Povedano iskreno, SZ-1E odpovedi ni uredil tako, kot bi si želel. To je tako, da bi bil neposredno izvršljiv notarski zapis izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine.

Kaj je novega glede odpovedi najemnih razmerij?

Spremembi sta naslednji:

• skrajšan odpovedni rok v primeru odpovedi najemne pogodbe s strani lastnika ter skrajšan rok za izselitev, določen s strani sodišča.
• skrajšan postopek odpovedi in izpraznitve stanovanja v določenem (enem krivdnem) primeru odpovedi najemne pogodbe.

Skrajšan odpovedni rok

Z 90 dni na 60 dni se je skrajšal odpovedni rok za odpoved najemne pogodbe, če odpoved poda najemodajalec.

S tem se je omogočila določena fleksibilnost za najemodajalca in razbremenitev, če najemnik ne izpolnjuje zakonskih ali pogodbenih dolžnosti. Skrajšal se je tudi rok za izselitev, ki ga določi sodišče.

Po spremembi 112. člena SZ-1 lahko lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni (prej 90 dni).

Nadalje se je 112. člen SZ-1 spremenil tako, da sodišče določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot 30 dni (prej 60 dni) in ne daljši od 60 dni (prej 90 dni).

Odpoved najemne pogodbe zaradi neplačila najemnine in stroškov

SZ-1 je uvedel povsem nov 112.a člen, s katerim se ureja postopek odpovedi najemne pogodbe, v primeru neplačila najemnine ali stroškov.

Prvotni predlog navedenega člena se je glasil: “odpoved najemne pogodbe sklenjene v obliki izvršljivega notarskega zapisa” in je določal možnost, da lahko najemodajalec na podlagi pisne odpovedi in neposredno izvršljivega notarskega zapisa zahteva izpraznitev in izročitev nepremičnine neposredno v izvršilnem postopku.

Takšno rešitev si želim tudi sam. Vendar je zakonodajalec navedeni člen spremenil tako, da je pisno odpoved omogočil samo za primer neplačila najemnine in stroškov.

Navedena sprememba ni povsem takšna kot bi lahko bila oziroma sem jo pričakoval, da bi bil notarski zapis lahko neposredno izvršljiv tudi za primer izpraznitve in izročitve nepremičnine, vendar je pa nova določba boljša kot nič.

Novi 112.a člen SZ-1 se glasi:

»Ne glede na prejšnji člen lahko najemodajalec najemno ali podnajemno pogodbo v primeru nastopa krivdnega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena tega zakona odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja. Najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve odpovedi. Pred odpovedjo najemne pogodbe lastnik pisno opomni najemnika o kršitvi najemne pogodbe v skladu s tretjim in četrtim odstavkom 103. člena tega zakona.

Če najemnik ne izprazni stanovanja v skladu s prejšnjim odstavkom, ima najemodajalec na podlagi odpovedi in zahteve za izpraznitev stanovanja iz prejšnjega odstavka pravico pri sodišču zahtevati izpraznitev stanovanja (nalog za izpraznitev stanovanja).

Za postopek izdaje naloga za izpraznitev stanovanja se uporabljajo določbe zakona, ki ureja pravdni postopek, ki se nanašajo na plačilni nalog, pri čemer sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče, da je najemnik dolžan izprazniti stanovanje v 30 dneh od prejema izpraznitvenega naloga ali pa v istem roku ugovarjati zoper izpraznitveni nalog.«

Zahteva za izpraznitev in izročitev nepremičnine je v praksi ena izmed najbolj pomembnih zahtev, saj najemodajalcu omogoča, da čim prej odda nepremičnino naprej v najem in da mu ne nastaja dodatna škoda.

Tako imate še vedno dve možnosti glede uveljavljanja zahteve za izpraznitev in izročitev nepremičnine, na podlagi katerih kot lastniki nepremičnin najhitreje pridete do posesti vaših nepremičnin.

#1 Prva možnost:

Do sedaj ste imeli (oziroma še vedno imate) zgolj eno možnost, da ste že ob sklenitvi najemne pogodbe lahko pridobili izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine.

