Notar. Pisarna. Stranke sedijo za mizo in mirno podpisujejo prodajno pogodbo. Kupec je zadovoljen. Posel sklenjen. Nepremičnine zamenjajo lastnika. Denar gre na račun.

Nihče v tej sobi ne ve, da se je pravkar zgodilo kaznivo dejanje.

No — ena oseba ve. Ampak ona se ne bo oglasila. Vsaj ne v tej pisarni. Ne danes.

Vse je bilo tako preprosto

Prodajalka je bila v zemljiški knjigi vpisana kot lastnica nepremičnine. Imela je kupca. Imela je notarja. Šla je k notarju in izjavila tisto, kar stranke pogosto izjavijo — da so nepremičnine proste bremen, da nobena tretja oseba nima na nepremičninah nobenih pravic ali zahtevkov, da ni nikakršnih ovir za sklenitev prodajne pogodbe.

Notar je sestavil notarski zapis. Prodajna pogodba je bila sklenjena v obliki neposredno izvršljive javne listine. Vse po pravilih. Vse lepo in prav.

Ena malenkost je manjkala.

Nekdanji zakonec.

Tiste nepremičnine niso bile samo od prodajalke. Bile so skupno premoženje, ki še ni bilo rešeno. Nepremičnine so bile od prodajalke in njenega bivšega moža, kljub temu, da je bila v zemljiški knjigi vpisana samo žena. In ta nekdanji mož? Ni vedel ničesar. Ni bil vprašan. Ni soglašal. Ni sodeloval. Prodaja se je izvedla brez njega.

Pravkar so prodali njegovo hišo. Brez njega.

Tišina pred nevihto

Takih zgodb je v odvetniški praksi nešteto. Zakonca se razideta. Razmerje je grenko. Komunikacija zamre. Premoženje je formalno še skupno, v resnici pa vsak živi svoje življenje in misli, da bo “to” nekako uredil kasneje.

Kasneje nikoli ne pride. Ali pa pride — ampak ne na način, ki bi si ga kdo želel.

V tem primeru je prišel policist.

Potem je prišel preiskovalni sodnik.

Potem okrajno sodišče v Ljubljani, ki je prodajalko spoznalo za krivo storitve kaznivega dejanja overitve lažne vsebine po prvem odstavku 253. člena Kazenskega zakonika. Šest mesecev zapora, pogojno. Preizkusna doba eno leto.

Potem višje sodišče, ki je pritožbo zavrnilo.

Potem Vrhovno sodišče RS, ki je v zadevi I Ips 4715/2023 zavrnilo zahtevo za varstvo zakonitosti in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Konec poti. Prodajalka je pravnomočno obsojena.

Za veljavnost prodajne pogodbe za nepremičnino zadostuje pisna oblika. Nobena zakonska določba ne zahteva notarskega zapisa.

Vrhovno sodišče je temu pritrdilo.

Ko se stranka sama odloči za notarski zapis — obliko z višjo pravno trdnostjo, neposredno izvršljivostjo, posebno dokazno močjo — s to odločitvijo na sebe prevzame vse posledice, ki jih ta oblika prinaša.

Med njimi tudi to: prodajalka notarja ni smela spraviti v zmoto glede dejstev, ki jih ta listina potrjuje.

Povedano še drugače. Prodajna pogodba se lahko sklene kot navadna zasebna listina v pisni obliki, lahko pa tudi kot notarski zapis. V kolikor se sklene kot notarski zapis, pa se štejejo izjave v njem za resnične.

Lažna izjava notarju (da je nepremičnina prosta bremen) pri sestavi notarskega zapisa ni civilni delikt, ki ga rešiš z odškodnino. Je kaznivo dejanje, ki se rešuje v kazenskem postopku.

Notar ni vaš odvetnik

Tukaj mora nekdo povedati resnico, ki jo v pravni stroki vsi poznamo, ljudje pa pogosto ne.

Notar je neodvisen javni uslužbenec. Njegova vloga je sestaviti listino in preveriti formalno pravilnost postopka. Notar ne zastopa ene stranke in ni svetovalec samo za eno stranko. Notar tudi ni preiskovalec razmerij med (nekdanjimi) zakonci. Ni tisti, ki bo preveril, ali je nepremičnina res vaše posebno premoženje ali morebiti skupno.

On zapiše, kar mu poveste.

Če mu poveste resnico — odlično. Notarski zapis je trdna pravna podlaga.

Če mu poveste laž — zavestno ali ne — je to vaš problem. In kot smo videli v tej zadevi: zelo velik problem.

“Nisem vedela. Nisem pravna strokovnjakinja.”

Argument, ki se sliši humano.

Sodišče ga je preučilo. Ugotovilo je naslednje: »obsojenka se je zavedala, da so nepremičnine del skupnega premoženja. Zavedala se je, da z njimi brez soglasja nekdanjega zakonca ne more prosto razpolagati. In kljub temu je šla naprej.«

To ni napaka. To ni neznanje. To je direktni naklep — tista krivdna oblika, ki loči civilni spor od kazenskega postopka.

