Prodajalec se zdi pošten možakar, stisneta si roki, podpišeta pogodbo, ki ste jo našli na internetu (da bi “prihranili” pri odvetniku), in nakažete 250.000 EUR kupnine.

Naslednji dan prodajalca ni na spregled. Zemljiškoknjižnega dovolila nimate. Stanovanje je še vedno pisano na prodajalca. In kar je najhuje – niste edini, ki mu je to stanovanje »prodal«.

Ali obratno: prodajalec izroči nepremičnino, kupec pa začne odlašati s plačilom, »ker banka še ni sprostila kredita« ali »ker mora urediti še neke papirje« ali »ker nujno potrebuje denar, vendar nič ne skrbite, naslednji teden vse uredi«. Prodajalec je brez nepremičnine in brez denarja. Spori trajajo mesece ali leta. In ja – pogosto se začne z dobronamernim stavkom: “Saj se poznamo in si zaupamo.”

Zveni kot scenarij iz filma?

Žal je to realnost, ki jo na sodiščih videvam prepogosto. Ljudje v dobri veri in želji po hitrem zaključku posla pozabijo na temeljno načelo varnega poslovanja: sočasnost izpolnitve.

Danes bomo govorili o tem, zakaj je v svetu nepremičnin (to je samo primer, lahko gre tudi za drugo pogodbo), kjer se pretakajo življenjski prihranki, zaupanje lepo, a je pravna varnost nujna.

In kako poskrbimo, da nikoli ne ostanete brez denarja in brez nepremičnine?

Sočasnost izpolnitve je pravni izraz, v resnici pa gre za življenjsko pravilo: nihče ne sme ostati praznih rok v trenutku, ko drugi dobi vse.

Kaj sploh je “sočasnost izpolnitve”?

V Obligacijskem zakoniku, obstaja pravilo, ki pravi: »Nobena stranka ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni svoje oziroma ni pripravljena izpolniti svoje.«

V trgovini z živili je to preprosto. Vi blagajničarki izročite evre, ona vam izroči kruh. Izmenjava je sočasna. Tveganja praktično ni. Če ne izročite denarja, ne dobite kruha.

Pri nepremičninah (in drugih pravnih poslih) pa nastane časovna in tehnična vrzel. Nepremičnine ne morete “vzeti v roke” in jo odnesti. Lastninska pravica na nepremičnini ne preide s podpisom pogodbe, niti s plačilom kupnine in celo ne s prevzemom ključev. Lastnik postanete šele v trenutku, ko se vaše ime vpiše v zemljiško knjigo.

Tu pa nastane problem “kokoši in jajca”:

1. Strah prodajalca: »Če dam zemljiškoknjižno dovolilo (dovoljenje za vpis nepremičnine v zemljiško knjigo) preden dobim denar, se lahko kupec vpiše kot lastnik in mi nikoli ne plača.«
2. Strah kupca: “Če nakažem denar, preden imam overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, lahko prodajalec izgine z denarjem ali pa se izkaže, da je nepremičnina obremenjena s pravicami, za katere nisem vedel (ali pa postanejo obremenjene po izročitvi denarja).«

Kdo torej naredi prvi korak? Kdo tvega?

Če delate brez dobrega odvetnika, tvega tisti, ki je bolj naiven.

Povedano še drugače, težava nastane, ko se izpolnitvi ne zgodita istočasno oziroma vsaj pod nadzorovanimi pogoji.

Če poenostavim, kot bi razložil ob kavi:

• Če ste kupec, vas skrbi: “Kaj če plačam, pa ne dobim nepremičnine?”
• Če ste prodajalec, vas skrbi: “Kaj če izročim pogodbo in nepremičnino, pa ne dobim denarja?”

In ravno tukaj se ljudje največkrat ujamejo v past “vmesnega časa”. Ta vmesni čas je prostor, kjer se rodijo spori:

• banka zamuja s sklenitvijo kreditne pogodbe s kupcem, stranke pa že prepišejo lastninsko pravico na kupca, saj si zaupajo,
• eden se premisli,
• “pozabijo” na kakšen dolg, ki se kot izvršba pokaže na nepremičnini,
• izkaže se, da nepremičnina ni prazna in jo zaseda najemnik,
• ali pa se pojavi tretji, ki trdi, da ima pravico, kakšno služnost stanovanja ali kaj podobnega.

Najbolj nevarno je, ko pogodba temelji na zaupanju, mehanizmi varnosti pa so šibki ali jih sploh ni. Takrat ne kupujete nepremičnine – kupujete stres.

Rešitev: sočasnost izpolnitve pogodbe, kar ni teorija, ampak je mehanizem za miren spanec

Moja filozofija je preprosta: pogodba mora delovati tudi takrat, ko se odnosi ohladijo. Zato se sočasnost izpolnitve v praksi ne zagotavlja z lepimi besedami, ampak z varnostnimi mehanizmi.

Da bi premostili to vrzel in zagotovili sočasnost, v postopek vključimo nevtralno tretjo osebo ali mehanizem, ki “zamrzne” čas, dokler niso izpolnjeni pogoji obeh strani.

Kot odvetnik svojim strankam nikoli ne dovolim “hazardiranja”. Vedno vztrajam pri mehanizmih, ki simulirajo sočasnost.

Najpogosteje in najbolj varno to dosežemo prek notarske hrambe denarja (depozita) ali deponiranja listin. Lahko tudi hrambe pri odvetniku, vendar zaradi zaupanja strank običajno predlagam tretjo neodvisno osebo od strank. Pri čemer je notar tudi odškodninsko odgovoren za svoje delo, zato je v praksi najbolj primerno, da se določene pogodbe oz. posamezni deli pogodb izpeljejo s pomočjo notarjev.

Poglejmo si, kako to izgleda v praksi, ko postopek vodimo v naši pisarni:

1. Scenarij: Notarska hramba denarja

To je “Rolls-Royce” varnosti pri nakupu nepremičnine.

• Kupec ne nakaže kupnine prodajalcu na njegov osebni račun. Nakaže jo na poseben fiduciarni račun notarja.
• Denar je tam varen. Prodajalec do njega ne more, kupec pa ga ne more več vzeti nazaj kar tako.
• Prodajalec vidi, da je denar nakazan, zato varno overi svoj podpis na prodajni pogodbi, ki jo izroči notarju.
• Notar, po prejemu pogodbe, vloži predlog za vpis novega lastnika (kupca) v zemljiško knjigo in prodajalcu nakaže kupnino.

S tem smo dosegli popolno sočasnost. Kupec je plačal šele, ko je postal lastnik. Prodajalec je prenesel lastništvo šele, ko je bil denar zagotovljen.

2. Scenarij: Deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila (ZK dovolila) ali overjene pogodbe

Včasih zaradi stroškov ali dogovora hramba denarja ni opcija. Takrat uporabimo deponiranje ključnega dokumenta – prodajne pogodbe ali ZK dovolila.

• V pogodbi določimo strog vrstni red postopanja posamezne stranke.
• Prodajalec pri notarju overi podpis na pogodbi, ki že vsebuje ZK dovolilo ali izda ZK dovolilo. AMPAK: pogodbe oziroma ZK dovolila ne izroči kupcu. Izroči notarju v hrambo. Pravzaprav pri notarju deponira celotno pogodbo z ZK dovolilom, ki je primerna za vknjižbo v zemljiško knjigo.
• Kupec nakaže kupnino neposredno prodajalcu in potrdilo o plačilu kupnine pošlje notarju.
• Šele takrat notar izroči pogodbo z ZK dovolilom kupcu, da se ta lahko vpiše v zemljiško knjigo.

Tudi tukaj varujemo obe strani. Prodajalec ve, da se kupec brez plačila ne more vpisati. Kupec ve, da dokument obstaja in ga čaka pri nevtralni osebi, takoj ko plača.

Zakaj je “varčevanje” pri pravni pomoči najdražja napaka?

Morda si mislite: “Gregor, vse to se sliši zapleteno in verjetno stane. Mi si zaupamo, poznamo se, saj živimo v istem mestu.”

Razumem.

Ampak kot odvetnik sem videl preveč »prijateljskih poslov« ali poslov »med znanci«, ki so se končali z rubežniki. Strošek sestave varne pogodbe in organizacije notarske hrambe je zanemarljiv v primerjavi z izgubo 100.000 EUR ali več.

Gre za vprašanje obvladovanja tveganja.

Ko stranke pridejo k meni, jih ne zanima, kateri člen Obligacijskega zakonika citiram. Zanima jih odgovor na vprašanje: “Ali bom dobil nepremičnino bremen prosto?” in “Ali bom dobil plačano kupnino?”

Moja naloga je, da odgovorim z DA in poskrbim, da se pravni posel v celoti pravilno izpelje.

Zagotovitev sočasnosti izpolnitve ni birokratska ovira. Je varnostni pas v vašem poslu. Lahko vozite brez njega in stokrat se ne bo zgodilo nič. A dovolj je, da se zgodi enkrat, in posledice so nepopravljive.

Strošek odvetnika je majhen – cena napake je brutalna

Poglejmo tipičen primer (zelo realen):

• kupnina za nepremičnino: 250.000 EUR
• strošek pravnega pregleda in priprave varne strukture posla: recimo 1.000–2.000 EUR (odvisno od kompleksnosti)

Kaj je tveganje, če sočasnost ni zavarovana?

• zamude, podaljšanje financiranja, dvojni stroški bivanja: hitro 3.000–10.000 €
• spor zaradi izročitve ali plačila: stroški odvetnikov, taks, izvedencev: hitro več tisoč do deset tisoč EUR
• v najslabšem primeru: izguba dela kupnine, zapleti z vpisom v zemljiško knjigo, blokade, izvršbe: škoda, ki preseže desetine tisoč EUR

Zaključek: varnost ni občutek – varnost je sistem

Sočasnost izpolnitve je v resnici odgovor na eno vprašanje:
Kako poskrbim, da se nič pomembnega ne zgodi, dokler nisem tudi jaz varen?

Moj cilj ni, da greste v spor. Moj cilj je, da do spora sploh ne pride.

Kako vam lahko pomagam?

V naši pisarni ne pišemo le pogodb. Oblikujemo strategijo prodaje ali nakupa, ki vas ščiti pred najslabšimi scenariji.

• Preverimo pravno stanje nepremičnine (skrite hipoteke, služnosti, plombe).
• Sestavimo pogodbo, ki vključuje klavzule o sočasnosti in varovalke v primeru neizpolnitve.
• Koordiniramo postopek z notarjem, da vi ne izgubljate časa z birokracijo.

Ne dovolite, da postane nakup vašega doma ali prodaja vaše nepremičnine igra na srečo.

Če ste pred nakupom ali prodajo nepremičnine, se oglasite. Pregledali bomo situacijo in določili pot, kjer bosta denar in ključi zamenjala lastnika varno.

Vaš mirni spanec je vreden več kot strošek odvetnika.

Gregor Verbajs, odvetnik

Začenja se čas dopustov in za vas sem pripravil nekaj čisto posebnega.

Nekaj kar boste lahko gledali ali poslušali na dopustu.

Imel sem intervju iz področja nepremičninskega prava, v katerem sem odgovoril na 7 vprašanj iz nepremičninskega prava.

In na katerih 7 vprašanj sem odgovoril?

1. Kako se lotiti prodaje ali nakupa nepremičnin?
2. Katere so zadnje spremembe pri najemnih razmerjih?
3. Kakšen učinek ima neposredno izvršljiv notarski zapis?
4. Ali lahko brez posledic kopirate pogodbo odvetnika in jo uporabite v drugem pravnem poslu?
5. Kako se zavarovati pri prodaji ali nakupu nepremičnin?
6. Kako upoštevati pravilo sočasne izpolnitve obveznosti pri prodaji nepremičnine?
7. Kdaj izide moja knjiga? To ni povsem povezano samo z nepremičninami, je pa zelo zanimivo.

Poleg odgovorov, na navedenih 7 vprašanj, sem v intervjuju povedal kar nekaj resničnih zgodb iz odvetništva.

Prav tako sem povedal stvari, ki jih vam nihče na trgu ne bo povedal, zato vam priporočam ogled ali poslušanje intervjuja.

Lahko ga poslušate na poti na dopust v avtu, na plaži, po kosilu… Skratka kadarkoli si želite.

Kot je nekoč rekel veliki Dalajlama: »Ko govoriš, samo ponavljaš tisto, kar že veš. Kadar poslušaš, se lahko naučiš nekaj novega!«

Želim vam lep poletni dopust. Uživajte in se spočite.

Vabljeni k ogledu ali poslušanju intervjuja.

Intervju si lahko ogledate na tej povezavi: https://youtu.be/uu-EaSUS6j4

odvetnik Gregor Verbajs

Pri svojem delu sem opazil, da ljudje sklepajo predpogodbe z vsebino, ki dejansko predstavljajo že prodajno pogodbo.

Kaj je predpogodba?

Predpogodba je takšna pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (prodajna pogodba).

Za predpogodbo je značilno to, da se stranki zavezujeta zgolj skleniti glavno pogodbo in nič več kot to.

Smisel predpogodbe je torej v tem, da stranki k izpolnitvenemu ravnanju po glavni pogodbi (plačilu kupnine in izročitvi nepremičnine) še nista zavezani. To postaneta šele s sklenitvijo glavne (prodajne) pogodbe.

Kakšne predpogodbe se sklepajo v praksi?

V praski stranke velikokrat sklepajo predpogodbo, ki po vsebini že predstavlja pogodbo.

Za razmejitev med predpogodbo in glavno prodajno pogodbo ni odločilen naziv oziroma naslov konkretnega pravnega posla, marveč je odločilno to, kakšna je vsebina izpolnitvenega ravnanja, h kateremu se s pravnim poslom zavezujeta stranki.

Medtem, ko se s predpogodbo stranke zavežejo zgolj to, da bodo sklenile glavno prodajno pogodbo, je namen prodajne pogodbe povsem drugačen.

Kaj je namen prodajne pogodbe?

Namen prodajne pogodbe je v tem, da se pravni posel oz. transakcija z nepremičnino v celoti realizira.

Izpolnitveno ravnanje prodajalca po prodajni pogodbi je, da na kupca prenese lastninsko pravico in mu nepremičnino izroči v posest.

Izpolnitveno ravnanje kupca po prodajni pogodbi pa je, da plača kupnino.

To so najbolj tipična izpolnitvena ravnanja, pri čemer so prodajne pogodbe običajno bolj kompleksne in vsebujejo še druge dogovore in postopek celotne transakcije.

Zakaj je lahko predpogodba že prodajna pogodba?

V kolikor se boste s predpogodbo zavezali plačati kupnino (plačilo kupnine pa ne bo povezano z nobenim dodatnim pogojem sklenitve glavne pogodbe) ali boste kupnino po predpogodbi celo plačali, je to izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne prodajne pogodbe.

V kolikor se bo s predpogodbo tudi prodajalec zavezal izročil nepremičnino v posest kupcu ali jo bo celo dejansko izročil, tudi to predstavlja izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne prodajne pogodbe.

Torej, če že v predpogodbi obstajajo zaveze (plačilo kupnine v nekem roku, izročitev nepremičnine do nekega roka…) potem je velika verjetnost, da je to že glavna pogodba in ne več predpogodba.

Tudi sodna praksa je na enakem navedenem stališču.

V čem je problem s takimi predpogodbami?

Problem je v temu, da ljudje mislijo, da so sklenili zgolj predpogodbo.

Preden stranke sklenejo glavno prodajno pogodbo lahko traja dlje časa (tudi leto dni ali več) v tem času pa se lahko marsikaj zgodi tako na strani prodajalca kot kupca, kar zadevo lahko znatno zakomplicira.

Pred kratkim sem imel primer, v katerem sta prodajalec in kupec sklenila predpogodbo, po kateri je kupec plačal celotno kupnino, prodajalec pa izročil nepremičnino v posest kupca.

Kupec je nepremičnino kupil kot investicijo in jo takoj oddal v najem.

Prodajalec in kupec po več kot letu dni še vedno nista sklenila glavne prodajne pogodbe.

Po letu dni je kupec poklical prodajalca in mu sporočil, da ne želi kupiti nepremičnine, ker so v njej domnevno napake. Kot se je izkazalo je kupec našteval »napake« oz. poškodbe, ki jih je povzročil najemnik kupca.

Ker je predpogodba po vsebini predstavljala prodajno pogodbo je prodajalec kupcu izstavil zemljiškoknjižno dovolilo za vpis v zemljiško knjigo.

Kupec pa je nato vložil tožbo, na podlagi katere je uveljavljal odstop od predpogodbe zaradi domnevnih napak in zahteval vračilo kupnine. Kupnine, ki jo prodajalec nima več, ker je s kupnino kupil novo stanovanje.

Spor se je tako preselil na sodišče, pri čemer spor še ni končan.

Do spora med strankama verjetno ne bi prišlo, če bi stranki naredili pravilen pravni posel že na začetku in se pravilno dogovorili za sočasnost izpolnitve in celovito uredile medsebojna razmerja.

Vedno sem zagovornik, da se vse obveznosti po pogodbi izvedejo sočasno oz. na ustrezen način z zavarovanjem, ker so na tak način varovane vse stranke.

