V kolikor se ne boste je velika verjetnost, da bo lahko šlo kaj narobe.

In ko gre kaj narobe gre lahko zelo narobe.

Verjetno si sami ne popravljate zob, ampak greste k zobozdravniku. In verjetno pred obiskom zobozdravnika doma sami ne poskušate popraviti zob.

Enako je s pravnimi problemi.

Ta teden je bil eden takih, kjer sem poskušal gasiti požare.

Primer #1

Poklicala me je stranka, ki je prevzela premoženje v stečajnem postopku.

Kaj je bilo narobe?

V kolikor se določeno premoženje v stečajnem postopu ne proda, ker ni nobenega interesa za prodajo, imajo upniki pravico, da takšno premoženje (ki ga ni mogoče unovčiti) prevzamejo.

Po prevzemu pa ga lahko sami unovčijo ali koristijo (npr. če gre za nepremičnine).

Stranka je imela do stečajnega dolžnika terjatev in ker njena terjatev v stečajnem postopku ni bila poplačana (ker premoženja stečajnega dolžnika ni bilo mogoče prodati) se je odločila, da bo premoženje stečajnega dolžnika prevzela.

Premoženje, ki je bilo upnikom ponujeno za prevzem, je predstavljajo nekaj nepremičnin.

V pozivu na prevzem premoženja je bilo napisano, da prevzemnik premoženja nosi tudi vse stroške stečajnega postopka.

Navedeno določbo je stranka spregledala.

Verjetno želite vedeti koliko je bilo stroškov stečajnega postopka in koliko so bile vredne nepremične?

Nepremičnine, ki so bile ponujene za prevzem so bile ocenjene na 8.000,00 EUR.

Stranka je do stečajnega dolžnika imela terjatev v višini 10.000,00 EUR.

Celotni stroški stečajnega postopka pa so znašali 12.000,00 EUR.

Če naredimo preprost izračuna je bila stranka po prevzemu v izgubi za 10.000,00 EUR.

Njena terjatev, ki ni bila poplačana je na začetku znašala 10.000,00 EUR in če bi upoštevali, da je prejela premoženje v višini 8.000,00 EUR, bi lahko rekli, da je ostala neplačana samo še v višini 2.000,00 EUR. Vendar če k temu prištejemo še stroške, ki jih je morala plačati, v višini 12.000,00 EUR, je bila globoko v izgubi.

Vedno kadar kupujete premoženje v stečajnem postopku ali ga v stečajnem postopku prevzemate se pred nakupom ali prevzemom premoženja pozanimajte o višini stroškov, ki jih boste morali plačati.

Primer #2

Večni problemi pri prodaji ali nakupu nepremičnin so kmetijska zemljišča.

Za kmetijska zemljišča velja poseben Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) in ta zakon določa postopek prodaje in predkupne upravičence.

Tako je v praksi potrebno zelo dobro »naštudirati« postopek prodaje. Zlasti takrat, ko gre za prodajo več nepremičnin, ki po namenski rabi predstavljajo stavbna in kmetijska zemljišča.

Ne glede na posebne določbe ZKZ obstajajo možnosti in načini, da se takšne nepremičnine proda v paketu kot celota. Eden izmed načinov je, da se določijo ustrezni pogoji, ki jih morajo izpolnjevati potencialni kupci.

Možnosti pa je še več, pri čemer je potrebno vsak primer gledati za sebe.

Ta teden me je poklical kolega, ki se je z lastnico kmetijskega zemljišča dogovoril za nakup.

Lastnica zemljišča je nato na upravni enoti vložila ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča.

Ponudbo za prodajo je sprejel kolega in Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije.

Sklad ima seveda zakonito predkupno pravico in prednost pred nakupom kolega.

Kolega me je klical kaj lahko naredi.

Glede na to, da je bila ponudba že sprejeta ne more narediti ničesar.

Lahko pa bi kaj naredil preden je bila ponudba oddana na upravno enoto.

Sklep

Verjetno se na cesti ustavite pred znakom stop, pogledate levo in desno, ter nadaljujete pot ko je varno.

Enako naredite tudi s pravnimi problemi. Preden želite narediti neko pravno dejanje se ustavite, vprašajte odvetnika kako je najbolje postopati, nato pa naredite pravno dejanje.

odvetnik Gregor Verbajs

Pri tem v praksi prihaja do določenih nejasnosti oz. problemov.

Naj vam povem eno zgodbo.

Prodajalka je na upravni enoti podala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, na katero sta se javila dva kupca. Ko je prodajalka dobila obvestilo o sprejemu ponudb in videla kupca, se je premislila in na upravno enoto poslala dopis, da ne želi skleniti pogodbe.

Ali to lahko stori? Odgovor vam bom podal v nadaljevanju.

Namen postopka prodaje po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) je varstvo kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij.

Dejstvo je, da v praksi ljudje velikokrat ne vedo, kakšne učinke ima ponudba pri prodaji kmetijskega zemljišča.

Iz tega naslova zato prihaja do sporov in tožb.

Poglejmo si zakonsko ureditev prodaje, ki jo določa ZKZ.

ZKZ v 20. členu določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži.

Upravna enota mora ponudbo nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave.

Po objavi začne teči 30 dnevni rok za sprejem ponudbe, v katerem mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine poda, v šestdesetih dneh po poteku 30 dnevnega roka objave, vlogo za odobritev pravnega posla.

Upravna enota pa nato odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo.

Zakonodajalec je z ZKZ določil obliko in vsebino ponudbe ter izjave o sprejemu, ni pa uredil morebitnega naknadnega trenutka sklenitve pogodbe, da bi morala ponudnik in sprejemnik ponudbe z najboljšim vrstnim redom naknadno ponovno izraziti svoje soglasje za sklenitev pogodbe.

Poleg tega ZKZ ni uredil situacij, do katerih lahko pride v času med sprejemom ponudbe in dejansko sklenitvijo pogodbe.

Ker ZKZ teh situacij ne ureja se za te primere uporabljajo splošna pravila Obligacijskega zakonika (OZ), ki urejajo ponudbo.

Ponudba

OZ v 22. členu določa, da je ponudba določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje bistvene sestavine pogodbe, tako da bi se z njegovim sprejemom pogodba lahko sklenila.

Ponudba ima tri elemente in sicer mora izražati voljo ponudnika, da je v primeru sprejetja zavezan, vsebovati bistvene sestavine in naslovnik mora biti določen.

ZKZ v 20. členu določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo izroči ponudbo upravni enoti.

Volja ponudnika bo z izročitvijo ponudbe upravni enoti izražena, saj so določbe ZKZ kogentne in drugačna ponudba ni mogoča.

Prav tako ZKZ v istem členu določa bistvene sestavine ponudbe.

Problem pa se pojavi, ker ponudba ni naslovljena določeni osebi. Iz tega bi lahko sklepali, da gre za vabilo k dejanju ponudb. Res je, da besedilo 22. člena OZ govori o določeni osebi, toda pravilo je potrebno razlagati po smislu, ne pa po besednih znakih.

Splošno ponudbo, naslovljeno na nedoločeno število oseb, lahko obravnavamo kot ponudbo in ne kot vabilo k dajanju ponudb, če pravni red pripisuje predlogu naslovljenemu na nedoločeno število oseb učinke ponudbe.

ZKZ določa, da je potrebno za prodajo kmetijskega zemljišča dati ponudbo in ne le vabilo k dajanju ponudb. Nadalje pravi, da mora vsakdo, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe in ne novo ponudbo.

Po sklenitvi pravnega posla, pa je potrebno podati še vlogo za odobritev pravnega posla. Iz vseh okoliščin in namena ZKZ izhaja, da ima ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča učinke ponudbe po OZ, kar potrjuje tudi sodna praksa.

Praktična uporaba določil ponudbe

Tako je v 20. in 21. členu ZKZ določeno, kaj mora ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča vsebovati in rok za sprejem ponudbe ter da mora sprejemnik ponudbe podati pisno izjavo o sprejemu ponudbe.

Sprejem ponudbe in posledice sprejema ponudbe pa je potrebno presojati po splošnih pravilih Obligacijskega prava, ki veljajo tudi za pogodbo o prodaji kmetijskega zemljišča.

Določbe ZKZ v 17. členu do 25. člena so kogentne (prisilne) narave, vendar pa o samih učinkih ponudbe ne pravijo nič. Ker o učinkih ponudbe ne pravijo nič je potrebno uporabiti pravila OZ za ponudbo in sklepati, da je posledica sprejema ponudbe sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč in to v trenutku, ko ponudnik prejme od sprejemnika ponudbe izjavo, da ponudbo sprejema.

Sprejem ponudbe mora biti pravočasen, istoveten s ponudbo in izražati mora voljo naslovnika, da je s sprejemom zavezan. ZKZ v 23. členu določa predkupne upravičence, zato je pogodba sklenjena takrat, ko ponudnik prejeme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe.

Pogodbo je potrebno šteti za sklenjeno na dan poteka roka za sprejem ponudbe, saj je mogoče, da prispe sprejem ponudbe predkupnega upravičenca z najboljšim vrstnim redom šele zadnji dan roka za uveljavljanje pravice.

Sama veljavnost zavezovalnega pravnega posla, pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, je odvisna od naknadne odobritve pravnega posla po pristojni upravni enoti.

Odobritev pa je obvezen pogoj za overitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji.

Tako je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve upravne enote. Posledica sprejema ponudbe je torej sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča in to v času, ko ponudnik prejme izjavo, da sprejemnik z najboljšim vrstnim redom ponudbo sprejema in pod odložnim pogojem odobritve upravne enote.

