ZPSPP je urejal poslovne stavbe in poslovne prostore ločeno od Obligacijskega zakonika (OZ) in ločeno so Stanovanjskega zakona na nekakšen poseben način.

Zato je odločitev zakonodajalca, da tako mimogrede s spremembo SZ-1E v celoti razveljavi tudi ZPSPP nenavadna. Vendar je bila “sprememba” ZPSPP zaradi določenih določb nujna.

Kaj pomeni prenehanje veljavnosti ZPSPP za najemne pogodbe?

ZPSPP je bil sprejet 1974 leta in je imel nekaj posebnosti, ki so bile velikokrat predmet kritik strokovne javnosti. Zato je navedena sprememba zelo dobrodošla, saj je ZPSPP vseboval določene določbe, ki niso v koraku z današnjim časom.

Opozarjam, da za ZPSPP še vedno velja za vse najemne pogodbe sklenjene do 19. 6. 2021.

Za najemne pogodbe, ki bodo sklenjene po 19. 6. 2021, pa velja Obligacijski zakonik (OZ) oziroma določbe same najemne pogodbe.

Zakonodajalec je tako prepustil (v okviru OZ) svobodno urejanje najemnih razmerij za poslovne prostore.

Pri sklepanju najemnih pogodb v prihodnje bo potrebno nameniti večji poudarek na samo vsebino najemnih pogodb, saj zaradi razveljavitve ZPSPP ne obstajajo več kogentne določbe, ki so veljale do sedaj.

Katere so bistvene spremembe?

Bistvene spremembe najemnih pogodb so predvsem na nekaterih področjih, ki jih je ZPSPP urejal kogentno.

Tako sedaj za najemne pogodbe ne bodo več veljale kogentne določbe ZPSPP, in sicer:

• glede minimalnega časa odpovednega roka (npr. 1 leto pri pogodbi sklenjeni za nedoločen čas);
• glede odpovedi najemne pogodbe po sodni poti;
• glede možnosti odstopa oziroma odpovedi najemne pogodbe;
• glede tega, da se pogodba sklenjena za določen čas lahko obnovi kot pogodba sklenjena za nedoločen čas;
• itd.

Katere določbe bodo veljale sedaj?

V kolikor boste najemno pogodbo sklenili po 19. 6. 2021 boste uporabljali določbe Obligacijskega zakonika (OZ), in sicer določbe od 587. do 618. člena OZ.

Poleg tega bodo veliko veljavo dobile dogovorjene določbe najemne pogodbe.

Najemne pogodbe za poslovni prostor bodo ravno zaradi razveljavitve ZPSPP verjetno v vsakem konkretnem primeru predmet pogajanj in bodo do določene mere imele drugačno vsebino kot so jo imele do sedaj.

odvetnik Gregor Verbajs

Pri tem v praksi prihaja do določenih nejasnosti oz. problemov.

Naj vam povem eno zgodbo.

Prodajalka je na upravni enoti podala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, na katero sta se javila dva kupca. Ko je prodajalka dobila obvestilo o sprejemu ponudb in videla kupca, se je premislila in na upravno enoto poslala dopis, da ne želi skleniti pogodbe.

Ali to lahko stori? Odgovor vam bom podal v nadaljevanju.

Namen postopka prodaje po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) je varstvo kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij.

Dejstvo je, da v praksi ljudje velikokrat ne vedo, kakšne učinke ima ponudba pri prodaji kmetijskega zemljišča.

Iz tega naslova zato prihaja do sporov in tožb.

Poglejmo si zakonsko ureditev prodaje, ki jo določa ZKZ.

ZKZ v 20. členu določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži.

Upravna enota mora ponudbo nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave.

Po objavi začne teči 30 dnevni rok za sprejem ponudbe, v katerem mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine poda, v šestdesetih dneh po poteku 30 dnevnega roka objave, vlogo za odobritev pravnega posla.

Upravna enota pa nato odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo.

Zakonodajalec je z ZKZ določil obliko in vsebino ponudbe ter izjave o sprejemu, ni pa uredil morebitnega naknadnega trenutka sklenitve pogodbe, da bi morala ponudnik in sprejemnik ponudbe z najboljšim vrstnim redom naknadno ponovno izraziti svoje soglasje za sklenitev pogodbe.

Poleg tega ZKZ ni uredil situacij, do katerih lahko pride v času med sprejemom ponudbe in dejansko sklenitvijo pogodbe.

Ker ZKZ teh situacij ne ureja se za te primere uporabljajo splošna pravila Obligacijskega zakonika (OZ), ki urejajo ponudbo.

Ponudba

OZ v 22. členu določa, da je ponudba določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje bistvene sestavine pogodbe, tako da bi se z njegovim sprejemom pogodba lahko sklenila.

Ponudba ima tri elemente in sicer mora izražati voljo ponudnika, da je v primeru sprejetja zavezan, vsebovati bistvene sestavine in naslovnik mora biti določen.

ZKZ v 20. členu določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo izroči ponudbo upravni enoti.

Volja ponudnika bo z izročitvijo ponudbe upravni enoti izražena, saj so določbe ZKZ kogentne in drugačna ponudba ni mogoča.

Prav tako ZKZ v istem členu določa bistvene sestavine ponudbe.

Problem pa se pojavi, ker ponudba ni naslovljena določeni osebi. Iz tega bi lahko sklepali, da gre za vabilo k dejanju ponudb. Res je, da besedilo 22. člena OZ govori o določeni osebi, toda pravilo je potrebno razlagati po smislu, ne pa po besednih znakih.

Splošno ponudbo, naslovljeno na nedoločeno število oseb, lahko obravnavamo kot ponudbo in ne kot vabilo k dajanju ponudb, če pravni red pripisuje predlogu naslovljenemu na nedoločeno število oseb učinke ponudbe.

ZKZ določa, da je potrebno za prodajo kmetijskega zemljišča dati ponudbo in ne le vabilo k dajanju ponudb. Nadalje pravi, da mora vsakdo, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe in ne novo ponudbo.

Po sklenitvi pravnega posla, pa je potrebno podati še vlogo za odobritev pravnega posla. Iz vseh okoliščin in namena ZKZ izhaja, da ima ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča učinke ponudbe po OZ, kar potrjuje tudi sodna praksa.

Praktična uporaba določil ponudbe

Tako je v 20. in 21. členu ZKZ določeno, kaj mora ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča vsebovati in rok za sprejem ponudbe ter da mora sprejemnik ponudbe podati pisno izjavo o sprejemu ponudbe.

Sprejem ponudbe in posledice sprejema ponudbe pa je potrebno presojati po splošnih pravilih Obligacijskega prava, ki veljajo tudi za pogodbo o prodaji kmetijskega zemljišča.

Določbe ZKZ v 17. členu do 25. člena so kogentne (prisilne) narave, vendar pa o samih učinkih ponudbe ne pravijo nič. Ker o učinkih ponudbe ne pravijo nič je potrebno uporabiti pravila OZ za ponudbo in sklepati, da je posledica sprejema ponudbe sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč in to v trenutku, ko ponudnik prejme od sprejemnika ponudbe izjavo, da ponudbo sprejema.

Sprejem ponudbe mora biti pravočasen, istoveten s ponudbo in izražati mora voljo naslovnika, da je s sprejemom zavezan. ZKZ v 23. členu določa predkupne upravičence, zato je pogodba sklenjena takrat, ko ponudnik prejeme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe.

Pogodbo je potrebno šteti za sklenjeno na dan poteka roka za sprejem ponudbe, saj je mogoče, da prispe sprejem ponudbe predkupnega upravičenca z najboljšim vrstnim redom šele zadnji dan roka za uveljavljanje pravice.

Sama veljavnost zavezovalnega pravnega posla, pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, je odvisna od naknadne odobritve pravnega posla po pristojni upravni enoti.

Odobritev pa je obvezen pogoj za overitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji.

Tako je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve upravne enote. Posledica sprejema ponudbe je torej sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča in to v času, ko ponudnik prejme izjavo, da sprejemnik z najboljšim vrstnim redom ponudbo sprejema in pod odložnim pogojem odobritve upravne enote.

V kolikor prodajalec po odobritvi upravne enote ne bo s kupcem želel skleniti pogodbe, lahko kupec vloži tožbo na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Problem se pojavlja tudi pri umiku ponudbe. Ponudba ki je bila, po pravilih ZKZ, objavljena in sprejeta veže.

Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča. Umik ponudbe potem, ko je se je naslovnik že seznanil z izjavo o ponudbi ali celo ponudbo sprejel, je brez učinka, ker ni bil pravočasen. Naslovnik mora izjavo o umiku prejeti sočasno s ponudbo ali pred njo, kar pa je glede na pravila ZKZ o objavi skoraj praktično nemogoče.

Sprejem ponudbe

OZ v 28. členu določa, da je ponudba sprejeta, ko ponudnik prejme izjavo naslovnika, da sprejema ponudbo.

Po določbi 21. člena ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Sporno se postavlja vprašanje ali mora biti izjava o sprejemu ponudbe obvezno opremljena s povratnico, kot to določa ZKZ.

Namen zakona je verjetno v tem, da ponudnik zagotovo prejme izjavo o sprejemu ponudbe in je dovolj, da se pisna izjava o sprejemu ponudbe pošlje priporočeno.

Povratnica predstavlja zgolj raven transportnosti pošiljke in zagotavlja varstvo sprejemnika ponudbe in sicer dokaz, da je ponudnik izjavo o sprejemu resnično prejel. Vročitev pa se vedno lahko dokazuje tudi na druge načine, kot je na primer s poizvedbo na pošti.

Uveljavljanje sprejema ponudbe

V kolikor prodajalec pogodbe s kupcem ne želi skleniti, krši pričakovano pravico slednjega do sklenitve pogodbe.

Pravno varstvo lahko kupec uveljavlja v sodnem postopku s tožbo na sklenitev prodajne pogodbe oz. na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Situacija ni problematična, v kolikor ponudbo sprejme le ena oseba. Za primer, ko pa je kupcev (akceptantov, ki sprejmejo ponnudbo) več ZKZv 23. členu določa vrstni red predkupnih upravičencev.

Kadar gre za konkurenco predkupnih upravičencev različnih prednostnih redov, bo imel prednost tisti, čigar vrstni red je v smislu 23. člena ZKZ višji, in le ta bo tudi legitimiran za vložitev tožbe, v kolikor prodajalec z njim ne bo želel skleniti pogodbe.

Situacije, ko gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega prednostnega reda, pa ureja drugi odstavek 23. člen ZKZ.

V kolikor gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega vrstnega reda, ima prodajalec možnost izbire šele, ko nobeden izmed akceptantov istega prednostnega reda ne izpolnjuje zakonsko predvidenih kriterijev.

Prav tako ni dopustno in pravno upoštevano stališče, da bi prodajalec moral skleniti pogodbo s kupcem, ki ga je navedel v ponudbi. V praksi prodajalci velikokrat na ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča napišejo, da je kupec znan ali pa celo napišejo njegovo ime. Ta navedba ni pravno upoštevana.

Namen ZKZ je, da omejuje lastnikovo razpolagalno pravico na kmetijskem zemljišču in izključuje možnost, da bi lastnik kupca sam izbral. Kljub taki navedbi v ponudbi bo kupec, ki bo imel boljšo predkupno upravičenje, lahko sklenil pogodbo s prodajalcem. Zato ne moreta prodajalec in kupec na takšen način, z navedbo v ponudbi da je kupec znan, izigrati druge predkupne upravičence.

Sklep

Prepričanje, da sprejem ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča ne veže, je zmotno.

To je že večkrat odločilo tudi sodišče. Ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije je potrebno presojati po pravilih OZ. ZKZ določa obliko in vsebino ponudbe ter izjavo o njenem sprejemu. Za vsa ostala vprašanja glede ponudbe pa je potrebno upoštevati splošna pravila OZ, ki urejajo ponudbo.

Problem sedanje ureditve vidim predvsem v tem, da je zelo toga. Onemogoča se nakup manjših površin kmetijskih zemljišč ali gozdov, ki zaokrožujejo določeno večje zemljišče.

V praksi tako ostajajo lastniško neurejena razmerja, hkrati pa prodajalce in kupce silijo k izigravanju in obidu zakona.

Zgolj v razmislek bi bila mogoče boljša rešitev, da bi postopek spremenili na način, kjer bi se promet kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij sprostil, predpisali pa bi se strogi pogoji spremembe njene namembnosti.

Namreč ničesar dobrega ne naredimo za kmetijsko zemljišče, če zaviramo njegovo prodajo, namembnost pa lahko spremenimo čez noč.

In še odgovor na uvodno vprašanje. Prodajalka po prejemu sprejema ponudbe s strani kupca ne more na upravno enoto poslati dopis, da ne želi skleniti pogodbe. Njena ponudba jo veže in bo s kupcem morala skleniti pogodbo, kupec pa ima tudi pravno varstvo, če prodajalka tega ne bo želela.

Vabim vas k branju še drugih zapisov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs

Prijazno ste ga odnesli nazaj v podjetje ali trgovino, kjer ste ga kupili, tam pa so vas napotili na pooblaščeni servis.

Nato ste se več dni sprehajali od trgovine do servisa, ker sta se prodajalec in serviser izgovarjala drug na drugega, dokler vam je bilo dovolj in ste obupali ter se sprijaznili, da ste kupili nekaj, kar vam ne koristi.

Takšnih in podobnih primerov je nešteto.

Trgovci skoraj vedno uspejo kupca pri uveljavljanju stvarnih napak, preusmeriti na pooblaščeni servis.

Vzrok je v premajhnem poznavanju pravic kupcev na podlagi Obligacijskega zakonika (OZ) in še bolj na podlagi Zakona o varstvu potrošnikov (ZVPot).

Ta dva zakona namreč dajeta kupcem izdelka določene pravice, med drugim tudi pravico, da izdelek z napako takoj že v trgovini zamenjajo z novim izdelkom brez napak.

Predstavil vam bom kratek vsakodnevni primer nakupa izdelka in pravice, ki vam gredo po zgoraj omenjenih zakonih.

Primer

V trgovini kupite določeno tehnično stvar (televizor, računalnik, itd.).

Prinesete jo domov, vendar ugotovite, da ne deluje. Lahko da kakšen gumb ne deluje, lahko da ima zaslon kakšno okvaro ali pa je samo fizično poškodovan.

Odpravite se nazaj v trgovino in želite, da se napaka odpravi.

Trgovec vam prijazno pove, da morate stvar odnesti na servis, kjer vam ga bodo popravili. Velikokrat se trgovci sklicujejo, da vam bi stvar zamenjali, če bi jo prinesli v 8 dneh.

Odpravite se na servis, kjer vam povejo, da bo popravilo trajalo 40 dni ali celo, da bo morala stvar na popravilo v tujino.

Tako ostanete za skoraj dva meseca brez stvari, ki ste jo kupili z namenom, da jo uporabite še isti dan nakupa.

Rešitev

OZ v členih od 458. do 488. določa odgovornost za stvarne napake ter ureja garancijo za brezhibno delovanje stvari.

Prodajalec na podlagi OZ in ZVPot odgovarja za stvarne napake, ki jih je imela stvar v času njenega nakupa.

Celotno poglavje ne bom podrobno razčlenil, vendar vas zgolj opozarjam na 468. člen OZ, ki pravi, da kupec, ki je o napaki pravočasno in pravilno obvestil prodajalca, lahko:

1. zahteva od prodajalca, da napako odpravi ali da mu izroči drugo stvar brez napake (izpolnitev pogodbe);

2. zahteva znižanje kupnine;

3. odstopi od pogodbe.

V vsakem izmed teh primerov ima kupec pravico zahtevati povrnitev škode.

Na prvi pogled mogoče dvoumno razlago, kaj lahko kupec zahteva od prodajalca, podrobneje razčlenijo v prid potrošnika določbe ZVPot, ki jih bom razložil v nadaljevanju.

Že sam OZ pa navaja alternativno možnost izbire kupca – odpravo napake ali izročitev druge stvari brez napake.

Nadalje je pomembno, kot določa 481. člen OZ, da če je prodajalec kakšnega stroja, motorja, kakšnega aparata ali drugih podobnih stvari, ki sodijo v tako imenovano tehnično blago, izročil kupcu garancijski list, s katerim proizvajalec jamči za brezhibno delovanje stvari v določenem času, šteto od njene izročitve kupcu, stvar pa ne deluje brezhibno, lahko kupec zahteva tako od prodajalca kot tudi od proizvajalca, da jo v primernem roku popravi ali, če tega ne stori, da mu namesto nje izroči stvar, ki brezhibno deluje.

Pomembno je, da lahko kupec zahteva popravo ali novo stvar, tako od proizvajalca, kot od prodajalca.

ZVPot v členih od 25. do 42. določa prodajo blaga in opravljanje storitve.

V našem primeru sta pomembna člena 37.a in 37.c.

Prvi omenjeni člen pravi, da potrošnik lahko uveljavlja svoje pravice iz naslova stvarne napake, če o napaki obvesti prodajalca v roku dveh mesecev od dneva, ko je bila napaka odkrita.

