o vsebini listine.

Če po preteku dveh mesecev ni bil vložen noben ugovor ali so bili ti zavrnjeni ali zavrženi, zemljiškoknjižno sodišče dovoli vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, ki ima enako veljavo kot original in vpiše kupca kot lastnika nepremičnine.

odvetnik Gregor Verbajs

Prijazno ste ga odnesli nazaj v podjetje ali trgovino, kjer ste ga kupili, tam pa so vas napotili na pooblaščeni servis.

Nato ste se več dni sprehajali od trgovine do servisa, ker sta se prodajalec in serviser izgovarjala drug na drugega, dokler vam je bilo dovolj in ste obupali ter se sprijaznili, da ste kupili nekaj, kar vam ne koristi.

Takšnih in podobnih primerov je nešteto.

Trgovci skoraj vedno uspejo kupca pri uveljavljanju stvarnih napak, preusmeriti na pooblaščeni servis.

Vzrok je v premajhnem poznavanju pravic kupcev na podlagi Obligacijskega zakonika (OZ) in še bolj na podlagi Zakona o varstvu potrošnikov (ZVPot).

Ta dva zakona namreč dajeta kupcem izdelka določene pravice, med drugim tudi pravico, da izdelek z napako takoj že v trgovini zamenjajo z novim izdelkom brez napak.

Predstavil vam bom kratek vsakodnevni primer nakupa izdelka in pravice, ki vam gredo po zgoraj omenjenih zakonih.

Primer

V trgovini kupite določeno tehnično stvar (televizor, računalnik, itd.).

Prinesete jo domov, vendar ugotovite, da ne deluje. Lahko da kakšen gumb ne deluje, lahko da ima zaslon kakšno okvaro ali pa je samo fizično poškodovan.

Odpravite se nazaj v trgovino in želite, da se napaka odpravi.

Trgovec vam prijazno pove, da morate stvar odnesti na servis, kjer vam ga bodo popravili. Velikokrat se trgovci sklicujejo, da vam bi stvar zamenjali, če bi jo prinesli v 8 dneh.

Odpravite se na servis, kjer vam povejo, da bo popravilo trajalo 40 dni ali celo, da bo morala stvar na popravilo v tujino.

Tako ostanete za skoraj dva meseca brez stvari, ki ste jo kupili z namenom, da jo uporabite še isti dan nakupa.

Rešitev

OZ v členih od 458. do 488. določa odgovornost za stvarne napake ter ureja garancijo za brezhibno delovanje stvari.

Prodajalec na podlagi OZ in ZVPot odgovarja za stvarne napake, ki jih je imela stvar v času njenega nakupa.

Celotno poglavje ne bom podrobno razčlenil, vendar vas zgolj opozarjam na 468. člen OZ, ki pravi, da kupec, ki je o napaki pravočasno in pravilno obvestil prodajalca, lahko:

1. zahteva od prodajalca, da napako odpravi ali da mu izroči drugo stvar brez napake (izpolnitev pogodbe);

2. zahteva znižanje kupnine;

3. odstopi od pogodbe.

V vsakem izmed teh primerov ima kupec pravico zahtevati povrnitev škode.

Na prvi pogled mogoče dvoumno razlago, kaj lahko kupec zahteva od prodajalca, podrobneje razčlenijo v prid potrošnika določbe ZVPot, ki jih bom razložil v nadaljevanju.

Že sam OZ pa navaja alternativno možnost izbire kupca – odpravo napake ali izročitev druge stvari brez napake.

Nadalje je pomembno, kot določa 481. člen OZ, da če je prodajalec kakšnega stroja, motorja, kakšnega aparata ali drugih podobnih stvari, ki sodijo v tako imenovano tehnično blago, izročil kupcu garancijski list, s katerim proizvajalec jamči za brezhibno delovanje stvari v določenem času, šteto od njene izročitve kupcu, stvar pa ne deluje brezhibno, lahko kupec zahteva tako od prodajalca kot tudi od proizvajalca, da jo v primernem roku popravi ali, če tega ne stori, da mu namesto nje izroči stvar, ki brezhibno deluje.

Pomembno je, da lahko kupec zahteva popravo ali novo stvar, tako od proizvajalca, kot od prodajalca.

ZVPot v členih od 25. do 42. določa prodajo blaga in opravljanje storitve.

V našem primeru sta pomembna člena 37.a in 37.c.

Prvi omenjeni člen pravi, da potrošnik lahko uveljavlja svoje pravice iz naslova stvarne napake, če o napaki obvesti prodajalca v roku dveh mesecev od dneva, ko je bila napaka odkrita.