V kolikor prodajalec po odobritvi upravne enote ne bo s kupcem želel skleniti pogodbe, lahko kupec vloži tožbo na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Problem se pojavlja tudi pri umiku ponudbe. Ponudba ki je bila, po pravilih ZKZ, objavljena in sprejeta veže.

Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča. Umik ponudbe potem, ko je se je naslovnik že seznanil z izjavo o ponudbi ali celo ponudbo sprejel, je brez učinka, ker ni bil pravočasen. Naslovnik mora izjavo o umiku prejeti sočasno s ponudbo ali pred njo, kar pa je glede na pravila ZKZ o objavi skoraj praktično nemogoče.

Sprejem ponudbe

OZ v 28. členu določa, da je ponudba sprejeta, ko ponudnik prejme izjavo naslovnika, da sprejema ponudbo.

Po določbi 21. člena ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Sporno se postavlja vprašanje ali mora biti izjava o sprejemu ponudbe obvezno opremljena s povratnico, kot to določa ZKZ.

Namen zakona je verjetno v tem, da ponudnik zagotovo prejme izjavo o sprejemu ponudbe in je dovolj, da se pisna izjava o sprejemu ponudbe pošlje priporočeno.

Povratnica predstavlja zgolj raven transportnosti pošiljke in zagotavlja varstvo sprejemnika ponudbe in sicer dokaz, da je ponudnik izjavo o sprejemu resnično prejel. Vročitev pa se vedno lahko dokazuje tudi na druge načine, kot je na primer s poizvedbo na pošti.

Uveljavljanje sprejema ponudbe

V kolikor prodajalec pogodbe s kupcem ne želi skleniti, krši pričakovano pravico slednjega do sklenitve pogodbe.

Pravno varstvo lahko kupec uveljavlja v sodnem postopku s tožbo na sklenitev prodajne pogodbe oz. na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Situacija ni problematična, v kolikor ponudbo sprejme le ena oseba. Za primer, ko pa je kupcev (akceptantov, ki sprejmejo ponnudbo) več ZKZv 23. členu določa vrstni red predkupnih upravičencev.

Kadar gre za konkurenco predkupnih upravičencev različnih prednostnih redov, bo imel prednost tisti, čigar vrstni red je v smislu 23. člena ZKZ višji, in le ta bo tudi legitimiran za vložitev tožbe, v kolikor prodajalec z njim ne bo želel skleniti pogodbe.

Situacije, ko gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega prednostnega reda, pa ureja drugi odstavek 23. člen ZKZ.

V kolikor gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega vrstnega reda, ima prodajalec možnost izbire šele, ko nobeden izmed akceptantov istega prednostnega reda ne izpolnjuje zakonsko predvidenih kriterijev.

Prav tako ni dopustno in pravno upoštevano stališče, da bi prodajalec moral skleniti pogodbo s kupcem, ki ga je navedel v ponudbi. V praksi prodajalci velikokrat na ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča napišejo, da je kupec znan ali pa celo napišejo njegovo ime. Ta navedba ni pravno upoštevana.

Namen ZKZ je, da omejuje lastnikovo razpolagalno pravico na kmetijskem zemljišču in izključuje možnost, da bi lastnik kupca sam izbral. Kljub taki navedbi v ponudbi bo kupec, ki bo imel boljšo predkupno upravičenje, lahko sklenil pogodbo s prodajalcem. Zato ne moreta prodajalec in kupec na takšen način, z navedbo v ponudbi da je kupec znan, izigrati druge predkupne upravičence.

Sklep

Prepričanje, da sprejem ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča ne veže, je zmotno.

To je že večkrat odločilo tudi sodišče. Ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije je potrebno presojati po pravilih OZ. ZKZ določa obliko in vsebino ponudbe ter izjavo o njenem sprejemu. Za vsa ostala vprašanja glede ponudbe pa je potrebno upoštevati splošna pravila OZ, ki urejajo ponudbo.

Problem sedanje ureditve vidim predvsem v tem, da je zelo toga. Onemogoča se nakup manjših površin kmetijskih zemljišč ali gozdov, ki zaokrožujejo določeno večje zemljišče.

V praksi tako ostajajo lastniško neurejena razmerja, hkrati pa prodajalce in kupce silijo k izigravanju in obidu zakona.

Zgolj v razmislek bi bila mogoče boljša rešitev, da bi postopek spremenili na način, kjer bi se promet kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij sprostil, predpisali pa bi se strogi pogoji spremembe njene namembnosti.

Namreč ničesar dobrega ne naredimo za kmetijsko zemljišče, če zaviramo njegovo prodajo, namembnost pa lahko spremenimo čez noč.

In še odgovor na uvodno vprašanje. Prodajalka po prejemu sprejema ponudbe s strani kupca ne more na upravno enoto poslati dopis, da ne želi skleniti pogodbe. Njena ponudba jo veže in bo s kupcem morala skleniti pogodbo, kupec pa ima tudi pravno varstvo, če prodajalka tega ne bo želela.

Vabim vas k branju še drugih zapisov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs