Prodajalec se zdi pošten možakar, stisneta si roki, podpišeta pogodbo, ki ste jo našli na internetu (da bi “prihranili” pri odvetniku), in nakažete 250.000 EUR kupnine.

Naslednji dan prodajalca ni na spregled. Zemljiškoknjižnega dovolila nimate. Stanovanje je še vedno pisano na prodajalca. In kar je najhuje – niste edini, ki mu je to stanovanje »prodal«.

Ali obratno: prodajalec izroči nepremičnino, kupec pa začne odlašati s plačilom, »ker banka še ni sprostila kredita« ali »ker mora urediti še neke papirje« ali »ker nujno potrebuje denar, vendar nič ne skrbite, naslednji teden vse uredi«. Prodajalec je brez nepremičnine in brez denarja. Spori trajajo mesece ali leta. In ja – pogosto se začne z dobronamernim stavkom: “Saj se poznamo in si zaupamo.”

Zveni kot scenarij iz filma?

Žal je to realnost, ki jo na sodiščih videvam prepogosto. Ljudje v dobri veri in želji po hitrem zaključku posla pozabijo na temeljno načelo varnega poslovanja: sočasnost izpolnitve.

Danes bomo govorili o tem, zakaj je v svetu nepremičnin (to je samo primer, lahko gre tudi za drugo pogodbo), kjer se pretakajo življenjski prihranki, zaupanje lepo, a je pravna varnost nujna.

In kako poskrbimo, da nikoli ne ostanete brez denarja in brez nepremičnine?

Sočasnost izpolnitve je pravni izraz, v resnici pa gre za življenjsko pravilo: nihče ne sme ostati praznih rok v trenutku, ko drugi dobi vse.

Kaj sploh je “sočasnost izpolnitve”?

V Obligacijskem zakoniku, obstaja pravilo, ki pravi: »Nobena stranka ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni svoje oziroma ni pripravljena izpolniti svoje.«

V trgovini z živili je to preprosto. Vi blagajničarki izročite evre, ona vam izroči kruh. Izmenjava je sočasna. Tveganja praktično ni. Če ne izročite denarja, ne dobite kruha.

Pri nepremičninah (in drugih pravnih poslih) pa nastane časovna in tehnična vrzel. Nepremičnine ne morete “vzeti v roke” in jo odnesti. Lastninska pravica na nepremičnini ne preide s podpisom pogodbe, niti s plačilom kupnine in celo ne s prevzemom ključev. Lastnik postanete šele v trenutku, ko se vaše ime vpiše v zemljiško knjigo.

Tu pa nastane problem “kokoši in jajca”:

1. Strah prodajalca: »Če dam zemljiškoknjižno dovolilo (dovoljenje za vpis nepremičnine v zemljiško knjigo) preden dobim denar, se lahko kupec vpiše kot lastnik in mi nikoli ne plača.«
2. Strah kupca: “Če nakažem denar, preden imam overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, lahko prodajalec izgine z denarjem ali pa se izkaže, da je nepremičnina obremenjena s pravicami, za katere nisem vedel (ali pa postanejo obremenjene po izročitvi denarja).«

Kdo torej naredi prvi korak? Kdo tvega?

Če delate brez dobrega odvetnika, tvega tisti, ki je bolj naiven.

Povedano še drugače, težava nastane, ko se izpolnitvi ne zgodita istočasno oziroma vsaj pod nadzorovanimi pogoji.

Če poenostavim, kot bi razložil ob kavi:

• Če ste kupec, vas skrbi: “Kaj če plačam, pa ne dobim nepremičnine?”
• Če ste prodajalec, vas skrbi: “Kaj če izročim pogodbo in nepremičnino, pa ne dobim denarja?”

In ravno tukaj se ljudje največkrat ujamejo v past “vmesnega časa”. Ta vmesni čas je prostor, kjer se rodijo spori:

• banka zamuja s sklenitvijo kreditne pogodbe s kupcem, stranke pa že prepišejo lastninsko pravico na kupca, saj si zaupajo,
• eden se premisli,
• “pozabijo” na kakšen dolg, ki se kot izvršba pokaže na nepremičnini,
• izkaže se, da nepremičnina ni prazna in jo zaseda najemnik,
• ali pa se pojavi tretji, ki trdi, da ima pravico, kakšno služnost stanovanja ali kaj podobnega.

Najbolj nevarno je, ko pogodba temelji na zaupanju, mehanizmi varnosti pa so šibki ali jih sploh ni. Takrat ne kupujete nepremičnine – kupujete stres.

Rešitev: sočasnost izpolnitve pogodbe, kar ni teorija, ampak je mehanizem za miren spanec

Moja filozofija je preprosta: pogodba mora delovati tudi takrat, ko se odnosi ohladijo. Zato se sočasnost izpolnitve v praksi ne zagotavlja z lepimi besedami, ampak z varnostnimi mehanizmi.

Da bi premostili to vrzel in zagotovili sočasnost, v postopek vključimo nevtralno tretjo osebo ali mehanizem, ki “zamrzne” čas, dokler niso izpolnjeni pogoji obeh strani.

Kot odvetnik svojim strankam nikoli ne dovolim “hazardiranja”. Vedno vztrajam pri mehanizmih, ki simulirajo sočasnost.

Najpogosteje in najbolj varno to dosežemo prek notarske hrambe denarja (depozita) ali deponiranja listin. Lahko tudi hrambe pri odvetniku, vendar zaradi zaupanja strank običajno predlagam tretjo neodvisno osebo od strank. Pri čemer je notar tudi odškodninsko odgovoren za svoje delo, zato je v praksi najbolj primerno, da se določene pogodbe oz. posamezni deli pogodb izpeljejo s pomočjo notarjev.

Poglejmo si, kako to izgleda v praksi, ko postopek vodimo v naši pisarni:

1. Scenarij: Notarska hramba denarja

To je “Rolls-Royce” varnosti pri nakupu nepremičnine.

• Kupec ne nakaže kupnine prodajalcu na njegov osebni račun. Nakaže jo na poseben fiduciarni račun notarja.
• Denar je tam varen. Prodajalec do njega ne more, kupec pa ga ne more več vzeti nazaj kar tako.
• Prodajalec vidi, da je denar nakazan, zato varno overi svoj podpis na prodajni pogodbi, ki jo izroči notarju.
• Notar, po prejemu pogodbe, vloži predlog za vpis novega lastnika (kupca) v zemljiško knjigo in prodajalcu nakaže kupnino.

S tem smo dosegli popolno sočasnost. Kupec je plačal šele, ko je postal lastnik. Prodajalec je prenesel lastništvo šele, ko je bil denar zagotovljen.

2. Scenarij: Deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila (ZK dovolila) ali overjene pogodbe

Včasih zaradi stroškov ali dogovora hramba denarja ni opcija. Takrat uporabimo deponiranje ključnega dokumenta – prodajne pogodbe ali ZK dovolila.

• V pogodbi določimo strog vrstni red postopanja posamezne stranke.
• Prodajalec pri notarju overi podpis na pogodbi, ki že vsebuje ZK dovolilo ali izda ZK dovolilo. AMPAK: pogodbe oziroma ZK dovolila ne izroči kupcu. Izroči notarju v hrambo. Pravzaprav pri notarju deponira celotno pogodbo z ZK dovolilom, ki je primerna za vknjižbo v zemljiško knjigo.
• Kupec nakaže kupnino neposredno prodajalcu in potrdilo o plačilu kupnine pošlje notarju.
• Šele takrat notar izroči pogodbo z ZK dovolilom kupcu, da se ta lahko vpiše v zemljiško knjigo.