Prodajalec ne odgovarja za stvarne napake na blagu, ki se pokažejo potem, ko mineta dve leti, odkar je bila stvar izročena. ZVPot pa določa tudi domnevo, da se šteje, da je napaka na stvari obstajala že v času izročitve, če se pojavi v roku šest mesecev od izročitve.

To pomeni, da boste morali napako, ki jo boste uveljavljali po šestih mesecih, tudi dokazati. V nasprotnem primeru vas do roka šestih mesecev varuje zakonska domneva.

Člen 37.c pa pravi, da potrošnik, ki je pravilno obvestil prodajalca o napaki, ima pravico od prodajalca zahtevati, da:

– odpravi napako na blagu ali

– vrne del plačanega zneska v sorazmerju z napako ali

– blago z napako zamenja z novim brezhibnim blagom ali

– vrne plačani znesek.

V vsakem primeru ima potrošnik tudi pravico, da od prodajalca zahteva povrnitev škode, zlasti pa povračilo stroškov materiala, nadomestnih delov, dela, prenosa in prevoza izdelkov, ki nastanejo zaradi izpolnitve obveznosti iz prejšnjega odstavka tega člena.

Pravice potrošnika ugasnejo s potekom dveh let od dneva, ko je o stvarni napaki obvestil prodajalca.

Pomembno je, da ZVPot določa zahteve kupca alternativno, tako, da lahko vedno izberete, kar želite. Ne pustite se prepričati, da morate stvar nesti na servis, saj stvarno napako uveljavljate od prodajalca in ne od proizvajalca.

Sklep

Predlagam, da v takšnih in podobnih primerih, kot je zgornji, storite sledeče: stvar zapakirajte in skupaj z računom odnesite nazaj k trgovcu ter po lastni volji zahtevajte eno izmed možnosti našteto v 37.c členu ZVPot.

Predlagam vam, da zahtevate zamenjavo blaga, ker boste tako najhitreje dobili novo stvar.

Mogoče ni odveč, če na list papirja napišete zahtevo, da na podlagi ZVPot uveljavljate stvarne napake od prodajalca.

Verjetnost, da vam bodo ustregli po vaših željah, je z izjavo večja.

Razlika med stvarno napako in garancijo lahko pojasnimo tako, da stvarna napaka pomeni, da stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno ali posebno rabo, ali nima lastnosti, ki so bile dogovorjene ali predpisane in za napako odgovarja že prodajalec.  Garancijo pa da proizvajalec in jamči za brezhibno delovanje stvari v določenem času, šteto od njene izročitve kupcu.

Preberite si še druge moje bloge, saj boste izvedeli zanimive pravne odgovore.

odvetnik Gregor Verbajs

Če je bila ara dana, se šteje, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana, razen če ni dogovorjeno kaj drugega.

Ara in njene značilnosti

Ara je določen denarni znesek oziroma določena količina drugih nadomestnih stvari, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena pogodbena stranka izroči drugi v znamenje, da je pogodba sklenjena. To je definicija are. Sama definicija pa vsebuje trojni pomen are.

Prvi pomen je dokazni pomen. Izročitev are je znak, da je pogodba sklenjena. Ara je realni kontrakt, kar pomeni, da mora biti ara dejansko, fizično, izročena, da ima pravne učinke.

Sama obljuba ene stranke, da bo drugi ob sklenitvi pogodbe izročila aro, nima pravnih učinkov.

Ker je z izročitvijo are pogodba sklenjena, ara nima značilnosti samostojnega pravnega posla, temveč je veljavnost dogovora o ari odvisna od veljavnosti pogodbe, v znamenje sklenitve katere je bila ara dana.

Dogovor o ari je zato akcesoren in deli usodo pogodbe, v zvezi s sklenitvijo katere je bila dogovorjena in dana. Sama pogodba o ari pravno ni upoštevana.

Drugi pomen are je njena utrditev izpolnitve pogodbene obveznosti. Ta funkcija se uveljavlja, če je pogodba razvezana zaradi vzrokov, za katere odgovarja katera od pogodbenih strank.

V takem primeru ima aro podobno funkcijo kot pogodbena kazen, ki je dogovorjena za primer neizpolnitve.

Tretji pomen je, da ara predstavlja delno izpolnitev pogodbene obveznosti.