Prodajalec ne odgovarja za stvarne napake na blagu, ki se pokažejo potem, ko mineta dve leti, odkar je bila stvar izročena. ZVPot pa določa tudi domnevo, da se šteje, da je napaka na stvari obstajala že v času izročitve, če se pojavi v roku šest mesecev od izročitve.

To pomeni, da boste morali napako, ki jo boste uveljavljali po šestih mesecih, tudi dokazati. V nasprotnem primeru vas do roka šestih mesecev varuje zakonska domneva.

Člen 37.c pa pravi, da potrošnik, ki je pravilno obvestil prodajalca o napaki, ima pravico od prodajalca zahtevati, da:

– odpravi napako na blagu ali

– vrne del plačanega zneska v sorazmerju z napako ali

– blago z napako zamenja z novim brezhibnim blagom ali

– vrne plačani znesek.

V vsakem primeru ima potrošnik tudi pravico, da od prodajalca zahteva povrnitev škode, zlasti pa povračilo stroškov materiala, nadomestnih delov, dela, prenosa in prevoza izdelkov, ki nastanejo zaradi izpolnitve obveznosti iz prejšnjega odstavka tega člena.

Pravice potrošnika ugasnejo s potekom dveh let od dneva, ko je o stvarni napaki obvestil prodajalca.

Pomembno je, da ZVPot določa zahteve kupca alternativno, tako, da lahko vedno izberete, kar želite. Ne pustite se prepričati, da morate stvar nesti na servis, saj stvarno napako uveljavljate od prodajalca in ne od proizvajalca.

Sklep

Predlagam, da v takšnih in podobnih primerih, kot je zgornji, storite sledeče: stvar zapakirajte in skupaj z računom odnesite nazaj k trgovcu ter po lastni volji zahtevajte eno izmed možnosti našteto v 37.c členu ZVPot.

Predlagam vam, da zahtevate zamenjavo blaga, ker boste tako najhitreje dobili novo stvar.

Mogoče ni odveč, če na list papirja napišete zahtevo, da na podlagi ZVPot uveljavljate stvarne napake od prodajalca.

Verjetnost, da vam bodo ustregli po vaših željah, je z izjavo večja.

Razlika med stvarno napako in garancijo lahko pojasnimo tako, da stvarna napaka pomeni, da stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno ali posebno rabo, ali nima lastnosti, ki so bile dogovorjene ali predpisane in za napako odgovarja že prodajalec.  Garancijo pa da proizvajalec in jamči za brezhibno delovanje stvari v določenem času, šteto od njene izročitve kupcu.

Preberite si še druge moje bloge, saj boste izvedeli zanimive pravne odgovore.

odvetnik Gregor Verbajs

Če je bila ara dana, se šteje, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana, razen če ni dogovorjeno kaj drugega.

Ara in njene značilnosti

Ara je določen denarni znesek oziroma določena količina drugih nadomestnih stvari, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena pogodbena stranka izroči drugi v znamenje, da je pogodba sklenjena. To je definicija are. Sama definicija pa vsebuje trojni pomen are.

Prvi pomen je dokazni pomen. Izročitev are je znak, da je pogodba sklenjena. Ara je realni kontrakt, kar pomeni, da mora biti ara dejansko, fizično, izročena, da ima pravne učinke.

Sama obljuba ene stranke, da bo drugi ob sklenitvi pogodbe izročila aro, nima pravnih učinkov.

Ker je z izročitvijo are pogodba sklenjena, ara nima značilnosti samostojnega pravnega posla, temveč je veljavnost dogovora o ari odvisna od veljavnosti pogodbe, v znamenje sklenitve katere je bila ara dana.

Dogovor o ari je zato akcesoren in deli usodo pogodbe, v zvezi s sklenitvijo katere je bila dogovorjena in dana. Sama pogodba o ari pravno ni upoštevana.

Drugi pomen are je njena utrditev izpolnitve pogodbene obveznosti. Ta funkcija se uveljavlja, če je pogodba razvezana zaradi vzrokov, za katere odgovarja katera od pogodbenih strank.

V takem primeru ima aro podobno funkcijo kot pogodbena kazen, ki je dogovorjena za primer neizpolnitve.

Tretji pomen je, da ara predstavlja delno izpolnitev pogodbene obveznosti.

Dogovor o ari mora biti jasen in nedvoumen. Samo na podlagi okoliščine, da je ena stranka drugi ob sklenitvi pogodbe plačala določen denarni znesek, ni mogoče sklepati, da sta se stranki s tem dogovorili za aro.

V dvomu je potrebno šteti, da ima takšno plačilo značilnosti delne izpolnitve in ne tudi druge funkcije are – utrditve pogodbene obveznosti.

Plačilo are kot predpostavka za sklenitev pogodbe

Zaradi akcesornosti are veljavnega dogovora o ari ni mogoče skleniti pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s sklenitvijo katere se stranki dogovorita za aro.

Dogovor o ari bo veljaven, če bo sklenjen hkrati s sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero sta se stranki dogovorili za aro.

Največkrat je dogovor o ari vsebovan v sami pogodbi. Vendar pa, ker je ara realni kontrakt, mora biti dogovor o ari tudi izpolnjen, kar pomeni, da mora stranka, ki se je zaveza plačati aro, le to plačati ob sklenitvi pogodbe.

V primeru, da je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem, se lahko dogovori, da se tudi aro plača pod odložnim pogojem in bo pogodba sklenjena, ko stranka, ki se je zavezala plačati aro, aro plača.

Lahko se pogodba sklene pod razveznim pogojem, ki nastane, če stranka do določenega roka are ne plača.

Še enkrat želim poudariti, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana. Dana ara ne pomeni zaveze, da je potrebno pogodbo kasneje skleniti. Že s samo izročitvijo are je pogodba sklenjena.

Neizpolnitev pogodbe

Posledica dane are je, da ima po splošnih pravilih o učinkih pogodbe pogodbi zvesta stranka vedno možnost izbire; lahko vztraja pri izpolnitvi obveznosti lahko pa uveljavlja pravico odstopa od pogodbe zaradi kršitve druge pogodbene stranke.