Tudi tukaj varujemo obe strani. Prodajalec ve, da se kupec brez plačila ne more vpisati. Kupec ve, da dokument obstaja in ga čaka pri nevtralni osebi, takoj ko plača.

Zakaj je “varčevanje” pri pravni pomoči najdražja napaka?

Morda si mislite: “Gregor, vse to se sliši zapleteno in verjetno stane. Mi si zaupamo, poznamo se, saj živimo v istem mestu.”

Razumem.

Ampak kot odvetnik sem videl preveč »prijateljskih poslov« ali poslov »med znanci«, ki so se končali z rubežniki. Strošek sestave varne pogodbe in organizacije notarske hrambe je zanemarljiv v primerjavi z izgubo 100.000 EUR ali več.

Gre za vprašanje obvladovanja tveganja.

Ko stranke pridejo k meni, jih ne zanima, kateri člen Obligacijskega zakonika citiram. Zanima jih odgovor na vprašanje: “Ali bom dobil nepremičnino bremen prosto?” in “Ali bom dobil plačano kupnino?”

Moja naloga je, da odgovorim z DA in poskrbim, da se pravni posel v celoti pravilno izpelje.

Zagotovitev sočasnosti izpolnitve ni birokratska ovira. Je varnostni pas v vašem poslu. Lahko vozite brez njega in stokrat se ne bo zgodilo nič. A dovolj je, da se zgodi enkrat, in posledice so nepopravljive.

Strošek odvetnika je majhen – cena napake je brutalna

Poglejmo tipičen primer (zelo realen):

• kupnina za nepremičnino: 250.000 EUR
• strošek pravnega pregleda in priprave varne strukture posla: recimo 1.000–2.000 EUR (odvisno od kompleksnosti)

Kaj je tveganje, če sočasnost ni zavarovana?

• zamude, podaljšanje financiranja, dvojni stroški bivanja: hitro 3.000–10.000 €
• spor zaradi izročitve ali plačila: stroški odvetnikov, taks, izvedencev: hitro več tisoč do deset tisoč EUR
• v najslabšem primeru: izguba dela kupnine, zapleti z vpisom v zemljiško knjigo, blokade, izvršbe: škoda, ki preseže desetine tisoč EUR

Zaključek: varnost ni občutek – varnost je sistem

Sočasnost izpolnitve je v resnici odgovor na eno vprašanje:
Kako poskrbim, da se nič pomembnega ne zgodi, dokler nisem tudi jaz varen?

Moj cilj ni, da greste v spor. Moj cilj je, da do spora sploh ne pride.

Kako vam lahko pomagam?

V naši pisarni ne pišemo le pogodb. Oblikujemo strategijo prodaje ali nakupa, ki vas ščiti pred najslabšimi scenariji.

• Preverimo pravno stanje nepremičnine (skrite hipoteke, služnosti, plombe).
• Sestavimo pogodbo, ki vključuje klavzule o sočasnosti in varovalke v primeru neizpolnitve.
• Koordiniramo postopek z notarjem, da vi ne izgubljate časa z birokracijo.

Ne dovolite, da postane nakup vašega doma ali prodaja vaše nepremičnine igra na srečo.

Če ste pred nakupom ali prodajo nepremičnine, se oglasite. Pregledali bomo situacijo in določili pot, kjer bosta denar in ključi zamenjala lastnika varno.

Vaš mirni spanec je vreden več kot strošek odvetnika.

Gregor Verbajs, odvetnik

Vendar pojdiva lepo po vrsti.

Dne 22. 5. 2025 je Višje sodišče v Kopru izdalo eno zelo pomembno odločbo, ki pa izjemno vpliva na prodajne pogodbe in ničnost.

V zadevi Višjega sodišča v Kopru opr. št. Cpg 41/2025 sta stranki sklenili prodajno pogodbo za nepremičnino na območju predkupne pravice Občine Piran.

Postopek po 201. členu ZUreP-3, ki ureja predkupno pravico občine, ni bil spoštovan, saj prodajalec občini pred podpisom pogodbe ni podal ponudbe v odkup nepremičnine, zato je sodišče pogodbo razglasilo za nično, posledično pa je padel tudi dogovor o ari (dvojne are ni bilo mogoče zahtevati).

To zadnje pa je tudi izjemno pomembno za stranke prodajne pogodbe, saj če je prodajna pogodba nična, so nični tudi vsi ostali dogovori v prodajni pogodbi (ara, pogodbena kazen, itd).

Sodišče je jasno poudarilo, da ničnost zadene že zavezovalni posel (samo pogodbo), ne šele razpolagalni posel (zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastninske pravice). To je sodišče izrecno poudarilo in se pri tem sklicevalo na sodno prakso Vrhovnega sodišča.

Kar je mogoče sodišče pozabilo napisati je tudi določba 59. člena Obligacijskega zakonika, ki določa, da če je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem in se pogoj izpolni, učinkuje pogodba od trenutka sklenitve.

V praksi se prodajne pogodbe velikokrat sklepajo pod odložnim pogojem pridobitve izjave občine o ne uveljavljanju predkupne pravice po podpisu pogodbe. Ker 2. odstavek 59. člena OZ določa, da z izpolnitvijo odložnega pogoja (pridobitve izjave občine) pogodba učinkuje od trenutka sklenitve, bi to pomenilo, da je bila pogodba sklenjena pred podajo ponudbe občini, kar tudi pomeni kršitev določb ZUreP-3, ki ima za posledico ničnost prodajne pogodbe.

Torej: “podpišimo zdaj, papirologijo z občino uredimo pa potem” ni le slab nasvet – je recept za ničnost pogodbe.

Kaj pravi ZUreP-3 (201. člen):

• Če je nepremičnina na območju zakonite predkupne pravice, mora prodajalec pred prodajo dati pisno ponudbo občini (ali državi) v odkup nepremičnine.
• Občina ima 15 dni za sprejem ali zavrnitev. Če molči, se šteje, da ne sprejme.
• Šele potem se lahko proda tretji osebi, in to ne po nižji ceni od ponujene občini.
• Pri notarju mora prodajalec predložiti ponudbo in izjavo občine (o neuveljavljanju) ali dokaz o poteku 15 dni.
• Pogodba, sklenjena v nasprotju s tem, je nična.

“Saj so mi rekli, da je vse urejeno.” – Na žalost ne zadostuje.

V isti zadevi kupec ni uspel niti z odškodninskim zahtevkom po 91. členu OZ. Zakaj? Ker je dolžna skrbnost tudi na strani kupca, saj ustna zagotovila prodajalca ne zadoščajo.

Kupec bi moral pred podpisom zahtevati listine (izjavo občine ali dokaz o poteku 15 dni). Ker tega ni storil, je prevzel tveganje ničnosti.

Kaj morajo paziti vsi prodajalci (checklista):

1. Najprej lokacijska informacija: preverite, ali nepremičnina leži na območju predkupne pravice.
2. Pisna ponudba občini: pošljite pred podpisom pogodbe; ponudba naj zrcali pogoje, o katerih se pogajate s kupcem.
3. Počakajte 15 dni: brez bližnjic.
4. Zberite papirje: izjava občine o neuveljavljanju predkupne pravice ali dokaz o poteku 15 dni.
5. K notarju z dokazili: brez listin je pogodba tvegana (beri: nična).

