Vse stranke, ki so upoštevale nasvet glede teh dveh stvari, niso nikoli imele probleme z najemniki.

Če ste najemodajalec si verjetno želite, da bi lahko v miru oddali nepremičnino v najem in z najemniki ne bi imeli nobenih problemov.

Predstavljajte si, da oddate nepremičnino v najem, najemnik vam redno plačuje najemnino in vse stroške, ter se po izteku najemnega razmerja prostovoljno izseli iz nepremičnine.

To bi bilo idealno.

V nadaljevanju vam bom predstavil ti dve stvari, ki najemodajalce najbolj varujeta, vendar naj najprej povem kaj so problemi z najemom.

Problem #1 – Najemodajalci ne želijo oddati nepremičnine (stanovanj) v najem

Po podatkih zadnjega popisa stanovanj je bilo 1. januarja 2018 v lasti fizičnih oseb približno 92 % vseh stanovanj v Republiki Sloveniji. V več kot 80 odstotkov stanovanj pri nas živijo lastniki teh stanovanj in le 7,7 % je najemnih.

Pri oddajanju stanovanj v najem najemodajalci naletijo na pravne ovire, zaradi katerih oddajanje stanovanj v najem ni zanimivo. Zato se po statistiki v najem oddaja le dobrih 33.000 stanovanj v zasebni lasti.

Vendar je skupno nenaseljenih stanovanj več kot 150.000. Torej obstoji velik potencial za oddajo stanovanj na trgu, vendar je res več kot očitno, da zaradi pravnih ovir oddajanje stanovanj v najem ni zanimivo.

Zakaj je temu tako?

Poglejva si.

Problem #2 – Nespodbudno davčno okolje

V Sloveniji efektivna davčna stopnja za obdavčitev prihodkov od oddajanja nepremičnine v najem od 1. januarja 2020 znaša 23,375 %.

Za primerjavo lahko izpostavim, da je obdavčitev v Italiji 17,25%, na Nizozemskem 13,42%, v Franciji 10%, na Hrvaškem 8,40% in v Nemčiji 2,71%.

Se še vedno sprašujete zakaj najemodajalcem oddajanje stanovanj v najem ni zanimivo oziroma najemodajalci niso motivirani za oddajanje stanovanj v najem oziroma pogosteje svoje nepremičnine oddajajo na črno?

Mislim, da zgornji podatek o obdavčitvi v drugih državah v primerjavi z našo obdavčitvijo ne potrebuje mojega komentarja.

Kot eno izmed možnih rešitev najemodajalci vidijo v tem, da velikokrat odprejo popoldanski s.p. za namen oddajanja nepremičnin, saj so davki v tem primeru nižji.

Vendar bi bilo bolje, da najemodajalcem ne bi bilo potrebno »iskati« alternativnih možnosti, da svojo nepremičnino sploh lahko oddajo v najem.

Problem #3 – Način odpovedi najemnega razmerja

Pri odpovedi najemne pogodbe za stanovanje (v tem zapisu se osredotočam na stanovanja, čeprav je ureditev zelo podobna tudi za poslovne prostore) poznamo nekrivdno (redno) odpoved najemne pogodbe in krivdno (izredno) odpoved najemne pogodbe.

V primeru redne odpovedi lahko najemnik na podlagi 102. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) odpove najemno pogodbo z 90-dnevnim odpovednim rokom. In to seveda kadarkoli, brez navajanja razloga.

Po drugi strani najemodajalec ne more redno odpovedati najemne pogodbe oziroma ima pri odpovedi kar nekaj omejitev.

Na podlagi 106. člena SZ-1 lahko najemodajalec redno odpove najemno pogodbo le pod pogojem, da najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje!!?

Takšna določba SZ-1 je povzročila to, da najemodajalci stanovanja ne oddajajo za nedoločen čas, ampak samo za določen čas. V primeru oddaje stanovanja v najem za nedoločen čas bi se namreč dejansko odpovedali možnosti uporabe lastne nepremičnine, saj bi stanovanje oddali v najem brez možnosti, da najemno pogodbo sploh kadarkoli prekinete. Ostala bi vam zgolj gola lastninska pravica.

V primeru krivdne odpovedi najemne pogodbe so zakonski razlogi za odpoved najemne pogodbe določeni v 103. členu SZ-1, krivdni razlogi pa so lahko izrecno dodatno dogovorjeni tudi v najemni pogodbi.

Problem odpovedi najemne pogodbe iz krivdnega razloga je njegova dolgotrajnost in predpisan postopek.

Na podlagi tretjega odstavka 103. člena SZ-1 je mogoče najemno pogodbo sodno odpovedati (torej s tožbo) samo, če je lastnik nepremičnine predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin najemniku mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok v katerem mora najemnik odpraviti odpovedni razlog, ki ne sme biti krajši od 15 dni.

Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.

Skratka najemodajalcem je resnično težko odpovedati najemno pogodbo sklenjeno za nedoločen čas.

Problem #4 – Dolgi sodni postopki

Najemna pogodba se ob sporu med strankama (in spor je načeloma vedno podan, razen če stranke sporazumno prekinejo najemno razmerje, kar pa je prej izjema kot pravilo) odpoveduje sodno.

Sodna odpoved najemne pogodbe ima za posledico izjemno dolge sodne postopke, ki lahko škodo najemodajalcu bistveno povečajo.

Predstavljajte si naslednje.

Z najemnikom sklenete najemno pogodbo… Najemnik vam neha plačevati najemnino… Vložite tožbo za odpoved najemne pogodbe in plačilo najemnine… Pridobite sodbo na podlagi katere lahko v izvršilnem postopku zahtevate plačilo najemnine… Ker je najemnik še vedno v vašem stanovanju, kljub neplačevanju najemnine, morate vložiti še tožbo na izpraznitev in izselitev najemnika iz stanovanja… Ko dobite tudi sodbo za izpraznitev in izselitev najemnika lahko v izvršilnem postopku vložite izvršbo za izpraznitev in izselitev najemnika iz stanovanja.

Da boste prišli zgolj do sodbe (predlagam, da tožbo za plačilo najemnine in tožbo za izpraznitev in izselitev vložite hkrati) bo trajalo vsaj 2 leti.

Dve leti pa bo najemnik lahko »brezplačno« uporabljal vaše stanovanje in seveda, če bo šel nato na primer v stečaj, se lahko poslovite od najemnine in tudi od škode, ker dve leti niste mogli oddajati nepremičnine v najem.

Kako se lahko zavarujete?

Rešitev za zgoraj navedene probleme sta dve zadevi, ki vas kot najemodajalca zavarujeta pred neizpolnjevanjem obveznosti najemnika.

To sta:

1. najemna pogodba sklenjena za določen čas in
2. sklenitev najemne pogodbe v obliki notarskega zapisa.

Načeloma ima najemnik dve ključni obveznost, in sicer plačevanje najemnine in po prenehanju najemnega razmerja izselitev iz nepremičnine oz. izročitev nepremičnine nazaj v posest lastniku.

S sklenitvijo najemne pogodbe v obliki notarskega zapisa dosežemo to, da je najemna pogodba neposredno izvršljiva (ima enako moč kot sodba), kar pomeni, da lahko najemodajalci takoj ko najemnik preneha s plačevanjem najemnine predlagate izvršbo za plačilo najemnine in se izognete dolgotrajnemu sodnemu postopku.

S sklenitvijo najemne pogodbe za določen čas in v obliki notarskega zapisa pridobite možnost, da lahko takoj po prenehanju najemnega razmerja predlagate izvršbo za izpraznitev stanovanja in izselitev najemnika iz nepremičnine, če vam najemnik ne bi prostovoljno izročil nepremičnine v posest.

Glede na vse navedeno najemodajalcem predlagam, da, v kolikor želite biti maksimalno zavarovani, sklenite najemno pogodbo za eno leto in v obliki notarskega zapisa.

Seveda je zelo pomembno tudi kakšna je vsebina najemne pogodbe, vendar bom to obdelal v enem izmed naslednjih zapisov na blogu.

Zaradi zakonodaje, ki trenutno velja, najemodajalci nimajo interesa sklepati najemnih pogodb za nedoločen čas, kar pa povzroča težave na trgu za najemnike, ki si ne morejo urediti dolgotrajnega najema. To je resen problem, ki pa ga mora rešiti zakonodajalec.

Če boste sklenili najemno pogodbo kot vam predlagam v tem zapisu z najemniki nikoli ne boste imeli problemov, saj bodo že ob sklenitvi najemne pogodbe vedeli kaj jih čaka v primeru neizpolnjevanja obveznosti.

Tudi če boste imeli probleme boste razmerja enostavno in hitro rešili v izvršilnem postopku ter tako zmanjšali morebitno nastalo škodo.

V kolikor pa bosta tako najemodajalec kot najemnik zadovoljna s skupnim sodelovanjem, pa bosta vsako leto sklenila novo najemno pogodbo in najemno razmerje vsakič podaljšala še za eno leto.

Želim vam čim manj problemov z najemnimi pogodbami, ki niso enostavne, kljub temu, da jih stranke v praksi želijo še vedno v pretežnem delu sklepati na raznih obrazcih.

