Na kaj morate biti pozorni pri oddaji v najem ali najemu nepremičnine?

»V katastrskih občinah, v katerih se nahajajo stacionarni objekti sistema zvez, objekti Slovenske vojske, namenjeni nadzoru zračnega prostora, objekti, posebej namenjeni za delovanje poveljstev v vojni, letalske baze Slovenske vojske, radarski položaji, urejeni ognjeni položaji, objekti za skladiščenje oborožitve, streliva in minskoeksplozivnih sredstev, vojaška vadišča in strelišča ter objekti, namenjeni za uničevanje neeksplodiranih ubojnih sredstev, je treba pri prometu z zemljišči, ki so opredeljena v prostorskih aktih kot kmetijska zemljišča, gozdovi ali zemljišča, ki so z občinskim prostorskim načrtom namenjena za graditev objektov, pred sklenitvijo pravnega posla pridobiti soglasje ministrstva, razen v primerih, ko je pridobitelj država ali lokalna skupnost. Katastrske občine so določene v prilogi te uredbe.

Številka in datum soglasja iz prejšnjega odstavka morata biti vsebovana v notarskem zapisu o sklenitvi pravnega posla.

Sodišče predlog za vknjižbo lastninske pravice pri prometu z zemljišči iz drugega odstavka tega člena zavrne, če notarski zapis ne vsebuje zahtevanih podatkov iz prejšnjega odstavka.«

Uredba je imela prilogo, v kateri je bil seznam katastrskih občin za katere je bilo potrebno pridobiti soglasje ministrstva pred sklenitvijo pravnega posla za prenos lastninske pravice na nepremičnini (npr. prodajna pogodba).

V Uradnem listu RS, št. 167/21 z dne 22. 10. 2021 je bila objavljena Uredba o objektih in okoliših objektov posebnega pomena za obrambo, ki je pričela veljati dne 6. 11. 2021.

Uredba v končnih določbah določa prenehanje veljave:

• Uredbe o določitvi objektov in okolišev objektov, ki so posebnega pomena za obrambo, in ukrepih za njihovo varovanje (Uradni list RS, št. 7/99, 67/03 in 26/10) in
• Pravilnika o pogojih za izdajo soglasja Ministrstva za obrambo za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in z zemljišči, namenjenimi za poselitev (Uradni list RS, št. 89/03).

Nova uredba ne ureja instituta izdajanja soglasij k prometu z zemljišči iz tretjega odstavka 29. člena Zakona o obrambi (Uradni list RS, št. 103/04 – uradno prečiščeno besedilo, 95/15 in 139/20) in ga s končno določbo o prenehanju veljavnosti sedanje Uredbe o določitvi objektov in okolišev objektov, ki so posebnega pomena za obrambo, in ukrepih za njihovo varovanje deregulira.

Skladno z navedenim se je storitev izdaje soglasij k prometu z zemljišči v okoliših posebnega pomena za obrambo izvajala do vključno 5. 11. 2021.

Obračun upravne takse bo skladno z Zakonom o upravnih taksah (Uradni list RS, št. 106/10 – uradno prečiščeno besedilo, 14/15 ZUUJFO, 84/15 ZZeIP-J, 32/16, 30/18 – ZKZaš in 189/20 – ZFRO) sledil statusu vloge na ta dan:

• vlogam, ki so bile rešene do vključno tega dne bo obračunana upravna taksa v skupni višini 22,60 EUR (tarifna številka št. 1 v višini 4,50 EUR in tarifna številka 3 v višini 18,10 EUR),
• vlogam, ki bodo oddane do vključno tega dne, a tega dne ne bodo rešene, bo obračunana le taksa po tarifni številki 1 (vloga) v višini 4,50 EUR (razlika do morebitno plačanega višjega zneska takse bo vlagatelju vrnjena), postopek bo ustavljen, vloge pa zavržene.

Vloge za tovrstno soglasje, oddane po tem datumu bodo zavržene, morebitno plačane takse pa v celoti vrnjene vlagatelju.

Glede na navedeno torej pri prometu z nepremičninami ni potrebno več pridobivati soglasja ministrstva.

Odvetnik Gregor Verbajs

Sem odvetnik, ki pomagam podjetnikom, gospodarskim družbam in fizičnim osebam reševati pravne probleme. Moje poslanstvo je ozaveščati ljudi o pomenu pravočasnega in ustreznega reševanja njihovih pravnih problemov.

Sem avtor knjige z naslovom: The Book On Hiring The Right Lawyer – Helping You Save Millions and Your Life. Knjigo v fizični obliki lahko kupite na nemškem Amazonu, ker boste knjigo dobili zelo hitro. Link je tukaj:

Papirnata knjiga na Amazonu

Kindle (elektronsko) verzijo pa lahko dobite tukaj:

Knjiga v Kindle formatu

Če vas zanima več o sami vsebini knjige, kliknite tukaj:

https://therightlawyerbook.com/

Knjiga bo v mesecu novembru 2021 izdana tudi v slovenskem jeziku in če jo želite v slovenskem jeziku potem knjige ne kupujte na Amazonu, ampak počakajte, da vas obvestim kdaj bo knjiga uradno izšla tudi v slovenskem jeziku.

Podjetje The Legal 500, ki ocenjuje globalne odvetniške pisarne in odvetnike, me je v letu 2019 izbralo za »priporočenega odvetnika«.

Kot nekdanji vrhunski športnik v nordijski kombinaciji, sem še vedno športno aktiven.

Živim v majhni vasici pri Grosupljem s svojo ženo in dvema otrokoma.

Vir slike: e-uprava.gov.si

Začenja se čas dopustov in za vas sem pripravil nekaj čisto posebnega.

Nekaj kar boste lahko gledali ali poslušali na dopustu.

Imel sem intervju iz področja nepremičninskega prava, v katerem sem odgovoril na 7 vprašanj iz nepremičninskega prava.

In na katerih 7 vprašanj sem odgovoril?

1. Kako se lotiti prodaje ali nakupa nepremičnin?
2. Katere so zadnje spremembe pri najemnih razmerjih?
3. Kakšen učinek ima neposredno izvršljiv notarski zapis?
4. Ali lahko brez posledic kopirate pogodbo odvetnika in jo uporabite v drugem pravnem poslu?
5. Kako se zavarovati pri prodaji ali nakupu nepremičnin?
6. Kako upoštevati pravilo sočasne izpolnitve obveznosti pri prodaji nepremičnine?
7. Kdaj izide moja knjiga? To ni povsem povezano samo z nepremičninami, je pa zelo zanimivo.

Poleg odgovorov, na navedenih 7 vprašanj, sem v intervjuju povedal kar nekaj resničnih zgodb iz odvetništva.

Prav tako sem povedal stvari, ki jih vam nihče na trgu ne bo povedal, zato vam priporočam ogled ali poslušanje intervjuja.

Lahko ga poslušate na poti na dopust v avtu, na plaži, po kosilu… Skratka kadarkoli si želite.

Kot je nekoč rekel veliki Dalajlama: »Ko govoriš, samo ponavljaš tisto, kar že veš. Kadar poslušaš, se lahko naučiš nekaj novega!«

Želim vam lep poletni dopust. Uživajte in se spočite.

Vabljeni k ogledu ali poslušanju intervjuja.

Intervju si lahko ogledate na tej povezavi: https://youtu.be/uu-EaSUS6j4

odvetnik Gregor Verbajs

V kolikor se ne boste je velika verjetnost, da bo lahko šlo kaj narobe.

In ko gre kaj narobe gre lahko zelo narobe.

Verjetno si sami ne popravljate zob, ampak greste k zobozdravniku. In verjetno pred obiskom zobozdravnika doma sami ne poskušate popraviti zob.

Enako je s pravnimi problemi.

Ta teden je bil eden takih, kjer sem poskušal gasiti požare.

Primer #1

Poklicala me je stranka, ki je prevzela premoženje v stečajnem postopku.

Kaj je bilo narobe?

V kolikor se določeno premoženje v stečajnem postopu ne proda, ker ni nobenega interesa za prodajo, imajo upniki pravico, da takšno premoženje (ki ga ni mogoče unovčiti) prevzamejo.

Po prevzemu pa ga lahko sami unovčijo ali koristijo (npr. če gre za nepremičnine).

Stranka je imela do stečajnega dolžnika terjatev in ker njena terjatev v stečajnem postopku ni bila poplačana (ker premoženja stečajnega dolžnika ni bilo mogoče prodati) se je odločila, da bo premoženje stečajnega dolžnika prevzela.

Premoženje, ki je bilo upnikom ponujeno za prevzem, je predstavljajo nekaj nepremičnin.

V pozivu na prevzem premoženja je bilo napisano, da prevzemnik premoženja nosi tudi vse stroške stečajnega postopka.

Navedeno določbo je stranka spregledala.

Verjetno želite vedeti koliko je bilo stroškov stečajnega postopka in koliko so bile vredne nepremične?

Nepremičnine, ki so bile ponujene za prevzem so bile ocenjene na 8.000,00 EUR.

Stranka je do stečajnega dolžnika imela terjatev v višini 10.000,00 EUR.

Celotni stroški stečajnega postopka pa so znašali 12.000,00 EUR.

Če naredimo preprost izračuna je bila stranka po prevzemu v izgubi za 10.000,00 EUR.

Njena terjatev, ki ni bila poplačana je na začetku znašala 10.000,00 EUR in če bi upoštevali, da je prejela premoženje v višini 8.000,00 EUR, bi lahko rekli, da je ostala neplačana samo še v višini 2.000,00 EUR. Vendar če k temu prištejemo še stroške, ki jih je morala plačati, v višini 12.000,00 EUR, je bila globoko v izgubi.

Vedno kadar kupujete premoženje v stečajnem postopku ali ga v stečajnem postopku prevzemate se pred nakupom ali prevzemom premoženja pozanimajte o višini stroškov, ki jih boste morali plačati.

Primer #2

Večni problemi pri prodaji ali nakupu nepremičnin so kmetijska zemljišča.

Za kmetijska zemljišča velja poseben Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) in ta zakon določa postopek prodaje in predkupne upravičence.

Tako je v praksi potrebno zelo dobro »naštudirati« postopek prodaje. Zlasti takrat, ko gre za prodajo več nepremičnin, ki po namenski rabi predstavljajo stavbna in kmetijska zemljišča.

Ne glede na posebne določbe ZKZ obstajajo možnosti in načini, da se takšne nepremičnine proda v paketu kot celota. Eden izmed načinov je, da se določijo ustrezni pogoji, ki jih morajo izpolnjevati potencialni kupci.

Možnosti pa je še več, pri čemer je potrebno vsak primer gledati za sebe.

Ta teden me je poklical kolega, ki se je z lastnico kmetijskega zemljišča dogovoril za nakup.

Lastnica zemljišča je nato na upravni enoti vložila ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča.

Ponudbo za prodajo je sprejel kolega in Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije.

Sklad ima seveda zakonito predkupno pravico in prednost pred nakupom kolega.

Kolega me je klical kaj lahko naredi.

Glede na to, da je bila ponudba že sprejeta ne more narediti ničesar.

Lahko pa bi kaj naredil preden je bila ponudba oddana na upravno enoto.

Sklep

Verjetno se na cesti ustavite pred znakom stop, pogledate levo in desno, ter nadaljujete pot ko je varno.

Enako naredite tudi s pravnimi problemi. Preden želite narediti neko pravno dejanje se ustavite, vprašajte odvetnika kako je najbolje postopati, nato pa naredite pravno dejanje.

odvetnik Gregor Verbajs

S pomočjo osebnega vpogleda lahko vsakdo, ob izkazu identitete z ustreznim digitalnim spletnim potrdilom (SIGEN-CA, SIGOV-CA, AC-NLB, POSTA-CA ali HALCOM), registracijo SI-PASS ali mobilno identiteto smsPASS, vpogleda v podatke o lastnih nepremičninah, ki jih vodi Geodetska uprava.

S tem lahko uporabnik preveri pravilnost vpisanih podatkov ter se ob morebiti ugotovljenih pomanjkljivostih obrne na eno izmed enot Geodetske uprave.

Izpis seznama nepremičnin ter izris parcele

V osebnem vpogledu v podatke o lastnih nepremičninah lahko vsak lastnik kreira Izpis seznama nepremičnin iz evidenc Geodetske uprave Republike Slovenije ter Izris parcele.

Izpis seznama nepremičnin iz evidenc Geodetske uprave Republike Slovenije vsebuje:

• seznam parcel, evidentiranih v zemljiškem katastru, pri katerih je oseba vpisana kot lastnik,
• seznam delov stavb, evidentiranih v katastru stavb, pri katerih je oseba vpisana kot lastnik ter
• seznam nepremičnin, evidentiranih v registru nepremičnin, pri katerih je oseba vpisana kot lastnik.

Izris parcele je slika oblike in medsebojne lege parcel. Prikaz mej parcel na izrisu je informativen.

Podatkov o mejah parcel ter numerično merilo iz tega izrisa se ne sme neposredno uporabljati za ugotavljanje poteka mej po podatkih zemljiškega katastra. Uporaba podatkov za druge namene je dovoljena le z opozorilom, da je izris mej informativen.

Tako Izpis seznama nepremičnin kot izris parcele sta dosegljiva v sklopu »Seznam nepremičnin«. Izpis seznama nepremičnin pri podatkih o lastniku, izris parcele v seznamu parcel za posamezno parcelo.

Povezavo do osebnega vpogleda dobite tukaj: klik

odvetnik Gregor Verbajs