Dogovor o ari mora biti jasen in nedvoumen. Samo na podlagi okoliščine, da je ena stranka drugi ob sklenitvi pogodbe plačala določen denarni znesek, ni mogoče sklepati, da sta se stranki s tem dogovorili za aro.

V dvomu je potrebno šteti, da ima takšno plačilo značilnosti delne izpolnitve in ne tudi druge funkcije are – utrditve pogodbene obveznosti.

Plačilo are kot predpostavka za sklenitev pogodbe

Zaradi akcesornosti are veljavnega dogovora o ari ni mogoče skleniti pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s sklenitvijo katere se stranki dogovorita za aro.

Dogovor o ari bo veljaven, če bo sklenjen hkrati s sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero sta se stranki dogovorili za aro.

Največkrat je dogovor o ari vsebovan v sami pogodbi. Vendar pa, ker je ara realni kontrakt, mora biti dogovor o ari tudi izpolnjen, kar pomeni, da mora stranka, ki se je zaveza plačati aro, le to plačati ob sklenitvi pogodbe.

V primeru, da je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem, se lahko dogovori, da se tudi aro plača pod odložnim pogojem in bo pogodba sklenjena, ko stranka, ki se je zavezala plačati aro, aro plača.

Lahko se pogodba sklene pod razveznim pogojem, ki nastane, če stranka do določenega roka are ne plača.

Še enkrat želim poudariti, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana. Dana ara ne pomeni zaveze, da je potrebno pogodbo kasneje skleniti. Že s samo izročitvijo are je pogodba sklenjena.

Neizpolnitev pogodbe

Posledica dane are je, da ima po splošnih pravilih o učinkih pogodbe pogodbi zvesta stranka vedno možnost izbire; lahko vztraja pri izpolnitvi obveznosti lahko pa uveljavlja pravico odstopa od pogodbe zaradi kršitve druge pogodbene stranke.

V obeh primerih ima pravico še do plačila odškodnine za škodo, ki ji je zaradi kršitve nastala.

Na splošno velja, v kolikor ne bo prišlo do realizacije pravnega posla za katerega je bila ara dana, da stranka ki je aro dala nima pravnih vzvodov.

To ni res, saj je z izročeno aro pogodbo sklenjena, stranka, ki je aro dala pa lahko zahteva izpolnitev pogodbe. Kupci se premalo zavedajo, da imajo pravico zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode, ki ji nastane, če je za neizpolnitev pogodbe kriv prodajalec.

Če za neizpolnitev pogodbe odgovarja stranka, ki je dala aro, ima druga stranka možnost bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode zaradi zamude, aro pa všteti v odškodnino ali vrniti, bodisi se zadovoljiti s prejeto aro.

Če od pogodbe odstopi in s tem doseže razvezo pogodbe zaradi kršitve, začne ara učinkovati kot pogodbena kazen zaradi neizpolnitve. Obveznost pogodbi zveste stranke vrniti aro se pobota z njeno terjatvijo za plačilo pogodbene kazni zaradi neizpolnitve.

Če za neizpolnitev odgovarja stranka, ki je aro prejela, ima druga stranka možnost bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode zaradi zamude in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are.

Če od pogodbe odstopi in s tem doseže razvezo pogodbe zaradi kršitve, lahko zahteva plačilo odškodnine za škodo zaradi neizpolnitve, ter ji mora druga stranka vrniti prejeto aro.

Lahko pa, ker v primeru razveze pogodbe zaradi kršitve začne ara učinkovati kot pogodbena kazen zaradi neizpolnitve, zahteva pogodbeno kazen, ki je enaka znesku are, ki je bila plačana ter pravico zahtevati vrnitev plačane are. Skupni seštevek je enak dvojni ari.

Ara kot odstopnina

Če je bila ob ari dogovorjena pravica odstopiti od pogodbe, se šteje ara za odstopnino in lahko vsaka stranka odstopi od pogodbe.

Če v tem primeru odstopi stranka, ki je aro dala, jo izgubi, če odstopi stranka, ki je aro prijela, pa mora vrniti dvojni znesek. Pogoj je, hkrati ob sklenitvi pogodbe in izročitvi are, da se stranki dogovorita ustanoviti odstopno pravico.

Določbe o ari ureja Obligacijski zakonik (OZ) od 64. do 68. člena. Glede izročitve are se lahko dogovorite, da se ara izroči v hrambo pri notarju. Prav tako, pa je možen dogovor o ari v predpogodbi. Ker je to druga tema, se je bom lotil kdaj drugič.