Gregor Verbajs

Najemnik poslovnih stavb ali poslovnih prostorov (v nadaljnjem besedilu: poslovne nepremičnine), ki mu je zaradi epidemije COVID-19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, lahko:

• ne glede na Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) najemno pogodbo odpove s pisno izjavo z odpovednim rokom osem dni;
• zahteva odlog plačila obveznosti iz najemne pogodbe;
• zahteva podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, sklenjene za določen čas.

Navedeni člen tako ureja tri elemente najemnih pogodbenih razmerij za poslovne stavbe oziroma poslovne prostore, in sicer:

• rok in način najemnikove odpovedi najemne pogodbe,
• ročnost oziroma odlog plačevanja najemnine ter
• podaljšanje najemnih pogodb, sklenjenih za določen čas.

Koristniki ukrepa so najemniki poslovnih stavb ali poslovnih prostorov, ki jim je zaradi epidemije COVID-19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa je bistveno oteženo in zaradi tega poslovne nepremičnine ne morejo v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Ti najemniki lahko uporabijo ukrep, ki omogoča lažji odstop od najemne pogodbe, nadalje lahko uveljavijo odlog plačevanja obveznosti iz najemne pogodbe, kot tretje pa lahko pogodbo, ki je bila sklenjena za določen čas, podaljšajo.

Bodite pozorni na to, da se prvi ukrep z drugim in tretjim izključuje, drugi in tretji ukrep pa se lahko, v celoti v odvisnosti od odločitve najemnika, uporabita hkrati.

1. Odpoved najemne pogodbe

Prvi ukrep najemnikom poslovnih nepremičnin omogoča, da lahko podajo odpoved od pogodbe pod drugačnimi pogoji, kot jih za to sicer določa ZPSPP. Ta v 27. členu določa, da najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo v roku, kot ga določa ta najemna pogodba, ki pa ne sme biti krajši od enega leta.

Enoletni rok je že sam po sebi nenavadno dolg in ga je moč pripisati dejstvu, da ZPSPP izhaja še iz časov, ko je bila dinamika najema poslovnih prostorov drugačna. V okoliščinah, kakršne povzročajo posledice epidemije COVID-19, pa strankam (ki bi se recimo zaradi izrazitega zmanjšanja povpraševanja odločile prenehati z dejavnostjo) ta določba ZPSPP onemogoča, da bi najem prostorov, ki jih ne potrebujejo več ali pa zanje ne zmorejo plačevati najemnine, odpovedale s krajšo ročnostjo.

Sedaj na podlagi 117. člena ZIUPOPDVE je to mogoče, in sicer zgolj z 8 dnevnim odpovednim rokom in zgolj s pisno izjavo.

Z navedeno določbo pa ni odstopljeno samo od kogentno določenega odpovednega roka, kot ga določa ZPSPP, ampak tudi od zahteve, da je odpoved lahko samo sodna, saj zakon določa zgolj navadno pisno izjavo.

2. Odlog plačila obveznosti iz najemne pogodbe

Drugi ukrep uvaja možnost odloga plačila obveznosti iz najemne pogodbe. Kaj so te obveznosti, določa drugi odstavek člena, gre pa zlasti za najemnino in druga z najemom povezana plačila, v odvisnosti od tega, kaj vse sta v najemni pogodbi stranki določili kot najemnino.

Ukrep je izrecno omejen samo na odlog celotne najemnine, vendar slednje ne ovira strank, da se ne dogovorita drugače, morda da se namesto za odlog plačila najemnine dogovorita za njeno znižanje. Taka odločitev je v celoti v njuni avtonomni sferi.

Navedena ureditev najemniku omogoča, da od najemodajalca zahteva odlog plačila tistih najemnin, ki izvirajo iz obdobja, ko mu je bilo opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, pri čemer pa je v skladu s tretjim odstavkom to obdobje lahko tudi tisto pred uveljavitvijo tega zakona.

Bodite pozorni na to, da lahko predlagate odlog plačila tudi tistih najemnin pred uveljavitvijo zakona, vendar moreta predlog za odlog plačila najemnin najemodajalcu posredovati v roku 15 dni po uveljavitvi zakona.

V obeh primerih je pomembno to, da se lahko odlog plačila najemnine nanaša samo na plačila, ki so dolgovana za obdobje, ko so predpisi, zaradi katerih je bilo najemniku opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, že veljali.

Plačila najemnine, ki sicer zapade v tem obdobju, dolgovano pa je za obdobje, ko je najemnik dejavnost še v celoti lahko opravljal in v ta namen nepremičnino uporabljal, ni moč odložiti.

Plačilo najemnine se odloži najpozneje za šest mesecev od izteka veljavnosti tega ukrepa, ki je 30. junij 2021, v primeru, da vlada ukrep podaljša, pa še za toliko več, a največ za še dodatnih šest mesecev, kar pomeni, da je plačilo lahko odloženo največ do 31. decembra 2021.