Kaj morajo paziti vsi kupci (checklista):

1. Pred podpisom zahtevajte:
   • kopijo ponudbe občini,
   • izjavo občine o neuveljavljanju ali dokaz o preteku 15 dni.
2. Ne zanašajte se na ustna zagotovila (“vse je urejeno”).
3. Aro plačajte šele po vpogledu v listine (ali jo vežite na odložni pogoj izročitve listin).
4. Pazite na ceno: cena ponujena tretji osebi (kupcu) ne sme biti nižja od ponujene občini.

Zaključek (ali: “papirji pred penino”)

Prodajalci in kupci, pri ZUreP-3 je vrstni red svetinja: ponudba občini → 15 dni → dokazila → šele potem podpis pogodbe.

Če preskočite korake, je pogodba nična – in tam ni ne dvojne are, ne odškodnine in ne toplega objema.

Gregor Verbajs, odvetnik

Pred 15 leti je Toni podedoval nepremičnino, ki je predstavljala družinsko hišo v kateri je živel skupaj z Mojco in otroci. Nepremičnino je podedoval skupaj s svojo sestro. Dedovala sta vsak do ene polovice.

V zapuščinskem postopku se Toni in njegova sestra nista mogla dogovoriti kako bi delila zapuščino, in predvsem kako bi delila nepremičnino, ki je predstavljala hišo v kateri sta živela Mojca in Toni skupaj z otroci. Tako je prišlo do zakonitega dedovanja, in sicer sta Toni in njegova sestra nepremičnino dedovala vsak do ½.

Prva napaka je bila v tem, da se Toni in njegova sestra nista temeljito pogovorila v času, ko sta dedovala zapuščino po mami, saj bi se s tem verjetno izognila vsem problemov. Lahko bi naredila dedni dogovor in njuno razmerje v celoti uredila.

Toni in njegova sestra sta tako postala solastnika nepremičnine, ki je predstavljala hišo v kateri je živel Toni s svojo družino.

Po dedovanju je Toni želel urediti razmerje s svojo sestro in ji je ponudil odkup solastniškega deleža na nepremičnini v višini 35.000,00 EUR.

Sestra je pristala na takšno plačilo, vendar je zahtevala, da ji denar izplača v gotovini in ne na bančni račun.

Toni se s tem ni strinjal in tako nista uredila nič.

Druga napaka je bila, da Toni ni izplačal sestre pred 15 leti v višini 35.000,00 EUR.

Zahteva njegove sestre, da ji mora izplačati v gotovini je stvar njene odločitve, vendar pa zgolj zato, ker je želela gotovino še ni nič spornega. Toni bi moral urediti pravno razmerje z ustrezno pogodbo, na podlagi katere bi postal izključni lastnik nepremičnine, sestro pa bi izplačal.

Nič ni storil.

V naslednjih 15 letih se je zgodilo naslednje.

Tonija je doletela smrt in po njem je vse dedovala njegova žena.

Žena je skupaj z enim sinom še naprej živela v nepremičnini, ki je predstavljala hišo, kjer so včasih živeli vsi.

Sestra Tonija se je odločila, da bo Mojci ponudila odkup solastniškega deleža na nepremičnini po tržni ceni, tokrat v višini 70.000,00 EUR.

Ja pravilno ste slišali. V višini 70.000,00 EUR.

Ali veste, da cene skozi zgodovino nominalno rastejo? Navedeno zavedanje je zelo pomembno.

Namreč zaradi inflacije in ostalih faktorjev ekonomije cene nominalno stalno rastejo. Če ste leta 2005 lahko nepremičnino kupili za 40.000,00 EUR, ta enaka nepremičnina leta 2020 stane 80.000,00 EUR.

Želel bi opozoriti na prihajajoče obdobje, kjer je velika verjetnost, da bo pritisk na cene oz. inflacija še večja. Trenutno se tiska največ denarja kadarkoli v naši zgodovini.

Centralne banke tiskajo denar, kot da ne obstaja jutri.

Ves ta denar bo prišel na trg in bo imel vpliv na realne cene, in sicer v obliki inflacije.

Trenutno se večina tega denarja nalaga na finančne trge (borze, delnice, kriptovalute…), zato je »inflacija« na finančnih trgih v obliki zelo dobre rasti. Vendar prej ali slej bo prišla.

Zato vam svetujem, da v pogodbah upoštevate tudi navedeno in vnesete ustrezne določbe glede tega.

Mojca ni želela plačati 70.000,00 EUR, zato je sestra Tonija na sodišče vložila predlog za delitev solastnine. To je sodni postopek, kjer sodišče proda nepremičnino in kupnino razdeli med solastnika, ali pa en solastnik odkupi delež od drugega in ga izplača. Bistvo je, da gre za sodni postopek in bo neizogibno prišlo do delitve solastnine.

V tem sodnem postopku je sodni izvedenec za cenitev nepremičnin ugotovil, da je celotna nepremičnina vredna 200.000,00 EUR. Glede na navedeno cenitev bi morala Mojca sestro Tonija izplačati v višini 100.000,00 EUR.

Kje je problem?

Problem je v tem, da je vrednost nepremičnine v 15 letih zrasla in da je sestra Tonija sedaj zahtevala tržno vrednost nepremičnine. Leta 2005 je verjetno zahtevala nižji znesek.

Problem je v tem, da je Mojca sedaj upokojena in nima velikih prihodkov in tudi ni kreditno sposobna za takšen znesek.

Kakšna je bila rešitev?

Na srečo smo se poravnali za nižji znesek, za 80.000,00 EUR. Vendar pa sta morala Mojci na pomoč priskočiti oba otroka, tako, da sta še sama vzela kredit.

Če bi bil pravni problem rešen sproti in leta 2005, Mojca sedaj ne bi imela nobenega problema.

Tako, pa je kot upokojenka ponovno v dolgovih.

Pravni problemi resnično zelo vplivajo na vaše življenje, zdravje in dobro počutje. Zato jih rešujete sproti in pravočasno, ko so še majhni.

P.S. Pravni primer je poenostavljen in prilagojen za lažje razumevanje. Prav tako so spremenjene osebe in vloge oseb.

odvetnik Gregor Verbajs

Prodaja ali nakup nepremičnine je nekaj, s čimer se prej ali slej na neki točki življenja srečamo vsi.

Ni nujno, da gre samo za prodajo ali nakup, lahko gre tudi za investicijo ali za prenos nepremičnine med družinskimi člani (izročilna pogodba, darilna pogodba, pogodba o preužitku…).

V članku sem predstavil TRI resnične zgodbe, in sicer;

1. V prvi zgodbi sem predstavil prodajalko, ki je želela prodati kmetijsko zemljišče in njeno ravnanje med postopkom.
2. V drugi zgodbi sem opozoril na napako kolegice pri nakupu nepremičnine.
3. V tretji zgodbi pa sem opozoril na večno nepoznavanje razlike med prodajno predpogodbo in pogodbo.

Vabim vas k branju članka, ki ga lahko preberete na tem naslovu.

odvetnik Gregor Verbajs

Pri svojem delu sem opazil, da ljudje sklepajo predpogodbe z vsebino, ki dejansko predstavljajo že prodajno pogodbo.

Kaj je predpogodba?

Predpogodba je takšna pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (prodajna pogodba).

Za predpogodbo je značilno to, da se stranki zavezujeta zgolj skleniti glavno pogodbo in nič več kot to.

Smisel predpogodbe je torej v tem, da stranki k izpolnitvenemu ravnanju po glavni pogodbi (plačilu kupnine in izročitvi nepremičnine) še nista zavezani. To postaneta šele s sklenitvijo glavne (prodajne) pogodbe.

Kakšne predpogodbe se sklepajo v praksi?

V praski stranke velikokrat sklepajo predpogodbo, ki po vsebini že predstavlja pogodbo.

Za razmejitev med predpogodbo in glavno prodajno pogodbo ni odločilen naziv oziroma naslov konkretnega pravnega posla, marveč je odločilno to, kakšna je vsebina izpolnitvenega ravnanja, h kateremu se s pravnim poslom zavezujeta stranki.

Medtem, ko se s predpogodbo stranke zavežejo zgolj to, da bodo sklenile glavno prodajno pogodbo, je namen prodajne pogodbe povsem drugačen.

Kaj je namen prodajne pogodbe?

Namen prodajne pogodbe je v tem, da se pravni posel oz. transakcija z nepremičnino v celoti realizira.

Izpolnitveno ravnanje prodajalca po prodajni pogodbi je, da na kupca prenese lastninsko pravico in mu nepremičnino izroči v posest.

Izpolnitveno ravnanje kupca po prodajni pogodbi pa je, da plača kupnino.

To so najbolj tipična izpolnitvena ravnanja, pri čemer so prodajne pogodbe običajno bolj kompleksne in vsebujejo še druge dogovore in postopek celotne transakcije.

Zakaj je lahko predpogodba že prodajna pogodba?

V kolikor se boste s predpogodbo zavezali plačati kupnino (plačilo kupnine pa ne bo povezano z nobenim dodatnim pogojem sklenitve glavne pogodbe) ali boste kupnino po predpogodbi celo plačali, je to izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne prodajne pogodbe.

V kolikor se bo s predpogodbo tudi prodajalec zavezal izročil nepremičnino v posest kupcu ali jo bo celo dejansko izročil, tudi to predstavlja izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne prodajne pogodbe.

Torej, če že v predpogodbi obstajajo zaveze (plačilo kupnine v nekem roku, izročitev nepremičnine do nekega roka…) potem je velika verjetnost, da je to že glavna pogodba in ne več predpogodba.

Tudi sodna praksa je na enakem navedenem stališču.

V čem je problem s takimi predpogodbami?

Problem je v temu, da ljudje mislijo, da so sklenili zgolj predpogodbo.

Preden stranke sklenejo glavno prodajno pogodbo lahko traja dlje časa (tudi leto dni ali več) v tem času pa se lahko marsikaj zgodi tako na strani prodajalca kot kupca, kar zadevo lahko znatno zakomplicira.

Pred kratkim sem imel primer, v katerem sta prodajalec in kupec sklenila predpogodbo, po kateri je kupec plačal celotno kupnino, prodajalec pa izročil nepremičnino v posest kupca.

Kupec je nepremičnino kupil kot investicijo in jo takoj oddal v najem.

Prodajalec in kupec po več kot letu dni še vedno nista sklenila glavne prodajne pogodbe.

Po letu dni je kupec poklical prodajalca in mu sporočil, da ne želi kupiti nepremičnine, ker so v njej domnevno napake. Kot se je izkazalo je kupec našteval »napake« oz. poškodbe, ki jih je povzročil najemnik kupca.

Ker je predpogodba po vsebini predstavljala prodajno pogodbo je prodajalec kupcu izstavil zemljiškoknjižno dovolilo za vpis v zemljiško knjigo.

Kupec pa je nato vložil tožbo, na podlagi katere je uveljavljal odstop od predpogodbe zaradi domnevnih napak in zahteval vračilo kupnine. Kupnine, ki jo prodajalec nima več, ker je s kupnino kupil novo stanovanje.

Spor se je tako preselil na sodišče, pri čemer spor še ni končan.

Do spora med strankama verjetno ne bi prišlo, če bi stranki naredili pravilen pravni posel že na začetku in se pravilno dogovorili za sočasnost izpolnitve in celovito uredile medsebojna razmerja.

Vedno sem zagovornik, da se vse obveznosti po pogodbi izvedejo sočasno oz. na ustrezen način z zavarovanjem, ker so na tak način varovane vse stranke.

Svetujem vam, da ste pri sklepanju pogodb, ki se nanašajo na nepremičnine previdni.

V kolikor niste prepričani v pravilno izvedbo pogodbe se posvetujte z odvetnikom.

odvetnik Gregor Verbajs

• 199.524 fizičnih oseb, ki so imetniki lastninske pravice v zemljiški knjigi nima vpisanega EMŠO ali datuma rojstva in
• 37.095 pravnih oseb, ki so imetnice lastninske pravice v zemljiški knjigi nima vpisane matične številke.

Navedeni podatek o številu imetnikov lastninske pravice, ki nimajo urejenih popolnih podatkov v zemljiški knjigi je zaskrbljujoč.

Kaj pravi zakon?

Veljavna ureditev Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) jasno določa, da če je imetnik pravice fizična oseba, se vpišejo naslednji podatki: (i) ime in priimek, (ii) EMŠO in (iii) naslov stalnega prebivališča.

Če je imetnik pravice pravna oseba se vpišejo naslednji podatki: (i) firma oz. ime, (ii) sedež in poslovni naslov, na katerega se imetniku vročajo pisemske pošiljke in (iii) enolična identifikacijska številka, ki jo določi upravljavec poslovnega registra – matična številka.

Kaj morate narediti?

Vlada je v začetku leta predložila Državnemu zboru predlog Zakona o katastru nepremičnin (ZKN), ki naj bi nadomestil veljavni Zakon o evidentiranju nepremičnin.

Predlog ZKN določa, da se osebe, ki so v zemljiški knjigi vpisane z EMŠO ali matično številko, 8 dni pred začetkom kakršnegakoli katastrskega postopka (npr. parcelacija, ureditev meje, nove izmere, komasacija, določitev območja služnosti, določitev območja stavbne pravice, evidentiranje stavbe in delov stavbe, itd.) obvesti o začetku teh dejanj.

Zakaj morate urediti svoje podatke?

Za osebe, ki v zemljiški knjigi niso vpisane z EMŠO ali matično številko se šteje, da so vabljene z objavo katastrskega postopka v informacijskem sistemu, kar v praksi pomeni, da v tem postopku najbrž ne bodo mogle sodelovati, saj ne bodo vedele za objavo v informacijskem sistemu.  

Z navedeno spremembo želi zakonodajalec vzpodbuditi vse lastnike, k vpisu EMŠO oz. matične številke v zemljiško knjigo, kar naj bi omogočilo hitro in učinkovito izvajanje katastrskih postopkov ter preprečilo morebitne zlorabe ali napake.

V primerih, kjer lastniki niso vpisali EMŠO ali matično številko so se v preteklosti namreč pojavljali primeri, ko je bilo lastništvo določeno napačni osebi z istim imenom in priimkom. Prav tako je bilo v nekaterih primerih težko voditi sodne postopke, saj je bilo skoraj nemogoče identificirati osebe zoper katere je bilo potrebno vložiti tožbo (npr. zaradi priposestvovanja, ipd.).

Vsem lastnikom nepremičnin, tako fizičnim osebam kot tudi pravnim osebam, svetujem, da preverijo svoje podatke s katerimi so vpisani v zemljiški knjigi in po potrebi začnejo s postopkom ureditve popolnega vpisa podatkov.

Saj veste kaj pravijo: »Nepoznavanje prava škoduje«.

Preverite svoje vpise v zemljiški knjigi takoj danes.

Gregor Verbajs

Kaj lahko z njo urejamo in kaj storiti, če se katera izmed pogodb izgubi?

Pri starejših nepremičninah večkrat manjka pogodba med prvim prodajalcem – investitorjem in prvim kupcem.

Lahko pa manjka tudi kasnejša pogodba v verigi. Med poznejšim (vmesnim) prodajalcem in kupcem.