Nekdanji mož kot oškodovanec

Sodišče je pojasnilo: »zakonski pojem oškodovanca zajema vsakogar, ki mu je s kaznivim dejanjem prekršena ali ogrožena kakršnakoli osebna ali premoženjska pravica.«

In v tem primeru?

Nekdanji zakonec ni bil vprašan. Ni soglašal. Bil je prikrajšan za sodelovanje v pogajanjih o prodaji skupnega premoženja. Njegovi premoženjski interesi so bili ogroženi neposredno in brez dvoma.

Kaj bi en pravni nasvet spremenil

Vse.

Odvetnik bi jo vprašal: je to vaše posebno premoženje ali skupno? Kdaj ste se ločili? Je bila hiša kupljena med zakonsko zvezo? Je bila delitev premoženja formalno zaključena?

Glede na odgovore bi sledilo eno od dveh: ali bi jo napotil k notarju z mirno vestjo, ali pa bi jo rešil pred kazenskim postopkom, ki je sledil.

En posvet. Ena ura. Ena odvetniška faktura, verjetno med 100 in 300 EUR.

Namesto tega: dve sodni stopnji, Vrhovno sodišče, pravnomočna obsodba, zaporna kazen, sodna taksa in zagovornikovi stroški skozi celoten postopek. Da o živcih niti ne govorimo.

Epilog

Nekje v Ljubljani živi gospa, ki je bila pravnomočno obsojena, ker je prodala nepremičnino.

Njen nekdanji mož je imel prav. Vsaj toliko, kolikor ga je Vrhovno sodišče prepoznalo kot oškodovanca.

Kupec nepremičnin? Najverjetneje v svojem pravnem sporu, ker je kupil premoženje, nad katerim prodajalka ni imela polne razpolagalne pravice.

In notar? Notar je sestavil listino na podlagi izjav stranke. Ravnal je po pravilih. Njegova zavest je čista.

Sodba Vrhovnega sodišča I Ips 4715/2023 je samo potrditev tega, kar bi moralo biti jasno že prej: pri prodaji nepremičnin, ki bi lahko bila skupno premoženje, je pravni nasvet pred sklenitvijo pogodbe cenejši od obrambe v kazenskem postopku.

Gregor Verbajs, odvetnik

Pred kratkim sta me obiskali dve stranki. Vsaka s svojo zgodbo, vsaka z dokumentom v roki, vsaka prepričana, da ima zmagovalni adut.

In vsaka razočarana, ko sem ji pojasnil, da njen dokument — kljub temu, da je bil podpisan, v obliki notarskega zapisa ali celo izdan s strani sodišča — preprosto ni izvršljiv.

Dobrodošli v svetu izvršilnega prava — področju, kjer se pokaže, ali ste naredili domačo nalogo že ob podpisovanju pogodbe, ali pa boste zdaj drago plačali za napako, ki se je zgodila leta nazaj.

Kaj je izvršilni naslov in zakaj je to najpomembnejša stvar?

Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) v 17. členu taksativno našteva, kateri dokumenti so izvršilni naslovi.

Izvršilni naslovi po ZIZ so:

• izvršljiva sodna odločba (sodba, sklep, odredba),
• izvršljiva sodna poravnava,
• izvršljiv notarski zapis,
• druga izvršljiva odločba ali listina, za katero zakon določa, da je izvršilni naslov (npr. odločba upravnega organa, sklep o dedovanju).

Ključna beseda v vsakem od teh primerov je “izvršljiv”. In tu se začne zabava.

Pogoji za izvršljivost: tri stvari, ki morajo biti izpolnjene

Da je neki dokument izvršljiv, morajo biti kumulativno izpolnjeni naslednji pogoji:

1. Obveznost mora biti določena ali določljiva.

Sodišče (ali izvršitelj) mora točno vedeti, kaj mora dolžnik storiti, dati ali plačati. “Plačaj mi, kolikor boš mogel” ni izvršljiva obveznost. “Plačaj 10.000 EUR do 31. 3. 2025” je.

2. Obveznost mora biti zapadla.

Sodišče bo dovolilo izvršbo samo za terjatve, ki so že dospele v plačilo. Rok zapadlosti mora biti razviden iz samega dokumenta — datum, pogoj, ali jasno določen kriterij. Brez tega stojite pred vrati sodišča brez ključa.

3. Dokument mora biti po zakonu sposoben biti izvršilni naslov.

To se sliši samoumevno, pa ni. Zasebna pogodba, pa čeprav podpisana pred pričami in overjena, ni izvršilni naslov. Notarski zapis je — ampak samo, če je pravilno sestavljen. In tu leži past, v katero pade marsikateri.

Povedano še drugače, če imate izvršilni naslov greste lahko neposredno v izvršbo in terjatve svoje od dolžnika. Če tega nimate morate najprej vložiti tožbo in se pravdati, da dobite sodbo ter šele nato lahko greste v izvršilni postopek.

