Pred kratkim sta me obiskali dve stranki. Vsaka s svojo zgodbo, vsaka z dokumentom v roki, vsaka prepričana, da ima zmagovalni adut.

In vsaka razočarana, ko sem ji pojasnil, da njen dokument — kljub temu, da je bil podpisan, v obliki notarskega zapisa ali celo izdan s strani sodišča — preprosto ni izvršljiv.

Dobrodošli v svetu izvršilnega prava — področju, kjer se pokaže, ali ste naredili domačo nalogo že ob podpisovanju pogodbe, ali pa boste zdaj drago plačali za napako, ki se je zgodila leta nazaj.

Kaj je izvršilni naslov in zakaj je to najpomembnejša stvar?

Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) v 17. členu taksativno našteva, kateri dokumenti so izvršilni naslovi.

Izvršilni naslovi po ZIZ so:

• izvršljiva sodna odločba (sodba, sklep, odredba),
• izvršljiva sodna poravnava,
• izvršljiv notarski zapis,
• druga izvršljiva odločba ali listina, za katero zakon določa, da je izvršilni naslov (npr. odločba upravnega organa, sklep o dedovanju).

Ključna beseda v vsakem od teh primerov je “izvršljiv”. In tu se začne zabava.

Pogoji za izvršljivost: tri stvari, ki morajo biti izpolnjene

Da je neki dokument izvršljiv, morajo biti kumulativno izpolnjeni naslednji pogoji:

1. Obveznost mora biti določena ali določljiva.

Sodišče (ali izvršitelj) mora točno vedeti, kaj mora dolžnik storiti, dati ali plačati. “Plačaj mi, kolikor boš mogel” ni izvršljiva obveznost. “Plačaj 10.000 EUR do 31. 3. 2025” je.

2. Obveznost mora biti zapadla.

Sodišče bo dovolilo izvršbo samo za terjatve, ki so že dospele v plačilo. Rok zapadlosti mora biti razviden iz samega dokumenta — datum, pogoj, ali jasno določen kriterij. Brez tega stojite pred vrati sodišča brez ključa.

3. Dokument mora biti po zakonu sposoben biti izvršilni naslov.

To se sliši samoumevno, pa ni. Zasebna pogodba, pa čeprav podpisana pred pričami in overjena, ni izvršilni naslov. Notarski zapis je — ampak samo, če je pravilno sestavljen. In tu leži past, v katero pade marsikateri.

Povedano še drugače, če imate izvršilni naslov greste lahko neposredno v izvršbo in terjatve svoje od dolžnika. Če tega nimate morate najprej vložiti tožbo in se pravdati, da dobite sodbo ter šele nato lahko greste v izvršilni postopek.

To pomeni, da če nimate izvršilnega naslova vas čaka pravda, ki bo trajala 2 do 3 leta, pri čemer bo vse skupaj stalo več tisoč EUR, da o vseh skurjenih živcih niti ne govorim. Zato naslednjič, ko sklepate pogodbo, naj to ne bo nekaj na hitro in na nekem obrazcu ali muštru, ki ste ga dobili od kolega, ki je imel enako zadevo 10 let nazaj.

Prva zgodba: sodna poravnava, ki ni pomenila nič

Moja stranka mi je z nasmehom na obrazu prinesla sodno poravnavo, sklenjeno pred leti. Nasprotna stranka je bila dolžna plačati določen znesek, kar je bilo lepo zapisano v besedilu poravnave. Težava?

V poravnavi ni bil določen rok plačila.

Ni pisalo “plačaj do tega in tega datuma”. Ni pisalo “takoj”. Ni pisalo nič. Poravnava je bila lepa na papirju, a za sodišče neuporabna kot izvršilni naslov — ker ni izpolnjevala pogoja zapadlosti. Brez roka zapadlosti izvršilnega predloga sploh ni mogoče vložiti.

Stranki je preostalo le, da vloži novo tožbo, s katero bo dokazala zapadlost terjatve, kar pomeni dodatne stroške in izgubo časa ter precej manj nasmehov.

Lekcija: vsakič, ko sklepate sodno poravnavo, mora v njej biti jasno določen rok za izpolnitev obveznosti.

Druga zgodba: notarski zapis brez zapadlosti

Drugi klient je bil še bolj razočaran. Plačal je za notarski zapis posojilne pogodbe, dokument, ki bi mu moral zagotavljati neposredno izvršljivost. Brez sodbe, brez pravde, direktno do izvršitelja. Vsaj tako je mislil.

Notarski zapis je izvršilni naslov po 4. točki 3. odstavka 17. člena ZIZ — a le, če vsebuje klavzulo o neposredni izvršljivosti in vse bistvene sestavine, vključno z rokom zapadlosti.

V konkretnem primeru so zapadlost tako zakomplicirali in vpisali veliko število pogojev, da ni bilo mogoče jasno določiti kdaj je terjatev zapadla. Dokument je bil sicer v notarskem zapisu in je imel je vse kar določa zakon, vendar ga je sodišče zavrnilo. Neposredna izvršljivost? Nič od tega.

Rezultat: namesto hitre izvršbe brez pravde smo morali vložiti tožbo, čakati na sodbo in šele potem začeti izvršbo. Kar je pomenilo vsaj dve leti zamude in stroške postopka, ki so bili vsaj štirikrat višji od cene pravilno sestavljene pogodbe. Raje enkrat plačajte odvetnika, ki bo preveril vsebino, kot pa trikrat plačajte sodni postopek, ki se mu je dalo izogniti.

Problem v praksi vidim tudi v tem, da se vsi pravniki ne ukvarjajo z izvršilnim pravom, ki je povsem svoja smer prava in ima določene specifike, predpise in sodno prakso. Nepoznavanje izvršilnega prava privede do napačnih pogodb, ki jih potem ni mogoče izvršiti.

V času, ko sem bil strokovni sodelavec na izvršilnem oddelku sodišča, sem videl izjemno veliko napačnih zapisov pogodb, sodnih poravnav in izrekov sodb.

Tretja zgodba: ko sodnik ne pozna izvršilnega prava

To bo morda za marsikoga presenetljivo, a sodniki, odlični poznavalci civilnega, kazenskega ali upravnega prava, niso nujno specialisti za izvršilno pravo.

V enem od primerov je sodišče izdalo sodbo, s katero je naložilo tožencu “prepoved motenja posesti na kakršenkoli način”. Brez konkretnega določenega ravnanja taka sodba ni izvršljiva. Če zahtevek ni dovolj določen (odstraniti kup peska, odstraniti ograjo, itd.) ni izvršljiv in sodišče takemu zahtevku ne more dati pravnega varstva.

Takšna sodba je morda zadostna za lažjo vest, ni pa izvršljiva. Ker obveznost ni določena — sodišče v izvršilnem postopku ne more samo ugotavljati, kaj je “kakršenkoli način”.

Izvršilno sodišče tudi ni pravdno sodišče, da bi še enkrat odločalo. Ugotavljati dejstev je naloga sodišča v pravdnem postopku, ne v izvršilnem.

Izvršilno sodišče je na podlagi načela stroge formalne legalitete vezano na izrek sodbe in ga samo izvršuje.

Kaj pa je sploh neposredna izvršljivost?

Neposredna izvršljivost pomeni, da vam ni treba skozi pravdni postopek, da dobite izvršilni naslov. Notarski zapis z izvršilno klavzulo je klasičen primer — ko dolžnik ne plača, greste direktno v izvršilni postopek, brez sodbe in brez pravde.

To je izjemno močno orodje — za upnika. Za dolžnika je to nočna mora. In ravno zato je toliko bolje, da ob sklepanju posla naredite pravilen dokument, kot pa da se potem sprašujete, zakaj sodišče vaš predlog za izvršbo zavrača.