Kaj storiti, če je kateri od prodajalcem šel medtem v stečaj?

V članku si preberite možnosti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo na podlagi verige pogodb.

Veriga pogodb je časovno zaporedje originalnih prodajnih pogodb za posamezno nepremičnino od prvega prodajalca do končnega lastnika, ki dokazuje kako se je prenašalo lastništvo nepremičnine med več osebami.

Originalna prodajna pogodba pomeni, da ima pogodba originalen žig davčne uprave za odmero davka na promet nepremičnin, priložene vse potrebne listine, ki se navezujejo na pravni posel in overitveni žig notarja.

Pri prodaji nepremičnine se lastništvo izkazuje na dva načina.

Bodisi z verigo pogodb, ko nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, bodisi na podlagi izpiska iz zemljiške knjige, ko je lastništvo na nepremičnini že vpisano v zemljiško knjigo.

Vpis v zemljiško knjigo pa je možen le na podlagi originalne verige pogodb.

Posebno pri starejših nepremičninah se rado zgodi, da katera izmed prodajnih pogodb v verigi ni originalna, ni overjena, se je izgubila, ali uničila.

V teh primerih sta možni dve rešitvi.

Prva možnost je izstavitev posadne listine, ki nadomesti originalno pogodbo in jo skleneta kupec in prodajalec (ki je kot trenutni lastnik vpisan v zemljiško knjigo).

Posadna listina mora biti ravno tako prijavljena in overjena kot nova pogodba in je podlaga za vpis v zemljiško knjigo.

Tak postopek je predviden samo v primerih, ko prodajalec lahko podpiše posadno listino. V primeru, ko je prodajalec že umrl oziroma je podjetje prenehalo obstajati, ta možnost ne pride v poštev.

Druga možnost je poseben zemljiškoknjižni postopek. Gre za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, pri katerem mora predlagatelj verjetno izkazati, da:

• je bilo v njegovo korist oziroma v korist njegovih prednikov izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki ustreza pogojem za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo. To izkaže bodisi s predložitvijo kopije listine, ki se je izgubila, ali z overjenimi izjavami lastnikov sosednjih nepremičnin, ki potrjujejo to dejstvo,
• ter da je listina o lastništvu uničena oziroma se je izgubila.

Predlagatelj je lahko samo oseba, v korist katere bi bilo mogoče dovoliti vknjižbo lastninske pravice.

V predlogu je treba navesti podatke o vsebini manjkajoče listine, podatke o pogodbenih strankah in dejstva, iz katerih verjetno izhajajo okoliščine za izgubo prodajne pogodbe.

Hkrati s predlogom za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine je treba zahtevati tudi vknjižbo lastninske pravice, sicer ga zemljiškoknjižno sodišče zavrže kot nedovoljenega.

Če je predlog za vzpostavitev pravilno vložen in vsebuje vse potrebne podatke, zemljiškoknjižno sodišče izda sklep, s katerim dovoli začetek postopka in predlagatelju naloži predujem za stroške objave oklica v uradnem listu.

Oklic o začetku postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine mora vsebovati podatke o nepremičnini, na katero se izgubljena oziroma uničena listina nanaša, podatke o vsebini te listine in poziv imetnikom pravic, da v dveh mesecih od objave oklica izpodbijajo popolnost podatkov o vsebini listine.

Če po preteku dveh mesecev ni bil vložen noben ugovor ali so bili ti zavrnjeni ali zavrženi, zemljiškoknjižno sodišče dovoli vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, ki ima enako veljavo kot original in vpiše kupca kot lastnika nepremičnine.

odvetnik Gregor Verbajs

V članku nisem obravnaval darila in dediščino, ampak samo promet nepremičnin, kjer je davek 2% in kapitalski dobiček, ki je 20%.

Sedaj pa vam bom predstavil, koliko boste plačali davka, če se nepremičnina ali premičnina vam podari.

Zakon o davku na dediščine in darila

Področje davka na dediščino in darila ureja zakon o davku na dediščine in darila (v nadaljevanju ZDDD, Uradni list RS št. 117/2006).

Za premoženje po ZDDD se štejejo:

– nepremičnine,

– premičnine (tudi vrednostni papirji in denar),

– premoženjske in druge stvarne pravice.

Ne glede na določbe ZDDD darilo ali dediščina, ki zajema le premičnine, ni predmet obdavčitve, če je skupna vrednost premičnin nižja od 5.000 EUR.

Zavezanec za plačilo davka je fizična ali pravna oseba zasebnega prava, ki prejme premoženje na podlagi dedovanja ali darovanja.

Davčni zavezanec je tudi fizična oseba, ki prejme premoženje na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju oziroma na podlagi darilne pogodbe za primer smrti.

Nastanek davčne obveznosti nastane na dan podpisa pogodbe, če ni pogodbe pa na datum dejanskega sprejema darila.

Osnova za davek je vrednost podedovanega ali v dar prejetega premoženja v času nastanka davčne obveznosti po odbitku dolgov, stroškov in bremen, ki odpadejo na premoženje, od katerega se plačuje ta davek.

Pri nepremičninah se kot vrednost šteje 80% posplošene tržne vrednosti, ugotovljene po zakonu, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin, kakor je določena nepremičnina v registru nepremičnin na dan nastanka davčne obveznosti.

Pri premičninah, razen pri denarju, se upošteva tržna vrednost tega premoženja. Pri premičninah se šteje tržna vrednost znižana za 5.000 eurov.

Če je davčni zavezanec v obdobju dvanajstih mesecev od istega darovalca prejel več daril, se za ugotavljanje davčne osnove vrednosti prejetih daril seštevajo. Rok dvanajstih mesecev začne teči z dnem sprejema prvega darila.

Davčne stopnje so različne glede na dedne rodove in druge obdarjence, ki ne spadajo v dedni red.

Vendar morate biti previdni, ko sestavljate pogodbo, saj je pametno premisliti kakšno pogodbo boste v konkretnem primeru sestavili.

Lahko se vam zgodi, da bo pogodba ugodna, ker ne bo potrebno nobeni stranki pogodbe nič plačati, dokler ne boste prišli na davčno upravo, kjer vas bo presenetila višina davka. Davčna stopnja se razteza od 5% in vse tja do 39%.

Prilagam vam povezavo do zakona iz katerega je razvidno kakšen je davek za določeno sorodstveno razmerje in v drugih primerih.

8. člen ZDDD.

Davka je oproščeno darilo ali dediščina, ki jo prejme:

• dedič prvega dednega reda oziroma obdarjenec ki je izenačen z dedičem prvega dednega reda,
• pravna oseba zasebnega prava, ustanovljena na podlagi zakona za opravljanje verske, človekoljubne, dobrodelne, zdravstvene, socialno-varstvene, izobraževalne, raziskovalne ali kulturne dejavnosti ali za opravljanje dejavnosti zaščite in reševanja, vendar le, če gre za darilo oziroma dediščino, ki je namenjena opravljanju take dejavnosti pravne osebe,
• z zavezanci iz 1. alineje so izenačeni zet, snaha, pastorek in dedič ali obdarjenec, ki je živel z zapustnikom ali darovalcem v registrirani istospolni partnerski skupnosti,
• davek se ne plača od podedovanega ali podarjenega začasnega ali dosmrtnega užitka nepremičnine,
• oprostitve, ki se nanašajo na kmetijska zemljišča in jih zakon podrobno določa.

Obdarjenec mora dati napoved za odmero davka v roku 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčni upravi, kjer je vpisan v davčni register, če gre za nepremičnino pa pri davčni upravi, kjer nepremičnina leži.

