ZPSPP je urejal poslovne stavbe in poslovne prostore ločeno od Obligacijskega zakonika (OZ) in ločeno so Stanovanjskega zakona na nekakšen poseben način.

Zato je odločitev zakonodajalca, da tako mimogrede s spremembo SZ-1E v celoti razveljavi tudi ZPSPP nenavadna. Vendar je bila “sprememba” ZPSPP zaradi določenih določb nujna.

Kaj pomeni prenehanje veljavnosti ZPSPP za najemne pogodbe?

ZPSPP je bil sprejet 1974 leta in je imel nekaj posebnosti, ki so bile velikokrat predmet kritik strokovne javnosti. Zato je navedena sprememba zelo dobrodošla, saj je ZPSPP vseboval določene določbe, ki niso v koraku z današnjim časom.

Opozarjam, da za ZPSPP še vedno velja za vse najemne pogodbe sklenjene do 19. 6. 2021.

Za najemne pogodbe, ki bodo sklenjene po 19. 6. 2021, pa velja Obligacijski zakonik (OZ) oziroma določbe same najemne pogodbe.

Zakonodajalec je tako prepustil (v okviru OZ) svobodno urejanje najemnih razmerij za poslovne prostore.

Pri sklepanju najemnih pogodb v prihodnje bo potrebno nameniti večji poudarek na samo vsebino najemnih pogodb, saj zaradi razveljavitve ZPSPP ne obstajajo več kogentne določbe, ki so veljale do sedaj.

Katere so bistvene spremembe?

Bistvene spremembe najemnih pogodb so predvsem na nekaterih področjih, ki jih je ZPSPP urejal kogentno.

Tako sedaj za najemne pogodbe ne bodo več veljale kogentne določbe ZPSPP, in sicer:

• glede minimalnega časa odpovednega roka (npr. 1 leto pri pogodbi sklenjeni za nedoločen čas);
• glede odpovedi najemne pogodbe po sodni poti;
• glede možnosti odstopa oziroma odpovedi najemne pogodbe;
• glede tega, da se pogodba sklenjena za določen čas lahko obnovi kot pogodba sklenjena za nedoločen čas;
• itd.

Katere določbe bodo veljale sedaj?

V kolikor boste najemno pogodbo sklenili po 19. 6. 2021 boste uporabljali določbe Obligacijskega zakonika (OZ), in sicer določbe od 587. do 618. člena OZ.

Poleg tega bodo veliko veljavo dobile dogovorjene določbe najemne pogodbe.

Najemne pogodbe za poslovni prostor bodo ravno zaradi razveljavitve ZPSPP verjetno v vsakem konkretnem primeru predmet pogajanj in bodo do določene mere imele drugačno vsebino kot so jo imele do sedaj.

odvetnik Gregor Verbajs

Fizične osebe pa veliko nakupov opravijo preko spletnih trgovin. Zgolj z nekaj kliki.

Veliko podjetnikov mi pove, da so ponudbe velikokrat zgolj ustne.

Prav nič ni narobe, če poslujete ustno in se pravni posli dejansko realizirajo. Zadeve se zakomplicirajo, ko nastane nesoglasje glede vsebine dogovora. Takrat vam pisno sklenjeni dogovori omogočajo dokazovanje dogovorjenega.

Skratka vsi smo čedalje bolj navajeni, da je nakup oddaljen zgolj nekaj klikov stran.

Pred kratkim sem se srečal z zanimivim primerom, kjer je kupec zavzel stališče, da je bila pogodba za nakup nepremičnine sklenjena preko elektronske pošte.

Pa je bila res?

Najprej si poglejmo dejansko stanje.

Prodajalec, ki je bil lastnik nepremičnine, je s strani kupca preko elektronske pošte prejel ponudbo za nakup nepremičnin.

Prodajalec je kupcu odgovoril, da se načeloma strinja s ponudbo, vendar pa se bosta o podrobnostih posla dogovorila v pogodbi.

Ker pozneje do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo, se je kupec postavil na stališče, da je bila njegova ponudba poslana preko elektronskega sporočila, s strani prodajalca sprejeta, zato mora prodajalec skleniti prodajno pogodbo. Kupec je zatrjeval, da je v ponudbi navedel predmet nakupa (nepremičnine) in ceno (ponudil je konkretno ceno) in da je to dovolj, hkrati pa se je s ponudbo strinjal tudi prodajalec.

Preden odgovorim na vprašanje v naslovu si poglejmo pravno podlago.

V 27. členu Obligacijskega zakonika (OZ) je določeno, da ponudba za sklenitev pogodbe, za katero zahteva zakon posebno obliko, veže ponudnika samo, če je dana v taki obliki. To velja tudi za sprejem ponudbe.

Nadalje iz 52. členu OZ izhaja, da pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki.

Na podlagi 2. člena Zakona o elektronskem poslovanju in elektronskem podpisu (ZEPEP) je elektronsko sporočilo niz podatkov, ki so poslani ali prejeti na elektronski način, kar vključuje predvsem elektronsko izmenjavo podatkov in elektronsko pošto.

ZEPEP v 13. členu določba, da kadar zakon ali drug predpis določa pisno obliko, se šteje, da je elektronska oblika enakovredna pisni obliki, če so podatki v elektronski obliki dosegljivi in primerni za kasnejšo uporabo.

Določba navedena v prejšnjem odstavku ne veljajo za:

• pravne posle, s katerimi se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katerimi se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini;
• oporočne posle;
• pogodbe o urejanju premoženjskih razmerij med zakoncema;
• pogodbe o razpolaganju s premoženjem oseb, ki jim je odvzeta poslovna sposobnost;
• pogodbe o izročitvi in razdelitvi premoženja za življenja;
• pogodbe o dosmrtnem preživljanju in sporazume o odpovedi neuvedenemu dedovanju;
• darilne obljube in darilne pogodbe za primer smrti;
• druge pravne posle, za katere zakon določa, da morajo biti sklenjeni v obliki notarskega zapisa.

Povedano še drugače:

• pogodba s katero se prenaša lastninska pravica na nepremičnini mora biti sklenjena v pisni obliki;
• ponudba in sprejem ponudbe, za katere zakon zahteva posebno obliko (pisno), mora biti dana v taki (pisni) obliki;
• pri pravnih poslih, s katerimi se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, elektronska oblika ni enakovredna pisni.

Glede na navedeno je povsem jasno, da ponudba in sprejem ponudbe, ki bi bili dani preko elektronske pošte, nimata veljavnih učinkov.

S tem zapisom vas želim opozoriti na navedene izrecne določbe, ker opažam, da se v praksi večino dogovor sklene preko elektronske pošte ali z nakupom v spletnih trgovinah.

No, nepremičnine (za enkrat) še ne morete prodati ali kupiti zgolj preko elektronske pošte.

Gregor Verbajs

Pri tem v praksi prihaja do določenih nejasnosti oz. problemov.

Naj vam povem eno zgodbo.

Prodajalka je na upravni enoti podala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, na katero sta se javila dva kupca. Ko je prodajalka dobila obvestilo o sprejemu ponudb in videla kupca, se je premislila in na upravno enoto poslala dopis, da ne želi skleniti pogodbe.

Ali to lahko stori? Odgovor vam bom podal v nadaljevanju.

Namen postopka prodaje po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) je varstvo kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij.

Dejstvo je, da v praksi ljudje velikokrat ne vedo, kakšne učinke ima ponudba pri prodaji kmetijskega zemljišča.

Iz tega naslova zato prihaja do sporov in tožb.

Poglejmo si zakonsko ureditev prodaje, ki jo določa ZKZ.

ZKZ v 20. členu določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži.

Upravna enota mora ponudbo nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave.

Po objavi začne teči 30 dnevni rok za sprejem ponudbe, v katerem mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine poda, v šestdesetih dneh po poteku 30 dnevnega roka objave, vlogo za odobritev pravnega posla.

Upravna enota pa nato odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo.

Zakonodajalec je z ZKZ določil obliko in vsebino ponudbe ter izjave o sprejemu, ni pa uredil morebitnega naknadnega trenutka sklenitve pogodbe, da bi morala ponudnik in sprejemnik ponudbe z najboljšim vrstnim redom naknadno ponovno izraziti svoje soglasje za sklenitev pogodbe.

Poleg tega ZKZ ni uredil situacij, do katerih lahko pride v času med sprejemom ponudbe in dejansko sklenitvijo pogodbe.

Ker ZKZ teh situacij ne ureja se za te primere uporabljajo splošna pravila Obligacijskega zakonika (OZ), ki urejajo ponudbo.

Ponudba

OZ v 22. členu določa, da je ponudba določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje bistvene sestavine pogodbe, tako da bi se z njegovim sprejemom pogodba lahko sklenila.

Ponudba ima tri elemente in sicer mora izražati voljo ponudnika, da je v primeru sprejetja zavezan, vsebovati bistvene sestavine in naslovnik mora biti določen.

ZKZ v 20. členu določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo izroči ponudbo upravni enoti.

Volja ponudnika bo z izročitvijo ponudbe upravni enoti izražena, saj so določbe ZKZ kogentne in drugačna ponudba ni mogoča.

Prav tako ZKZ v istem členu določa bistvene sestavine ponudbe.

Problem pa se pojavi, ker ponudba ni naslovljena določeni osebi. Iz tega bi lahko sklepali, da gre za vabilo k dejanju ponudb. Res je, da besedilo 22. člena OZ govori o določeni osebi, toda pravilo je potrebno razlagati po smislu, ne pa po besednih znakih.

Splošno ponudbo, naslovljeno na nedoločeno število oseb, lahko obravnavamo kot ponudbo in ne kot vabilo k dajanju ponudb, če pravni red pripisuje predlogu naslovljenemu na nedoločeno število oseb učinke ponudbe.

ZKZ določa, da je potrebno za prodajo kmetijskega zemljišča dati ponudbo in ne le vabilo k dajanju ponudb. Nadalje pravi, da mora vsakdo, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe in ne novo ponudbo.

Po sklenitvi pravnega posla, pa je potrebno podati še vlogo za odobritev pravnega posla. Iz vseh okoliščin in namena ZKZ izhaja, da ima ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča učinke ponudbe po OZ, kar potrjuje tudi sodna praksa.

Praktična uporaba določil ponudbe

Tako je v 20. in 21. členu ZKZ določeno, kaj mora ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča vsebovati in rok za sprejem ponudbe ter da mora sprejemnik ponudbe podati pisno izjavo o sprejemu ponudbe.

Sprejem ponudbe in posledice sprejema ponudbe pa je potrebno presojati po splošnih pravilih Obligacijskega prava, ki veljajo tudi za pogodbo o prodaji kmetijskega zemljišča.