To pomeni, da če nimate izvršilnega naslova vas čaka pravda, ki bo trajala 2 do 3 leta, pri čemer bo vse skupaj stalo več tisoč EUR, da o vseh skurjenih živcih niti ne govorim. Zato naslednjič, ko sklepate pogodbo, naj to ne bo nekaj na hitro in na nekem obrazcu ali muštru, ki ste ga dobili od kolega, ki je imel enako zadevo 10 let nazaj.

Prva zgodba: sodna poravnava, ki ni pomenila nič

Moja stranka mi je z nasmehom na obrazu prinesla sodno poravnavo, sklenjeno pred leti. Nasprotna stranka je bila dolžna plačati določen znesek, kar je bilo lepo zapisano v besedilu poravnave. Težava?

V poravnavi ni bil določen rok plačila.

Ni pisalo “plačaj do tega in tega datuma”. Ni pisalo “takoj”. Ni pisalo nič. Poravnava je bila lepa na papirju, a za sodišče neuporabna kot izvršilni naslov — ker ni izpolnjevala pogoja zapadlosti. Brez roka zapadlosti izvršilnega predloga sploh ni mogoče vložiti.

Stranki je preostalo le, da vloži novo tožbo, s katero bo dokazala zapadlost terjatve, kar pomeni dodatne stroške in izgubo časa ter precej manj nasmehov.

Lekcija: vsakič, ko sklepate sodno poravnavo, mora v njej biti jasno določen rok za izpolnitev obveznosti.

Druga zgodba: notarski zapis brez zapadlosti

Drugi klient je bil še bolj razočaran. Plačal je za notarski zapis posojilne pogodbe, dokument, ki bi mu moral zagotavljati neposredno izvršljivost. Brez sodbe, brez pravde, direktno do izvršitelja. Vsaj tako je mislil.

Notarski zapis je izvršilni naslov po 4. točki 3. odstavka 17. člena ZIZ — a le, če vsebuje klavzulo o neposredni izvršljivosti in vse bistvene sestavine, vključno z rokom zapadlosti.

V konkretnem primeru so zapadlost tako zakomplicirali in vpisali veliko število pogojev, da ni bilo mogoče jasno določiti kdaj je terjatev zapadla. Dokument je bil sicer v notarskem zapisu in je imel je vse kar določa zakon, vendar ga je sodišče zavrnilo. Neposredna izvršljivost? Nič od tega.

Rezultat: namesto hitre izvršbe brez pravde smo morali vložiti tožbo, čakati na sodbo in šele potem začeti izvršbo. Kar je pomenilo vsaj dve leti zamude in stroške postopka, ki so bili vsaj štirikrat višji od cene pravilno sestavljene pogodbe. Raje enkrat plačajte odvetnika, ki bo preveril vsebino, kot pa trikrat plačajte sodni postopek, ki se mu je dalo izogniti.

Problem v praksi vidim tudi v tem, da se vsi pravniki ne ukvarjajo z izvršilnim pravom, ki je povsem svoja smer prava in ima določene specifike, predpise in sodno prakso. Nepoznavanje izvršilnega prava privede do napačnih pogodb, ki jih potem ni mogoče izvršiti.

V času, ko sem bil strokovni sodelavec na izvršilnem oddelku sodišča, sem videl izjemno veliko napačnih zapisov pogodb, sodnih poravnav in izrekov sodb.

Tretja zgodba: ko sodnik ne pozna izvršilnega prava

To bo morda za marsikoga presenetljivo, a sodniki, odlični poznavalci civilnega, kazenskega ali upravnega prava, niso nujno specialisti za izvršilno pravo.

V enem od primerov je sodišče izdalo sodbo, s katero je naložilo tožencu “prepoved motenja posesti na kakršenkoli način”. Brez konkretnega določenega ravnanja taka sodba ni izvršljiva. Če zahtevek ni dovolj določen (odstraniti kup peska, odstraniti ograjo, itd.) ni izvršljiv in sodišče takemu zahtevku ne more dati pravnega varstva.

Takšna sodba je morda zadostna za lažjo vest, ni pa izvršljiva. Ker obveznost ni določena — sodišče v izvršilnem postopku ne more samo ugotavljati, kaj je “kakršenkoli način”.

Izvršilno sodišče tudi ni pravdno sodišče, da bi še enkrat odločalo. Ugotavljati dejstev je naloga sodišča v pravdnem postopku, ne v izvršilnem.

Izvršilno sodišče je na podlagi načela stroge formalne legalitete vezano na izrek sodbe in ga samo izvršuje.

Kaj pa je sploh neposredna izvršljivost?

Neposredna izvršljivost pomeni, da vam ni treba skozi pravdni postopek, da dobite izvršilni naslov. Notarski zapis z izvršilno klavzulo je klasičen primer — ko dolžnik ne plača, greste direktno v izvršilni postopek, brez sodbe in brez pravde.

To je izjemno močno orodje — za upnika. Za dolžnika je to nočna mora. In ravno zato je toliko bolje, da ob sklepanju posla naredite pravilen dokument, kot pa da se potem sprašujete, zakaj sodišče vaš predlog za izvršbo zavrača.

Nasveti za prakse, ki delajo:

• Pri notarskem zapisu vedno zahtevajte klavzulo o neposredni izvršljivosti in soglasje  dolžnika glede tega ter preverite, da je rok zapadlosti eksplicitno naveden.
• Pri sodni poravnavi vztrajajte, da je rok plačila zapisan v obliki datuma in da je obveznost jasno določena.
• Ko vložite tožbo podrobno preverite ali je tožbeni zahtevek pravilen.
• Zasebna pogodba nikoli ni izvršilni naslov — ne glede na to, koliko klavzul vsebuje.

Zaključek: odvetnik pred podpisom, ne po sodni odločbi

Idealno bi bilo, da pridete do odvetnika pred podpisom dokumenta — ko je še čas, da se stvari naredijo prav.

Izvršilno pravo je področje, kjer se napake iz preteklosti plačajo z zamudo, denarjem in živci. Pravilno sestavljen izvršilni naslov vas stane bistveno manj, kot napačno sestavljen, kjer boste plačali s časom, denarjem in živci.

Če imate pogodbo, notarski zapis ali sodno poravnavo in niste prepričani, ali bo izvršljiva — mi pišite. Raje zdaj preverimo, kot pa da skupaj ugotovimo na sodišču.

Gregor Verbajs

Začenja se čas dopustov in za vas sem pripravil nekaj čisto posebnega.

Nekaj kar boste lahko gledali ali poslušali na dopustu.

Imel sem intervju iz področja nepremičninskega prava, v katerem sem odgovoril na 7 vprašanj iz nepremičninskega prava.

In na katerih 7 vprašanj sem odgovoril?

1. Kako se lotiti prodaje ali nakupa nepremičnin?
2. Katere so zadnje spremembe pri najemnih razmerjih?
3. Kakšen učinek ima neposredno izvršljiv notarski zapis?
4. Ali lahko brez posledic kopirate pogodbo odvetnika in jo uporabite v drugem pravnem poslu?
5. Kako se zavarovati pri prodaji ali nakupu nepremičnin?
6. Kako upoštevati pravilo sočasne izpolnitve obveznosti pri prodaji nepremičnine?
7. Kdaj izide moja knjiga? To ni povsem povezano samo z nepremičninami, je pa zelo zanimivo.

Poleg odgovorov, na navedenih 7 vprašanj, sem v intervjuju povedal kar nekaj resničnih zgodb iz odvetništva.

Prav tako sem povedal stvari, ki jih vam nihče na trgu ne bo povedal, zato vam priporočam ogled ali poslušanje intervjuja.

Lahko ga poslušate na poti na dopust v avtu, na plaži, po kosilu… Skratka kadarkoli si želite.

Kot je nekoč rekel veliki Dalajlama: »Ko govoriš, samo ponavljaš tisto, kar že veš. Kadar poslušaš, se lahko naučiš nekaj novega!«

Želim vam lep poletni dopust. Uživajte in se spočite.

Vabljeni k ogledu ali poslušanju intervjuja.

Intervju si lahko ogledate na tej povezavi: https://youtu.be/uu-EaSUS6j4

odvetnik Gregor Verbajs

Povedano iskreno, SZ-1E odpovedi ni uredil tako, kot bi si želel. To je tako, da bi bil neposredno izvršljiv notarski zapis izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine.

Kaj je novega glede odpovedi najemnih razmerij?

Spremembi sta naslednji:

• skrajšan odpovedni rok v primeru odpovedi najemne pogodbe s strani lastnika ter skrajšan rok za izselitev, določen s strani sodišča.
• skrajšan postopek odpovedi in izpraznitve stanovanja v določenem (enem krivdnem) primeru odpovedi najemne pogodbe.

Skrajšan odpovedni rok

Z 90 dni na 60 dni se je skrajšal odpovedni rok za odpoved najemne pogodbe, če odpoved poda najemodajalec.

S tem se je omogočila določena fleksibilnost za najemodajalca in razbremenitev, če najemnik ne izpolnjuje zakonskih ali pogodbenih dolžnosti. Skrajšal se je tudi rok za izselitev, ki ga določi sodišče.

Po spremembi 112. člena SZ-1 lahko lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni (prej 90 dni).

Nadalje se je 112. člen SZ-1 spremenil tako, da sodišče določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot 30 dni (prej 60 dni) in ne daljši od 60 dni (prej 90 dni).

Odpoved najemne pogodbe zaradi neplačila najemnine in stroškov

SZ-1 je uvedel povsem nov 112.a člen, s katerim se ureja postopek odpovedi najemne pogodbe, v primeru neplačila najemnine ali stroškov.

Prvotni predlog navedenega člena se je glasil: “odpoved najemne pogodbe sklenjene v obliki izvršljivega notarskega zapisa” in je določal možnost, da lahko najemodajalec na podlagi pisne odpovedi in neposredno izvršljivega notarskega zapisa zahteva izpraznitev in izročitev nepremičnine neposredno v izvršilnem postopku.

Takšno rešitev si želim tudi sam. Vendar je zakonodajalec navedeni člen spremenil tako, da je pisno odpoved omogočil samo za primer neplačila najemnine in stroškov.

Navedena sprememba ni povsem takšna kot bi lahko bila oziroma sem jo pričakoval, da bi bil notarski zapis lahko neposredno izvršljiv tudi za primer izpraznitve in izročitve nepremičnine, vendar je pa nova določba boljša kot nič.

Novi 112.a člen SZ-1 se glasi:

»Ne glede na prejšnji člen lahko najemodajalec najemno ali podnajemno pogodbo v primeru nastopa krivdnega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena tega zakona odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja. Najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve odpovedi. Pred odpovedjo najemne pogodbe lastnik pisno opomni najemnika o kršitvi najemne pogodbe v skladu s tretjim in četrtim odstavkom 103. člena tega zakona.

Če najemnik ne izprazni stanovanja v skladu s prejšnjim odstavkom, ima najemodajalec na podlagi odpovedi in zahteve za izpraznitev stanovanja iz prejšnjega odstavka pravico pri sodišču zahtevati izpraznitev stanovanja (nalog za izpraznitev stanovanja).

Za postopek izdaje naloga za izpraznitev stanovanja se uporabljajo določbe zakona, ki ureja pravdni postopek, ki se nanašajo na plačilni nalog, pri čemer sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče, da je najemnik dolžan izprazniti stanovanje v 30 dneh od prejema izpraznitvenega naloga ali pa v istem roku ugovarjati zoper izpraznitveni nalog.«

Zahteva za izpraznitev in izročitev nepremičnine je v praksi ena izmed najbolj pomembnih zahtev, saj najemodajalcu omogoča, da čim prej odda nepremičnino naprej v najem in da mu ne nastaja dodatna škoda.

Tako imate še vedno dve možnosti glede uveljavljanja zahteve za izpraznitev in izročitev nepremičnine, na podlagi katerih kot lastniki nepremičnin najhitreje pridete do posesti vaših nepremičnin.

#1 Prva možnost:

Do sedaj ste imeli (oziroma še vedno imate) zgolj eno možnost, da ste že ob sklenitvi najemne pogodbe lahko pridobili izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine.

Ta možnost je, da sklenete najemno pogodbo v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa za določen čas in po poteku najemne pogodbe oziroma najemnega razmerja lahko neposredno v izvršilnem postopku zahtevate izpraznitev in izročitev nepremičnine.

V primeru, da pred potekom najemnega razmerja podate odpoved najemne pogodbe sklenjene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, notarski zapis najemne pogodbe ni izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine in morate v sodni postopek.

Tako vam kot najhitrejša možnost izpraznitve in izročitve nepremičnine v izvršilnem postopku ostane sklenitev najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa za krajši čas (6 mesecev, 1 leto…).

V praski se najemna pogodba sklene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa na primer za 11 mesecev, pri čemer najemnik za 5 mesecev vnaprej plačal najemnino, riziko najemodajalca pa je v tem, da v kolikor mu najemnik ne bo plačal najemnine od 5 meseca naprej, mora najemodajalec »potrpeti« nekaj mesecev in po poteku najemnega razmerja lahko pred izvršilnim sodiščem vloži predlog za izvršbo za izpraznitev in izročitev nepremičnine.

Takšen način je vsekakor bistveno hitrejši od sodnega postopka, je pa povezan z višjimi stroški, ker se mora vsakih 11 mesecev skleniti nova najemna pogodba.

Vendar takšen način za najemodajalca predstavlja najhitrejšo varstvo.

Seveda lahko najemne pogodbe sklepate tudi za 6 mesecev in najemnik plača za vseh 6 mesecev vnaprej, s čimer je varstvo še večje. To je stvar dogovora med strankama.

#2 Druga možnost

Na podlagi nove določbe 112.a člena SZ-1 lahko storite naslednje:

• Najprej najemnika opomnite na kršitev, in sicer mora opomin vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni. Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni najemodajalec najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.
• Odpoved lahko podate samo iz krivdnega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 – če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;
• Odpoved najemne pogodbe podate pisno z dopisom in zahtevate izpraznitev stanovanja;
• Če najemnik prostovoljno ne izprazni stanovanja lahko pred sodiščem vložite predlog za izdajo naloga za izpraznitev stanovanja, na podlagi katerega sodišče določi rok za izpraznitev, pri čemer lahko najemnik ugovarja nalogu za izpraznitev in se nadaljuje pravdni postopek s tožbo;

Sklep

Spremenjeni SZ-1 še vedno ni uredil “popolno” možnost odpovedi najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, kjer bi bil notarski zapis izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Čeprav kot je izhajalo iz prvega predloga SZ-1E bi jo lahko.

Do spremembe SZ-1 je veljalo, da se najemna pogodba za stanovanje lahko odpove iz krivdnih razlogov le po sodni poti.

Sodni postopki pa so običajno trajali daljši čas, lahko tudi več let.

Tako za odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov (samo za primer neplačevanja najemnine in stroškov) ni več potrebna sodna odpoved, ampak se odpoved poda s pisnim dopisom, pri čemer je pogodba odpovedana, ko je odpoved vročena.

Po odpovedi najemne pogodbe lahko najemodajalec vloži predlog za izdajo naloga za izpraznitev stanovanja.

Če bo najemnik nalogu ugovarjal se bo vodil pravdni postopek.

Pričakoval sem, da bo zakonodajalec uredil, da bo v primeru odpovedi najemne pogodbe neposredno izvršljivi notarski zapis izvršilni naslov tudi za primer izpraznitve in izročitve nepremičnine, pa se za takšen korak iz neznanega razloga ni odločil.

Tako kot je mimogrede v celoti razveljavil Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) in se za najemna razmerja za poslovne prostore sedaj uporablja Obligacijski zakonik.

odvetnik Gregor Verbajs

To pomeni, da lahko upnik, v primeru neplačila terjatve s strani dolžnika, vloži predlog za izvršbo pred izvršilnim sodiščem in zahteva plačilo terjatve od dolžnika ter takoj poseže na premoženje dolžnika.

V kolikor dolžnik nima izvršilnega naslova (izvršilni naslov je npr. tudi sodba ali sodna poravnava) mora pred vložitvijo predloga za izvršbo vložiti tožbo in zahtevati od dolžnika plačilo in šele ko upnik dobi sodbo lahko, na podlagi sodbe, vloži predlog za izvršbo.

Sam strankam vedno svetujem, da vse pogodbe (posojilne, najemne…) sklepajo v obliki notarskega zapisa, ker s tem veliko pridobijo.

Pravzaprav imam občutek, da se ljudje velikokrat ne zavedajo koliko pridobijo. Vedno znova in znova jim svetujem enako in jih prepričujem zakaj je to dobro.

Predstavljajte si, da nimate neposredno izvršljivega notarskega zapisa pogodbe in vam dolžnik ob zapadlosti terjatve le-te ne plača.

Kaj vas čaka?

Morali boste skozi sodni pravdni postopek, kjer boste zahtevali plačilo in ki bo trajal vsaj 2 ali 3 leta, da boste pridobili sodbo. Šele po pravnomočnosti sodbe boste lahko vložili predlog za izvršbo.

Najmanj kar pridobite je od 2 do 3 leta (izgubljenega) časa.

Kaj so procesne obresti in kdaj jih lahko zahtevate?

V 381. členu Obligacijskega zakonika (OZ) je določeno, da je od neplačanih obresti mogoče zahtevati zamudne obresti samo od dneva, ko je pri sodišču vložen zahtevek za njihovo plačilo. To so tako imenovane procesne obresti.

Predvsem banke imajo v svojih kreditnih pogodbah procesne obresti načeloma dobro urejene. Ni pa to nujno, zato bankam svetujem, da pregledajo svoje pogodbe, ali imajo določbe glede procesnih obresti pravilno spisane.

Klasična določba notarskih zapisov pogodb (kreditnih ali posojilnih, ter kakšni drugi pogodbi, kjer je predmet denarna terjatev) bi se glasila: »Od vložitve zahtevka pri sodišču za plačilo obresti, tečejo od zapadlih neplačanih obresti zakonite zamudne obresti (procesne obresti)«.

Ali na podlagi takšne določbe lahko v izvršbi zahtevate procesne obresti?

Veliko časa so izvršilna sodišča zavračala izterjavo procesnih obresti dogovorjenih v neposredno izvršljivih notarskih zapisih, pri čemer so se sklicevali na argument, da je mogoče takšne obresti zahtevati samo v pravdnem postopku pri vložitvi tožbe.

Več let sem takšni praksi nasprotoval. Že leta 2017 sem napisal članek: Ali je notarski zapis izvršilni naslov za procesne obresti?, ki je bil objavljen v Pravni praksi, letnik 2017, številka 34, str. 11-13.

Več let sem s pritožbami zagovarjal, da je notarski zapis lahko izvršilni naslov tudi za procesne obresti. Najprej sem v svoj prav prepričal Višje sodišče v Ljubljani, nato preko revizije še Višje sodišče v Mariboru.

Decembra 2020 je Vrhovno sodišče RS (II Ips 55/2020) ugodilo reviziji in odločilo naslednje:

Neposredno izvršljivi notarski zapis, v katerem sta se upnik in dolžnik dogovorila za plačilo procesnih obresti na podlagi 381. člena OZ, predstavlja izvršilni naslov tudi za izterjavo procesnih obresti v izvršilnem postopku.

Sedaj ni nobenega dvoma več, da če se boste v pogodbi (kreditni ali posojilni, ter kakšni drugi pogodbi, kjer je predmet denarna terjatev) dogovorili tudi za plačilo procesnih obresti, ter boste to pogodbo potrdili ali sklenili v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, da boste v izvršilnem postopku lahko zahtevali tudi procesne obresti.

Procesne obresti ne bodo zanemarljive, saj lahko izvršilni postopki trajajo tudi več let.

Glede na vse navedeno vam svetujem, da že v fazi sklepanja pogodbe pravilno zapišete pogodbeno določbo glede procesnih obresti in da pogodbo nato potrdite ali sklenete v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa.