Nasveti za prakse, ki delajo:

• Pri notarskem zapisu vedno zahtevajte klavzulo o neposredni izvršljivosti in soglasje  dolžnika glede tega ter preverite, da je rok zapadlosti eksplicitno naveden.
• Pri sodni poravnavi vztrajajte, da je rok plačila zapisan v obliki datuma in da je obveznost jasno določena.
• Ko vložite tožbo podrobno preverite ali je tožbeni zahtevek pravilen.
• Zasebna pogodba nikoli ni izvršilni naslov — ne glede na to, koliko klavzul vsebuje.

Zaključek: odvetnik pred podpisom, ne po sodni odločbi

Idealno bi bilo, da pridete do odvetnika pred podpisom dokumenta — ko je še čas, da se stvari naredijo prav.

Izvršilno pravo je področje, kjer se napake iz preteklosti plačajo z zamudo, denarjem in živci. Pravilno sestavljen izvršilni naslov vas stane bistveno manj, kot napačno sestavljen, kjer boste plačali s časom, denarjem in živci.

Če imate pogodbo, notarski zapis ali sodno poravnavo in niste prepričani, ali bo izvršljiva — mi pišite. Raje zdaj preverimo, kot pa da skupaj ugotovimo na sodišču.

Gregor Verbajs

Včasih sem delal pri notarki, kjer sem se dnevno srečeval z vprašanjem: “Ali moram pogodbo overiti pri notarju?” in “Zakaj ne morem pogodbe overiti na upravni enoti?”

V spominu imam en primer, ko sta prišla prodajalec in kupec overiti prodajno pogodbo, pri čemer sta se nato premislila in rekla, da bosta overitev opravila na upravni enoti, ker je tam cenejša.

Verjetno je odveč, da povem, da sem jima to močno odsvetoval. Vendar sta vztrajala pri svojem.

Čez približno 3 mesece je prišel kupec z overjeno pogodbo, ki jo je prodajalec overil pri upravni enoti in me prosil, če jo lahko še enkrat overim.

Seveda sem mu rekel, da z veseljem opravimo overitev, le prodajalec mora priti, saj se pri overitvi overja podpis prodajalca oz. preverja njegovo identiteto.

Nakar mi je kupec povedal, da je prodajalec pokojni in da ima sedaj probleme z dediči, ker ne priznavajo prodajne pogodbe.

V čem je problem?

V kolikor bi overila pogodbo takrat, ko sta prišla prvič na overitev k meni bi bil kupec že vpisan kot lastnik nepremičnine v zemljiško knjigo.

Sedaj pa bo kupec verjetno bil dolgo bitko z dediči, da bo prišel do vpisa v zemljiško knjigo.

Da je problem še večji je kupec kupnino že plačal, tako da v trenutku ko je prišel nazaj k meni ni imel ne nepremičnine in ne denarja.

Takšna situacija pa je nastala, ker prodajalec in kupec nista želela plačati 50,00 EUR za overitev in sta raje na upravni enoti plačala 8,00 EUR.

Zaradi takšnih in podobnih zgodb sem se odločil, da jasno povem, da je potrebno overitev narediti pri notarju in da na enem mestu prikažem, katere vse dokumente potrebujete za overitev pogodbe s katero prenašate lastninsko pravico na nepremičninah. V praksi nepoznavanje teh predpisov povzroča slabo voljo.

Stranke pridejo k notarju z namenom overiti pogodbo, vendar pa jim notar overitev ne napravi, če nimajo vseh potrebnih dokumentov.

V izogib takšnim situacijam vam bom predstavil katere dokumente potrebujete za overitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Problem v praksi

V praksi se še vedno dogaja, da ljudje sami pišejo nepremičninske pogodbe ali celo prepisujejo stare pogodbe v upanju, da imajo pravno veljavno pogodbo. To se dogaja predvsem za manjše nepremičnine, kot so garaže, vikendi in podobno.

Največja napaka, kar jo lahko prepisovalec starih pogodb naredi je, da ne preveri stanja v zemljiški knjigi na dan, ko se pogodba podpisuje.

Hitro lahko pride do pravnih zapletov, da se napiše napačne podatke nepremičnine (zaradi morebitne vmesne parcelacije nepremičnin) ali da pogodba ne vsebuje vseh potrebnih sestavin, zaradi katerih nato ni mogoč vpis v zemljiško knjigo (na primer pogodba ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila).

Poleg teh najbolj očitnih napak, ki jih ljudje pišejo v pogodbe, pa je potrebno pridobiti še veliko drugih dokumentov, za katere pa največkrat ne vedo (Potrdilo o namenski rabi zemljišča, izjave o predkupnih pravicah, razna soglasja…). V ta namen bom predstavil zakone, ki potrebne dokumente predpisujejo in postopke, ki jih je potrebno sprožiti pred overitvijo pogodbe.

Dokumenti, ki jih potrebujete za overitev zemljiškoknjižnega dovolila

Lastninska pravica se pridobi na podlagi pravnega posla, dedovanja, zakona ali odločbe državnega organa (39. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ).

V članku predstavljam overitev pogodbe in potrebne dokumente, ki jih potrebujete za overitev, zato bom govoril o pridobitvi lastninske pravice zgolj na podlagi pravnega posla.

Za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla se zahteva veljaven pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, ter izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa zakon.

Druge pogoje določa že sam SPZ (na primer zemljiškoknjižno dovolilo), Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) ter drugi zakoni, ki jih bom predstavil v nadaljevanju. K notarju morate priti z veljavnim osebnim dokumentom in prinesti veljavno podpisano pogodbo, ter druge dokumente navedene v nadaljevanju.

Na podlagi 37. člena ZZK-1 je notar pri vseh vrstah pravnih poslov prometa z nepremičninami dolžan najprej preveriti ali je bila pogodba prijavljena davčni upravi in davek odmerjen ter plačan.

Če gre za prodajno pogodbo mora biti iz pogodbe razvidno, da je bil plačan 2% davek na promet nepremičnin oziroma, da gre za promet po sistemu DDV, kar pomeni, da mora biti pogodbi priložen račun ali pa morajo iz vsebine pogodbe izhajati vse bistvene vsebine sestavine računa po predpisih o DDV.

V kolikor prodajate nepremičnino, ki je oblikovana v etažno lastnino, je dokaz o plačilu davka in pogodba vse kar potrebujete. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (105. člen SPZ). To se ustanavlja v večstanovanjskih hišah in blokih.

Tako boste notarju prinesli podpisano pogodbo, z davčnimi žigi ali računom po sistemu DDV, na kateri bo notar podpis prodajalca overil ter preveril EMŠO kupca, zato morate imeti vsaj njegovo (kupčevo) kopijo osebnega dokumenta.

V kolikor pa prodajate nepremičnino, ki ima parcelno številko, pa je potrebno pridobiti večje število dokumentov.

V primeru prodaje zemljišča oz. parcele morate predložiti Potrdilo o namenski rabi zemljišča ali lokacijsko informacijo za parcelno številko, ki se prodaja.

ZZK-1 v 38. členu pravi, da če se z zemljiškoknjižnim dovolilom dovoljuje vpis pridobitve lastninske pravice, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo potrdilo pristojnega organa o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in o morebitnih prostorskih ukrepih, ki veljajo na območju, na katerem leži nepremičnina.

Oba imena sem navedel, ker določene občine naslavljajo potrdilo o namenski rabi zemljišča še vedno z imenom lokacijska informacija.

Iz potrdila o namenski rabi zemljišča je razvidna vrsta nepremičnine (kmetijska, gozdna, stavbna), ali obstaja predkupna pravica občine, ali se nepremičnina nahaja na zavarovanem območju v smislu Zakona o ohranjanju narave (v nadaljevanju ZON), ali gre za kulturni spomenik na podlagi Zakona o varstvu kulturne dediščine (v nadaljevanju ZVKD), ali gre za varovano območje po Zakonu o vodah (v nadaljevanju ZV-1) in tako dalje.

V primeru, da ima občina predkupno pravico morate na podlagi 191. člena ZUreP-2 izpeljati postopek obveščanja občine kot predkupnega upravičenca. 

Pogodba sklenjena v nasprotju z ZUreP-2 je nična.

Če iz potrdila o namenski rabi zemljišča izhaja, da gre za kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, je treba v smislu Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) pridobiti tudi odločbo upravnega organa, pristojnega za kmetijstvo, o odobritvi pravnega posla oziroma potrdilo, da odobritev ni potrebna.

ZKZ promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami določa od 17. do 25. člena. Pozorni morate biti, da v kolikor sklepate prodajno pogodbo, morate pred sklenitvijo pogodbe dati ponudbo za prodajo na upravno enoto, kjer mora ponudba viseti 30 dni, na njo pa se mora kupec javiti.

Pri prodaji kmetijskih zemljišč morate biti izjemno pozorni na 60-dnevni rok med potekom ponudbe in vložitvijo zahteve za odobritev pravnega posla po ZKZ. Overitev podpisa brez odobritve ali potrdila v smislu ZKZ ni možna. Postopek, ki velja za kmetijsko zemljišče se uporablja tudi za vodno zemljišče po ZV-1.

Če se nepremičnina nahaja v varovanem območju po ZON, je treba ne glede na vrsto pravnega posla predložiti soglasje upravne enote. Pravni posli brez soglasja so nični. Primer takega varovanega območja bi lahko bil Krajinski park Ljubljansko barje.

Če se zemljišče nahaja na območju, ki je po obrambnih predpisih določeno kot pomembno območje, je treba pred sklenitvijo vseh vrst pravnih poslov pridobiti soglasje pristojnega urada za obrambo, ki ga je tudi treba predložiti notarju pri overitvi podpisa. Uredba o določitvi objektov in okolišev objektov, ki so posebnega pomena za obrambo in ukrepih za njihovo varovanje določa katastrske občina za katere je potrebno pridobiti soglasje urada za obrambo pred sklenitvijo pravnega posla.

Če iz potrdila o namenski rabi zemljišča izhaja, da je nepremičnina označena kot kulturni spomenik na podlagi 62. člena ZVKD, je treba pridobiti izjavo predkupnega upravičenca ali predkupno pravico uveljavlja ali ne. Tukaj bom zgolj opozoril, da ni dovolj, da imate mnenje Zavoda za varstvo kulturne dediščine, da predkupne pravice ni potrebno uveljavljati. V praksi se je izoblikovala praksa, da je dovolj mnenje zavoda, vendar bodite pozorni, ker zgolj mnenje ni dovolj, saj je zakon jasen, da se mora o predkupni pravici izjaviti predkupni upravičenec.

Poleg navedenih dokumentov potrebujete veljaven oseben dokument za overitev podpisa na pogodbi in vsaj kopijo osebnega dokumenta pridobitelja (kupca), ker je notar na podlagi 4. odstavka 33. člena ZZK-1 dolžan preveriti EMŠO pridobitelja oziroma osebe v korist katere se določena pravica vpisuje. Če se pravica vpisuje v korist pravne osebe notar to dejstvo preveri na spletni strani AJPES.

Vpis v zemljiško knjigo

Ko imate vse potrebne dokumente in pri notarju overite pogodbo je potreben še vpis v zemljiško knjigo.

Stvarne pravice učinkujejo, ko so vpisane v zemljiško knjigo. Svetujem vam, da se nujno takoj, ko imate pogodbo vpišete v zemljiško knjigo, saj SPZ v 11. členu pravi, da se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Vpis v zemljiško knjigo lahko opravite sami ali pa za vas to napravi odvetnik ali notar.

Sklep

Preden se lotite sestave pravnega posla, ki bo podlaga za prenos lastninske pravice na nepremičninah, predlagam, da natančno preučite, kaj vse morate opraviti.

Še bolje je če sestavo pogodbe zaupate odvetnikom.

Tako si boste skrajšali čas izpeljave pravnega posla in prihranili slabo voljo, ko vas bo notar ali kakšen drug organ odslovil, ker ne boste imeli potrebnih dokumentov.

Pozorni bodite na vsebino pogodbe in na predpise, ki se navezujejo na overitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Ker si verjetno sami ne popravljate zobe, ampak hodite k zobozdravniku, vam svetujem, da si pri izpeljavi pravnega posla poiščete pomoč odvetnika, ki bo vam najbolje svetoval in predstavil najboljšo pravno rešitev.

odvetnik Gregor Verbajs

Ali pa ste v postopku sklepanja pogodbe? Potem preberite ta zapis.

Davki so zagotovo nekaj, kar nihče ne mara, vendar brez njih država ne more delovati.

Vprašanje, koliko davka bo treba plačati, se pojavlja tako pri dohodnini, pri prodaji nepremičnine, pri podaritvi nepremičnine, pri prodaji delnic in tako dalje.

V članku bom predstavil, koliko boste plačali davka pri prometu (prodajna, darilna pogodba,…) z nepremičnino ter vam predstavil pod kakšnimi pogoji ste lahko oproščeni plačila davka.

Področje urejata dva zakona in sicer Zakon o davku na promet nepremičnin (v nadaljevanju ZDPN-2) in Zakon o dohodnini (v nadaljevanju ZDoh-2). ZDPN-2 ureja davek pri prometu nepremičnin, ZDoh-2 pa ureja davek na dobiček iz kapitala.

1. Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2)

Po ZDPN-2 se davek plačuje na promet nepremičnin, kar je vsak odplačen prenos lastninske pravice na nepremičnini, in prav tako od odplačne ustanovitve, prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Za prenos nepremičnine se šteje tudi:

• zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino (npr. menjalna pogodba);
• finančni najem nepremičnine;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja (npr. pogodba o priznanju lastninske pravice, če se poveča hiša ali kaj dogradi zraven);
• prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega (npr. pogodba o razdružitvi solastnine);
• za promet nepremičnin se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan (npr. pogodba o priposestvovanju).

Izjemo od obveznosti plačila davka ob prenosu lastninske pravice na nepremični oziroma ob sklenitvi pogodbe predstavlja prenos lastninske pravice od pravne osebe na novo pravo ali fizično osebo. Pogoj pa je, da ima pogodba sestavine računa, torej navedeno vrednost nepremičnine, višino DDV in prodajno ceno skupaj z DDV. Tukaj se obračuna DDV in zato ni potrebno v času sklepanja pogodbe plačati davek, ampak se ga poravna, ko prodajalec plača DDV.

Zavezanec za plačilo davka je prodajalec nepremičnine. Pri zamenjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji.

Če obstaja solastnina in se prodajajo idealni deleži na solastnini je davčni zavezanec vsak prodajalec posebej. Davčni zavezanec je praviloma tisti, ki nepremičnino odsvaja, izjema je pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, kjer je davčni zavezanec priposestvovalec.

Obveznost plačila davka nastane, ko je pogodba sklenjena.

Po Obligacijskem zakoniku mora biti nepremičninska pogodba sklenjena pisno, kar pomeni da je sklenjena, ko jo podpišejo vse pogodbene stranke.

Bodite previdni, da ne zamudite rokov, kajti zakon zavezuje davčnega zavezanca, da mora vložiti napoved za odmero davka v roku 15 dni po nastanku davčne obveznosti, to pa v praksi pomeni v roku 15 dneh po podpisu pogodbe.

Davčni organ vam po vložitvi napovedi v roku 30 dneh izda odločbo o odmeri davka, na podlagi katere morate v nadaljnjih 30 dneh plačati davek. Če ne oddate napoved za odmero davka v roku 15 dneh po sklenitvi pogodbe, ste v prekršku in lahko vas davčni organ kaznuje z globo v višini od 100 do 1200 EUR (velja za fizične osebe).

Davčna osnova, od katere se odmeri in plača davek, je prodajna cena nepremičnin.

Predlagam, da ne pišete v pogodbo prenizkih cen nepremičnin, kajti lahko ta nižji znesek zelo drago plačate v prihodnosti, pri dohodku iz kapitala, kar bom razložil pozneje.

Že sam ZDPN-2 določa, da če je prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20 %, je davčna osnova 80 % posplošene tržne vrednosti nepremičnine. Vedno lahko s cenitvijo nepremičnine dokažete, da je vrednost nižja od posplošene tržne vrednosti. Seveda boste cenilca plačali sami, kar pa vas ne prišlo poceni, zato velja dobro premisliti, kakšno ceno boste postavili v pogodbi. Svetujem vam posvet z odvetnikom.

Davek se plačuje po stopnji 2% od davčne osnove oziroma od prodajne cene nepremičnine.

Oproščeni plačila davka so:

• prenosi nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, akreditirana v Republiki Sloveniji, če velja vzajemnost, in na mednarodne organizacije, če to določajo mednarodne pogodbe, ki obvezujejo Republiko Slovenijo;
• prenosi nepremičnin iz naslova razlastitev ali drugih zakonskih ukrepov oziroma na podlagi prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena namesto razlastitve;
• prenosi nepremičnin, ki imajo status kulturnega spomenika, pod pogojem, da je kulturni spomenik dostopen za javnost ali da je namenjen izvajanju kulturne dejavnosti, o čemer lastnik sklene z ministrstvom, pristojnim za kulturo, sporazum z neomejenim trajanjem;
• prenosi zemljišč v okviru komasacij v skladu s predpisi o urejanju prostora in prenosa kmetijskih zemljišč v okviru drugih agrarnih operacij v skladu s predpisi o kmetijskih zemljiščih (v poštev pride pri kmetijskih zemljiščih);
• prenosi nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev v skladu z zakoni;
• prenosi nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunajzakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze (v praksi zelo uporabna alineja, glede urejanja premoženjskih razmerij med zakoncema ali zunajzakonskima partnerjema ali registrirane istospolne partnerske zveze);
• prenosi nepremičnin pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremicnine;
• prenosi nepremičnin pri razdelitvi premoženja – nepremičnin med družbenike ali delničarje v postopkih likvidacije družbe;
• prenosi nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj, kot jih ureja zakon o gospodarskih družbah;
• prenosi nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

Ko boste plačali davek, vam bo davčna uprava na pogodbo odtisnila žig, da je davek plačan.

Brez dokaza, da je plačan davek na promet nepremičnin, ni mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini.

Brez overjene pogodbe pa se ne morete vpisati kot lastnik v zemljiško knjigo.

V praksi vas bo, če davčnih žigov na pogodbi ne bo, notar opozoril, da morate najprej nesti pogodbo na davčno upravo. Notar je namreč na podlagi Zakona o zemljiški knjigi zavezan, da mora preveriti plačilo davka ter ne sme overiti pogodbe, če ni dokazila o plačilu davka.

2. Zakon o dohodnini

Dobiček iz kapitala je dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala.

Davčna osnova od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Plastično si to lahko predstavljate na naslednjem primeru.

Kupite nepremičnino za 100.000 EUR, nato pa jo čez eno leto prodate za 120.000 EUR. Zakon predvideva, da ste ustvarili 20.000 EUR dobička in se zato ta dobiček obdavči po drugačni davčni stopnji, kot sam promet nepremičnine.

Davčna stopnja je 27,5%, nato pa se po 5 letih zniža na 20%, po desetih letih na 15% in po 15 letih na 10%, če pa boste nepremičnino prodali po 20 letih, ne boste plačali davka na dobiček.

V konkretnem primeru prodaje nepremicnine čez eno leto po nakupu boste plačali 2% davek za promet nepremicnine na prodajno ceno v višini 2.400 EUR in 25% davek na dobiček iz kapitala v višini 5.000 EUR, se pravi skupaj 7.400 EUR.

Ali se vam zdi znesek davka visok?

Lahko bi bil še višji, če bi pridobili nepremičnino po nižji ceni in jo potem prodali po zelo visoki ceni.

Povedal sem, da je dobiček iz kapitala dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala, nismo pa povedali, kaj je kapital. Za kapital se po ZDoh-2 šteje:

• nepremičnina, ne glede na to, ali je bila odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju;
• vrednostni papirji in deleži v gospodarskih družbah, zadrugah in drugih oblikah organiziranja in;
• investicijski kuponi.

V tem članku se bom osredotočil le na nepremičnine. Takoj pa vam bom naštel neobdavčljive odsvojitve kapitala. Za odsvojitev kapitala po tem zakonu se ne šteje:

• prenos kapitala preminule osebe na dediča, volilojemnika ali osebo, ki ju nadomesti po predpisih o dedovanju, ali na drugo osebo, ki uveljavlja kakšno pravico iz zapuščine, zaradi smrti fizične osebe;
• odsvojitev nepremicnine po pogodbi o dosmrtnem preživljanju ali po darilni pogodbi za primer smrti;
• prenos nepremičnin iz naslova razlastitev, po predpisih, ki urejajo to področje;
• prenos kapitala posojilojemalcu ali zastavnemu upniku v primeru ustanovitve zastavne pravice na kapitalu, in prenos nazaj posojilodajalcu oziroma zastavitelju, razen prenosa nazaj v primeru, ko se posojeni kapital proda in vrne novo kupljeni kapital;

Navedel sem že da je davčna stopnja 27,5 % od davčne osnove in se vsakih pet let zniža tako, da po 20 letih ne plačate davek na dobiček iz kapitala.

Poleg zgoraj navedenih izjem ste oproščeni plačila davka tudi pri:

• odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem, v katerem ste kot zavezanec imeli prijavljeno stalno prebivališče in ga imeli v lasti ter tam dejansko bivali vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Če ste kot zavezanec stanovanje ali stanovanjsko hišo uporabljali v zvezi z opravljanjem dejavnosti ali ga oddajali v najem, se za odsvojitev kapitala ne šteje odsvojitev tistega dela stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ste ga kot zavezanec uporabljali v zvezi z opravljanjem dejavnosti (pod pogojem, da je stanovanje ali stanovanjska hiša oziroma njun del v poslovnih knjigah prikazano kot sredstvo za potrebe dejavnosti) ali ga je oddajali v najem.
• Pametno je, da takoj, ko kupite nepremičnino, prijavite tudi stalno prebivališče. V tem primeru boste lahko čez tri leta prodali nepremičnino po višji ceni brez davka na dobiček iz kapitala.

Oproščeni plačila davka boste tudi v primeru, da ste imeli stroške v višini davčne osnove oziroma razlike med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Zakon kot stroške, ki jih lahko uveljavljate predvideva:

• vrednost na nepremičnini opravljenih investicij in stroškov vzdrževanja, ki povečuje uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec;
• znesek davka na dediščine in darila in davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob pridobitvi kapitala;
• stroški, ki jih je plačal zavezanec v zvezi s cenitvijo pridobljene nepremičnine, ki jo je opravil pooblaščeni cenilec v skladu z obstoječo metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremičnine ne da ugotoviti na drug način; stroški cenitve se priznajo v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 188 eurov;
• normirani stroški, povezani s pridobitvijo kapitala, v višini 1% od nabavne vrednosti kapitala.

Ne glede na določbe ZDoh -2 se dobiček, dosežen z odsvojitvijo nepremičnine, pridobljene pred 1. januarjem 2002, ne obdavčuje.

Upam, da sem vam predstavil okvirno sliko obdavčitve in plačila davka pri prometu z nepremičninami.

Želim vam veliko uspešnih nakupov ali prodaj nepremičnin.

odvetnik Gregor Verbajs