Določbe ZKZ v 17. členu do 25. člena so kogentne (prisilne) narave, vendar pa o samih učinkih ponudbe ne pravijo nič. Ker o učinkih ponudbe ne pravijo nič je potrebno uporabiti pravila OZ za ponudbo in sklepati, da je posledica sprejema ponudbe sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč in to v trenutku, ko ponudnik prejme od sprejemnika ponudbe izjavo, da ponudbo sprejema.

Sprejem ponudbe mora biti pravočasen, istoveten s ponudbo in izražati mora voljo naslovnika, da je s sprejemom zavezan. ZKZ v 23. členu določa predkupne upravičence, zato je pogodba sklenjena takrat, ko ponudnik prejeme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe.

Pogodbo je potrebno šteti za sklenjeno na dan poteka roka za sprejem ponudbe, saj je mogoče, da prispe sprejem ponudbe predkupnega upravičenca z najboljšim vrstnim redom šele zadnji dan roka za uveljavljanje pravice.

Sama veljavnost zavezovalnega pravnega posla, pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, je odvisna od naknadne odobritve pravnega posla po pristojni upravni enoti.

Odobritev pa je obvezen pogoj za overitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji.

Tako je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve upravne enote. Posledica sprejema ponudbe je torej sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča in to v času, ko ponudnik prejme izjavo, da sprejemnik z najboljšim vrstnim redom ponudbo sprejema in pod odložnim pogojem odobritve upravne enote.

V kolikor prodajalec po odobritvi upravne enote ne bo s kupcem želel skleniti pogodbe, lahko kupec vloži tožbo na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Problem se pojavlja tudi pri umiku ponudbe. Ponudba ki je bila, po pravilih ZKZ, objavljena in sprejeta veže.

Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča. Umik ponudbe potem, ko je se je naslovnik že seznanil z izjavo o ponudbi ali celo ponudbo sprejel, je brez učinka, ker ni bil pravočasen. Naslovnik mora izjavo o umiku prejeti sočasno s ponudbo ali pred njo, kar pa je glede na pravila ZKZ o objavi skoraj praktično nemogoče.

Sprejem ponudbe

OZ v 28. členu določa, da je ponudba sprejeta, ko ponudnik prejme izjavo naslovnika, da sprejema ponudbo.

Po določbi 21. člena ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Sporno se postavlja vprašanje ali mora biti izjava o sprejemu ponudbe obvezno opremljena s povratnico, kot to določa ZKZ.

Namen zakona je verjetno v tem, da ponudnik zagotovo prejme izjavo o sprejemu ponudbe in je dovolj, da se pisna izjava o sprejemu ponudbe pošlje priporočeno.

Povratnica predstavlja zgolj raven transportnosti pošiljke in zagotavlja varstvo sprejemnika ponudbe in sicer dokaz, da je ponudnik izjavo o sprejemu resnično prejel. Vročitev pa se vedno lahko dokazuje tudi na druge načine, kot je na primer s poizvedbo na pošti.

Uveljavljanje sprejema ponudbe

V kolikor prodajalec pogodbe s kupcem ne želi skleniti, krši pričakovano pravico slednjega do sklenitve pogodbe.

Pravno varstvo lahko kupec uveljavlja v sodnem postopku s tožbo na sklenitev prodajne pogodbe oz. na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Situacija ni problematična, v kolikor ponudbo sprejme le ena oseba. Za primer, ko pa je kupcev (akceptantov, ki sprejmejo ponnudbo) več ZKZv 23. členu določa vrstni red predkupnih upravičencev.

Kadar gre za konkurenco predkupnih upravičencev različnih prednostnih redov, bo imel prednost tisti, čigar vrstni red je v smislu 23. člena ZKZ višji, in le ta bo tudi legitimiran za vložitev tožbe, v kolikor prodajalec z njim ne bo želel skleniti pogodbe.

Situacije, ko gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega prednostnega reda, pa ureja drugi odstavek 23. člen ZKZ.

V kolikor gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega vrstnega reda, ima prodajalec možnost izbire šele, ko nobeden izmed akceptantov istega prednostnega reda ne izpolnjuje zakonsko predvidenih kriterijev.

Prav tako ni dopustno in pravno upoštevano stališče, da bi prodajalec moral skleniti pogodbo s kupcem, ki ga je navedel v ponudbi. V praksi prodajalci velikokrat na ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča napišejo, da je kupec znan ali pa celo napišejo njegovo ime. Ta navedba ni pravno upoštevana.

Namen ZKZ je, da omejuje lastnikovo razpolagalno pravico na kmetijskem zemljišču in izključuje možnost, da bi lastnik kupca sam izbral. Kljub taki navedbi v ponudbi bo kupec, ki bo imel boljšo predkupno upravičenje, lahko sklenil pogodbo s prodajalcem. Zato ne moreta prodajalec in kupec na takšen način, z navedbo v ponudbi da je kupec znan, izigrati druge predkupne upravičence.

Sklep

Prepričanje, da sprejem ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča ne veže, je zmotno.

To je že večkrat odločilo tudi sodišče. Ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije je potrebno presojati po pravilih OZ. ZKZ določa obliko in vsebino ponudbe ter izjavo o njenem sprejemu. Za vsa ostala vprašanja glede ponudbe pa je potrebno upoštevati splošna pravila OZ, ki urejajo ponudbo.

Problem sedanje ureditve vidim predvsem v tem, da je zelo toga. Onemogoča se nakup manjših površin kmetijskih zemljišč ali gozdov, ki zaokrožujejo določeno večje zemljišče.

V praksi tako ostajajo lastniško neurejena razmerja, hkrati pa prodajalce in kupce silijo k izigravanju in obidu zakona.

Zgolj v razmislek bi bila mogoče boljša rešitev, da bi postopek spremenili na način, kjer bi se promet kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij sprostil, predpisali pa bi se strogi pogoji spremembe njene namembnosti.

Namreč ničesar dobrega ne naredimo za kmetijsko zemljišče, če zaviramo njegovo prodajo, namembnost pa lahko spremenimo čez noč.

In še odgovor na uvodno vprašanje. Prodajalka po prejemu sprejema ponudbe s strani kupca ne more na upravno enoto poslati dopis, da ne želi skleniti pogodbe. Njena ponudba jo veže in bo s kupcem morala skleniti pogodbo, kupec pa ima tudi pravno varstvo, če prodajalka tega ne bo želela.

Vabim vas k branju še drugih zapisov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs

Če je bila ara dana, se šteje, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana, razen če ni dogovorjeno kaj drugega.

Ara in njene značilnosti

Ara je določen denarni znesek oziroma določena količina drugih nadomestnih stvari, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena pogodbena stranka izroči drugi v znamenje, da je pogodba sklenjena. To je definicija are. Sama definicija pa vsebuje trojni pomen are.

Prvi pomen je dokazni pomen. Izročitev are je znak, da je pogodba sklenjena. Ara je realni kontrakt, kar pomeni, da mora biti ara dejansko, fizično, izročena, da ima pravne učinke.

Sama obljuba ene stranke, da bo drugi ob sklenitvi pogodbe izročila aro, nima pravnih učinkov.

Ker je z izročitvijo are pogodba sklenjena, ara nima značilnosti samostojnega pravnega posla, temveč je veljavnost dogovora o ari odvisna od veljavnosti pogodbe, v znamenje sklenitve katere je bila ara dana.

Dogovor o ari je zato akcesoren in deli usodo pogodbe, v zvezi s sklenitvijo katere je bila dogovorjena in dana. Sama pogodba o ari pravno ni upoštevana.

Drugi pomen are je njena utrditev izpolnitve pogodbene obveznosti. Ta funkcija se uveljavlja, če je pogodba razvezana zaradi vzrokov, za katere odgovarja katera od pogodbenih strank.

V takem primeru ima aro podobno funkcijo kot pogodbena kazen, ki je dogovorjena za primer neizpolnitve.

Tretji pomen je, da ara predstavlja delno izpolnitev pogodbene obveznosti.

Dogovor o ari mora biti jasen in nedvoumen. Samo na podlagi okoliščine, da je ena stranka drugi ob sklenitvi pogodbe plačala določen denarni znesek, ni mogoče sklepati, da sta se stranki s tem dogovorili za aro.

V dvomu je potrebno šteti, da ima takšno plačilo značilnosti delne izpolnitve in ne tudi druge funkcije are – utrditve pogodbene obveznosti.

Plačilo are kot predpostavka za sklenitev pogodbe

Zaradi akcesornosti are veljavnega dogovora o ari ni mogoče skleniti pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s sklenitvijo katere se stranki dogovorita za aro.

Dogovor o ari bo veljaven, če bo sklenjen hkrati s sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero sta se stranki dogovorili za aro.

Največkrat je dogovor o ari vsebovan v sami pogodbi. Vendar pa, ker je ara realni kontrakt, mora biti dogovor o ari tudi izpolnjen, kar pomeni, da mora stranka, ki se je zaveza plačati aro, le to plačati ob sklenitvi pogodbe.

V primeru, da je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem, se lahko dogovori, da se tudi aro plača pod odložnim pogojem in bo pogodba sklenjena, ko stranka, ki se je zavezala plačati aro, aro plača.

Lahko se pogodba sklene pod razveznim pogojem, ki nastane, če stranka do določenega roka are ne plača.

Še enkrat želim poudariti, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana. Dana ara ne pomeni zaveze, da je potrebno pogodbo kasneje skleniti. Že s samo izročitvijo are je pogodba sklenjena.

Neizpolnitev pogodbe

Posledica dane are je, da ima po splošnih pravilih o učinkih pogodbe pogodbi zvesta stranka vedno možnost izbire; lahko vztraja pri izpolnitvi obveznosti lahko pa uveljavlja pravico odstopa od pogodbe zaradi kršitve druge pogodbene stranke.

V obeh primerih ima pravico še do plačila odškodnine za škodo, ki ji je zaradi kršitve nastala.

Na splošno velja, v kolikor ne bo prišlo do realizacije pravnega posla za katerega je bila ara dana, da stranka ki je aro dala nima pravnih vzvodov.

To ni res, saj je z izročeno aro pogodbo sklenjena, stranka, ki je aro dala pa lahko zahteva izpolnitev pogodbe. Kupci se premalo zavedajo, da imajo pravico zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode, ki ji nastane, če je za neizpolnitev pogodbe kriv prodajalec.

Če za neizpolnitev pogodbe odgovarja stranka, ki je dala aro, ima druga stranka možnost bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode zaradi zamude, aro pa všteti v odškodnino ali vrniti, bodisi se zadovoljiti s prejeto aro.

Če od pogodbe odstopi in s tem doseže razvezo pogodbe zaradi kršitve, začne ara učinkovati kot pogodbena kazen zaradi neizpolnitve. Obveznost pogodbi zveste stranke vrniti aro se pobota z njeno terjatvijo za plačilo pogodbene kazni zaradi neizpolnitve.

Če za neizpolnitev odgovarja stranka, ki je aro prejela, ima druga stranka možnost bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode zaradi zamude in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are.

Če od pogodbe odstopi in s tem doseže razvezo pogodbe zaradi kršitve, lahko zahteva plačilo odškodnine za škodo zaradi neizpolnitve, ter ji mora druga stranka vrniti prejeto aro.

Lahko pa, ker v primeru razveze pogodbe zaradi kršitve začne ara učinkovati kot pogodbena kazen zaradi neizpolnitve, zahteva pogodbeno kazen, ki je enaka znesku are, ki je bila plačana ter pravico zahtevati vrnitev plačane are. Skupni seštevek je enak dvojni ari.

Ara kot odstopnina

Če je bila ob ari dogovorjena pravica odstopiti od pogodbe, se šteje ara za odstopnino in lahko vsaka stranka odstopi od pogodbe.

Če v tem primeru odstopi stranka, ki je aro dala, jo izgubi, če odstopi stranka, ki je aro prijela, pa mora vrniti dvojni znesek. Pogoj je, hkrati ob sklenitvi pogodbe in izročitvi are, da se stranki dogovorita ustanoviti odstopno pravico.

Določbe o ari ureja Obligacijski zakonik (OZ) od 64. do 68. člena. Glede izročitve are se lahko dogovorite, da se ara izroči v hrambo pri notarju. Prav tako, pa je možen dogovor o ari v predpogodbi. Ker je to druga tema, se je bom lotil kdaj drugič.

Vabim vas k branju še drugih člankov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs

Stanovanjski zakon (SZ-1) zelo natančno opredeli obvezne sestavine najemnih pogodb.

Ker je SZ-1, glede na Obligacijski zakonik (OZ), specialnejši, moramo pri sestavi stanovanjskih najemnih pogodb uporabiti določbe SZ-1.

Stanovanjski zakon

OZ v 587. členu definira najemno pogodbo, kot pogodbo s katero se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino.

SZ-1 pa za stanovanjski najem, vsebuje strožje določbe glede obveznih sestavin najemne pogodbe, glede obveznosti lastnika stanovanja in najemnika, glede odpovedi najemne pogodbe in druge določbe.

Predstavim bom samo obvezne sestavine najemne pogodbe, kot jih določa SZ-1.

SZ-1 pravi, da mora najemna pogodba vsebovati vsaj:

• opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
• identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
• ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
• odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen SZ-1;
• vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;
• določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;
• višino najemnine ter način in roke plačevanja;
• način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);
• določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
• čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;
• način predaje stanovanja.

Lastnik mora skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno.

SZ-1 določa minimalne sestavine najemne pogodbe, ker v 91. členu pravi, da mora najemna pogodba vsebovati vsaj sestavine v tem členu.

Pri sestavljanju najemnih pogodb vam svetujem previdnost, saj je SZ-1 zelo natančen, glede njene vsebine.

Najemne pogodbe pa so tudi pravno zahtevnejše pogodbe, zato si za sklenitev najemne pogodbe poiščite odvetnika.

Vabim vas k branju še drugih člankov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs

Ali mogoče veste, da obstaja prava in neprava stvarna služnost?

V kolikor ne veste ni vaša krivda, saj je neprava stvarna služnost nekakšna izjema in je zato manj poznana.

Bom pa obe predstavil v nadaljevanju.

Stvarna služnost je stvarna pravica na tuji stvari, ki izhaja iz odnosa dveh nepremičnin tako, da učinkuje v korist vsakokratnega lastnika ene nepremičnine proti vsakokratnemu lastniku druge nepremičnine.

Vendar pa se stvarna pravica lahko ustanovi tudi v korist določene fizične ali pravne osebe. Predstavil bom kako učinkuje ena in druga služnost in kakšne so razlike med njima.

Prava stvarna služnost

Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ) v 213. členu opredeljuje stvarno služnost in pravi, da je stvarna služnost pravica lastnika nepremičnine (gospodujoča stvar), izvrševati za njene potrebe določena dejanja na tuji nepremičnini (pozitivna služnost) ali zahtevati od lastnika služeče stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji nepremičnini (negativna služnost).

Stvarna služnost je lahko ustanovljena tudi za določen čas ali za določen letni čas.

Vsaka stvarna služnost izhaja iz povezanosti dveh nepremičnin, od katerih tisto, v korist katere učinkuje, imenujemo gospodujoča nepremičnina, druga, ki jo služnost bremeni, pa služeča nepremičnina.

Stvarna služnost že po definiciji ne more nastati na premičninah ali pravicah.

V praksi je stvarna služnost ustanovljena na zemljiški parceli ali posameznemu delu stavbe. To so predvsem potne služnosti, za uporabo transportnega sredstva, gozdne služnosti, služnosti napeljave in vzdrževanja vodovodnih in električnih vodov in kablov in tako dalje.

Stvarna služnost nastane z zakonom, na podlagi pravnega posla ali z odločbo državnega organa (214. člen SPZ). Prav tako služnost preneha na podlagi pravnega posla, na podlagi odločbe ali na podlagi zakona (220. člen SPZ).

V članku bom predstavil nastanek služnosti na podlagi pravnega posla, saj je ta način ustanovitve v praksi najbolj pogost. Za nastanek stvarne služnosti je potreben vpis v zemljiško knjigo. Vpis se opravi pri služeči nepremičnini, obstoj stvarne služnosti pa se označi tudi pri gospodujoči nepremičnini, pri kateri se opravi poočitev stvarne služnosti.

Za nastanek stvarne služnosti se poleg veljavnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost ustanoviti služnost, zahteva še zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo.

Pogodba o ustanovitvi služnosti mora vsebovati ime lastnikov gospodujoče in služeče nepremičnine, zemljiškoknjižno oznako obeh nepremičnin, natančen opis služnosti in morebitno nadomestilo, ki ga mora plačati lastnik gospodujoče nepremicnine.

Nadomestilo (za služnost) se lahko določi v enkratnem znesku ali v periodično zapadlih obrokih (215. člen SPZ).

Pogodba o ustanovitvi služnosti je zavezovalna pogodba obligacijskega prava, katere bistven element je zaveza lastnika služeče nepremičnine, da bo na svoji nepremičnini ustanovil stvarno služnost.

Pogodba mora biti po pravilih Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in sicer 52. člena sklenjena v pisni obliki. Pogodba je lahko odplačna ali neodplačna. Nikakor pa ni nujno, da bi lastnik služečega zemljišča za ustanovitev služnosti prejel kakšno nadomestilo.

Stvarna služnost se izvršuje na način, ki najmanj obremenjuje služno stvar (219. člen SPZ). Stvarna služnost je za lastnika služeče nepremicnine breme, ki ga mora trpeti in dopustiti. Lastnik gospodujoče stvari pa mora svojo pravico izvrševati na način, ki najmanj obremenjuje služečo nepremičnino.

Neprava stvarna služnost

Služnost, ki je po svoji vsebini stvarna služnost, se lahko ustanovi tudi v korist določene osebe.

V teh primerih se glede nastanka in prenehanja uporabljajo določila zakona, ki urejajo osebne služnosti (226. člen SPZ).

Gre za služnost, ki ima lastnosti stvarne in osebne služnosti. Tako neprava stvarna služnost lahko pomeni rabo služeče nepremičnine.

Bistvo neprave stvarne služnosti in njena podobnost z osebno služnost pa je v tem, da se neprava stvarna služnost ustanavlja v korist določene osebe, in ne vsakokratnega lastnika gospodujočega zemljišča.

Tako se določila o osebnih služnostih uporabljajo za nastanek in prenehanje neprave stvarne služnosti.

Ker se za nastanek osebnih služnosti smiselno uporabljajo določila, ki urejajo užitek, lahko neprava stvarna služnost nastane na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe.

Pomemben je predvsem nastanek neprave stvarne služnosti na podlagi pravnega posla, pri kateri pride v poštev določba 234. člena SPZ.

Tako se za ustanovitev neprave stvarne služnosti na podlagi pravnega posla zahteva: (i) zavezovalni pravni posel, iz katerega izhaja obveznost lastnika služeče nepremičnine, da se ustanovi neprava stvarna služnost v korist določene osebe in je v pisni obliki; (ii) razpolagalna sposobnost lastnika služeče nepremičnine in razpolagalni pravni posel, ki mora biti izražen v zemljiškoknjižnem dovolilu lastnika služeče nepremičnine, da na služeči nepremičnini, ki je označena z zemljiškoknjižnjimi podatki, brezpogojno dovoljuje vpis neprave stvarne služnosti z določeno vsebino v korist določene osebe.

Ne pozabite, da je služnost potrebno vpisati še v zemljiško knjigo.

Sklep

Glede stvarne služnosti v praski ni večjih problemov in je njena vloga jasna.

Neprava stvarna služnost pa ima namen v tem, da ni mogoče v vseh primerih imeti lastnika služečega in lastnika gospodujočega zemljišča, kjer bi lastnik služečega zemljišča ustanovil služnost v korist vsakokratnega lastnika gospodujočega zemljišča.

To pride v poštev pri služnostih v javno korist, kot so služnosti v korist nosilca interesa gradnje javne infrastrukture, v korist elektro podjetja, vodovodnega podjetja, občine in podobno.

V teh primerih gre za to, da imajo služnostni upravičenci možnost uporabe zemljišča predvsem za gradnjo, izkope, napeljave in vzdrževanja svojih naprav.

Pomembna razlika med pravo in nepravo stvarno služnost pa je tudi, da neprava stvarna služnost učinkuje samo v korist služnostnega upravičenca in samo dokler služnosti upravičenec obstaja v pravnem prometu.

Prava stvarna služnost pa učinkuje ne glede na to ali se lastnik služečega ali gospodujočega zemljišča zamenja.

odvetnik Gregor Verbajs

Te pogodbe so načeloma sklenjene na obrazcu, ki ga stranke kupijo v knjigarni, ali pa zgolj dva stavka napišejo na list papirja.

Naj vam povem eno kratko zgodbo. Babica je vnuku posodila večji znesek gotovine, pri čemer pa sta na en majhen list papirja zapisala, da mu posodi denar za dva meseca, ter se nanj podpisala.

Ali bo babica imela kakšen problem?

Brez dvoma je pogodba veljavna, vendar bo morala babica v tožbo in pridobiti sodbo, kar bo lahko trajalo tudi več kot 2 leti ali celo 3 leta in šele nato bo lahko šla v izvršbo, kjer pa je zopet vprašanje, ali bo izvršba uspešna oziroma ali bo vnuk imel premoženje na katerega bo babica lahko posegla.

Takšno pogodbo spisano v petih minutah nato tisti, ki so pametni še overijo pri notarju.

Brez kakršnegakoli pravnega znanja se zanašajo na veljavnost tako spisane posojilne pogodbe.

V članku bom poskušal predstaviti posojilno pogodbo in napotke, kako sestaviti pravno pravilno posojilno pogodbo, na podlagi katere bosta zavarovana tako posojilodajalec, kot posojilojemalec.

Posojilna pogodba je zelo zanimiva zaradi svojega ekonomskega pomena, pospešuje namreč kroženje denarja in s tem spodbuja gospodarstvo.

Pojem posojilne pogodbe

Posojilna pogodba je dogovor, s katerim ena stranka prepusti določen znesek denarja ali drugih nadomestnih stvari v last drugi stranki, ta pa mora čez čas, ki ni nujno vnaprej določen, vrniti enak znesek denarja oziroma drugih nadomestnih stvari.

Posojilodajalec se zaveže, da bo posojilojemalcu izročil določene stvari oziroma denar. Posojilojemalec pa je zavezan vrniti enako količino stvari iste vrste in kakovosti oziroma enak znesek denarja. Posojilna pogodba je urejena v Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju OZ) od 569. do 578. člena.

Pri posojilnih pogodbah se lahko dogovorimo za različna zavarovanja, kot so poroštvo, zastavna pravica (hipoteka), odstop terjatve, menica in tako dalje. Zavarovanja bodo predstavljena v svojem članku, v katerem si boste lahko natančno prebrali vsebino posameznega zavarovanja. Na tem mestu pa je dovolj, da si zapomnite, da brez zavarovanj ne sklepajte posojilnih pogodb.

Niti s prijateljem.

Da vam na hitro povem še eno resnično zgodbo.

Prijatelj A je prijatelju B posodil denar. Prijatelj B je umrl v nesreči, nato pa je prijatelj A od žene prijatelja B poskušal izterjati posojeni denar.

Ali vas zanima konec zgodbe?

Žena prijatelja B je rekla, da o posojilu nič ne ve in da kot je njej znano je bilo ravno obratno in je prijatelj A njej dolžan posojilo, ki naj bi ga dal prijatelj B prijatelju A. Ker seveda prijatelj A ni imel nobenega dokaza, pisne pogodbe, niti zavarovanje je v celoti izgubil.

Če gremo naprej.

Za nastanek veljavne posojilne pogodbe je potrebno, da dogovor izpolnjuje vse sestavine 569. člena OZ. Navedeni člen pravi, da se s posojilno pogodbo posojilodajalec zavezuje, da bo posojilojemalcu izročil določen znesek denarja ali določeno količino drugih nadomestnih stvari, posojilojemalec pa se zavezuje, da mu bo po določenem času vrnil enak znesek denarja oziroma enako količino stvari iste vrste in kakovosti.

Značilnost posojilne pogodbe je, da je konsenzualna pogodba, kar pomeni, da je kot taka veljavno sklenjena že s soglasjem volj pogodbenih strank in ne šele z izročitvijo denarja oziroma stvari.

Naslednja pomembna značilnost je, da ni vezana na posebno obliko. To pomeni, da ni potrebe po pisni obliki pogodbe, da bi bila veljavna. Prav tako so veljavni ustni dogovori o stranskih točkah pogodbe. V primeru, da imate sklenjeno pisno posojilno pogodbo in se naknadno dogovorite o kakšni stranski točki je dogovor veljaven.

Problem boste lahko imeli le z dokazovanjem obstoja dogovora na sodišču. Zato vam kljub temu, da je posojilna pogodba veljavna brez oblike, svetujem pisno obliko.

Obveznosti iz posojilne pogodbe zastarajo v roku 5 let. Za občasne terjatve, ki dospevajo letno ali v določenih krajših časovnih presledkih, in za anuitete je določen krajši in sicer triletni zastaralni rok. Anuiteta je vnaprej določen znesek, ki vsebuje glavnico in obresti. Obročno odplačevanje ni anuiteta. Samo obročno odplačevanje posojila po sodni praksi ne pomeni občasnih terjatev in zato velja petletni zastaralni rok.

Na prejetih stvareh pridobi posojilojemalec lastninsko pravico. V nasprotju s posodbeno pogodbo ali najemno pogodbo posojilodajalec pri posojilni pogodbi ne prepušča le rabe stvari, temveč prenese lastninsko pravico, kar močno vpliva v stečajnem postopku nad posojilojemalcem, ker posojilodajalec nima izločitvene pravice.

Če nimate zavarovanja pa tudi ne boste imeli ločitvene pravice.

Drugače povedano, če imate npr. hipoteko (zastavno pravico na nepremičnini) bo vaša terjatev pri prodaji nepremičnine prednostno poplačana oz. boste poplačani iz kupnine od prodane nepremičnine.

Če takšnega zavarovanja nimate imate navadno terjatev, ki načeloma ostanejo neplačane.

Obresti

Posojilojemalec se lahko zaveže, da poleg glavnice dolguje tudi obresti. V gospodarskih pogodbah dolguje posojilojemalec obresti, tudi če niso bile dogovorjene.

Pri posojilni pogodbi obresti niso bistvena sestavina pogodbe, saj je posojilo lahko tudi brezobrestno.

Vendar so v praksi posojilne pogodbe z obrestmi zelo pogoste. Potrebno je razlikovati med gospodarskimi in negospodarskimi pogodbami.

Pri negospodarskih pogodbah dolguje posojilojemalec obresti samo, če so te posebej dogovorjene.

Drugače pa je to urejeno pri gospodarskih pogodbah, kjer so obresti dolgovane tudi če niso bile dogovorjene. Če pa želita stranki gospodarske pogodbe brezobrestno posojilo, morata to v pogodbi posebej določiti. Če se nič ne dogovorita velja pravilo iz drugega odstavka 382. člena OZ, da je obrestna mera 6% na leto, obresti pa zapadejo hkrati z zapadlostjo glavnice. Stranke se lahko prosto dogovorijo glede načina določitve obrestne mere in načina plačila obresti.

Obveznosti posojilodajalca

Posojilodajalec mora izročiti določene stvari ob dogovorjenem času, če rok za izročitev ni določen, pa tedaj, ko posojilojemalec to zahteva.

Zelo pomembno je, da imate kot posojilodajalec dokazilo, da ste posojilo dali, sicer vam lahko posojilojemalec pri vračilu zatrjuje, da mu posojila niste dali, kljub sklenjeni pogodbi.

Posojilojemalčeva pravica, da zahteva izročitev določene stvari, zastara v treh mesecih, odkar je prišel posojilodajalec v zamudo, vsekakor pa v enem letu od sklenitve pogodbe.

Če se izkaže, da so premoženjske razmere posojilojemalca take, da je negotovo, ali bo mogel vrniti posojilo ali ne, lahko posojilodajalec odkloni izročitev obljubljenih stvari, če tega ob sklenitvi pogodbe ni vedel, to pravico ima tudi če so se posojilojemalčeve premoženjske razmere poslabšale po sklenitvi pogodbe.

Vendar pa mora izpolniti svojo obveznost, če mu da posojilojemalec (ali kdo drug zanj) zadostno zavarovanje. Tukaj vidimo izjemo, ki posojilodajalca ne veže. Vendar svoje zaveze ni prost, če za odplačilo posojila dobi ustrezno zavarovanje.

Obveznosti posojilojemalca

Posojilojemalec mora v dogovorjenem roku vrniti enako količino stvari iste vrste in kakovosti.

Če stranki nista določila roka za vrnitev posojila in ga tudi ni mogoče določiti iz okoliščin, mora posojilojemalec vrniti posojilo po izteku primernega roka, ki ne more biti krajši od dveh mesecev, šteto od posojilodajalčeve zahteve, naj mu posojilo vrne.

Če na posodo ni bil dan denar, dogovorjeno pa je bilo, da bo posojilojemalec posojilo vrnil v denarju, je posojilojemalec vseeno upravičen po lastni izbiri vrniti izposojene stvari ali denarni znesek, ki ustreza njihovi vrednosti v času in v kraju, ki sta v pogodbi določena za vrnitev. To velja tudi v primeru, ko ni mogoče vrniti enake količine stvari iste vrste in kakovosti.

Odstop od pogodbe

Posojilojemalec lahko odstopi od pogodbe, preden mu posojilodajalec izroči obljubljene stvari.

Če pa ima posojilodajalec zaradi tega kakšno škodo, mu jo mora posojilojemalec povrniti. Zakon s tem omogoča posojilojemalcu, da si vse dotlej, dokler mu posojilodajalec ne izroči obljubljenih stvari, premisli in odstopi od pogodbe.

Predčasna vrnitev posojila

Posojilojemalec lahko vrne posojilo tudi pred rokom, ki je določen za vrnitev, vendar mora posojilodajalca vnaprej obvestiti o svoji nameri in mu povrniti škodo, ki bi mu s predčasnim plačilom morebiti nastala.

Ta pravica gre posojilojemalcu ne glede na to, ali je določena v pogodbi ali ne. Kadar gre za denarno obveznost, se posojilojemalec v pogodbi ne more odpovedati tej pravici, saj je po splošnem pravilu prvega in drugega odstavka 373. člena OZ nično pogodbeno določilo, s katero se dolžnik odpoveduje pravici, da lahko predčasno izpolni denarno obveznost.

Namensko posojilo

Če je v pogodbi določen namen, za katerega sme posojilojemalec porabiti izposojen denar, ta pa ga uporabi v kakšen drug namen, lahko posojilodajalec odstopi od pogodbe.

Z opredelitvijo posojila kot namenskega so zavarovani interesi posojilodajalca, ne pa posojilojemalca.

Sankcijo odstopa od pogodbe je zakon predvidel za primer, če stranki nista v pogodbi določili drugačne sankcije, kot na primer pogodbene kazni.

Seveda ima posojilodajalec pravico odstopiti od pogodbe zaradi nenamenske porabe posojila , če sta se stranki v pogodbi dogovorili, kot tudi če v pogodbi sankcije za nenamensko porabo posojila nista določili.

Posledica odstopa je, da posojilodajalec lahko takoj zahteva vračilo celotnega zneska posojila skupaj z obrestmi.

Namen članka je bil predstaviti okvirno sliko posojilne pogodbe.

Predlagam, da preberete članek, ki govori o obrestih v katerem se boste seznanili, kaj obresti so in kakšne obresti poznamo.

Prav tako pa vas vabim k branju članka o možnostih zavarovanja posojila.

odvetnik Gregor Verbajs

Ali se v družini pogovarjate o razdelitvi premoženja in ureditvi premoženjskih razmer?

Če se, potem vam svetujem, da si preberete ta članek.

Zakaj je pomembno, da si ga preberete?

Zato, ker veliko premoženjskih zadev v družinah ostane nerešenih in se nato pojavljajo spori v zapuščinskih postopkih.

Pred nekaj dnevi sem naletel na zelo zanimivo internetno statistiko, ki je pokazala, da je obrazec za izročilno pogodbo skoraj enako pogosto iskan kot obrazec za prodajno pogodbo.

Najprej bi vam svetoval, da nikoli ne sklepajte pogodb na obrazcih, ker obrazci niso prilagojeni za vaš konkretni življenjski primer.

Nenazadnje si tudi zobe ne popravljate sami, ampak greste k zobozdravniku.

Glede na navedeno statistiko obstoji želja ljudi, da uredijo premoženjska razmerja že za čas življenja.

Po pravici povedano me je zgornja statistika presenetila, saj sta pomen in značilnost izročilne pogodbe zelo specifična, zato vam želim prihraniti vsak evro, ki ga boste plačali za obrazec izročilne pogodbe. Z njim si dejansko ne morete nič pomagat.

Pojem izročilne pogodbe

Pogodba o izročitvi in razdelitvi premoženja je po svoji naravi dednopravna pogodba, saj jo je do uveljavitve Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) urejal Zakon o dedovanju (v nadaljevanju ZD).

Z izročilno pogodbo se izročitelj zaveže, da bo izročil in razdelil svoje premoženje svojim potomcem, posvojencem ter njihovim potomcem.

Izročilna pogodba je pravni posel, na podlagi katerega izročitelj v breme svojega premoženja in v soglasju s svojimi nujnimi dediči prvega dednega reda enega ali več sopogodbenikov neodplačno obogati.

Tako izročitelj razpolaga s svojim premoženjem za časa življenja in lahko še pred svojo smrtjo razdeli svoje premoženje.

Izročitev premoženja je primerljiva s prehodom pokojnikove zapuščine na dediče v trenutku njegove smrti. Razdelitev premoženja pa je primerljiva z delitvijo dediščine.

Izročilna pogodba omogoča izročitelju razdelitev premoženja še pred smrtjo in mu tako ni potrebno narediti oporoke.

Oporoko pa lahko naredi za svoje ostalo premoženje, ki ga ni razdelil s pogodbo, in tisto premoženje, ki bo nastalo po sklenitvi izročilne pogodbe.

Predpostavke izročilne pogodbe

Pogodba je veljavna le tedaj, če se z njo strinjajo vsi izročiteljevi potomci, posvojenci in njihovi potomci, ki bi bili po zakonu poklicani, da po njem dedujejo.

Pogodba mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa. Če kakšen potomec ni dal privolitve, jo lahko da pozneje v enaki obliki.

Izročitev in razdelitev ostaneta veljavni, če potomec, ki se ni strinjal, umre pred izročiteljem, ne da bi bil zapustil svoje potomce, če se odpove dediščini, če je razdedinjen ali če je dedno nevreden.

Ker je izročilna pogodba zelo specifična, si oglejmo taksativno naštete predpostavke in pogoje, pod katerimi je veljavna.

• Stranke pogodbe so lahko le fizične osebe, ki so v sorodstvenem razmerju v ravni črti, ne glede na oddaljenost, pri čemer mora biti izročevalec prednik, prevzemniki pa potomci. En od prevzemnikov je lahko tudi izročiteljev zakonec oziroma zunajzakonski partner;
• s pogodbo se morajo strinjati vsi izročiteljevi potomci, posvojenci in njihovi potomci, ki bi bili po zakonu poklicani, da po njem dedujejo;
• pogodba mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa, tako da ne pridejo v poštev nobeni obrazci;
• s pogodbo je lahko zajeto le premoženje, ki pripada izročitelju ob sklenitvi pogodbe.

Bistvo izročilne pogodbe, in njena posledica, je v tem, da premoženje, ki je bilo izročeno z izročilno pogodbo ne spada v izročiteljevo zapuščino in se ne upošteva pri ugotavljanju njene vrednosti.

V zapuščino sodi le izročiteljevo ostalo premoženje.

Zelo pogoste so izročilne pogodbe za prenos kmetije na potomca, kjer se potomci skupaj s prednikom dogovorijo, kdo bo prevzel domačo kmetijo, nato pa naredijo izročilno pogodbo. Tako prevzame in obdeluje kmetijo en potomec, ostalim pa izročitelj (oče ali mama) nakloni kakšno drugo premoženje (ali pa ne).

Enako pogoste so izročilne pogodbe glede ureditve podjetniškega premoženja, kjer izročitelj (ki je lahko lastnik gospodarske družbe) med potomce (največkrat otroke) razdeli svoje premoženje (poslovne deleže v družbi, nepremičnine…) in tako uredi premoženje v času življenja.

Prevzemniki premoženja so lahko:

• Potomec, ne glede na oddaljenost sorodstva z izročiteljem (otrok, vnuk, pravnuk), pri čemer pa bližji potomci ne izključujejo bolj oddaljenih;
• posvojenec in njegov potomec ali posvojenec ne glede na oddaljenost, pri čemer bližji ne izključuje bolj oddaljenih;
• zakonec ali zunajzakonski partner.

Iz povedanega sledi, da oseba, ki nima zgoraj naštetih potomcev (predpostavka je zakonsko določeno sorodstveno razmerje), ne more veljavno skleniti izročilne pogodbe.

Lahko pa pogodba izpolnjuje pogoje za veljavnost kakšne druge pogodbe, na primer darilne pogodbe. Stranke izročilne pogodbe ne morejo biti pravne osebe.

Pogoj za veljavnost izročilne pogodbe je soglasje izročiteljevih potomcev.

Potrebno je ločiti dvoje. Premoženje lahko izročitelj izroči tudi bolj oddaljenim potomcem, kot so vnuk ali pravnuk.

Soglasje za veljavnost izročilne pogodbe pa je soglasje le tistih potomcev in posvojencev, ki bi bili po zakonu, kot dediči prvega dednega reda, poklicani, da po njem dedujejo.

To so tisti potomci, ki bi bili izročiteljevi zakoniti dediči, če bi bilo zakonito dedovanje uvedeno ob sklenitvi izročilne pogodbe.

Soglasje za veljavnost izročilne pogodbe mora dati: otrok; vnuk ali bolj oddaljeni potomec, če bi bil v trenutku sklenitve pogodbe po zakonitem dednem redu upravičen dedovati; posvojenec in potomec posvojenca, če bi bil v trenutku sklenitve pogodbe po zakonitem dednem redu upravičen dedovati.

Če soglasja katerega od izročiteljevih potomcev ni, je pogodba neveljavna. Izročilna pogodba ostane veljavna, če potomec, ki se ni strinjal, umre pred izročiteljem, ne da bi bil zapustil svoje potomce, če se odpove dediščini, če je razdedinjen ali če je dedno nevreden.

V nadaljevanju bomo videli, da kljub nesoglasju potomca lahko pogodba ostane v veljavi, ker konvertira v drugo obliko (npr. v darilno pogodbo).

Soglasje se lahko poda tudi naknadno po sklenitvi pogodbe. Pogoj je, da mora biti podano v obliki notarskega zapisa, ker OZ določa, da mora biti izročilna pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa.

Predmet izročitve in razdelitve premoženja

Z izročitvijo in razdelitvijo more biti zajeto samo sedanje izročiteljevo premoženje, in sicer vse ali samo del.

Neveljavno pa je določilo o načinu razdelitve premoženja, ki bo v izročiteljevi zapuščini.

Naše pravo za enkrat še ne dovoljuje dednih pogodb, s katero kdo zapušča svojo zapuščino ali njen del svojemu sopogodbeniku ali komu drugemu. Z zapuščino lahko izročitelj razpolaga samo z oporoko, v kateri določi dediče.

Izročitelj lahko z izročilno pogodbo prenese na potomce tudi svoje obveznosti, ki pa morajo biti v pogodbi določene ali vsaj določljive.

Predpostavka veljavnosti prevzema dolgov, pa je tudi privolitev upnikov. Če upniki ne privolijo v prenos obveznosti, ima pogodba o prevzemu dolga v izročilni pogodbi učinek pogodbe o prevzemu izpolnitve, kjer pa upnik lahko terja le dolžnika in prevzemnik izpolnitve nima ugovorov zoper upnika.

Razlika med izročilno pogodbo na eni strani in pogodbo o preužitku ali pogodbo o dosmrtnem preživljanju na drugi strani je, da nepremičnine niso obvezno predmet izročilne pogodbe.

Čeprav so v praksi redki primeri izročilnih pogodb, katerih predmet niso tudi nepremičnine. Prav tako izročitelju ni potrebno izročiti svoje celotno premoženje, ki ga ima v trenutku sklenitve pogodbe. Premoženje, ki ne bo zajeto v izročilno pogodbo, bo spadalo v zapuščino in bo predmet dedovanja, če ga ne bo izročitelj kasneje izgubil, veljavno odtujil ali uničil.

Položaj izročenega premoženja

Ko izročitelj, ki je za življenja izročil in razdelil svoje premoženje z izročilno pogodbo, umre, je njegova zapuščina samo tisto premoženje, ki ni bilo zajeto z izročitvijo in razdelitvijo, in tisto premoženje, ki ga je pridobil pozneje.

Premoženje, ki so ga njegovi potomci prej pridobili z izročitvijo in razdelitvijo, ne spada v njegovo zapuščino in se ne upošteva pri ugotavljanju njene vrednosti.

Izročeno premoženje ne spada v zapuščino. V njo spada vse ostalo premoženje izročitelja, ki ga ima v trenutku smrti. Razlog za tako obravnavanje premoženja izročenega z izročilno pogodbi je, da vsi morebitni dediči soglašajo z izročilno pogodbo, ko se le-ta sklepa.

Če ne bi bilo soglasja, pogodba ne bi bila veljavna. Soglasje pri izročilni pogodbi je bistven element, ki razlikuje izročilno pogodbo od darilne pogodbe.

Če je zapustnik izročil premoženje z darilno pogodbo svojemu zakonitemu dediču, se vrednost darila upošteva pri izračunu obračunske vrednosti zapuščine in je v primeru prikrajšanja nujnega dediča lahko tudi predmet zahtevka za vrnitev darila.

Za premoženje izročeno z izročilno pogodbo se pri dedovanju šteje, kot da ga ni.

Pri ugotavljanju obračunske vrednosti zapuščine se upošteva zapustnikovo premoženje ob smrti, zmanjšano za nujne izdatke, ki so nastali po smrti, premoženje, ki ga je zapustnik kadarkoli podaril svojim zakonitim dedičem, ki spadajo v najbližji dedni red zakonitega dedovanja, ter premoženje, ki ga je v zadnjem letu pred smrtjo podaril drugim osebam.

Strinjanje potomcev

Če se kakšen potomec ni strinjal z izročilno pogodbo, se štejejo tisti deli premoženja, ki so bili izročeni drugim potomcem, za darila, in se po izročiteljevi smrti z njimi ravna kot z darili, ki jih je izročitelj dal dedičem.

Enako se ravna, če se izročitelju po sklenitvi izročilne pogodbe, s katero so se strinjali vsi potomci, rodi otrok ali se pojavi potomec, ki je bil razglašen za mrtvega.

Če se s pogodbo ne strinjajo vsi izročiteljevi potomci, ki smo jih navedli zgoraj, je izročilna pogodba neveljavna.

Izročilna pogodba pa na podlagi zakonske konverzije konvertira in se šteje, da je sklenjena darilna pogodba, izročeno premoženje pa se šteje za darilo, dano izročiteljevim dedičem.

Razliko med darilno pogodbo in izročilno pogodbo, glede upoštevanja darila pri ugotavljanju obračunske vrednosti zapuščine in vrednosti nujnega deleža, sem navedel že zgoraj.

Pridržanje pravic ob izročitvi

Ob sklenitvi izročilne pogodbe in prenosu premoženja lahko pridrži izročitelj zase ali za svojega zakonca ali pa zase in za svojega zakonca ali za koga drugega pravico užitka vsega izročenega premoženja ali dela premoženja, ali si izgovori dosmrtno rento v naravi ali v denarju, dosmrtno preživljanje ali kakšno drugo nadomestilo.

Povedano še drugače, ko izročitelj izroči premoženje si hkrati zagotovi še pravico bivanja v nepremičnini, rento ali kaj drugega vse z namenom, da lahko mirno živi do svoje smrti.

Prednost pogodbe je v tem, da lahko otroci izročitelja takoj pridobijo premoženje in z njim razpolagajo (velikokrat zgolj s soglasjem izročitelja – to velja predvsem glede prodaje nepremičnine in hipoteke) in da ima izročitelj varnost, da bo lahko npr. živel še naprej v določeni nepremičnini in bo zanj poskrbljeno na starost.

Če sta užitek ali dosmrtna renta dogovorjena za izročitelja in njegovega zakonca skupaj, gre v primeru smrti enega od njiju užitek oziroma renta v celoti drugemu do njegove smrti, če ni kaj drugega dogovorjeno ali če iz okoliščin primera ne izhaja kaj drugega.

V praksi si izročitelj največkrat izgovori užitek. Užitek je osebna služnost v katero spada še raba in služnost stanovanja.

S tem pridobi izročitelj varnost, saj ima na podlagi užitka pravico uporabljati in uživati tujo stvar.

Tipičen primer je prenos vsega premoženja, ki ga izročitelj (oče ali mama) prenese na svoje potomce (otroke), izročitelj pa si izgovori služnost ali užitek stanovanja. Užitek ali služnost stanovanja se vpiše v zemljiško knjigo ter tako učinkuje tudi proti tretjim osebam. Izročitelj je tako varovan in lahko v miru živi v določenih prostorih hiše ali v stanovanju do svoje smrti.

Če se prevzemnik z izročilno pogodbo zaveže preživljati izročitelja, morata izročitelj in prevzemnik določiti način preživljanja. V tem delu vsebuje izročilna pogodba elemente pogodbe o dosmrtnem preživljanju, pri čemer pa izročitev premoženja ni odložena do izročiteljeve smrti.

V praksi se največkrat dogovorita, da mu je prevzemnik dolžan nuditi življenjske potrebščine, kot so: hrano, čisto stanovanje, obleko, oskrbo z zdravili in druge vsakodnevne potrebščine.

Pravica izročiteljevega zakonca

Izročitelj lahko z izročilno pogodbo upošteva tudi svojega zakonca in je takrat potrebno, da se tudi zakonec s pogodbo strinja.

Če zakonec ni upoštevan, ostane njegova pravica do nujnega deleža neokrnjena. V takem primeru je izročilna pogodba veljavna, vendar pa se pri ugotavljanju vrednosti zapuščine, po kateri se določa nujni delež preživelega zakonca, tisti deli zapustnikovega premoženja, ki jih je izročil svojim potomcem, štejejo za darilo.

Izročitelj lahko zakonca upošteva na dva načina in sicer tako, da tudi njemu izroči svoje premoženje ali tako, da zakonec sodeluje pri pogodbi kot stranka, ki se strinja z izročilno pogodbo, kljub temu, da ne prejme izročiteljevega premoženja.

Pomembna posledica je, da če je zakonec sodeloval pri izročilni pogodbi nima pravice zahtevati nujnega deleža iz izročenega premoženja. Tako je njegova pravica do nujnega deleža okrnjena, saj nujni delež lahko zahteva le iz premoženja, ki ni bil zajet z izročilno pogodbo. Upoštevanje zakonca pri izročilni pogodbi ima enake pravne posledice, kot strinjanje potomcev.

V primeru, da zakonec ni upoštevan pri izročilni pogodbi, pa to ne povzroči neveljavnost pogodbe same, kot je to v primeru nesoglasja katerega od potomcev. Pogodba ostane v veljavi, zakonec pa ima možnost, če uveljavlja svojo pravico do nujnega deleža, da se vrednost premoženja izročenega potomcem upošteva pri ugotavljanju obračunske vrednosti zapuščine in zakončevega nujnega deleža.

Izročiteljevi dolgovi

Potomci, med katere je izročitelj razdelil svoje premoženje, niso odgovorni za njegove dolgove, če ni bilo v izročilni pogodbi določeno kaj drugega.

Izročiteljevi upniki lahko izpodbijajo izročilno pogodbo ob pogojih, ki veljajo za izpodbijanje neodplačnih razpolaganj.

Če bi izročitelj želel prenesti dolgove na potomce, morajo biti dolgovi in druge obveznosti v pogodbi določene ali vsaj določljive. Za veljaven prevzem dolgov, pa je potrebno imeti privolitev upnikov. Do privolitve upnikov, ima v izročilni pogodbi vsebovano določilo o prevzemu dolga, učinek pogodbe o prevzemu izpolnitve.

Jamčenje

Obveznost jamčenja, ki nastane po delitvi med sodediči, nastane tudi med potomci po izročitvi in razdelitvi premoženja, katero jim je izročil in razdelil njihov prednik oziroma posvojitelj (izročitelj).

Če tega pravila ne bi bilo, bi izročitelj odgovarjal prevzemnikom neodplačno pridobljenega premoženja, po pravilih, ki določajo odgovornost darovalca za pravne in stvarne napake podarjene stvari.

OZ pravi, da če ima podarjena stvar napake ali nevarne lastnosti, zaradi katerih nastane škoda obdarjencu, darovalec odgovarja za škodo, če je za napako oziroma za nevarno lastnost vedel ali bi bil moral vedeti in ni opozoril obdarjenca.

V primeru, da se izročilno pogodbo presoja kot odplačno pogodbo, pa izročitelj odgovarja za stvarne in pravne napake kot prodajalec.

Vendar pa je OZ za izročilno pogodbo predpisal medsebojno jamčenje oseb, ki so deležne izročiteljevega premoženja, zaradi česar izročitelj ne odgovarja za izročeno premoženje. Če vse premoženje prevzame ena oseba, mu niti izročitelj niti kdo drug ne jamči za napake izročenega premoženja. Če pa je prevzemnikov več, drug drugemu jamčijo za pravne napake, za skrite stvarne napake in za obstoj ter izterljivost prenesenih terjatev.

Preklic izročitve

Izročitelj lahko prekliče pogodbo zaradi hude nehvaležnosti, če se po njeni sklenitvi potomec proti njemu ali njegovemu bližnjemu obnaša tako, da bi bilo po temeljnih moralnih načelih nepravično, da bi ta prejeto obdržal.

Enako pravico ima izročitelj, če potomec ne daje njemu ali komu drugemu preživnine, ki je bila dogovorjena s pogodbo o izročitvi in razdelitvi, in če ne poravna izročiteljevih dolgov, katerih poravnava mu je bila v tej pogodbi naložena.

V drugih primerih neizpolnitve bremen, prevzetih z izročilno pogodbo, odloči sodišče, upoštevajoč pomembnost bremen za izročitelja in druge okoliščine primera, ali ima izročitelj pravico zahtevati vrnitev danega premoženja ali pa ima samo pravico zahtevati prisilno izpolnitev bremen.

Pri preklicu zaradi hude nehvaležnosti ima izročitelj pravico do odstopa od pogodbe.

Izročilno pogodbo lahko izročitelj z enostransko izjavo volje razveže. Razlog za preklic pogodbe je neizpolnitev moralne obveznosti, ki izhaja iz izročilne pogodbe. Kršitev te obveznosti bo moral izročitelj dokazati in odstop sodno uveljavljati.

Temeljna moralna načela potomcu nalagajo, da mora biti izročitelju hvaležen za neodplačno izročeno premoženje.

Vendar kakšna manjša žalitev, nespoštovanje drugih dogovorov, ki niso povezani z izročilno pogodbo in vlaganje tožb proti izročitelju ne pomenijo velike nehvaležnosti.

Ravnanje prevzemnika mora biti proti izročitelju, tako zavržno, da ga lahko označimo kot huda nehvaležnost. Huda nehvaležnost je podana, če se prevzemnik proti izročitelju obnaša tako, da bi bilo po temeljnih moralnih načelih nepravično, da bi prejeto darilo obdržal. Vsebino pravnega standarda hude nehvaležnosti napolni sodišče v vsakem konkretnem primeru.

Izročitelj lahko prekliče izročilno pogodbo, če potomec ne dovoli pravice do užitka vsega ali dela izročenega premoženja, če potomec kljub obljubi dosmrtne rente le-te ne izplačuje, če potomec kljub obljubi dosmrtnega preživljanja le-tega ne nudi, če potomec obljubi kakšno drugo nadomestilo (drugo nadomestilo je lahko prevzem izročiteljevega dolga), a ga kasneje ne zagotovi.

Pravice potomca, posvojenca ali potomca posvojenca po preklicu izročitve

Potomec, ki je moral vrniti izročitelju to, kar je prejel z izročilno pogodbo, lahko zahteva svoj nujni delež po izročiteljevi smrti, če ni razdedinjen, ali dedno nevreden, da bi dedoval po izročitelju, ali če se ni odpovedal dediščini.

Pri izračunavanju njegovega nujnega deleža se štejejo tisti deli premoženja, ki jih je zapustnik za življenja izročil in razdelil med druge svoje potomce, za darila.

Pravica potomca, ki je zaradi preklica izročilne pogodbe vrnil izročeno premoženje, je enaka kot pravica izročiteljevega zakonca, ki se ni strinjal z izročilno pogodbo.

Pravico do nujnega deleža nima izročiteljev bolj oddaljeni potomec, kot je na primer vnuk, ki ima še živega očeta, izročiteljevega sina.

Na kratko sem vam želel predstaviti bistvo izročilne pogodbe.

Na koncu pa naj še enkrat poudarim, da mora biti izročilna pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa in s kakršnimkoli drugačnim sklepanjem izročilna pogodba ne dosega svojega namena.

Upam, da se v statistiki iskanja obrazcev pogodb ne bo več pojavila izročilna pogodba ali pa se bo pojavila v zelo zmanjšanem številu.

odvetnik Gregor Verbajs

Pa vendar mislim, da je dobro, da vam na kratko in sistematično povem kaj so pogodbene in kaj zamudne obresti.

In tudi v kakšni višini lahko zahtevate ene in druge.

Predvsem pa kako si boste obresti najlažje izračunali.

Pisal sem o posojilni pogodbi in o različnih oblikah zavarovanja (poroštvo, hipoteka…).

Za boljše razumevanje posojilne pogodbe sem vam pripravil članek o obrestih.

V praksi je tudi premalo poudarka na razlikovanju med pogodbenimi in zamudnimi obrestmi. Želim vam predstaviti vaše možnosti pri dogovoru glede vrste in višine obresti.

Obresti

Obresti so urejene v Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju OZ) in sicer od 374. do 383. člena OZ. Zamudne obresti pa ureja še Zakon o predpisani obrestni meri zamudnih obresti (v nadaljevanju ZPOMZO-1).

Pravna teorija obresti opredeljuje kot plačilo za prepustitev rabe denarnega zneska ali druge nadomestne stvari, ki se zaračunava v odstotku od vsote glavne terjatve in po času, v katerem uporaba traja.

Povedano bolj preprosto so obresti cena denarja.

Poleg glavnice dolguje dolžnik tudi obresti, če tako določa zakon ali če se upnik in dolžnik tako dogovorita.

Obresti so nadomestilo za uporabo denarja, njihov pravni temelj pa je lahko pravni posel (na primer posojilna pogodba, ki jo skleneta upnik in dolžnik) ali drugo pravno dejstvo (na primer nastop zamude s plačilom izposojenega denarja).

Iz teh dveh pravnih temeljev izhaja naslednja delitev obresti na zamudne in pogodbene obresti.

Zamudne obresti so obresti, ki so določene kot civilna sankcija za kršitev obveznosti plačila določenega denarnega zneska ob zapadlosti.

Če ne vrnete izposojenega denarja, vam od trenutka, ko poteče rok za vrnitev denarja, začnejo teči zamudne obresti. Zamudne obresti tečejo v obdobju od nastanka zamude (zapadlosti denarne obveznosti) do plačila denarne obveznosti. Ves čas, ko po zapadlosti obveznosti izposojenega denarja ne vrnete, tečejo zamudne obresti.

Pogodbene obresti so obresti, za katere se upnik in dolžnik s pogodbo dogovorita.

Tečejo v obdobju od nastanka denarne obveznosti in prenehajo teči z zapadlostjo obveznosti (tečejo v času, ko je na primer posojilna pogodba v veljavi in prenehajo teči, ko nastopi datum, ko je posojilo potrebno vrniti). Upnik in dolžnik pa se lahko dogovorita, da pogodbene obresti tečejo v drugačnem obdobju, kot le v času od nastanka denarne obveznosti do njene zapadlosti.

Obresti so določene v odstotku od zneska, ki predstavlja glavnico denarne obveznosti za določeno obdobje.

V nadaljevanju bom pojasnil, da se stranki lahko dogovorita za višino obrestne mere pogodbenih obresti kot tudi za višino zamudnih obresti.

Načeloma stranki v pogodbi določita odstotek obrestne mere, po kateri se bodo obresti obračunale. Lahko pa se zgodi, da obrestna mera ni določena.

Tudi za obresti, tako kot za predmet obveznosti, velja, da mora biti obrestna mera določena ali določljiva. Obrestna mera bo določena, kadar je v pogodbi izrecno izražena z absolutnim številom odstotnih točk (na primer, da mora dolžnik plačati poleg glavnice obresti po obrestni meri 10% letno). Obrestna mera je določljiva, če vsebuje pogodba podatke, s katerimi jo je mogoče določiti (na primer pogodbena obrestna mera je EURIBOR 2% letno). Določljiva obrestna mera se tako oblikuje na določenem bančnem trgu, pri čemer pa imata upnik in dolžnik možnost dogovora, da bo pogodbeno določena obrestna mera enaka obrestni meri na trgu ali da bo za določeno število odstotnih točk višja ali nižja, kot obrestna mera na trgu.

Od zapadlih, pa ne plačanih obresti, ne tečejo zamudne obresti, če zakon ne določa drugače.

Nično je pogodbeno določilo, da od zapadlih neplačanih obresti tečejo obresti. Lahko pa je v pogodbi vnaprej dogovorjeno, da bo obrestna mera višja, če dolžnik ne bo pravočasno plačal zapadlih obresti.

S tem členom OZ določa prepoved obrestnih obresti, ki velja tako za zamudne kot tudi za pogodbene obresti. Če sta upnik in dolžnik dogovorjena za pogodbene obresti, ki so zapadle in so neplačane, ali zamudne obresti, ki so zapadle in so neplačane, na te obresti ne morejo teči dodatne obresti.

Stranke s pogodbo ne morejo izključiti pravilo prepovedi obrestnih obresti, ker zakon predvideva ničnost za tako pogodbeno določilo. Dopusten pa je dogovor, da se obrestna mera zviša, če dolžnik zamudi s plačilom zapadlih obresti.

Oderuške obresti

Če je dogovorjena obrestna mera zamudnih ali pogodbenih obresti za več kot 50% višja od predpisane obrestne mere zamudnih obresti, se takšen dogovor šteje za oderuško pogodbo, razen, če upnik dokaže, da ni izkoristil stiske ali težkega gmotnega stanja dolžnika, njegove nezadostne izkušenosti, lahkomiselnosti ali odvisnosti ali da koristi, ki si jo je izgovoril zase ali za koga drugega, ni v očitnem nesorazmerju s tistim, kar je sam dal ali se zavezal dati ali storiti.

Ta domneva ne velja za gospodarske pogodbe. Predpisana obrestna mera zamudnih obresti po ZPOMZO-1 je 8%. Domneva se, da če je dogovorjena obrestna mera pogodbenih ali zamudnih obresti več kot 12%, gre za oderuške obresti.

V primeru, da želi dolžnik dokazati ničnost oderuške pogodbe (ničnost določa 119. člen OZ) mora dokazati subjektivni in objektivni element.

Objektivni element je obstoj nesorazmernosti med izpolnitvijo in nasprotno izpolnitvijo. Subjektivni element je okoliščina, da je drugi pogodbenik izkoristil njegovo stisko ali težko gmotno stanje, nezadostno izkušenost, lahkomiselnost ali odvisnost. Vendar pa je pri oderuških obrestih dokazno breme prevaljeno na upnika in je tako olajšan dokazni položaj dolžnika, ki je pogosto ekonomsko šibkejša stranka razmerja.

Če upniku ne uspe izpodbiti domneve o oderuških obrestih, je pogodbeno določilo o višini obrestne mere zamudnih ali pogodbenih obresti nično, vendar le v delu, v katerem presega obrestno mero predpisanih obresti.

Zamudne obresti

Če je dolžnik v zamudi z izpolnitvijo denarne obveznosti, dolguje poleg glavnice še zamudne obresti.

Obrestna mera zamudnih obresti po OZ znaša 8% letno, če poseben zakon ne določa drugače. ZPOMZO-1 določa, da je letna obrestna mera zamudnih obresti 8%. Lahko bi določal da je višja, kar je v preteklosti tudi bila.

Ker je ZPOMZO-1 glede na OZ specialnejši in ker že sam OZ določa, da velja letna obrestna mera 8%, če kakšen drug predpis ne določa drugače, se v pravnem prometu za zamudne obresti uporablja ZPOMZO-1, tako, da znaša obrestna mera zamudnih obresti trenutno 8% letno, če pa bi ZPOMZO-1 določal drugačno obrestno mero kot OZ, pa bi se uporabila obrestna mera določena po ZPOMZO-1.

Zamudne obresti imajo dvojno funkcijo.

Prva je nadomestilo za uporabo denarja v obdobju, ko je stranka v zamudi.

Druga je kaznovalna, saj dolžnika spodbuja k pravočasni izpolnitvi obveznosti.

Da nekdo postane zavezan za plačilo zamudnih obresti, ker ni pravočasno izpolnil pogodbene obveznosti, morata biti izpolnjeni dve predpostavki.

Nastati mora zamuda, ki ima objektivne znake protipravnega stanja. Stranka pride v zamudo, če svoje obveznosti ne izpolni v roku, ki je določen za izpolnitev.

Vendar pa stranka ne pride v zamudo, če ima stranka pravico odkloniti svojo obveznost (uveljavlja ugovor sočasne izpolnitve, uveljavlja ugovor ogroženosti izpolnitve, če uresniči pravico odstopa od pogodbe).

Druga predpostavka je, da mora vzrok za zamudo z izpolnitvijo denarne obveznosti izvirati iz sfere pogodbene stranke, ki bi morala opraviti izpolnitev obveznosti.

Domneva se, da vzrok za kršitev izvira iz sfere te pogodbene stranke, vendar vedno lahko dokaže nasprotno.

Obrestna mera po ZPOMZO-1 se uporablja samo, če se stranki o višini obrestne mere zamudnih obresti ne dogovorita drugače, saj OZ določa, da se stranki lahko dogovorita, da je obrestna mera zamudnih obresti nižja ali višja od predpisane obrestne mere zamudnih obresti.

Predpisana obrestna mera zamudnih obresti služi strankam kot navodilo, v katerih mejah naj urejata medsebojna pravna razmerja in se uporablja le, če se ne dogovorita drugače.

Upnik ima pravico do zamudnih obresti ne glede na to, ali mu je zaradi dolžnikove zamude nastala kakšna škoda. Vendar ima upnik v primeru, da je škoda, ki mu je nastala zaradi dolžnikove zamude, večja od zneska, ki bi ga dobil na račun zamudnih obresti, pravico zahtevati razliko do popolne odškodnine.

Od neplačanih obresti je mogoče zahtevati zamudne obresti samo od dneva, ko je pri sodišču vložen zahtevek za njihovo plačilo.

To so procesne obresti, za katere velja izjema od načela prepovedi obrestnih obresti, ki smo jih razložili zgoraj.

Zato upnik ob vložitvi tožbe natekle obresti uveljavlja tako, da sešteje vse zapadle in neplačane pogodbene oziroma zamudne obresti za obdobje do vložitve tožbe, s katero uveljavlja zahtevek za njihovo plačilo poleg same glavnice. Od vložitve tožbe dalje pa zahteva obresti od vložitve tožbe do plačila.

Pogodbene obresti

Pogodbeni stranki se lahko dogovorita, da mora dolžnik za obdobje od nastanka denarne obveznosti do njene zapadlosti poleg glavnice plačati tudi pogodbene obresti.

Če so pogodbene obresti dogovorjene, stranki pa nista določili obrestne mere in zapadlosti, je višina obrestne mere 6% letno, obresti pa zapadejo hkrati z zapadlostjo glavnice.

Pogodbene obresti so obresti, za katere se dogovorita upnik in dolžnik, in ki tečejo v obdobju od nastanka denarne obveznosti do njene zapadlosti, razen če se dogovorita za drugačno zapadlost.

Pogodbene obresti nehajo teči, ko vsota zapadlih, pa neplačanih obresti doseže glavnico. To pravilo ne velja za zamude obresti. Te tečejo od nastanka zamude do njenega plačila.

Določbe OZ o pogodbenih obrestih veljajo smiselno tudi za druge obveznosti, pri katerih so predmeti stvari, določeni po vrsti. Ta določba se uporablja za nadomestne stvari, ki pa niso denar. Nadomestne stvari so posamezni kosi, ki nimajo nobenega svojskega pomena in jih lahko med seboj zamenjujemo. Primer so žito, vino, olje, zlato itd. Če so dogovorjene obresti za uporabo določene količine nadomestne stvari, se tudi plačujejo v stvareh iste vrste, kot je glavnica.

S tem člankom sem želel približati pomen obresti predvsem pri posojilni pogodbi.

Za posojilno pogodbo sem napisal svoj članek, ki je v povezavi s tem.

Predlagam, da oba članka dobro preberete, saj boste le tako dobro razumeli posojilno pogodbo in obresti, ki jih boste določili v njej.

Za varnost v pravnem prometu vam bom napisal še veliko člankov, katerih namen je, da vam pomagam pri pravnih zadevah.

Vljudno vas vabim k branju tudi drugih člankov.

odvetnik Gregor Verbajs

Mogoče kot direktor družbe, družbenik ali kot sorodnik?

Ali se zavedate odgovornosti poroštva?

Načelom boste ugotovili posledice poroštva šele takrat, ko bo upnik zoper vas pričel izvršilni postopek.

V enem izmed člankov sem predstavil posojilno pogodbo, ki je v praksi zelo aktualna pri fizičnih osebah za posojila v manjših zneskih.

Vendar pa sklepanje posojilnih pogodb prinaša določeno tveganje, zato vam bom v tem članku predstavil poroštvo, kot obliko zavarovanja obveznosti.

Tako boste lahko predvideli prednosti in slabosti poroštva. Predvsem pa boste jasno vedeli kaj vas čaka.

Poroštvo

Poroštvo ureja Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ) v 29. poglavju (členi od 1012 do 1034). Poroštvo je oblika utrditve obveznosti oziroma zavarovanja obveznosti med upnikom in dolžnikom, ki je sklenjena med upnikom in porokom s poroštveno pogodbo.

Pri sklenitvi poroštvene pogodbe se ne zahteva sodelovanje dolžnika. S poroštveno pogodbo se porok nasproti upniku zavezuje, da bo izpolnil veljavno in zapadlo obveznost dolžnika, če ta tega ne bi storil.

V razmerju do upnika sta dva zavezanca in sicer glavni dolžnik iz pogodbe, ki je zavarovana s poroštvom, in porok na podlagi poroštvene izjave v poroštveni pogodbi.

Porokova zaveza ni samostojna ampak je vezana na posojilno pogodbo in je akcesorna v razmerju do zavarovane obveznosti, kar pomeni, da:

• brez glavne obveznosti poroštvo ne more nastati, niti ne more veljavno obstajati,
• neveljavnost glavne pogodbe povzroči neveljavnost poroštva in
• porok upniku ne odgovarja v večjem obsegu kot glavni dolžnik.

Porok je lahko vsak, kdor ima popolno poslovno sposobnost. Kot porok se lahko zaveže vsaka fizična oseba, ki ima popolno poslovno sposobnost, in pravna oseba. Obveznosti se lahko zavarujejo z več poroki hkrati, prav tako pa je mogoč dogovor, kjer se nekdo zaveže kot porok poroka.

V poroštveni pogodbi mora biti vsebovana poroštvena izjava, ki je veljavna, če je sklenjena v pisni obliki. Pisna oblika je pogoj predvsem zato, da se varuje poroka pred nepremišljenim dejanjem prevzema obveznosti poroštva. V izjavi mora biti zaveza poroka, da bo izpolnil obveznost glavnega dolžnika in bistvene modelitete obveznosti (vsebina obveznosti, zapadlost).

Obveznost poroka je omejena na višino obveznosti glavnega dolžnika, če pa je dogovorjeno, da je večja pa se zmanjša na mero dolžnikove obveznosti. Določba zmanjšanja na višino dolžnikove obveznosti je kogentna in se je ne da spremeniti s pogodbenim dogovorom.

Porok odgovarja za izpolnitev cele obveznosti, za katero je prevzel poroštvo. Lahko pa je njegova odgovornost omejena na kakšen manjši del odgovornosti ali kako drugače vezana na lažje pogoje. Porok mora povrniti potrebne stroške, ki jih je imel upnik, da bi izterjal dolg od dolžnika. Prav tako porok odgovarja za povečanje obveznosti, ki je nastala z dolžnikovo zamudo ali po dolžnikovi krivdi, če ni bilo dogovorjeno kaj drugega.

Razmerje med upnikom in porokom

Upnik sme od poroka zahtevati izpolnitev obveznosti šele potem, ko je glavni dolžnik ne izpolni v roku, ki je določen v pisni zahtevi. Narava poroštva je subsidiarna, kar pomeni, da je porok dolžan plačati obveznost šele, ko je ne plača dolžnik. Porok ima možnost ugovarjati upniku, naj najprej terja izpolnitev obveznosti od glavnega dolžnika in šele nato njega. Če upnik opusti to dolžnost je lahko porok prost svoje odgovornosti. Vendar pa lahko upnik zahteva od poroka izpolnitev obveznosti, čeprav je ni prej zahteval od dolžnika, če je očitno, da iz sredstev dolžnika ni mogoče doseči njene izpolnitve ali če je glavni dolžnik prišel v stečaj.

Porok se lahko zaveže, da odgovarja, kot porok in plačnik. V tem primeru odgovarja za obveznost kot dolžnik in upnik lahko zahteva njeno izpolnitev bodisi od glavnega dolžnika bodisi od poroka, ali pa od obeh hkrati. To je solidarno poroštvo, kjer sta dolžnik in porok izenačena v odgovornosti in tukaj porok nima ugovora naj upnik najprej zahteva izpolnitev obveznosti od glavnega dolžnika.

V praksi je daleč najbolj pogosto solidarno poroštvo, kar pomeni, če se boste zavezali kot solidarni porok dejansko odgovarjate kot glavni dolžnik. 

Porok lahko uveljavlja ugovore zoper upnikov zahtevek in sicer enako, kot bi ugovarjal dolžnik. Tako ima ugovore zastaranja, ugovor pobotanja in druge, nima pa tudi osebnih dolžnikovih ugovorov (ničnost in zastaranje posojilne pogodbe, itd.). Porok pa lahko uveljavlja svoje osebne ugovore, kot je ničnost poroštvene izjave, zastaranje upnikove terjatve proti njemu, ugovor pobotanja vzajemnih terjatev, itd.

Porok je prost odgovornosti, če upnik na njegovo zahtevo po zapadlosti terjatve ne terja v enem mesecu od te zahteve izpolnitve od glavnega dolžnika. Kadar rok za izpolnitev ni določen, je porok prost odgovornosti, če upnik na njegovo zahtevo po izteku enega leta od sklenitve poroštvene pogodbe v enem mesecu od te zahteve ne da potrebne izjave za določitev dneva izpolnitve.

Razmerje med porokom in dolžnikom

Porok, ki je plačal upniku njegovo terjatev, lahko zahteva od dolžnika, naj mu povrne vse, kar je zanj plačal, ter obresti od dneva plačila. Pravico ima do povračila stroškov nastalih v sporu z upnikom od takrat, ko je o sporu obvestil dolžnika, kot tudi do povračila morebitne škode.

V primeru, da je bilo več solidarnih dolžnikov, ki so vsi imeli enega poroka lahko ta zahteva od kateregakoli izmed njimi, da naj mu povrne tisto, kar je plačal upniku skupaj s stroški.

Porok ima pravico zahtevati od dolžnika, da mu da določeno zavarovanje.

To je mogoče na podlagi naslednjih pogojev: da porok to zahteva še preden poplača upnika, da se je zavezal z vednostjo ali odobritvijo dolžnika, da dolžnik ob zapadlosti še ni izpolnil svoje obveznosti, da je upnik sodno zahteval plačilo od poroka in se je dolžnikovo premoženjsko stanje po sklenitvi poroštvene pogodbe znatno poslabšalo. Smisel takšne ureditve zavarovanja je, da ima porok možnost, da se mu povrne tisto, kar bo plačal kot porok.

Če je bilo več porokov, pa eden med njimi plača zapadlo terjatev, ima pravico zahtevati od drugih porokov, naj mu vsak povrne del, ki odpade nanj.

Z zastaranjem obveznosti glavnega dolžnika zastara tudi obveznost poroka.

Prednost poroštva je v preprosti sklenitvi poroštvene izjave, poroštvo ni povezano s posebnimi stroški in upniku za izpolnitev obveznosti odgovarja več oseb.

Slabost poroštva je, da je uspešnost izvršbe na premoženju dolžnika ali poroka odvisna od premoženjskega položaja teh oseb. Pogosto pa je upniku otežena presoja plačilne sposobnosti poroka.

Svetujem vam, da preberete članek o posojilni pogodbi, članek o obrestih in ostale članke, ki se navezujejo na zavarovanje obveznosti.

Dobili boste širši pregled nad obrestmi v posojilni pogodbi in možnostjo zavarovanja posojila.

odvetnik Gregor Verbajs