V obeh primerih ima pravico še do plačila odškodnine za škodo, ki ji je zaradi kršitve nastala.

Na splošno velja, v kolikor ne bo prišlo do realizacije pravnega posla za katerega je bila ara dana, da stranka ki je aro dala nima pravnih vzvodov.

To ni res, saj je z izročeno aro pogodbo sklenjena, stranka, ki je aro dala pa lahko zahteva izpolnitev pogodbe. Kupci se premalo zavedajo, da imajo pravico zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode, ki ji nastane, če je za neizpolnitev pogodbe kriv prodajalec.

Če za neizpolnitev pogodbe odgovarja stranka, ki je dala aro, ima druga stranka možnost bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode zaradi zamude, aro pa všteti v odškodnino ali vrniti, bodisi se zadovoljiti s prejeto aro.

Če od pogodbe odstopi in s tem doseže razvezo pogodbe zaradi kršitve, začne ara učinkovati kot pogodbena kazen zaradi neizpolnitve. Obveznost pogodbi zveste stranke vrniti aro se pobota z njeno terjatvijo za plačilo pogodbene kazni zaradi neizpolnitve.

Če za neizpolnitev odgovarja stranka, ki je aro prejela, ima druga stranka možnost bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode zaradi zamude in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are.

Če od pogodbe odstopi in s tem doseže razvezo pogodbe zaradi kršitve, lahko zahteva plačilo odškodnine za škodo zaradi neizpolnitve, ter ji mora druga stranka vrniti prejeto aro.

Lahko pa, ker v primeru razveze pogodbe zaradi kršitve začne ara učinkovati kot pogodbena kazen zaradi neizpolnitve, zahteva pogodbeno kazen, ki je enaka znesku are, ki je bila plačana ter pravico zahtevati vrnitev plačane are. Skupni seštevek je enak dvojni ari.

Ara kot odstopnina

Če je bila ob ari dogovorjena pravica odstopiti od pogodbe, se šteje ara za odstopnino in lahko vsaka stranka odstopi od pogodbe.

Če v tem primeru odstopi stranka, ki je aro dala, jo izgubi, če odstopi stranka, ki je aro prijela, pa mora vrniti dvojni znesek. Pogoj je, hkrati ob sklenitvi pogodbe in izročitvi are, da se stranki dogovorita ustanoviti odstopno pravico.

Določbe o ari ureja Obligacijski zakonik (OZ) od 64. do 68. člena. Glede izročitve are se lahko dogovorite, da se ara izroči v hrambo pri notarju. Prav tako, pa je možen dogovor o ari v predpogodbi. Ker je to druga tema, se je bom lotil kdaj drugič.

Vabim vas k branju še drugih člankov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs

Stanovanjski zakon (SZ-1) zelo natančno opredeli obvezne sestavine najemnih pogodb.

Ker je SZ-1, glede na Obligacijski zakonik (OZ), specialnejši, moramo pri sestavi stanovanjskih najemnih pogodb uporabiti določbe SZ-1.

Stanovanjski zakon

OZ v 587. členu definira najemno pogodbo, kot pogodbo s katero se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino.

SZ-1 pa za stanovanjski najem, vsebuje strožje določbe glede obveznih sestavin najemne pogodbe, glede obveznosti lastnika stanovanja in najemnika, glede odpovedi najemne pogodbe in druge določbe.

Predstavim bom samo obvezne sestavine najemne pogodbe, kot jih določa SZ-1.

SZ-1 pravi, da mora najemna pogodba vsebovati vsaj:

• opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
• identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
• ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
• odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen SZ-1;
• vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;
• določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;
• višino najemnine ter način in roke plačevanja;
• način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);
• določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
• čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;
• način predaje stanovanja.

Lastnik mora skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno.

SZ-1 določa minimalne sestavine najemne pogodbe, ker v 91. členu pravi, da mora najemna pogodba vsebovati vsaj sestavine v tem členu.

Pri sestavljanju najemnih pogodb vam svetujem previdnost, saj je SZ-1 zelo natančen, glede njene vsebine.

Najemne pogodbe pa so tudi pravno zahtevnejše pogodbe, zato si za sklenitev najemne pogodbe poiščite odvetnika.

Vabim vas k branju še drugih člankov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs

Ali ste že ločeni in nikoli niste uredili premoženjskega razmerja z bivšim zakoncem?

Če je vaš odgovor pritrdilen, vam močno svetujem, da premoženjska razmerja čim prej uredite.

Zakaj?

Zato, ker boste lahko imeli veliko problemov, če razmerja ne uredite.

Na srečo se vedno več zakoncev odloča za sporazumno razvezo, kjer si po mojem mnenju prihranijo čas in nepotrebno “prepucavanje” na sodišču.

Ob razvezi si zakonca uredita premoženjsko razmerje tako, da si razdelita premoženje.

Veliko zakoncev ima kredit za avto, hišo in podobno.

Predstavil bom kako je s skupnimi dolgovi po razvezi zakonske zveze, kdo je odgovoren za skupne dolgove in kakšna je sodna praksa.

Premoženje zakoncev

Družinski zakonik (DZ) v 77. členu določa, da je posebno premoženje vsakega od zakoncev tisto premoženje, ki ga je pridobil zakonec pred sklenitvijo zakonske zveze ali neodplačno med trajanjem zakonske zveze.

Skupno premoženje zakoncev so vse premoženjske pravice, ki so bile pridobljene z delom ali odplačno med trajanjem zakonske zveze in življenjske skupnosti zakoncev. Skupno premoženje zakoncev je tudi premoženje, ki je pridobljeno na podlagi in s pomočjo skupnega premoženja oziroma iz premoženja, ki iz njega izhaja.

