Povedano iskreno, SZ-1E odpovedi ni uredil tako, kot bi si želel. To je tako, da bi bil neposredno izvršljiv notarski zapis izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine.

Kaj je novega glede odpovedi najemnih razmerij?

Spremembi sta naslednji:

• skrajšan odpovedni rok v primeru odpovedi najemne pogodbe s strani lastnika ter skrajšan rok za izselitev, določen s strani sodišča.
• skrajšan postopek odpovedi in izpraznitve stanovanja v določenem (enem krivdnem) primeru odpovedi najemne pogodbe.

Skrajšan odpovedni rok

Z 90 dni na 60 dni se je skrajšal odpovedni rok za odpoved najemne pogodbe, če odpoved poda najemodajalec.

S tem se je omogočila določena fleksibilnost za najemodajalca in razbremenitev, če najemnik ne izpolnjuje zakonskih ali pogodbenih dolžnosti. Skrajšal se je tudi rok za izselitev, ki ga določi sodišče.

Po spremembi 112. člena SZ-1 lahko lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni (prej 90 dni).

Nadalje se je 112. člen SZ-1 spremenil tako, da sodišče določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot 30 dni (prej 60 dni) in ne daljši od 60 dni (prej 90 dni).

Odpoved najemne pogodbe zaradi neplačila najemnine in stroškov

SZ-1 je uvedel povsem nov 112.a člen, s katerim se ureja postopek odpovedi najemne pogodbe, v primeru neplačila najemnine ali stroškov.

Prvotni predlog navedenega člena se je glasil: “odpoved najemne pogodbe sklenjene v obliki izvršljivega notarskega zapisa” in je določal možnost, da lahko najemodajalec na podlagi pisne odpovedi in neposredno izvršljivega notarskega zapisa zahteva izpraznitev in izročitev nepremičnine neposredno v izvršilnem postopku.

Takšno rešitev si želim tudi sam. Vendar je zakonodajalec navedeni člen spremenil tako, da je pisno odpoved omogočil samo za primer neplačila najemnine in stroškov.

Navedena sprememba ni povsem takšna kot bi lahko bila oziroma sem jo pričakoval, da bi bil notarski zapis lahko neposredno izvršljiv tudi za primer izpraznitve in izročitve nepremičnine, vendar je pa nova določba boljša kot nič.

Novi 112.a člen SZ-1 se glasi:

»Ne glede na prejšnji člen lahko najemodajalec najemno ali podnajemno pogodbo v primeru nastopa krivdnega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena tega zakona odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja. Najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve odpovedi. Pred odpovedjo najemne pogodbe lastnik pisno opomni najemnika o kršitvi najemne pogodbe v skladu s tretjim in četrtim odstavkom 103. člena tega zakona.

Če najemnik ne izprazni stanovanja v skladu s prejšnjim odstavkom, ima najemodajalec na podlagi odpovedi in zahteve za izpraznitev stanovanja iz prejšnjega odstavka pravico pri sodišču zahtevati izpraznitev stanovanja (nalog za izpraznitev stanovanja).

Za postopek izdaje naloga za izpraznitev stanovanja se uporabljajo določbe zakona, ki ureja pravdni postopek, ki se nanašajo na plačilni nalog, pri čemer sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče, da je najemnik dolžan izprazniti stanovanje v 30 dneh od prejema izpraznitvenega naloga ali pa v istem roku ugovarjati zoper izpraznitveni nalog.«

Zahteva za izpraznitev in izročitev nepremičnine je v praksi ena izmed najbolj pomembnih zahtev, saj najemodajalcu omogoča, da čim prej odda nepremičnino naprej v najem in da mu ne nastaja dodatna škoda.

Tako imate še vedno dve možnosti glede uveljavljanja zahteve za izpraznitev in izročitev nepremičnine, na podlagi katerih kot lastniki nepremičnin najhitreje pridete do posesti vaših nepremičnin.

#1 Prva možnost:

Do sedaj ste imeli (oziroma še vedno imate) zgolj eno možnost, da ste že ob sklenitvi najemne pogodbe lahko pridobili izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine.

Ta možnost je, da sklenete najemno pogodbo v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa za določen čas in po poteku najemne pogodbe oziroma najemnega razmerja lahko neposredno v izvršilnem postopku zahtevate izpraznitev in izročitev nepremičnine.

V primeru, da pred potekom najemnega razmerja podate odpoved najemne pogodbe sklenjene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, notarski zapis najemne pogodbe ni izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine in morate v sodni postopek.

Tako vam kot najhitrejša možnost izpraznitve in izročitve nepremičnine v izvršilnem postopku ostane sklenitev najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa za krajši čas (6 mesecev, 1 leto…).

V praski se najemna pogodba sklene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa na primer za 11 mesecev, pri čemer najemnik za 5 mesecev vnaprej plačal najemnino, riziko najemodajalca pa je v tem, da v kolikor mu najemnik ne bo plačal najemnine od 5 meseca naprej, mora najemodajalec »potrpeti« nekaj mesecev in po poteku najemnega razmerja lahko pred izvršilnim sodiščem vloži predlog za izvršbo za izpraznitev in izročitev nepremičnine.

Takšen način je vsekakor bistveno hitrejši od sodnega postopka, je pa povezan z višjimi stroški, ker se mora vsakih 11 mesecev skleniti nova najemna pogodba.

Vendar takšen način za najemodajalca predstavlja najhitrejšo varstvo.

Seveda lahko najemne pogodbe sklepate tudi za 6 mesecev in najemnik plača za vseh 6 mesecev vnaprej, s čimer je varstvo še večje. To je stvar dogovora med strankama.

#2 Druga možnost

Na podlagi nove določbe 112.a člena SZ-1 lahko storite naslednje:

• Najprej najemnika opomnite na kršitev, in sicer mora opomin vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni. Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni najemodajalec najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.
• Odpoved lahko podate samo iz krivdnega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 – če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;
• Odpoved najemne pogodbe podate pisno z dopisom in zahtevate izpraznitev stanovanja;
• Če najemnik prostovoljno ne izprazni stanovanja lahko pred sodiščem vložite predlog za izdajo naloga za izpraznitev stanovanja, na podlagi katerega sodišče določi rok za izpraznitev, pri čemer lahko najemnik ugovarja nalogu za izpraznitev in se nadaljuje pravdni postopek s tožbo;

Sklep

Spremenjeni SZ-1 še vedno ni uredil “popolno” možnost odpovedi najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, kjer bi bil notarski zapis izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Čeprav kot je izhajalo iz prvega predloga SZ-1E bi jo lahko.

Do spremembe SZ-1 je veljalo, da se najemna pogodba za stanovanje lahko odpove iz krivdnih razlogov le po sodni poti.

Sodni postopki pa so običajno trajali daljši čas, lahko tudi več let.

Tako za odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov (samo za primer neplačevanja najemnine in stroškov) ni več potrebna sodna odpoved, ampak se odpoved poda s pisnim dopisom, pri čemer je pogodba odpovedana, ko je odpoved vročena.

Po odpovedi najemne pogodbe lahko najemodajalec vloži predlog za izdajo naloga za izpraznitev stanovanja.

Če bo najemnik nalogu ugovarjal se bo vodil pravdni postopek.

Pričakoval sem, da bo zakonodajalec uredil, da bo v primeru odpovedi najemne pogodbe neposredno izvršljivi notarski zapis izvršilni naslov tudi za primer izpraznitve in izročitve nepremičnine, pa se za takšen korak iz neznanega razloga ni odločil.

Tako kot je mimogrede v celoti razveljavil Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) in se za najemna razmerja za poslovne prostore sedaj uporablja Obligacijski zakonik.

odvetnik Gregor Verbajs

Najemnik poslovnih stavb ali poslovnih prostorov (v nadaljnjem besedilu: poslovne nepremičnine), ki mu je zaradi epidemije COVID-19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, lahko:

• ne glede na Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) najemno pogodbo odpove s pisno izjavo z odpovednim rokom osem dni;
• zahteva odlog plačila obveznosti iz najemne pogodbe;
• zahteva podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, sklenjene za določen čas.

Navedeni člen tako ureja tri elemente najemnih pogodbenih razmerij za poslovne stavbe oziroma poslovne prostore, in sicer:

• rok in način najemnikove odpovedi najemne pogodbe,
• ročnost oziroma odlog plačevanja najemnine ter
• podaljšanje najemnih pogodb, sklenjenih za določen čas.

Koristniki ukrepa so najemniki poslovnih stavb ali poslovnih prostorov, ki jim je zaradi epidemije COVID-19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa je bistveno oteženo in zaradi tega poslovne nepremičnine ne morejo v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Ti najemniki lahko uporabijo ukrep, ki omogoča lažji odstop od najemne pogodbe, nadalje lahko uveljavijo odlog plačevanja obveznosti iz najemne pogodbe, kot tretje pa lahko pogodbo, ki je bila sklenjena za določen čas, podaljšajo.

Bodite pozorni na to, da se prvi ukrep z drugim in tretjim izključuje, drugi in tretji ukrep pa se lahko, v celoti v odvisnosti od odločitve najemnika, uporabita hkrati.

1. Odpoved najemne pogodbe

Prvi ukrep najemnikom poslovnih nepremičnin omogoča, da lahko podajo odpoved od pogodbe pod drugačnimi pogoji, kot jih za to sicer določa ZPSPP. Ta v 27. členu določa, da najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo v roku, kot ga določa ta najemna pogodba, ki pa ne sme biti krajši od enega leta.

Enoletni rok je že sam po sebi nenavadno dolg in ga je moč pripisati dejstvu, da ZPSPP izhaja še iz časov, ko je bila dinamika najema poslovnih prostorov drugačna. V okoliščinah, kakršne povzročajo posledice epidemije COVID-19, pa strankam (ki bi se recimo zaradi izrazitega zmanjšanja povpraševanja odločile prenehati z dejavnostjo) ta določba ZPSPP onemogoča, da bi najem prostorov, ki jih ne potrebujejo več ali pa zanje ne zmorejo plačevati najemnine, odpovedale s krajšo ročnostjo.

Sedaj na podlagi 117. člena ZIUPOPDVE je to mogoče, in sicer zgolj z 8 dnevnim odpovednim rokom in zgolj s pisno izjavo.

Z navedeno določbo pa ni odstopljeno samo od kogentno določenega odpovednega roka, kot ga določa ZPSPP, ampak tudi od zahteve, da je odpoved lahko samo sodna, saj zakon določa zgolj navadno pisno izjavo.

2. Odlog plačila obveznosti iz najemne pogodbe

Drugi ukrep uvaja možnost odloga plačila obveznosti iz najemne pogodbe. Kaj so te obveznosti, določa drugi odstavek člena, gre pa zlasti za najemnino in druga z najemom povezana plačila, v odvisnosti od tega, kaj vse sta v najemni pogodbi stranki določili kot najemnino.

Ukrep je izrecno omejen samo na odlog celotne najemnine, vendar slednje ne ovira strank, da se ne dogovorita drugače, morda da se namesto za odlog plačila najemnine dogovorita za njeno znižanje. Taka odločitev je v celoti v njuni avtonomni sferi.

Navedena ureditev najemniku omogoča, da od najemodajalca zahteva odlog plačila tistih najemnin, ki izvirajo iz obdobja, ko mu je bilo opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, pri čemer pa je v skladu s tretjim odstavkom to obdobje lahko tudi tisto pred uveljavitvijo tega zakona.

Bodite pozorni na to, da lahko predlagate odlog plačila tudi tistih najemnin pred uveljavitvijo zakona, vendar moreta predlog za odlog plačila najemnin najemodajalcu posredovati v roku 15 dni po uveljavitvi zakona.

V obeh primerih je pomembno to, da se lahko odlog plačila najemnine nanaša samo na plačila, ki so dolgovana za obdobje, ko so predpisi, zaradi katerih je bilo najemniku opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, že veljali.

Plačila najemnine, ki sicer zapade v tem obdobju, dolgovano pa je za obdobje, ko je najemnik dejavnost še v celoti lahko opravljal in v ta namen nepremičnino uporabljal, ni moč odložiti.

Plačilo najemnine se odloži najpozneje za šest mesecev od izteka veljavnosti tega ukrepa, ki je 30. junij 2021, v primeru, da vlada ukrep podaljša, pa še za toliko več, a največ za še dodatnih šest mesecev, kar pomeni, da je plačilo lahko odloženo največ do 31. decembra 2021.

Za uveljavljanje odloga plačila najemnine mora v skladu s šestim odstavkom najemnik najemodajalca o tem obvestiti preden to plačilo zapade v plačilo, v primeru, da uveljavlja odlog plačil najemnine iz obdobja pred začetkom veljavnosti tega zakona, pa mora najemodajalca o tem obvestiti v 15 dneh po začetku veljavnosti zakona.

Takšen ukrep ima sicer retroaktivno veljavo, vendar je zakonodajalec mnenja, da za takšen poseg obstoji stvaren razlog in izpolnjuje strogi test sorazmernosti.

Ker zakon najemniku omogoča odlok plačila najemnine, daje na drugi strani najemodajalcu možnost, da zahteva zavarovanje za odložene najemnine, saj s prejemom najemnikove zahteve, ko ta začne učinkovati (glej peti odstavek), pride v situacijo, ko bo moral na izpolnitev te bistvene sestavine najemne pogodbe počakati, kar zanj predstavlja določeno tveganje.

Zakon ne določa sankcije, če najemnik najemodajalcu ne zagotovi zavarovanja. Vendar po drugi strani zakon najemodajalcu omogoča zavarovanje, kar bodo najemniki lahko uredili tudi z različnimi predlogi določenimi v Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ).

3. Podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, sklenjene za določen čas

Tretji ukrep najemniku omogoča, da najemno pogodbo, ki je sklenjena za določen čas, podaljša, in sicer za toliko časa, kolikor mu opravljanje gospodarske dejavnosti v poslovni nepremičnini ni bilo omogočeno oziroma mu je bilo bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Ukrep je smiselno povezan z ukrepom odloga plačila najemnine, saj se sredstva za plačilo najemnine praviloma ustvarjajo z opravljanjem dejavnosti.

S podaljšanjem pogodbe se omogoči opravljanje dejavnosti v času, ko bo ta spet možna oziroma dopustna, s tem pa bo najemnik praviloma prišel do sredstev, ki jih bo lahko namenil za poplačilo odloženih najemnin.

Najemnik bo lahko enako kot pri ukrepu odloga plačila najemnine zahteval podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe tudi za obdobje pred uveljavitvijo zakona, ko mu je bilo zaradi epidemije COVID19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno oteženo in zaradi tega poslovne nepremičnine ni mogel v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Čas, za katerega se bo pogodba lahko podaljšala, bo tako lahko vključeval tudi čas iz obdobja pred uveljavitvijo zakona, če je seveda izpolnjen pogoj, da je bilo najemniku v tistem obdobju zaradi epidemije COVID19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ni mogel v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Enako kot pri ukrepu odloga plačila najemnine je tudi za učinkovanje podaljšanja veljavnosti pogodbe potrebna pisna zahteva najemnika.

4. Prepoved odpovedi ali odstopa od najemne pogodbe

Sedmi odstavek določa, da najemodajalec ne sme odpovedati ali odstopiti od najemne pogodbe, ker je najemnik zahteval odlog plačila najemnine ali podaljšanje najemne pogodbe v skladu s 117. členom ZIUPOPDVE.

Ukrepi po 117. členu ZIUPOPDVE so mišljeni kot pravica najemnika, zato za njeno izvrševanje ne sme biti kaznovan, enostranska odpoved oziroma odstop pa bi tudi v celoti negirala namen teh ukrepov, ki je ta, da se najemna razmerja ohranjajo in se po prenehanju epidemije oziroma prepovedi opravljanja dejavnosti gospodarstvo čim prej aktivira.

Izpostaviti velja, da ukrepi po tem 117. členu ZIUPOPDVE pogodbenim strankam v najemnih razmerjih ne onemogočajo ali celo prepovedujejo, da so okrog teh elementov najemnega razmerja ne dogovorijo drugače. Vedno se lahko najemodajalec in najemnik sporazumno dogovorita drugače. 

Še vedno velja načelo avtonomnega urejanja pogodbenih razmerij in dispozitivne narave zakonskih določb, zato se lahko dogovorita za drugačen režim glede plačevanja najemnin in podaljšanja pogodbe.

Zakon tako daje podlago za enostransko spreminjanje teh razmerij samo za primere, kjer dogovor ne bo mogoč, v pravico najemodajalca, da pogodbo odpove zaradi njenega neizpolnjevanja, pa posega samo toliko, kolikor je potrebno, da ti ukrepi sploh lahko učinkujejo.

5. Veljavnost ukrepov

Zadnji odstavek določa rok veljavnosti ukrepov po tem členu, ki je določen na fiksni datum 30. junij 2021, vladi pa je omogočeno njegovo enkratno podaljšanje za največ šest mesecev.

Prav tako vas vabim k branju še drugih zapisov na blogu www.gregorverbajs.si.

odvetnik Gregor Verbajs