Vabim vas k branju še drugih člankov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs

Stanovanjski zakon (SZ-1) zelo natančno opredeli obvezne sestavine najemnih pogodb.

Ker je SZ-1, glede na Obligacijski zakonik (OZ), specialnejši, moramo pri sestavi stanovanjskih najemnih pogodb uporabiti določbe SZ-1.

Stanovanjski zakon

OZ v 587. členu definira najemno pogodbo, kot pogodbo s katero se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino.

SZ-1 pa za stanovanjski najem, vsebuje strožje določbe glede obveznih sestavin najemne pogodbe, glede obveznosti lastnika stanovanja in najemnika, glede odpovedi najemne pogodbe in druge določbe.

Predstavim bom samo obvezne sestavine najemne pogodbe, kot jih določa SZ-1.

SZ-1 pravi, da mora najemna pogodba vsebovati vsaj:

• opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
• identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
• ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
• odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen SZ-1;
• vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;
• določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;
• višino najemnine ter način in roke plačevanja;
• način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);
• določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
• čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;
• način predaje stanovanja.

Lastnik mora skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno.

SZ-1 določa minimalne sestavine najemne pogodbe, ker v 91. členu pravi, da mora najemna pogodba vsebovati vsaj sestavine v tem členu.

Pri sestavljanju najemnih pogodb vam svetujem previdnost, saj je SZ-1 zelo natančen, glede njene vsebine.

Najemne pogodbe pa so tudi pravno zahtevnejše pogodbe, zato si za sklenitev najemne pogodbe poiščite odvetnika.

Vabim vas k branju še drugih člankov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs

V članku bom predstavil dokumente, ki jih potrebujete pri vpisu podružnice v sodni register.

Uredba o vpisu družb in drugih pravnih oseb v sodni register

Vsebino predloga, s katerim se predlaga vpis ustanovitve podružnice, določa navedena uredba. Seveda so natančne določbe o ustanovitvi podružnice določene v Zakonu v gospodarskih družbah (ZGD-1), vendar pa najhitreje izveste, kaj vse je potrebno pridobiti pred vpisom v sodni register, iz uredbe.

Uredba v 79. členu določa, da je s predlogom za vpis podružnice treba zahtevati, da se v sodni register vpiše:

1. firma podružnice, ki mora vključevati firmo matične družbe,

2. sedež (kraj) in poslovni naslov,

3. pravnoorganizacijska oblika – podružnica,

4. datum ustanovitve, ki je enak datumu sprejetja sklepa o ustanovitvi,

5. v zvezi z ustanoviteljem – matično družbo:

• identifikacijski podatki,
• vrsta in obseg odgovornosti za obveznosti podružnice (odgovarja z vsem svojim premoženjem),

6. v zvezi z osebami, pooblaščenimi za zastopanje podružnice:

• identifikacijski podatki (EMŠO),
• tip zastopnika (poslovodja, prokurist ali zastopnik tujega podjetja),
• način zastopanja (samostojno ali skupno),
• meje pooblastil za zastopanje, če v skladu z zakonom omejitev pooblastila za zastopanje učinkuje proti tretjim osebam,
• datum podelitve pooblastila.

Če je ustanovitelj podružnice domača pravna oseba, je treba predlogu za vpis ustanovitve podružnice (31. člen ZGD-1) priložiti ustrezen sklep (z zgoraj navedenimi podatki) pravne osebe o ustanovitvi podružnice.

Če je ustanovitelj podružnice tuje podjetje, je treba predlogu za vpis ustanovitve podružnice (677. člen ZGD-1) priložiti:

1. izpisek iz registra, iz katerega sta razvidna vsebina in datum vpisa matične družbe,

2. sklep organa upravljanja o ustanovitvi podružnice,

3. prepis pravil ali pogodbe družbenikov, ki mora biti overjen pri notarju,

4. overjeno poslovno poročilo zadnjega poslovnega leta tuje družbe v skrajšani obliki.

Zadnje štiri listine iz prejšnjega odstavka je treba priložiti v izvirniku in overjenem prevodu. Zelo pomembno je, da listine pridobite v originalu (družbena pogodba in finančno poročilo morata biti še overjena) in da jih nato prevedete v slovenski jezik.

Sodišča v Sloveniji poslujejo v slovenskem jeziku, zato je potreben prevod.

Pri sami overitvi bodite pozorni, da pridobite še nadoveritev (tako imenovane APOSTILE), saj so listine mednarodno veljavne le če imajo žig APOSTILE.

Vabim vas k branju še drugih člankov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs