ZPSPP je urejal poslovne stavbe in poslovne prostore ločeno od Obligacijskega zakonika (OZ) in ločeno so Stanovanjskega zakona na nekakšen poseben način.

Zato je odločitev zakonodajalca, da tako mimogrede s spremembo SZ-1E v celoti razveljavi tudi ZPSPP nenavadna. Vendar je bila “sprememba” ZPSPP zaradi določenih določb nujna.

Kaj pomeni prenehanje veljavnosti ZPSPP za najemne pogodbe?

ZPSPP je bil sprejet 1974 leta in je imel nekaj posebnosti, ki so bile velikokrat predmet kritik strokovne javnosti. Zato je navedena sprememba zelo dobrodošla, saj je ZPSPP vseboval določene določbe, ki niso v koraku z današnjim časom.

Opozarjam, da za ZPSPP še vedno velja za vse najemne pogodbe sklenjene do 19. 6. 2021.

Za najemne pogodbe, ki bodo sklenjene po 19. 6. 2021, pa velja Obligacijski zakonik (OZ) oziroma določbe same najemne pogodbe.

Zakonodajalec je tako prepustil (v okviru OZ) svobodno urejanje najemnih razmerij za poslovne prostore.

Pri sklepanju najemnih pogodb v prihodnje bo potrebno nameniti večji poudarek na samo vsebino najemnih pogodb, saj zaradi razveljavitve ZPSPP ne obstajajo več kogentne določbe, ki so veljale do sedaj.

Katere so bistvene spremembe?

Bistvene spremembe najemnih pogodb so predvsem na nekaterih področjih, ki jih je ZPSPP urejal kogentno.

Tako sedaj za najemne pogodbe ne bodo več veljale kogentne določbe ZPSPP, in sicer:

• glede minimalnega časa odpovednega roka (npr. 1 leto pri pogodbi sklenjeni za nedoločen čas);
• glede odpovedi najemne pogodbe po sodni poti;
• glede možnosti odstopa oziroma odpovedi najemne pogodbe;
• glede tega, da se pogodba sklenjena za določen čas lahko obnovi kot pogodba sklenjena za nedoločen čas;
• itd.

Katere določbe bodo veljale sedaj?

V kolikor boste najemno pogodbo sklenili po 19. 6. 2021 boste uporabljali določbe Obligacijskega zakonika (OZ), in sicer določbe od 587. do 618. člena OZ.

Poleg tega bodo veliko veljavo dobile dogovorjene določbe najemne pogodbe.

Najemne pogodbe za poslovni prostor bodo ravno zaradi razveljavitve ZPSPP verjetno v vsakem konkretnem primeru predmet pogajanj in bodo do določene mere imele drugačno vsebino kot so jo imele do sedaj.

odvetnik Gregor Verbajs

Najemnik poslovnih stavb ali poslovnih prostorov (v nadaljnjem besedilu: poslovne nepremičnine), ki mu je zaradi epidemije COVID-19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, lahko:

• ne glede na Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) najemno pogodbo odpove s pisno izjavo z odpovednim rokom osem dni;
• zahteva odlog plačila obveznosti iz najemne pogodbe;
• zahteva podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, sklenjene za določen čas.

Navedeni člen tako ureja tri elemente najemnih pogodbenih razmerij za poslovne stavbe oziroma poslovne prostore, in sicer:

• rok in način najemnikove odpovedi najemne pogodbe,
• ročnost oziroma odlog plačevanja najemnine ter
• podaljšanje najemnih pogodb, sklenjenih za določen čas.

Koristniki ukrepa so najemniki poslovnih stavb ali poslovnih prostorov, ki jim je zaradi epidemije COVID-19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa je bistveno oteženo in zaradi tega poslovne nepremičnine ne morejo v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Ti najemniki lahko uporabijo ukrep, ki omogoča lažji odstop od najemne pogodbe, nadalje lahko uveljavijo odlog plačevanja obveznosti iz najemne pogodbe, kot tretje pa lahko pogodbo, ki je bila sklenjena za določen čas, podaljšajo.

Bodite pozorni na to, da se prvi ukrep z drugim in tretjim izključuje, drugi in tretji ukrep pa se lahko, v celoti v odvisnosti od odločitve najemnika, uporabita hkrati.

1. Odpoved najemne pogodbe

Prvi ukrep najemnikom poslovnih nepremičnin omogoča, da lahko podajo odpoved od pogodbe pod drugačnimi pogoji, kot jih za to sicer določa ZPSPP. Ta v 27. členu določa, da najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo v roku, kot ga določa ta najemna pogodba, ki pa ne sme biti krajši od enega leta.