Za uveljavljanje odloga plačila najemnine mora v skladu s šestim odstavkom najemnik najemodajalca o tem obvestiti preden to plačilo zapade v plačilo, v primeru, da uveljavlja odlog plačil najemnine iz obdobja pred začetkom veljavnosti tega zakona, pa mora najemodajalca o tem obvestiti v 15 dneh po začetku veljavnosti zakona.

Takšen ukrep ima sicer retroaktivno veljavo, vendar je zakonodajalec mnenja, da za takšen poseg obstoji stvaren razlog in izpolnjuje strogi test sorazmernosti.

Ker zakon najemniku omogoča odlok plačila najemnine, daje na drugi strani najemodajalcu možnost, da zahteva zavarovanje za odložene najemnine, saj s prejemom najemnikove zahteve, ko ta začne učinkovati (glej peti odstavek), pride v situacijo, ko bo moral na izpolnitev te bistvene sestavine najemne pogodbe počakati, kar zanj predstavlja določeno tveganje.

Zakon ne določa sankcije, če najemnik najemodajalcu ne zagotovi zavarovanja. Vendar po drugi strani zakon najemodajalcu omogoča zavarovanje, kar bodo najemniki lahko uredili tudi z različnimi predlogi določenimi v Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ).

3. Podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, sklenjene za določen čas

Tretji ukrep najemniku omogoča, da najemno pogodbo, ki je sklenjena za določen čas, podaljša, in sicer za toliko časa, kolikor mu opravljanje gospodarske dejavnosti v poslovni nepremičnini ni bilo omogočeno oziroma mu je bilo bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Ukrep je smiselno povezan z ukrepom odloga plačila najemnine, saj se sredstva za plačilo najemnine praviloma ustvarjajo z opravljanjem dejavnosti.

S podaljšanjem pogodbe se omogoči opravljanje dejavnosti v času, ko bo ta spet možna oziroma dopustna, s tem pa bo najemnik praviloma prišel do sredstev, ki jih bo lahko namenil za poplačilo odloženih najemnin.

Najemnik bo lahko enako kot pri ukrepu odloga plačila najemnine zahteval podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe tudi za obdobje pred uveljavitvijo zakona, ko mu je bilo zaradi epidemije COVID19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno oteženo in zaradi tega poslovne nepremičnine ni mogel v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Čas, za katerega se bo pogodba lahko podaljšala, bo tako lahko vključeval tudi čas iz obdobja pred uveljavitvijo zakona, če je seveda izpolnjen pogoj, da je bilo najemniku v tistem obdobju zaradi epidemije COVID19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ni mogel v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Enako kot pri ukrepu odloga plačila najemnine je tudi za učinkovanje podaljšanja veljavnosti pogodbe potrebna pisna zahteva najemnika.

4. Prepoved odpovedi ali odstopa od najemne pogodbe

Sedmi odstavek določa, da najemodajalec ne sme odpovedati ali odstopiti od najemne pogodbe, ker je najemnik zahteval odlog plačila najemnine ali podaljšanje najemne pogodbe v skladu s 117. členom ZIUPOPDVE.

Ukrepi po 117. členu ZIUPOPDVE so mišljeni kot pravica najemnika, zato za njeno izvrševanje ne sme biti kaznovan, enostranska odpoved oziroma odstop pa bi tudi v celoti negirala namen teh ukrepov, ki je ta, da se najemna razmerja ohranjajo in se po prenehanju epidemije oziroma prepovedi opravljanja dejavnosti gospodarstvo čim prej aktivira.

Izpostaviti velja, da ukrepi po tem 117. členu ZIUPOPDVE pogodbenim strankam v najemnih razmerjih ne onemogočajo ali celo prepovedujejo, da so okrog teh elementov najemnega razmerja ne dogovorijo drugače. Vedno se lahko najemodajalec in najemnik sporazumno dogovorita drugače. 

Še vedno velja načelo avtonomnega urejanja pogodbenih razmerij in dispozitivne narave zakonskih določb, zato se lahko dogovorita za drugačen režim glede plačevanja najemnin in podaljšanja pogodbe.

Zakon tako daje podlago za enostransko spreminjanje teh razmerij samo za primere, kjer dogovor ne bo mogoč, v pravico najemodajalca, da pogodbo odpove zaradi njenega neizpolnjevanja, pa posega samo toliko, kolikor je potrebno, da ti ukrepi sploh lahko učinkujejo.

5. Veljavnost ukrepov

Zadnji odstavek določa rok veljavnosti ukrepov po tem členu, ki je določen na fiksni datum 30. junij 2021, vladi pa je omogočeno njegovo enkratno podaljšanje za največ šest mesecev.

Prav tako vas vabim k branju še drugih zapisov na blogu www.gregorverbajs.si.

odvetnik Gregor Verbajs