Če imate kakršnokoli vprašanje sem vam prijazno na voljo.

Gregor Verbajs

V sodni poravnavi so bili predmet urejanja tudi kriptovalute, in sicer kovanci Ethereum – ETH, pri čemer smo sodno poravnavo sklenili tako, da je prvi zakonec kriptovalute prenesel na drugega zakonca takoj v trenutku sklepanja sodne poravnave na sodišču.

V praksi opažam, da je investiranje v kriptovalute zelo razširjeno, kar posledično pomeni, da bodo (oz. so že) kriptovalute vedno bolj pogosto tudi predmet urejanja razmerij med zakonci.

Preden vam povem, zakaj je dobro, da si zakonca (s pojmom zakonca sta mišljena tudi zunajzakonska partnerja) razdelita kriptovalute, naj povem, kaj se trenutno dogaja na finančnih trgih.

Tisti, ki spremljate finančne trge veste, da:

• imamo trenutno pandemijo koronavirusa (COVID-19);
• centralne banke tiskajo denar kot nore;
• centralne banke še vedno vodijo politiko ničelnih obresti;
• tisti, ki imajo možnost financiranja sredstva vlagajo na finančne trge;
• se zaradi vsega navedenega »inflacija« trenutno kaže na finančnih trgih, kjer imamo bikovski trend.

Tako ste tisti, ki vlagate bodisi na borze ali v kriptovalute, verjetno sedaj zelo zadovoljni.

Torej zakaj je dobro, da si zakonca razdelita kriptovalute?

Za to obstaja več razlogov, pa si poglejmo samo najbolj pomembne.

Hitra sprememba vrednosti premoženja

Vrednost kriptovalut se hitro spreminja, saj padajo in rastejo tudi za 30% na dan.

Takšno nihanje premoženja predstavlja zelo velik psihičen pritisk, saj se investitorji hitro ujamejo v FOMO (fear of missing out), kjer kupujejo kriptovalute takoj ko jim vrednost zraste, ker želijo ujeti rast, nato pa prodajajo ko padejo, saj se po zamujeni rasti bojijo, da bo vrednost še bolj padla.

Če ste buy&hold kupci potem s trenutno spremembo vrednosti nimate problema, v kolikor pa želite posegati v svoj portfelj ali imate v portfelju bolj agresivne kovance katere morate tekoče spremljati, potem morate trgovati, kjer pa imate lahko riziko oškodovanja drugega zakonca ali celo riziko obdavčitve.

Skupno premoženje

V kolikor ste iz skupnih sredstev pridobljenih z delom kupili kriptovalute, le-te predstavljajo skupno premoženje.

Skupno premoženje zakoncev so vse premoženjske pravice, ki so bile pridobljene z delom ali odplačno med trajanjem zakonske zveze in življenjske skupnosti zakoncev. Skupno premoženje zakoncev je tudi premoženje, ki je pridobljeno na podlagi in s pomočjo skupnega premoženja oziroma iz premoženja, ki iz njega izhaja (67. člen Družinskega zakonika).

Če ste pred začetkom bikovskega trenda kupili kriptovalute za npr. 1.000,00 EUR imate sedaj verjetno 10 kratnik tega premoženja. Celotno premoženje pa lahko predstavlja skupno premoženje.

Upravljanje skupnega premoženja

Družinski zakonik določa, da zakonca upravljata in razpolagata s skupnim premoženjem skupno in sporazumno.

Na podlagi navedene določbe je dosledno izpeljano načelo enakopravnosti med zakoncema.

Vendar v praksi velikokrat zgolj eden od zakoncev vlaga v kriptovalute, drugi pa s tem soglaša.

Pravzaprav imamo glede upravljanja dve možnosti.

Prva možnost je, da oba zakonca vedno soglasno upravljata s kripotovalutami, kar pomeni, da se za vsak nakup ali prodajo predhodno sporazumno dogovorita.

Druga možnost je, da s kriptovalutami upravlja zgolj en zakonec, drugi pa se s tem ne ukvarja. Seveda se drugi zakonec lahko zaveda, da prvi zakonec sam upravlja s kriptovalutami, vendar se aktivno ne ukvarja z njimi, niti ni obveščen in poučen, kaj prvi zakonec s kriptovalutami počne.

Tako obstaja riziko, da bo drugi zakonec nekoč (v času obstoja zakonske zveze ali v trenutku prenehanja zakonske zveze) prvemu zakoncu očital, da je razpolagal s kriptovalutami (jih na primer odsvojil) brez soglasja drugega zakonca.

Ker se odsvojitev kriptovalut običajno opravi s prodajo na menjalnici oz. borzi (Kraken, Binance…), zakonca ne bosta poznala kupca kriptovalut, zato prikrajšani zakonec ne bo mogel izpodbijati pravnega posla prodaje kriptovalut.

Tako se bo s prodajo kriptovalute spremenila struktura skupnega premoženja (v drugo kriptovaluto ali v denar).

Prikrajšanemu zakoncu bo tako ostal samo zahtevek, da v skupno premoženje spada novo pridobljeno premoženje (nova kriptovaluta ali denar). Postavi pa se tudi vprašanje, ali je prikrajšanemu zakoncu nastala škoda iz naslova prodaje kriptovalute.

Zakonec, ki bo izvedel prodajo kriptovalute brez soglasja prikrajšanega zakonca mora v vsakem primeru upoštevati tudi koristi prikrajšanega zakonca, vendar se lahko zgodi, da je prodaja kriptovalute prikrajšanemu zakoncu povzročila škodo, ker je na primer vrednost kriptovalute nato zelo zrasla.

Če je bilo s prodajo skupno premoženje oškodovano (npr. kupljena nova kriptovaluta je vredna manj ali se je vrednost prodane kriptovalute povečala) je za nastalo škodo na skupnem premoženju lahko odgovoren zakonec, ki je brez soglasja drugega zakonca prodal kriptovaluto.

Režim skupnega premoženja na področju kriptovalut odpira številna zanimiva in zaradi razmerij med zakoncema zahtevna pravna vprašanja.

Razdelitev kriptovalut na podlagi notarskega zapisa

Skupno premoženje zakonca lahko razdelita s sporazumom, ki pa mora biti potrjen ali sklenjen v obliki notarskega zapisa.

Razdelitev skupnega premoženja se lahko opravi med trajanjem zakonske zveze na podlagi sporazuma ali na predlog enega od zakoncev.

Pri sklepanju sporazuma vam svetujem previdnost, saj gre za novo področje, ki veliko pravnikom še ni poznan.

Pri sklepanju takšnih sporazumom sam svetujem dva možna načina izvedbe prenosa, in sicer:

• prvi je, da se prvi zakonec zgolj zaveže, da bo na novi naslov za kriptovaluto (ki ga sporoči drugi zakonec) oziroma na naslov denarnice drugega zakonca v dogovorjenem roku prenesel kriptovaluto;
• drugi je, da prvi zakonec v trenutku sklepanja sporazuma prenese kriptovaluto na novi naslov (denarnico) drugega zakonca, drugi zakonec pa potrdi, da je kriptovaluto prejel.

Obdavčitev trgovanja s kriptovalutami

Finančna uprava RS (FURS) je pripravila smernice z naslovom: »Davčna obravnava poslovanja z virtualnimi valutami po ZDoh-2, ZDDPO-2, ZDDV-1 in ZDFS«.

V smernicah je FURS sprejela splošne kriterije, ki pri poslovanju z virtualnimi valutami (trgovanju in rudarjenju) kažejo na opravljanje dejavnosti, ki so:

• večje število realiziranih naročil v obdobju enega leta,
• trgovanje z namenom doseganja dobička na podlagi izkoriščanja kratkoročnih nihanj cen virtualnih valut na trgu (ne z namenom dolgoročne investicije), kar se kaže v znatnem številu trgovalnih dni (dnevi, ko so izvedena naročila) v obdobju enega leta,
• večja vrednost realiziranih naročil v obdobju enega leta,
• večja povprečna vrednost portfelja virtualnih valut v letu,
• vlaganja ali uporaba namenske opreme in drugih sredstev za opravljanje dejavnosti, informacij, znanj ter tehnologij in
• obstoj organizacijske strukture in delitve dela med več oseb, z namenom doseganja skupnega cilja.

Izpolnjevanje enega ali več kriterijev še ne pomeni nujno, da gre v posameznem primeru za opravljanje dejavnosti. Kriterije je treba obravnavati v medsebojni povezavi, torej kot celoto.

Zato je potrebno vsak primer gledati posebej in ga preučiti. Bodite pozorni na zgornje smernice FURS.

Torej kako urediti razmerja med zakoncema glede kriptovalut?

Moj nasvet vsem, ki imate kriptovalute in le-te predstavljajo skupno premoženje, je:

1. Najprej ugotovite, ali kriptovalute predstavljajo skupno premoženje (ker v praksi tudi (družinska) podjetja vlagajo v kripto trg je potrebno najprej podrobno ugotoviti, ali so kriptovalute skupno premoženje).
2. Dogovorite se za način upravljanja in razpolaganja s kriptovalutami. Predlagam, da to uredite s pogodbo (pogodbo vam lahko sestavi odvetnik, obvezno pa jo mora potrditi notar), kjer boste uredili način upravljanja (npr. oba skupaj odločata o vseh prodajah in spremembah kriptovalut, ali en zakonec v celoti upravlja celoten kripto portfelj po lastni presoji, itd.), saj se boste tako izognili morebitnim zahtevkom enega zakonca do drugega že med zakonsko zvezo, še bolj pa v primeru razveze zakonske zveze, ki so običajno bolj čustvene.
3. Če boste sklepali sporazum o razdelitvi kriptovalut vam svetujem pazljivost pri vsebini sporazuma, ter na vsebinsko pravilno sestavljen sporazum.

Želim vam uspešno razmerje v zvezi in veliko dobrih donosov.

V kolikor pa želite urediti razmerja glede kriptovalut, pa sem vam prijazno na voljo.

Gregor Verbajs