Enoletni rok je že sam po sebi nenavadno dolg in ga je moč pripisati dejstvu, da ZPSPP izhaja še iz časov, ko je bila dinamika najema poslovnih prostorov drugačna. V okoliščinah, kakršne povzročajo posledice epidemije COVID-19, pa strankam (ki bi se recimo zaradi izrazitega zmanjšanja povpraševanja odločile prenehati z dejavnostjo) ta določba ZPSPP onemogoča, da bi najem prostorov, ki jih ne potrebujejo več ali pa zanje ne zmorejo plačevati najemnine, odpovedale s krajšo ročnostjo.

Sedaj na podlagi 117. člena ZIUPOPDVE je to mogoče, in sicer zgolj z 8 dnevnim odpovednim rokom in zgolj s pisno izjavo.

Z navedeno določbo pa ni odstopljeno samo od kogentno določenega odpovednega roka, kot ga določa ZPSPP, ampak tudi od zahteve, da je odpoved lahko samo sodna, saj zakon določa zgolj navadno pisno izjavo.

2. Odlog plačila obveznosti iz najemne pogodbe

Drugi ukrep uvaja možnost odloga plačila obveznosti iz najemne pogodbe. Kaj so te obveznosti, določa drugi odstavek člena, gre pa zlasti za najemnino in druga z najemom povezana plačila, v odvisnosti od tega, kaj vse sta v najemni pogodbi stranki določili kot najemnino.

Ukrep je izrecno omejen samo na odlog celotne najemnine, vendar slednje ne ovira strank, da se ne dogovorita drugače, morda da se namesto za odlog plačila najemnine dogovorita za njeno znižanje. Taka odločitev je v celoti v njuni avtonomni sferi.

Navedena ureditev najemniku omogoča, da od najemodajalca zahteva odlog plačila tistih najemnin, ki izvirajo iz obdobja, ko mu je bilo opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, pri čemer pa je v skladu s tretjim odstavkom to obdobje lahko tudi tisto pred uveljavitvijo tega zakona.

Bodite pozorni na to, da lahko predlagate odlog plačila tudi tistih najemnin pred uveljavitvijo zakona, vendar moreta predlog za odlog plačila najemnin najemodajalcu posredovati v roku 15 dni po uveljavitvi zakona.

V obeh primerih je pomembno to, da se lahko odlog plačila najemnine nanaša samo na plačila, ki so dolgovana za obdobje, ko so predpisi, zaradi katerih je bilo najemniku opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, že veljali.

Plačila najemnine, ki sicer zapade v tem obdobju, dolgovano pa je za obdobje, ko je najemnik dejavnost še v celoti lahko opravljal in v ta namen nepremičnino uporabljal, ni moč odložiti.

Plačilo najemnine se odloži najpozneje za šest mesecev od izteka veljavnosti tega ukrepa, ki je 30. junij 2021, v primeru, da vlada ukrep podaljša, pa še za toliko več, a največ za še dodatnih šest mesecev, kar pomeni, da je plačilo lahko odloženo največ do 31. decembra 2021.

Za uveljavljanje odloga plačila najemnine mora v skladu s šestim odstavkom najemnik najemodajalca o tem obvestiti preden to plačilo zapade v plačilo, v primeru, da uveljavlja odlog plačil najemnine iz obdobja pred začetkom veljavnosti tega zakona, pa mora najemodajalca o tem obvestiti v 15 dneh po začetku veljavnosti zakona.

Takšen ukrep ima sicer retroaktivno veljavo, vendar je zakonodajalec mnenja, da za takšen poseg obstoji stvaren razlog in izpolnjuje strogi test sorazmernosti.

Ker zakon najemniku omogoča odlok plačila najemnine, daje na drugi strani najemodajalcu možnost, da zahteva zavarovanje za odložene najemnine, saj s prejemom najemnikove zahteve, ko ta začne učinkovati (glej peti odstavek), pride v situacijo, ko bo moral na izpolnitev te bistvene sestavine najemne pogodbe počakati, kar zanj predstavlja določeno tveganje.

Zakon ne določa sankcije, če najemnik najemodajalcu ne zagotovi zavarovanja. Vendar po drugi strani zakon najemodajalcu omogoča zavarovanje, kar bodo najemniki lahko uredili tudi z različnimi predlogi določenimi v Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ).

3. Podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, sklenjene za določen čas

Tretji ukrep najemniku omogoča, da najemno pogodbo, ki je sklenjena za določen čas, podaljša, in sicer za toliko časa, kolikor mu opravljanje gospodarske dejavnosti v poslovni nepremičnini ni bilo omogočeno oziroma mu je bilo bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Ukrep je smiselno povezan z ukrepom odloga plačila najemnine, saj se sredstva za plačilo najemnine praviloma ustvarjajo z opravljanjem dejavnosti.

S podaljšanjem pogodbe se omogoči opravljanje dejavnosti v času, ko bo ta spet možna oziroma dopustna, s tem pa bo najemnik praviloma prišel do sredstev, ki jih bo lahko namenil za poplačilo odloženih najemnin.

Najemnik bo lahko enako kot pri ukrepu odloga plačila najemnine zahteval podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe tudi za obdobje pred uveljavitvijo zakona, ko mu je bilo zaradi epidemije COVID19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno oteženo in zaradi tega poslovne nepremičnine ni mogel v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Čas, za katerega se bo pogodba lahko podaljšala, bo tako lahko vključeval tudi čas iz obdobja pred uveljavitvijo zakona, če je seveda izpolnjen pogoj, da je bilo najemniku v tistem obdobju zaradi epidemije COVID19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ni mogel v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Enako kot pri ukrepu odloga plačila najemnine je tudi za učinkovanje podaljšanja veljavnosti pogodbe potrebna pisna zahteva najemnika.

4. Prepoved odpovedi ali odstopa od najemne pogodbe

Sedmi odstavek določa, da najemodajalec ne sme odpovedati ali odstopiti od najemne pogodbe, ker je najemnik zahteval odlog plačila najemnine ali podaljšanje najemne pogodbe v skladu s 117. členom ZIUPOPDVE.

Ukrepi po 117. členu ZIUPOPDVE so mišljeni kot pravica najemnika, zato za njeno izvrševanje ne sme biti kaznovan, enostranska odpoved oziroma odstop pa bi tudi v celoti negirala namen teh ukrepov, ki je ta, da se najemna razmerja ohranjajo in se po prenehanju epidemije oziroma prepovedi opravljanja dejavnosti gospodarstvo čim prej aktivira.

Izpostaviti velja, da ukrepi po tem 117. členu ZIUPOPDVE pogodbenim strankam v najemnih razmerjih ne onemogočajo ali celo prepovedujejo, da so okrog teh elementov najemnega razmerja ne dogovorijo drugače. Vedno se lahko najemodajalec in najemnik sporazumno dogovorita drugače. 

Še vedno velja načelo avtonomnega urejanja pogodbenih razmerij in dispozitivne narave zakonskih določb, zato se lahko dogovorita za drugačen režim glede plačevanja najemnin in podaljšanja pogodbe.

Zakon tako daje podlago za enostransko spreminjanje teh razmerij samo za primere, kjer dogovor ne bo mogoč, v pravico najemodajalca, da pogodbo odpove zaradi njenega neizpolnjevanja, pa posega samo toliko, kolikor je potrebno, da ti ukrepi sploh lahko učinkujejo.

5. Veljavnost ukrepov

Zadnji odstavek določa rok veljavnosti ukrepov po tem členu, ki je določen na fiksni datum 30. junij 2021, vladi pa je omogočeno njegovo enkratno podaljšanje za največ šest mesecev.

Prav tako vas vabim k branju še drugih zapisov na blogu www.gregorverbajs.si.

odvetnik Gregor Verbajs

Stanovanjski zakon (SZ-1) zelo natančno opredeli obvezne sestavine najemnih pogodb.

Ker je SZ-1, glede na Obligacijski zakonik (OZ), specialnejši, moramo pri sestavi stanovanjskih najemnih pogodb uporabiti določbe SZ-1.

Stanovanjski zakon

OZ v 587. členu definira najemno pogodbo, kot pogodbo s katero se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino.

SZ-1 pa za stanovanjski najem, vsebuje strožje določbe glede obveznih sestavin najemne pogodbe, glede obveznosti lastnika stanovanja in najemnika, glede odpovedi najemne pogodbe in druge določbe.

Predstavim bom samo obvezne sestavine najemne pogodbe, kot jih določa SZ-1.

SZ-1 pravi, da mora najemna pogodba vsebovati vsaj:

• opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
• identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
• ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
• odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen SZ-1;
• vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;
• določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;
• višino najemnine ter način in roke plačevanja;
• način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);
• določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
• čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;
• način predaje stanovanja.

Lastnik mora skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno.

SZ-1 določa minimalne sestavine najemne pogodbe, ker v 91. členu pravi, da mora najemna pogodba vsebovati vsaj sestavine v tem členu.

Pri sestavljanju najemnih pogodb vam svetujem previdnost, saj je SZ-1 zelo natančen, glede njene vsebine.

Najemne pogodbe pa so tudi pravno zahtevnejše pogodbe, zato si za sklenitev najemne pogodbe poiščite odvetnika.

Vabim vas k branju še drugih člankov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs