Notar. Pisarna. Stranke sedijo za mizo in mirno podpisujejo prodajno pogodbo. Kupec je zadovoljen. Posel sklenjen. Nepremičnine zamenjajo lastnika. Denar gre na račun.

Nihče v tej sobi ne ve, da se je pravkar zgodilo kaznivo dejanje.

No — ena oseba ve. Ampak ona se ne bo oglasila. Vsaj ne v tej pisarni. Ne danes.

Vse je bilo tako preprosto

Prodajalka je bila v zemljiški knjigi vpisana kot lastnica nepremičnine. Imela je kupca. Imela je notarja. Šla je k notarju in izjavila tisto, kar stranke pogosto izjavijo — da so nepremičnine proste bremen, da nobena tretja oseba nima na nepremičninah nobenih pravic ali zahtevkov, da ni nikakršnih ovir za sklenitev prodajne pogodbe.

Notar je sestavil notarski zapis. Prodajna pogodba je bila sklenjena v obliki neposredno izvršljive javne listine. Vse po pravilih. Vse lepo in prav.

Ena malenkost je manjkala.

Nekdanji zakonec.

Tiste nepremičnine niso bile samo od prodajalke. Bile so skupno premoženje, ki še ni bilo rešeno. Nepremičnine so bile od prodajalke in njenega bivšega moža, kljub temu, da je bila v zemljiški knjigi vpisana samo žena. In ta nekdanji mož? Ni vedel ničesar. Ni bil vprašan. Ni soglašal. Ni sodeloval. Prodaja se je izvedla brez njega.

Pravkar so prodali njegovo hišo. Brez njega.

Tišina pred nevihto

Takih zgodb je v odvetniški praksi nešteto. Zakonca se razideta. Razmerje je grenko. Komunikacija zamre. Premoženje je formalno še skupno, v resnici pa vsak živi svoje življenje in misli, da bo “to” nekako uredil kasneje.

Kasneje nikoli ne pride. Ali pa pride — ampak ne na način, ki bi si ga kdo želel.

V tem primeru je prišel policist.

Potem je prišel preiskovalni sodnik.

Potem okrajno sodišče v Ljubljani, ki je prodajalko spoznalo za krivo storitve kaznivega dejanja overitve lažne vsebine po prvem odstavku 253. člena Kazenskega zakonika. Šest mesecev zapora, pogojno. Preizkusna doba eno leto.

Potem višje sodišče, ki je pritožbo zavrnilo.

Potem Vrhovno sodišče RS, ki je v zadevi I Ips 4715/2023 zavrnilo zahtevo za varstvo zakonitosti in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Konec poti. Prodajalka je pravnomočno obsojena.

Za veljavnost prodajne pogodbe za nepremičnino zadostuje pisna oblika. Nobena zakonska določba ne zahteva notarskega zapisa.

Vrhovno sodišče je temu pritrdilo.

Ko se stranka sama odloči za notarski zapis — obliko z višjo pravno trdnostjo, neposredno izvršljivostjo, posebno dokazno močjo — s to odločitvijo na sebe prevzame vse posledice, ki jih ta oblika prinaša.

Med njimi tudi to: prodajalka notarja ni smela spraviti v zmoto glede dejstev, ki jih ta listina potrjuje.

Povedano še drugače. Prodajna pogodba se lahko sklene kot navadna zasebna listina v pisni obliki, lahko pa tudi kot notarski zapis. V kolikor se sklene kot notarski zapis, pa se štejejo izjave v njem za resnične.

Lažna izjava notarju (da je nepremičnina prosta bremen) pri sestavi notarskega zapisa ni civilni delikt, ki ga rešiš z odškodnino. Je kaznivo dejanje, ki se rešuje v kazenskem postopku.

Notar ni vaš odvetnik

Tukaj mora nekdo povedati resnico, ki jo v pravni stroki vsi poznamo, ljudje pa pogosto ne.

Notar je neodvisen javni uslužbenec. Njegova vloga je sestaviti listino in preveriti formalno pravilnost postopka. Notar ne zastopa ene stranke in ni svetovalec samo za eno stranko. Notar tudi ni preiskovalec razmerij med (nekdanjimi) zakonci. Ni tisti, ki bo preveril, ali je nepremičnina res vaše posebno premoženje ali morebiti skupno.

On zapiše, kar mu poveste.

Če mu poveste resnico — odlično. Notarski zapis je trdna pravna podlaga.

Če mu poveste laž — zavestno ali ne — je to vaš problem. In kot smo videli v tej zadevi: zelo velik problem.

“Nisem vedela. Nisem pravna strokovnjakinja.”

Argument, ki se sliši humano.

Sodišče ga je preučilo. Ugotovilo je naslednje: »obsojenka se je zavedala, da so nepremičnine del skupnega premoženja. Zavedala se je, da z njimi brez soglasja nekdanjega zakonca ne more prosto razpolagati. In kljub temu je šla naprej.«

To ni napaka. To ni neznanje. To je direktni naklep — tista krivdna oblika, ki loči civilni spor od kazenskega postopka.

Nekdanji mož kot oškodovanec

Sodišče je pojasnilo: »zakonski pojem oškodovanca zajema vsakogar, ki mu je s kaznivim dejanjem prekršena ali ogrožena kakršnakoli osebna ali premoženjska pravica.«

In v tem primeru?

Nekdanji zakonec ni bil vprašan. Ni soglašal. Bil je prikrajšan za sodelovanje v pogajanjih o prodaji skupnega premoženja. Njegovi premoženjski interesi so bili ogroženi neposredno in brez dvoma.

Kaj bi en pravni nasvet spremenil

Vse.

Odvetnik bi jo vprašal: je to vaše posebno premoženje ali skupno? Kdaj ste se ločili? Je bila hiša kupljena med zakonsko zvezo? Je bila delitev premoženja formalno zaključena?

Glede na odgovore bi sledilo eno od dveh: ali bi jo napotil k notarju z mirno vestjo, ali pa bi jo rešil pred kazenskim postopkom, ki je sledil.

En posvet. Ena ura. Ena odvetniška faktura, verjetno med 100 in 300 EUR.

Namesto tega: dve sodni stopnji, Vrhovno sodišče, pravnomočna obsodba, zaporna kazen, sodna taksa in zagovornikovi stroški skozi celoten postopek. Da o živcih niti ne govorimo.

Epilog

Nekje v Ljubljani živi gospa, ki je bila pravnomočno obsojena, ker je prodala nepremičnino.

Njen nekdanji mož je imel prav. Vsaj toliko, kolikor ga je Vrhovno sodišče prepoznalo kot oškodovanca.

Kupec nepremičnin? Najverjetneje v svojem pravnem sporu, ker je kupil premoženje, nad katerim prodajalka ni imela polne razpolagalne pravice.

In notar? Notar je sestavil listino na podlagi izjav stranke. Ravnal je po pravilih. Njegova zavest je čista.

Sodba Vrhovnega sodišča I Ips 4715/2023 je samo potrditev tega, kar bi moralo biti jasno že prej: pri prodaji nepremičnin, ki bi lahko bila skupno premoženje, je pravni nasvet pred sklenitvijo pogodbe cenejši od obrambe v kazenskem postopku.

Gregor Verbajs, odvetnik

Pri svojem delu sem opazil, da ljudje sklepajo predpogodbe z vsebino, ki dejansko predstavljajo že prodajno pogodbo.

Kaj je predpogodba?

Predpogodba je takšna pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (prodajna pogodba).

Za predpogodbo je značilno to, da se stranki zavezujeta zgolj skleniti glavno pogodbo in nič več kot to.

Smisel predpogodbe je torej v tem, da stranki k izpolnitvenemu ravnanju po glavni pogodbi (plačilu kupnine in izročitvi nepremičnine) še nista zavezani. To postaneta šele s sklenitvijo glavne (prodajne) pogodbe.

Kakšne predpogodbe se sklepajo v praksi?

V praski stranke velikokrat sklepajo predpogodbo, ki po vsebini že predstavlja pogodbo.

Za razmejitev med predpogodbo in glavno prodajno pogodbo ni odločilen naziv oziroma naslov konkretnega pravnega posla, marveč je odločilno to, kakšna je vsebina izpolnitvenega ravnanja, h kateremu se s pravnim poslom zavezujeta stranki.

Medtem, ko se s predpogodbo stranke zavežejo zgolj to, da bodo sklenile glavno prodajno pogodbo, je namen prodajne pogodbe povsem drugačen.

Kaj je namen prodajne pogodbe?

Namen prodajne pogodbe je v tem, da se pravni posel oz. transakcija z nepremičnino v celoti realizira.

Izpolnitveno ravnanje prodajalca po prodajni pogodbi je, da na kupca prenese lastninsko pravico in mu nepremičnino izroči v posest.

Izpolnitveno ravnanje kupca po prodajni pogodbi pa je, da plača kupnino.

To so najbolj tipična izpolnitvena ravnanja, pri čemer so prodajne pogodbe običajno bolj kompleksne in vsebujejo še druge dogovore in postopek celotne transakcije.

Zakaj je lahko predpogodba že prodajna pogodba?

V kolikor se boste s predpogodbo zavezali plačati kupnino (plačilo kupnine pa ne bo povezano z nobenim dodatnim pogojem sklenitve glavne pogodbe) ali boste kupnino po predpogodbi celo plačali, je to izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne prodajne pogodbe.

V kolikor se bo s predpogodbo tudi prodajalec zavezal izročil nepremičnino v posest kupcu ali jo bo celo dejansko izročil, tudi to predstavlja izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne prodajne pogodbe.

Torej, če že v predpogodbi obstajajo zaveze (plačilo kupnine v nekem roku, izročitev nepremičnine do nekega roka…) potem je velika verjetnost, da je to že glavna pogodba in ne več predpogodba.

Tudi sodna praksa je na enakem navedenem stališču.

V čem je problem s takimi predpogodbami?

Problem je v temu, da ljudje mislijo, da so sklenili zgolj predpogodbo.

Preden stranke sklenejo glavno prodajno pogodbo lahko traja dlje časa (tudi leto dni ali več) v tem času pa se lahko marsikaj zgodi tako na strani prodajalca kot kupca, kar zadevo lahko znatno zakomplicira.

Pred kratkim sem imel primer, v katerem sta prodajalec in kupec sklenila predpogodbo, po kateri je kupec plačal celotno kupnino, prodajalec pa izročil nepremičnino v posest kupca.

Kupec je nepremičnino kupil kot investicijo in jo takoj oddal v najem.

Prodajalec in kupec po več kot letu dni še vedno nista sklenila glavne prodajne pogodbe.

Po letu dni je kupec poklical prodajalca in mu sporočil, da ne želi kupiti nepremičnine, ker so v njej domnevno napake. Kot se je izkazalo je kupec našteval »napake« oz. poškodbe, ki jih je povzročil najemnik kupca.

Ker je predpogodba po vsebini predstavljala prodajno pogodbo je prodajalec kupcu izstavil zemljiškoknjižno dovolilo za vpis v zemljiško knjigo.

Kupec pa je nato vložil tožbo, na podlagi katere je uveljavljal odstop od predpogodbe zaradi domnevnih napak in zahteval vračilo kupnine. Kupnine, ki jo prodajalec nima več, ker je s kupnino kupil novo stanovanje.

Spor se je tako preselil na sodišče, pri čemer spor še ni končan.

Do spora med strankama verjetno ne bi prišlo, če bi stranki naredili pravilen pravni posel že na začetku in se pravilno dogovorili za sočasnost izpolnitve in celovito uredile medsebojna razmerja.

Vedno sem zagovornik, da se vse obveznosti po pogodbi izvedejo sočasno oz. na ustrezen način z zavarovanjem, ker so na tak način varovane vse stranke.

Svetujem vam, da ste pri sklepanju pogodb, ki se nanašajo na nepremičnine previdni.

V kolikor niste prepričani v pravilno izvedbo pogodbe se posvetujte z odvetnikom.

odvetnik Gregor Verbajs