Ta možnost je, da sklenete najemno pogodbo v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa za določen čas in po poteku najemne pogodbe oziroma najemnega razmerja lahko neposredno v izvršilnem postopku zahtevate izpraznitev in izročitev nepremičnine.

V primeru, da pred potekom najemnega razmerja podate odpoved najemne pogodbe sklenjene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, notarski zapis najemne pogodbe ni izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine in morate v sodni postopek.

Tako vam kot najhitrejša možnost izpraznitve in izročitve nepremičnine v izvršilnem postopku ostane sklenitev najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa za krajši čas (6 mesecev, 1 leto…).

V praski se najemna pogodba sklene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa na primer za 11 mesecev, pri čemer najemnik za 5 mesecev vnaprej plačal najemnino, riziko najemodajalca pa je v tem, da v kolikor mu najemnik ne bo plačal najemnine od 5 meseca naprej, mora najemodajalec »potrpeti« nekaj mesecev in po poteku najemnega razmerja lahko pred izvršilnim sodiščem vloži predlog za izvršbo za izpraznitev in izročitev nepremičnine.

Takšen način je vsekakor bistveno hitrejši od sodnega postopka, je pa povezan z višjimi stroški, ker se mora vsakih 11 mesecev skleniti nova najemna pogodba.

Vendar takšen način za najemodajalca predstavlja najhitrejšo varstvo.

Seveda lahko najemne pogodbe sklepate tudi za 6 mesecev in najemnik plača za vseh 6 mesecev vnaprej, s čimer je varstvo še večje. To je stvar dogovora med strankama.

#2 Druga možnost

Na podlagi nove določbe 112.a člena SZ-1 lahko storite naslednje:

• Najprej najemnika opomnite na kršitev, in sicer mora opomin vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni. Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni najemodajalec najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.
• Odpoved lahko podate samo iz krivdnega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 – če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;
• Odpoved najemne pogodbe podate pisno z dopisom in zahtevate izpraznitev stanovanja;
• Če najemnik prostovoljno ne izprazni stanovanja lahko pred sodiščem vložite predlog za izdajo naloga za izpraznitev stanovanja, na podlagi katerega sodišče določi rok za izpraznitev, pri čemer lahko najemnik ugovarja nalogu za izpraznitev in se nadaljuje pravdni postopek s tožbo;

Sklep

Spremenjeni SZ-1 še vedno ni uredil “popolno” možnost odpovedi najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, kjer bi bil notarski zapis izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Čeprav kot je izhajalo iz prvega predloga SZ-1E bi jo lahko.

Do spremembe SZ-1 je veljalo, da se najemna pogodba za stanovanje lahko odpove iz krivdnih razlogov le po sodni poti.

Sodni postopki pa so običajno trajali daljši čas, lahko tudi več let.

Tako za odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov (samo za primer neplačevanja najemnine in stroškov) ni več potrebna sodna odpoved, ampak se odpoved poda s pisnim dopisom, pri čemer je pogodba odpovedana, ko je odpoved vročena.

Po odpovedi najemne pogodbe lahko najemodajalec vloži predlog za izdajo naloga za izpraznitev stanovanja.

Če bo najemnik nalogu ugovarjal se bo vodil pravdni postopek.

Pričakoval sem, da bo zakonodajalec uredil, da bo v primeru odpovedi najemne pogodbe neposredno izvršljivi notarski zapis izvršilni naslov tudi za primer izpraznitve in izročitve nepremičnine, pa se za takšen korak iz neznanega razloga ni odločil.

Tako kot je mimogrede v celoti razveljavil Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) in se za najemna razmerja za poslovne prostore sedaj uporablja Obligacijski zakonik.

odvetnik Gregor Verbajs

To pomeni, da lahko upnik, v primeru neplačila terjatve s strani dolžnika, vloži predlog za izvršbo pred izvršilnim sodiščem in zahteva plačilo terjatve od dolžnika ter takoj poseže na premoženje dolžnika.