Svetujem vam, da ste pri sklepanju pogodb, ki se nanašajo na nepremičnine previdni.

V kolikor niste prepričani v pravilno izvedbo pogodbe se posvetujte z odvetnikom.

odvetnik Gregor Verbajs

Fizične osebe pa veliko nakupov opravijo preko spletnih trgovin. Zgolj z nekaj kliki.

Veliko podjetnikov mi pove, da so ponudbe velikokrat zgolj ustne.

Prav nič ni narobe, če poslujete ustno in se pravni posli dejansko realizirajo. Zadeve se zakomplicirajo, ko nastane nesoglasje glede vsebine dogovora. Takrat vam pisno sklenjeni dogovori omogočajo dokazovanje dogovorjenega.

Skratka vsi smo čedalje bolj navajeni, da je nakup oddaljen zgolj nekaj klikov stran.

Pred kratkim sem se srečal z zanimivim primerom, kjer je kupec zavzel stališče, da je bila pogodba za nakup nepremičnine sklenjena preko elektronske pošte.

Pa je bila res?

Najprej si poglejmo dejansko stanje.

Prodajalec, ki je bil lastnik nepremičnine, je s strani kupca preko elektronske pošte prejel ponudbo za nakup nepremičnin.

Prodajalec je kupcu odgovoril, da se načeloma strinja s ponudbo, vendar pa se bosta o podrobnostih posla dogovorila v pogodbi.

Ker pozneje do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo, se je kupec postavil na stališče, da je bila njegova ponudba poslana preko elektronskega sporočila, s strani prodajalca sprejeta, zato mora prodajalec skleniti prodajno pogodbo. Kupec je zatrjeval, da je v ponudbi navedel predmet nakupa (nepremičnine) in ceno (ponudil je konkretno ceno) in da je to dovolj, hkrati pa se je s ponudbo strinjal tudi prodajalec.

Preden odgovorim na vprašanje v naslovu si poglejmo pravno podlago.

V 27. členu Obligacijskega zakonika (OZ) je določeno, da ponudba za sklenitev pogodbe, za katero zahteva zakon posebno obliko, veže ponudnika samo, če je dana v taki obliki. To velja tudi za sprejem ponudbe.

Nadalje iz 52. členu OZ izhaja, da pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki.

Na podlagi 2. člena Zakona o elektronskem poslovanju in elektronskem podpisu (ZEPEP) je elektronsko sporočilo niz podatkov, ki so poslani ali prejeti na elektronski način, kar vključuje predvsem elektronsko izmenjavo podatkov in elektronsko pošto.

ZEPEP v 13. členu določba, da kadar zakon ali drug predpis določa pisno obliko, se šteje, da je elektronska oblika enakovredna pisni obliki, če so podatki v elektronski obliki dosegljivi in primerni za kasnejšo uporabo.

Določba navedena v prejšnjem odstavku ne veljajo za:

• pravne posle, s katerimi se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katerimi se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini;
• oporočne posle;
• pogodbe o urejanju premoženjskih razmerij med zakoncema;
• pogodbe o razpolaganju s premoženjem oseb, ki jim je odvzeta poslovna sposobnost;
• pogodbe o izročitvi in razdelitvi premoženja za življenja;
• pogodbe o dosmrtnem preživljanju in sporazume o odpovedi neuvedenemu dedovanju;
• darilne obljube in darilne pogodbe za primer smrti;
• druge pravne posle, za katere zakon določa, da morajo biti sklenjeni v obliki notarskega zapisa.

Povedano še drugače:

• pogodba s katero se prenaša lastninska pravica na nepremičnini mora biti sklenjena v pisni obliki;
• ponudba in sprejem ponudbe, za katere zakon zahteva posebno obliko (pisno), mora biti dana v taki (pisni) obliki;
• pri pravnih poslih, s katerimi se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, elektronska oblika ni enakovredna pisni.

Glede na navedeno je povsem jasno, da ponudba in sprejem ponudbe, ki bi bili dani preko elektronske pošte, nimata veljavnih učinkov.

S tem zapisom vas želim opozoriti na navedene izrecne določbe, ker opažam, da se v praksi večino dogovor sklene preko elektronske pošte ali z nakupom v spletnih trgovinah.

No, nepremičnine (za enkrat) še ne morete prodati ali kupiti zgolj preko elektronske pošte.

Gregor Verbajs