Davčni organ izda odločbo v 30 dneh po prejemu napovedi. V preprostih zadevah izda odločbo z odtisom žiga na pogodbi. Obveznost plačila davka je v 30 dneh po prejemu odločbe.

Vabim vas tudi k branju članka “Koliko boste plačali davka pri prometu z nepremičnino”.

odvetnik Gregor Verbajs

Včasih sem delal pri notarki, kjer sem se dnevno srečeval z vprašanjem: “Ali moram pogodbo overiti pri notarju?” in “Zakaj ne morem pogodbe overiti na upravni enoti?”

V spominu imam en primer, ko sta prišla prodajalec in kupec overiti prodajno pogodbo, pri čemer sta se nato premislila in rekla, da bosta overitev opravila na upravni enoti, ker je tam cenejša.

Verjetno je odveč, da povem, da sem jima to močno odsvetoval. Vendar sta vztrajala pri svojem.

Čez približno 3 mesece je prišel kupec z overjeno pogodbo, ki jo je prodajalec overil pri upravni enoti in me prosil, če jo lahko še enkrat overim.

Seveda sem mu rekel, da z veseljem opravimo overitev, le prodajalec mora priti, saj se pri overitvi overja podpis prodajalca oz. preverja njegovo identiteto.

Nakar mi je kupec povedal, da je prodajalec pokojni in da ima sedaj probleme z dediči, ker ne priznavajo prodajne pogodbe.

V čem je problem?

V kolikor bi overila pogodbo takrat, ko sta prišla prvič na overitev k meni bi bil kupec že vpisan kot lastnik nepremičnine v zemljiško knjigo.

Sedaj pa bo kupec verjetno bil dolgo bitko z dediči, da bo prišel do vpisa v zemljiško knjigo.

Da je problem še večji je kupec kupnino že plačal, tako da v trenutku ko je prišel nazaj k meni ni imel ne nepremičnine in ne denarja.

Takšna situacija pa je nastala, ker prodajalec in kupec nista želela plačati 50,00 EUR za overitev in sta raje na upravni enoti plačala 8,00 EUR.

Zaradi takšnih in podobnih zgodb sem se odločil, da jasno povem, da je potrebno overitev narediti pri notarju in da na enem mestu prikažem, katere vse dokumente potrebujete za overitev pogodbe s katero prenašate lastninsko pravico na nepremičninah. V praksi nepoznavanje teh predpisov povzroča slabo voljo.

Stranke pridejo k notarju z namenom overiti pogodbo, vendar pa jim notar overitev ne napravi, če nimajo vseh potrebnih dokumentov.

V izogib takšnim situacijam vam bom predstavil katere dokumente potrebujete za overitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Problem v praksi

V praksi se še vedno dogaja, da ljudje sami pišejo nepremičninske pogodbe ali celo prepisujejo stare pogodbe v upanju, da imajo pravno veljavno pogodbo. To se dogaja predvsem za manjše nepremičnine, kot so garaže, vikendi in podobno.

Največja napaka, kar jo lahko prepisovalec starih pogodb naredi je, da ne preveri stanja v zemljiški knjigi na dan, ko se pogodba podpisuje.

Hitro lahko pride do pravnih zapletov, da se napiše napačne podatke nepremičnine (zaradi morebitne vmesne parcelacije nepremičnin) ali da pogodba ne vsebuje vseh potrebnih sestavin, zaradi katerih nato ni mogoč vpis v zemljiško knjigo (na primer pogodba ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila).

Poleg teh najbolj očitnih napak, ki jih ljudje pišejo v pogodbe, pa je potrebno pridobiti še veliko drugih dokumentov, za katere pa največkrat ne vedo (Potrdilo o namenski rabi zemljišča, izjave o predkupnih pravicah, razna soglasja…). V ta namen bom predstavil zakone, ki potrebne dokumente predpisujejo in postopke, ki jih je potrebno sprožiti pred overitvijo pogodbe.

Dokumenti, ki jih potrebujete za overitev zemljiškoknjižnega dovolila

Lastninska pravica se pridobi na podlagi pravnega posla, dedovanja, zakona ali odločbe državnega organa (39. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ).

V članku predstavljam overitev pogodbe in potrebne dokumente, ki jih potrebujete za overitev, zato bom govoril o pridobitvi lastninske pravice zgolj na podlagi pravnega posla.

Za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla se zahteva veljaven pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, ter izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa zakon.

Druge pogoje določa že sam SPZ (na primer zemljiškoknjižno dovolilo), Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) ter drugi zakoni, ki jih bom predstavil v nadaljevanju. K notarju morate priti z veljavnim osebnim dokumentom in prinesti veljavno podpisano pogodbo, ter druge dokumente navedene v nadaljevanju.

Na podlagi 37. člena ZZK-1 je notar pri vseh vrstah pravnih poslov prometa z nepremičninami dolžan najprej preveriti ali je bila pogodba prijavljena davčni upravi in davek odmerjen ter plačan.

Če gre za prodajno pogodbo mora biti iz pogodbe razvidno, da je bil plačan 2% davek na promet nepremičnin oziroma, da gre za promet po sistemu DDV, kar pomeni, da mora biti pogodbi priložen račun ali pa morajo iz vsebine pogodbe izhajati vse bistvene vsebine sestavine računa po predpisih o DDV.

V kolikor prodajate nepremičnino, ki je oblikovana v etažno lastnino, je dokaz o plačilu davka in pogodba vse kar potrebujete. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (105. člen SPZ). To se ustanavlja v večstanovanjskih hišah in blokih.

Tako boste notarju prinesli podpisano pogodbo, z davčnimi žigi ali računom po sistemu DDV, na kateri bo notar podpis prodajalca overil ter preveril EMŠO kupca, zato morate imeti vsaj njegovo (kupčevo) kopijo osebnega dokumenta.

V kolikor pa prodajate nepremičnino, ki ima parcelno številko, pa je potrebno pridobiti večje število dokumentov.

V primeru prodaje zemljišča oz. parcele morate predložiti Potrdilo o namenski rabi zemljišča ali lokacijsko informacijo za parcelno številko, ki se prodaja.

ZZK-1 v 38. členu pravi, da če se z zemljiškoknjižnim dovolilom dovoljuje vpis pridobitve lastninske pravice, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo potrdilo pristojnega organa o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in o morebitnih prostorskih ukrepih, ki veljajo na območju, na katerem leži nepremičnina.

Oba imena sem navedel, ker določene občine naslavljajo potrdilo o namenski rabi zemljišča še vedno z imenom lokacijska informacija.

Iz potrdila o namenski rabi zemljišča je razvidna vrsta nepremičnine (kmetijska, gozdna, stavbna), ali obstaja predkupna pravica občine, ali se nepremičnina nahaja na zavarovanem območju v smislu Zakona o ohranjanju narave (v nadaljevanju ZON), ali gre za kulturni spomenik na podlagi Zakona o varstvu kulturne dediščine (v nadaljevanju ZVKD), ali gre za varovano območje po Zakonu o vodah (v nadaljevanju ZV-1) in tako dalje.

V primeru, da ima občina predkupno pravico morate na podlagi 191. člena ZUreP-2 izpeljati postopek obveščanja občine kot predkupnega upravičenca. 

Pogodba sklenjena v nasprotju z ZUreP-2 je nična.

Če iz potrdila o namenski rabi zemljišča izhaja, da gre za kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, je treba v smislu Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) pridobiti tudi odločbo upravnega organa, pristojnega za kmetijstvo, o odobritvi pravnega posla oziroma potrdilo, da odobritev ni potrebna.

ZKZ promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami določa od 17. do 25. člena. Pozorni morate biti, da v kolikor sklepate prodajno pogodbo, morate pred sklenitvijo pogodbe dati ponudbo za prodajo na upravno enoto, kjer mora ponudba viseti 30 dni, na njo pa se mora kupec javiti.

Pri prodaji kmetijskih zemljišč morate biti izjemno pozorni na 60-dnevni rok med potekom ponudbe in vložitvijo zahteve za odobritev pravnega posla po ZKZ. Overitev podpisa brez odobritve ali potrdila v smislu ZKZ ni možna. Postopek, ki velja za kmetijsko zemljišče se uporablja tudi za vodno zemljišče po ZV-1.

Če se nepremičnina nahaja v varovanem območju po ZON, je treba ne glede na vrsto pravnega posla predložiti soglasje upravne enote. Pravni posli brez soglasja so nični. Primer takega varovanega območja bi lahko bil Krajinski park Ljubljansko barje.

Če se zemljišče nahaja na območju, ki je po obrambnih predpisih določeno kot pomembno območje, je treba pred sklenitvijo vseh vrst pravnih poslov pridobiti soglasje pristojnega urada za obrambo, ki ga je tudi treba predložiti notarju pri overitvi podpisa. Uredba o določitvi objektov in okolišev objektov, ki so posebnega pomena za obrambo in ukrepih za njihovo varovanje določa katastrske občina za katere je potrebno pridobiti soglasje urada za obrambo pred sklenitvijo pravnega posla.

Če iz potrdila o namenski rabi zemljišča izhaja, da je nepremičnina označena kot kulturni spomenik na podlagi 62. člena ZVKD, je treba pridobiti izjavo predkupnega upravičenca ali predkupno pravico uveljavlja ali ne. Tukaj bom zgolj opozoril, da ni dovolj, da imate mnenje Zavoda za varstvo kulturne dediščine, da predkupne pravice ni potrebno uveljavljati. V praksi se je izoblikovala praksa, da je dovolj mnenje zavoda, vendar bodite pozorni, ker zgolj mnenje ni dovolj, saj je zakon jasen, da se mora o predkupni pravici izjaviti predkupni upravičenec.

Poleg navedenih dokumentov potrebujete veljaven oseben dokument za overitev podpisa na pogodbi in vsaj kopijo osebnega dokumenta pridobitelja (kupca), ker je notar na podlagi 4. odstavka 33. člena ZZK-1 dolžan preveriti EMŠO pridobitelja oziroma osebe v korist katere se določena pravica vpisuje. Če se pravica vpisuje v korist pravne osebe notar to dejstvo preveri na spletni strani AJPES.

Vpis v zemljiško knjigo

Ko imate vse potrebne dokumente in pri notarju overite pogodbo je potreben še vpis v zemljiško knjigo.

Stvarne pravice učinkujejo, ko so vpisane v zemljiško knjigo. Svetujem vam, da se nujno takoj, ko imate pogodbo vpišete v zemljiško knjigo, saj SPZ v 11. členu pravi, da se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Vpis v zemljiško knjigo lahko opravite sami ali pa za vas to napravi odvetnik ali notar.

Sklep

Preden se lotite sestave pravnega posla, ki bo podlaga za prenos lastninske pravice na nepremičninah, predlagam, da natančno preučite, kaj vse morate opraviti.

Še bolje je če sestavo pogodbe zaupate odvetnikom.

Tako si boste skrajšali čas izpeljave pravnega posla in prihranili slabo voljo, ko vas bo notar ali kakšen drug organ odslovil, ker ne boste imeli potrebnih dokumentov.

Pozorni bodite na vsebino pogodbe in na predpise, ki se navezujejo na overitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Ker si verjetno sami ne popravljate zobe, ampak hodite k zobozdravniku, vam svetujem, da si pri izpeljavi pravnega posla poiščete pomoč odvetnika, ki bo vam najbolje svetoval in predstavil najboljšo pravno rešitev.

odvetnik Gregor Verbajs

Ali pa ste v postopku sklepanja pogodbe? Potem preberite ta zapis.

Davki so zagotovo nekaj, kar nihče ne mara, vendar brez njih država ne more delovati.

Vprašanje, koliko davka bo treba plačati, se pojavlja tako pri dohodnini, pri prodaji nepremičnine, pri podaritvi nepremičnine, pri prodaji delnic in tako dalje.

V članku bom predstavil, koliko boste plačali davka pri prometu (prodajna, darilna pogodba,…) z nepremičnino ter vam predstavil pod kakšnimi pogoji ste lahko oproščeni plačila davka.

Področje urejata dva zakona in sicer Zakon o davku na promet nepremičnin (v nadaljevanju ZDPN-2) in Zakon o dohodnini (v nadaljevanju ZDoh-2). ZDPN-2 ureja davek pri prometu nepremičnin, ZDoh-2 pa ureja davek na dobiček iz kapitala.

1. Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2)

Po ZDPN-2 se davek plačuje na promet nepremičnin, kar je vsak odplačen prenos lastninske pravice na nepremičnini, in prav tako od odplačne ustanovitve, prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Za prenos nepremičnine se šteje tudi:

• zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino (npr. menjalna pogodba);
• finančni najem nepremičnine;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja (npr. pogodba o priznanju lastninske pravice, če se poveča hiša ali kaj dogradi zraven);
• prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega (npr. pogodba o razdružitvi solastnine);
• za promet nepremičnin se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan (npr. pogodba o priposestvovanju).

Izjemo od obveznosti plačila davka ob prenosu lastninske pravice na nepremični oziroma ob sklenitvi pogodbe predstavlja prenos lastninske pravice od pravne osebe na novo pravo ali fizično osebo. Pogoj pa je, da ima pogodba sestavine računa, torej navedeno vrednost nepremičnine, višino DDV in prodajno ceno skupaj z DDV. Tukaj se obračuna DDV in zato ni potrebno v času sklepanja pogodbe plačati davek, ampak se ga poravna, ko prodajalec plača DDV.

Zavezanec za plačilo davka je prodajalec nepremičnine. Pri zamenjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji.

Če obstaja solastnina in se prodajajo idealni deleži na solastnini je davčni zavezanec vsak prodajalec posebej. Davčni zavezanec je praviloma tisti, ki nepremičnino odsvaja, izjema je pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, kjer je davčni zavezanec priposestvovalec.

Obveznost plačila davka nastane, ko je pogodba sklenjena.

Po Obligacijskem zakoniku mora biti nepremičninska pogodba sklenjena pisno, kar pomeni da je sklenjena, ko jo podpišejo vse pogodbene stranke.

Bodite previdni, da ne zamudite rokov, kajti zakon zavezuje davčnega zavezanca, da mora vložiti napoved za odmero davka v roku 15 dni po nastanku davčne obveznosti, to pa v praksi pomeni v roku 15 dneh po podpisu pogodbe.

Davčni organ vam po vložitvi napovedi v roku 30 dneh izda odločbo o odmeri davka, na podlagi katere morate v nadaljnjih 30 dneh plačati davek. Če ne oddate napoved za odmero davka v roku 15 dneh po sklenitvi pogodbe, ste v prekršku in lahko vas davčni organ kaznuje z globo v višini od 100 do 1200 EUR (velja za fizične osebe).

Davčna osnova, od katere se odmeri in plača davek, je prodajna cena nepremičnin.

Predlagam, da ne pišete v pogodbo prenizkih cen nepremičnin, kajti lahko ta nižji znesek zelo drago plačate v prihodnosti, pri dohodku iz kapitala, kar bom razložil pozneje.