V kolikor dolžnik nima izvršilnega naslova (izvršilni naslov je npr. tudi sodba ali sodna poravnava) mora pred vložitvijo predloga za izvršbo vložiti tožbo in zahtevati od dolžnika plačilo in šele ko upnik dobi sodbo lahko, na podlagi sodbe, vloži predlog za izvršbo.

Sam strankam vedno svetujem, da vse pogodbe (posojilne, najemne…) sklepajo v obliki notarskega zapisa, ker s tem veliko pridobijo.

Pravzaprav imam občutek, da se ljudje velikokrat ne zavedajo koliko pridobijo. Vedno znova in znova jim svetujem enako in jih prepričujem zakaj je to dobro.

Predstavljajte si, da nimate neposredno izvršljivega notarskega zapisa pogodbe in vam dolžnik ob zapadlosti terjatve le-te ne plača.

Kaj vas čaka?

Morali boste skozi sodni pravdni postopek, kjer boste zahtevali plačilo in ki bo trajal vsaj 2 ali 3 leta, da boste pridobili sodbo. Šele po pravnomočnosti sodbe boste lahko vložili predlog za izvršbo.

Najmanj kar pridobite je od 2 do 3 leta (izgubljenega) časa.

Kaj so procesne obresti in kdaj jih lahko zahtevate?

V 381. členu Obligacijskega zakonika (OZ) je določeno, da je od neplačanih obresti mogoče zahtevati zamudne obresti samo od dneva, ko je pri sodišču vložen zahtevek za njihovo plačilo. To so tako imenovane procesne obresti.

Predvsem banke imajo v svojih kreditnih pogodbah procesne obresti načeloma dobro urejene. Ni pa to nujno, zato bankam svetujem, da pregledajo svoje pogodbe, ali imajo določbe glede procesnih obresti pravilno spisane.

Klasična določba notarskih zapisov pogodb (kreditnih ali posojilnih, ter kakšni drugi pogodbi, kjer je predmet denarna terjatev) bi se glasila: »Od vložitve zahtevka pri sodišču za plačilo obresti, tečejo od zapadlih neplačanih obresti zakonite zamudne obresti (procesne obresti)«.

Ali na podlagi takšne določbe lahko v izvršbi zahtevate procesne obresti?

Veliko časa so izvršilna sodišča zavračala izterjavo procesnih obresti dogovorjenih v neposredno izvršljivih notarskih zapisih, pri čemer so se sklicevali na argument, da je mogoče takšne obresti zahtevati samo v pravdnem postopku pri vložitvi tožbe.

Več let sem takšni praksi nasprotoval. Že leta 2017 sem napisal članek: Ali je notarski zapis izvršilni naslov za procesne obresti?, ki je bil objavljen v Pravni praksi, letnik 2017, številka 34, str. 11-13.

Več let sem s pritožbami zagovarjal, da je notarski zapis lahko izvršilni naslov tudi za procesne obresti. Najprej sem v svoj prav prepričal Višje sodišče v Ljubljani, nato preko revizije še Višje sodišče v Mariboru.

Decembra 2020 je Vrhovno sodišče RS (II Ips 55/2020) ugodilo reviziji in odločilo naslednje:

Neposredno izvršljivi notarski zapis, v katerem sta se upnik in dolžnik dogovorila za plačilo procesnih obresti na podlagi 381. člena OZ, predstavlja izvršilni naslov tudi za izterjavo procesnih obresti v izvršilnem postopku.

Sedaj ni nobenega dvoma več, da če se boste v pogodbi (kreditni ali posojilni, ter kakšni drugi pogodbi, kjer je predmet denarna terjatev) dogovorili tudi za plačilo procesnih obresti, ter boste to pogodbo potrdili ali sklenili v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, da boste v izvršilnem postopku lahko zahtevali tudi procesne obresti.

Procesne obresti ne bodo zanemarljive, saj lahko izvršilni postopki trajajo tudi več let.

Glede na vse navedeno vam svetujem, da že v fazi sklepanja pogodbe pravilno zapišete pogodbeno določbo glede procesnih obresti in da pogodbo nato potrdite ali sklenete v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa.

Če imate kakršnokoli vprašanje sem vam prijazno na voljo.

Gregor Verbajs