Zakonec ne more razpolagati s svojim nedoločenim deležem na skupnem premoženju s pravnimi posli med živimi, zlasti ga ne more odsvojiti ali obremeniti.

Skupne obveznosti zakoncev so tiste, ki po splošnih predpisih obremenjujejo oba zakonca, obveznosti, nastale v zvezi s skupnim premoženjem, in obveznosti, ki jih prevzame zakonec za tekoče potrebe življenjske skupnosti z drugim zakoncem ali družine. Za te obveznosti odgovarjata zakonca nerazdelno (solidarno) s skupnim in tudi s posebnim premoženjem vsakega od njiju. Zakonec lahko od drugega zakonca terja povračilo za to, kar je ob poravnavi obveznosti, ki bremeni oba, plačal več, kakor znaša njegov del obveznosti (82. člen DZ).

Izhodišče na katerega se bom opiral, kako je z odgovornostjo zakoncev za dolgove nastale med zakonsko zvezo bo prav ta 82. člen. DZ.

Odgovornost zakoncev za dolgove

Zakonska določba o solidarni odgovornosti zakoncev za obveznosti v zvezi s skupnim premoženjem je kogentne narave, kar pomeni, da jih stranke ne morejo izključiti. Tudi po prenehanju zakonske zveze ne.

Tako je reklo tudi Vrhovno sodišče v sklepu opr. št. II Ips 479/2008. V navedeni zadevi sodišča je upnik zahteval poplačilo od bivšega zakonca, za posojilo, ki sta ga zakonca vzela skupaj za nakup nepremičnine.

Na podlagi 82. člena DZ zakonca za obveznosti, nastale v zvezi s skupnim premoženjem, odgovarjata nerazdelno, in sicer tako s skupnim, kot tudi s svojim posebnim premoženjem.

To pomeni, da lahko upnik terja plačilo celotnega dolga od enega ali drugega zakonca, ne glede na to, kdo je bil tisti, ki je konkretno obveznost prevzel.

To določa tudi Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ) v 395. členu, ki pravi, da vsak dolžnik solidarne obveznosti odgovarja upniku za celo obveznost in lahko upnik zahteva njeno izpolnitev od kogar hoče, vse dotlej, dokler ni popolnoma izpolnjena, vendar pa obveznost preneha, ko jo en dolžnik izpolni, in so vsi dolžniki prosti.

Če celoten dolg poravna en zakonec, ima pravico terjati povračilo za del, ki da je dolžan plačati drugi zakonec. Takšne skupne obveznosti torej obremenjujejo oba zakonca.

Načelo nerazdelne (solidarne) odgovornosti za skupne obveznosti zakoncev je logična posledica uveljavljenih načel slovenske ureditve premoženjskih odnosov med zakoncema, to je načelo enakopravnosti, vzajemnosti in solidarnosti.

Kot sem že povedal so določbe o solidarni odgovornosti zakoncev kogentne narave (ius cogens), zato jih stranke, v našem primeru zakonca, ne moreta izključiti, tudi po prenehanju zakonske zveze ne. V nasprotnem primeru bi bile možne zlorabe instituta razdelitve skupnega premoženja zakoncev in s tem oškodovanje njunih skupnih upnikov. Namen te ureditve je varovanje ekonomskega interesa upnika.

V praksi zakonca velikokrat naredita sporazum o razdelitvi skupnega premoženja s katerim uredita medsebojna razmerja.

To je sicer zelo dobrodošlo, ker se tako izogneta sodnemu postopku, vendar zakonca velikokrat na nekaj pozabita.

V večini primerih se zakonca v sporazumu o razdelitvi premoženja dogovorita, da en ostane v stanovanju ali hiši in prevzame nepremičnino ter plačevanje posojila.

Vendar se zaradi kogentnosti (prisilnosti) določb DZ ni mogoče razbremeniti drugega zakonca solidarne odgovornosti za poplačilo posojila.

Odgovornosti se zakonca ne razbremenita kljub temu, da se v sporazumu dogovorita, da en izstopa iz kreditnega razmerja in je prost obveznosti po kreditni pogodbi.

Dogovor, da dolg iz naslova npr. stanovanjskega kredita prevzame le en, je tako stvar njunega notranjega razmerja in je lahko podlaga za morebitni regresni zahtevek zoper enega od zakoncev.

Sporazum med zakoncema tako do tretjih oseb nima učinka in se zato z njim ne da razbremeniti solidarne odgovornosti.

Sklep

Ko zakonca naredita sporazum o razdelitvi premoženja je zelo pomembno, da medsebojna razmerja uredita tudi z upnikom.

Upnik je največkrat banka, s katero pa se je potrebno dogovoriti, da bo na mesto enega od zakoncev stopil novi porok ali pa, da se zagotovi kakšno drugačno zavarovanje.

V nasprotnem primeru lahko zelo hitro pride do situacije, ko en zakonec neha plačevati kredit in zaradi neurejenosti zadev z banko ali drugimi upniki, pride do izvršbe zoper drugega zakonca, ki je prepričan, da s kreditom oz. posojilom nima ničesar več skupnega.

Vabim vas k branju še drugih člankov na mojem blogu.

odvetnik Gregor Verbajs

Pa vendar mislim, da je dobro, da vam na kratko in sistematično povem kaj so pogodbene in kaj zamudne obresti.

In tudi v kakšni višini lahko zahtevate ene in druge.

Predvsem pa kako si boste obresti najlažje izračunali.

Pisal sem o posojilni pogodbi in o različnih oblikah zavarovanja (poroštvo, hipoteka…).

Za boljše razumevanje posojilne pogodbe sem vam pripravil članek o obrestih.

V praksi je tudi premalo poudarka na razlikovanju med pogodbenimi in zamudnimi obrestmi. Želim vam predstaviti vaše možnosti pri dogovoru glede vrste in višine obresti.

Obresti

Obresti so urejene v Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju OZ) in sicer od 374. do 383. člena OZ. Zamudne obresti pa ureja še Zakon o predpisani obrestni meri zamudnih obresti (v nadaljevanju ZPOMZO-1).

Pravna teorija obresti opredeljuje kot plačilo za prepustitev rabe denarnega zneska ali druge nadomestne stvari, ki se zaračunava v odstotku od vsote glavne terjatve in po času, v katerem uporaba traja.

Povedano bolj preprosto so obresti cena denarja.

Poleg glavnice dolguje dolžnik tudi obresti, če tako določa zakon ali če se upnik in dolžnik tako dogovorita.

Obresti so nadomestilo za uporabo denarja, njihov pravni temelj pa je lahko pravni posel (na primer posojilna pogodba, ki jo skleneta upnik in dolžnik) ali drugo pravno dejstvo (na primer nastop zamude s plačilom izposojenega denarja).

Iz teh dveh pravnih temeljev izhaja naslednja delitev obresti na zamudne in pogodbene obresti.

Zamudne obresti so obresti, ki so določene kot civilna sankcija za kršitev obveznosti plačila določenega denarnega zneska ob zapadlosti.

Če ne vrnete izposojenega denarja, vam od trenutka, ko poteče rok za vrnitev denarja, začnejo teči zamudne obresti. Zamudne obresti tečejo v obdobju od nastanka zamude (zapadlosti denarne obveznosti) do plačila denarne obveznosti. Ves čas, ko po zapadlosti obveznosti izposojenega denarja ne vrnete, tečejo zamudne obresti.

Pogodbene obresti so obresti, za katere se upnik in dolžnik s pogodbo dogovorita.

Tečejo v obdobju od nastanka denarne obveznosti in prenehajo teči z zapadlostjo obveznosti (tečejo v času, ko je na primer posojilna pogodba v veljavi in prenehajo teči, ko nastopi datum, ko je posojilo potrebno vrniti). Upnik in dolžnik pa se lahko dogovorita, da pogodbene obresti tečejo v drugačnem obdobju, kot le v času od nastanka denarne obveznosti do njene zapadlosti.

Obresti so določene v odstotku od zneska, ki predstavlja glavnico denarne obveznosti za določeno obdobje.

V nadaljevanju bom pojasnil, da se stranki lahko dogovorita za višino obrestne mere pogodbenih obresti kot tudi za višino zamudnih obresti.

Načeloma stranki v pogodbi določita odstotek obrestne mere, po kateri se bodo obresti obračunale. Lahko pa se zgodi, da obrestna mera ni določena.

Tudi za obresti, tako kot za predmet obveznosti, velja, da mora biti obrestna mera določena ali določljiva. Obrestna mera bo določena, kadar je v pogodbi izrecno izražena z absolutnim številom odstotnih točk (na primer, da mora dolžnik plačati poleg glavnice obresti po obrestni meri 10% letno). Obrestna mera je določljiva, če vsebuje pogodba podatke, s katerimi jo je mogoče določiti (na primer pogodbena obrestna mera je EURIBOR 2% letno). Določljiva obrestna mera se tako oblikuje na določenem bančnem trgu, pri čemer pa imata upnik in dolžnik možnost dogovora, da bo pogodbeno določena obrestna mera enaka obrestni meri na trgu ali da bo za določeno število odstotnih točk višja ali nižja, kot obrestna mera na trgu.

Od zapadlih, pa ne plačanih obresti, ne tečejo zamudne obresti, če zakon ne določa drugače.

Nično je pogodbeno določilo, da od zapadlih neplačanih obresti tečejo obresti. Lahko pa je v pogodbi vnaprej dogovorjeno, da bo obrestna mera višja, če dolžnik ne bo pravočasno plačal zapadlih obresti.

S tem členom OZ določa prepoved obrestnih obresti, ki velja tako za zamudne kot tudi za pogodbene obresti. Če sta upnik in dolžnik dogovorjena za pogodbene obresti, ki so zapadle in so neplačane, ali zamudne obresti, ki so zapadle in so neplačane, na te obresti ne morejo teči dodatne obresti.

Stranke s pogodbo ne morejo izključiti pravilo prepovedi obrestnih obresti, ker zakon predvideva ničnost za tako pogodbeno določilo. Dopusten pa je dogovor, da se obrestna mera zviša, če dolžnik zamudi s plačilom zapadlih obresti.

Oderuške obresti

Če je dogovorjena obrestna mera zamudnih ali pogodbenih obresti za več kot 50% višja od predpisane obrestne mere zamudnih obresti, se takšen dogovor šteje za oderuško pogodbo, razen, če upnik dokaže, da ni izkoristil stiske ali težkega gmotnega stanja dolžnika, njegove nezadostne izkušenosti, lahkomiselnosti ali odvisnosti ali da koristi, ki si jo je izgovoril zase ali za koga drugega, ni v očitnem nesorazmerju s tistim, kar je sam dal ali se zavezal dati ali storiti.

Ta domneva ne velja za gospodarske pogodbe. Predpisana obrestna mera zamudnih obresti po ZPOMZO-1 je 8%. Domneva se, da če je dogovorjena obrestna mera pogodbenih ali zamudnih obresti več kot 12%, gre za oderuške obresti.

V primeru, da želi dolžnik dokazati ničnost oderuške pogodbe (ničnost določa 119. člen OZ) mora dokazati subjektivni in objektivni element.

Objektivni element je obstoj nesorazmernosti med izpolnitvijo in nasprotno izpolnitvijo. Subjektivni element je okoliščina, da je drugi pogodbenik izkoristil njegovo stisko ali težko gmotno stanje, nezadostno izkušenost, lahkomiselnost ali odvisnost. Vendar pa je pri oderuških obrestih dokazno breme prevaljeno na upnika in je tako olajšan dokazni položaj dolžnika, ki je pogosto ekonomsko šibkejša stranka razmerja.

Če upniku ne uspe izpodbiti domneve o oderuških obrestih, je pogodbeno določilo o višini obrestne mere zamudnih ali pogodbenih obresti nično, vendar le v delu, v katerem presega obrestno mero predpisanih obresti.

Zamudne obresti

Če je dolžnik v zamudi z izpolnitvijo denarne obveznosti, dolguje poleg glavnice še zamudne obresti.

Obrestna mera zamudnih obresti po OZ znaša 8% letno, če poseben zakon ne določa drugače. ZPOMZO-1 določa, da je letna obrestna mera zamudnih obresti 8%. Lahko bi določal da je višja, kar je v preteklosti tudi bila.

Ker je ZPOMZO-1 glede na OZ specialnejši in ker že sam OZ določa, da velja letna obrestna mera 8%, če kakšen drug predpis ne določa drugače, se v pravnem prometu za zamudne obresti uporablja ZPOMZO-1, tako, da znaša obrestna mera zamudnih obresti trenutno 8% letno, če pa bi ZPOMZO-1 določal drugačno obrestno mero kot OZ, pa bi se uporabila obrestna mera določena po ZPOMZO-1.

Zamudne obresti imajo dvojno funkcijo.

Prva je nadomestilo za uporabo denarja v obdobju, ko je stranka v zamudi.

Druga je kaznovalna, saj dolžnika spodbuja k pravočasni izpolnitvi obveznosti.

Da nekdo postane zavezan za plačilo zamudnih obresti, ker ni pravočasno izpolnil pogodbene obveznosti, morata biti izpolnjeni dve predpostavki.

Nastati mora zamuda, ki ima objektivne znake protipravnega stanja. Stranka pride v zamudo, če svoje obveznosti ne izpolni v roku, ki je določen za izpolnitev.

Vendar pa stranka ne pride v zamudo, če ima stranka pravico odkloniti svojo obveznost (uveljavlja ugovor sočasne izpolnitve, uveljavlja ugovor ogroženosti izpolnitve, če uresniči pravico odstopa od pogodbe).

Druga predpostavka je, da mora vzrok za zamudo z izpolnitvijo denarne obveznosti izvirati iz sfere pogodbene stranke, ki bi morala opraviti izpolnitev obveznosti.

Domneva se, da vzrok za kršitev izvira iz sfere te pogodbene stranke, vendar vedno lahko dokaže nasprotno.

Obrestna mera po ZPOMZO-1 se uporablja samo, če se stranki o višini obrestne mere zamudnih obresti ne dogovorita drugače, saj OZ določa, da se stranki lahko dogovorita, da je obrestna mera zamudnih obresti nižja ali višja od predpisane obrestne mere zamudnih obresti.

Predpisana obrestna mera zamudnih obresti služi strankam kot navodilo, v katerih mejah naj urejata medsebojna pravna razmerja in se uporablja le, če se ne dogovorita drugače.

Upnik ima pravico do zamudnih obresti ne glede na to, ali mu je zaradi dolžnikove zamude nastala kakšna škoda. Vendar ima upnik v primeru, da je škoda, ki mu je nastala zaradi dolžnikove zamude, večja od zneska, ki bi ga dobil na račun zamudnih obresti, pravico zahtevati razliko do popolne odškodnine.

Od neplačanih obresti je mogoče zahtevati zamudne obresti samo od dneva, ko je pri sodišču vložen zahtevek za njihovo plačilo.

To so procesne obresti, za katere velja izjema od načela prepovedi obrestnih obresti, ki smo jih razložili zgoraj.

Zato upnik ob vložitvi tožbe natekle obresti uveljavlja tako, da sešteje vse zapadle in neplačane pogodbene oziroma zamudne obresti za obdobje do vložitve tožbe, s katero uveljavlja zahtevek za njihovo plačilo poleg same glavnice. Od vložitve tožbe dalje pa zahteva obresti od vložitve tožbe do plačila.

Pogodbene obresti

Pogodbeni stranki se lahko dogovorita, da mora dolžnik za obdobje od nastanka denarne obveznosti do njene zapadlosti poleg glavnice plačati tudi pogodbene obresti.

Če so pogodbene obresti dogovorjene, stranki pa nista določili obrestne mere in zapadlosti, je višina obrestne mere 6% letno, obresti pa zapadejo hkrati z zapadlostjo glavnice.

Pogodbene obresti so obresti, za katere se dogovorita upnik in dolžnik, in ki tečejo v obdobju od nastanka denarne obveznosti do njene zapadlosti, razen če se dogovorita za drugačno zapadlost.

Pogodbene obresti nehajo teči, ko vsota zapadlih, pa neplačanih obresti doseže glavnico. To pravilo ne velja za zamude obresti. Te tečejo od nastanka zamude do njenega plačila.

Določbe OZ o pogodbenih obrestih veljajo smiselno tudi za druge obveznosti, pri katerih so predmeti stvari, določeni po vrsti. Ta določba se uporablja za nadomestne stvari, ki pa niso denar. Nadomestne stvari so posamezni kosi, ki nimajo nobenega svojskega pomena in jih lahko med seboj zamenjujemo. Primer so žito, vino, olje, zlato itd. Če so dogovorjene obresti za uporabo določene količine nadomestne stvari, se tudi plačujejo v stvareh iste vrste, kot je glavnica.

S tem člankom sem želel približati pomen obresti predvsem pri posojilni pogodbi.

Za posojilno pogodbo sem napisal svoj članek, ki je v povezavi s tem.

Predlagam, da oba članka dobro preberete, saj boste le tako dobro razumeli posojilno pogodbo in obresti, ki jih boste določili v njej.

Za varnost v pravnem prometu vam bom napisal še veliko člankov, katerih namen je, da vam pomagam pri pravnih zadevah.

Vljudno vas vabim k branju tudi drugih člankov.

odvetnik Gregor Verbajs