Že sam ZDPN-2 določa, da če je prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20 %, je davčna osnova 80 % posplošene tržne vrednosti nepremičnine. Vedno lahko s cenitvijo nepremičnine dokažete, da je vrednost nižja od posplošene tržne vrednosti. Seveda boste cenilca plačali sami, kar pa vas ne prišlo poceni, zato velja dobro premisliti, kakšno ceno boste postavili v pogodbi. Svetujem vam posvet z odvetnikom.

Davek se plačuje po stopnji 2% od davčne osnove oziroma od prodajne cene nepremičnine.

Oproščeni plačila davka so:

• prenosi nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, akreditirana v Republiki Sloveniji, če velja vzajemnost, in na mednarodne organizacije, če to določajo mednarodne pogodbe, ki obvezujejo Republiko Slovenijo;
• prenosi nepremičnin iz naslova razlastitev ali drugih zakonskih ukrepov oziroma na podlagi prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena namesto razlastitve;
• prenosi nepremičnin, ki imajo status kulturnega spomenika, pod pogojem, da je kulturni spomenik dostopen za javnost ali da je namenjen izvajanju kulturne dejavnosti, o čemer lastnik sklene z ministrstvom, pristojnim za kulturo, sporazum z neomejenim trajanjem;
• prenosi zemljišč v okviru komasacij v skladu s predpisi o urejanju prostora in prenosa kmetijskih zemljišč v okviru drugih agrarnih operacij v skladu s predpisi o kmetijskih zemljiščih (v poštev pride pri kmetijskih zemljiščih);
• prenosi nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev v skladu z zakoni;
• prenosi nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunajzakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze (v praksi zelo uporabna alineja, glede urejanja premoženjskih razmerij med zakoncema ali zunajzakonskima partnerjema ali registrirane istospolne partnerske zveze);
• prenosi nepremičnin pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremicnine;
• prenosi nepremičnin pri razdelitvi premoženja – nepremičnin med družbenike ali delničarje v postopkih likvidacije družbe;
• prenosi nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj, kot jih ureja zakon o gospodarskih družbah;
• prenosi nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

Ko boste plačali davek, vam bo davčna uprava na pogodbo odtisnila žig, da je davek plačan.

Brez dokaza, da je plačan davek na promet nepremičnin, ni mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini.

Brez overjene pogodbe pa se ne morete vpisati kot lastnik v zemljiško knjigo.

V praksi vas bo, če davčnih žigov na pogodbi ne bo, notar opozoril, da morate najprej nesti pogodbo na davčno upravo. Notar je namreč na podlagi Zakona o zemljiški knjigi zavezan, da mora preveriti plačilo davka ter ne sme overiti pogodbe, če ni dokazila o plačilu davka.

2. Zakon o dohodnini

Dobiček iz kapitala je dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala.

Davčna osnova od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Plastično si to lahko predstavljate na naslednjem primeru.

Kupite nepremičnino za 100.000 EUR, nato pa jo čez eno leto prodate za 120.000 EUR. Zakon predvideva, da ste ustvarili 20.000 EUR dobička in se zato ta dobiček obdavči po drugačni davčni stopnji, kot sam promet nepremičnine.

Davčna stopnja je 27,5%, nato pa se po 5 letih zniža na 20%, po desetih letih na 15% in po 15 letih na 10%, če pa boste nepremičnino prodali po 20 letih, ne boste plačali davka na dobiček.

V konkretnem primeru prodaje nepremicnine čez eno leto po nakupu boste plačali 2% davek za promet nepremicnine na prodajno ceno v višini 2.400 EUR in 25% davek na dobiček iz kapitala v višini 5.000 EUR, se pravi skupaj 7.400 EUR.

Ali se vam zdi znesek davka visok?

Lahko bi bil še višji, če bi pridobili nepremičnino po nižji ceni in jo potem prodali po zelo visoki ceni.

Povedal sem, da je dobiček iz kapitala dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala, nismo pa povedali, kaj je kapital. Za kapital se po ZDoh-2 šteje:

• nepremičnina, ne glede na to, ali je bila odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju;
• vrednostni papirji in deleži v gospodarskih družbah, zadrugah in drugih oblikah organiziranja in;
• investicijski kuponi.

V tem članku se bom osredotočil le na nepremičnine. Takoj pa vam bom naštel neobdavčljive odsvojitve kapitala. Za odsvojitev kapitala po tem zakonu se ne šteje:

• prenos kapitala preminule osebe na dediča, volilojemnika ali osebo, ki ju nadomesti po predpisih o dedovanju, ali na drugo osebo, ki uveljavlja kakšno pravico iz zapuščine, zaradi smrti fizične osebe;
• odsvojitev nepremicnine po pogodbi o dosmrtnem preživljanju ali po darilni pogodbi za primer smrti;
• prenos nepremičnin iz naslova razlastitev, po predpisih, ki urejajo to področje;
• prenos kapitala posojilojemalcu ali zastavnemu upniku v primeru ustanovitve zastavne pravice na kapitalu, in prenos nazaj posojilodajalcu oziroma zastavitelju, razen prenosa nazaj v primeru, ko se posojeni kapital proda in vrne novo kupljeni kapital;

Navedel sem že da je davčna stopnja 27,5 % od davčne osnove in se vsakih pet let zniža tako, da po 20 letih ne plačate davek na dobiček iz kapitala.

Poleg zgoraj navedenih izjem ste oproščeni plačila davka tudi pri:

• odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem, v katerem ste kot zavezanec imeli prijavljeno stalno prebivališče in ga imeli v lasti ter tam dejansko bivali vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Če ste kot zavezanec stanovanje ali stanovanjsko hišo uporabljali v zvezi z opravljanjem dejavnosti ali ga oddajali v najem, se za odsvojitev kapitala ne šteje odsvojitev tistega dela stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ste ga kot zavezanec uporabljali v zvezi z opravljanjem dejavnosti (pod pogojem, da je stanovanje ali stanovanjska hiša oziroma njun del v poslovnih knjigah prikazano kot sredstvo za potrebe dejavnosti) ali ga je oddajali v najem.
• Pametno je, da takoj, ko kupite nepremičnino, prijavite tudi stalno prebivališče. V tem primeru boste lahko čez tri leta prodali nepremičnino po višji ceni brez davka na dobiček iz kapitala.

Oproščeni plačila davka boste tudi v primeru, da ste imeli stroške v višini davčne osnove oziroma razlike med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Zakon kot stroške, ki jih lahko uveljavljate predvideva:

• vrednost na nepremičnini opravljenih investicij in stroškov vzdrževanja, ki povečuje uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec;
• znesek davka na dediščine in darila in davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob pridobitvi kapitala;
• stroški, ki jih je plačal zavezanec v zvezi s cenitvijo pridobljene nepremičnine, ki jo je opravil pooblaščeni cenilec v skladu z obstoječo metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremičnine ne da ugotoviti na drug način; stroški cenitve se priznajo v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 188 eurov;
• normirani stroški, povezani s pridobitvijo kapitala, v višini 1% od nabavne vrednosti kapitala.

Ne glede na določbe ZDoh -2 se dobiček, dosežen z odsvojitvijo nepremičnine, pridobljene pred 1. januarjem 2002, ne obdavčuje.

Upam, da sem vam predstavil okvirno sliko obdavčitve in plačila davka pri prometu z nepremičninami.

Želim vam veliko uspešnih nakupov ali prodaj nepremičnin.

odvetnik Gregor Verbajs