Vzemimo najbolj pogost slovenski primer, ko nekdo podeduje ali dobi nepremičnino v dar.

Kot odvetnik svetujem, da v takih primerih v pogodbo vedno vnesete dejansko tržno vrednost nepremičnin.

Enako je potrebno storiti pred zapuščinskim sodiščem.

V praksi pa stranke pogosto napišejo nižjo vrednost nepremičnin, da bi plačale nižjo sodno takso in manjšo nagrado odvetnikom.

Nagrada odvetnika je namreč, če ni drugače dogovorjeno, odvisna od vrednosti spora ali posla, kar določa Odvetniška tarifa.

Poglejva dva primera:

1. Sklenitev pogodbe

V dar prejmete nepremičnino, ki je dejansko vredna 300.000,00 EUR, vendar v pogodbo napišete, da je vredna 150.000,00 EUR. Po štirih letih nepremičnino prodate.

Kaj pa če bi v pogodbo vnesli dejansko vrednost nepremičnine in upoštevali, da je dejanska vrednost nepremičnine v višini 250.000,00 EUR v štirih letih zvišala za 50.000,00 EUR:

Če boste upoštevali nasvet odvetnika boste prihranili 24.760,00 EUR, kljub temu, da boste odvetnika za sestavo pogodbe plačali zgolj 240,00 EUR več.

Vem, kaj sedaj mislite. Verjetno ste pomislili, da nepremičnine ne boste prodajali po 4 letih.

Poglejva še primer, če nepremičnino prodate po 14 letih. To pa je dovolj dolga doba, da se nam v življenju zgodijo marsikatere stvari.

Če napišete znižano vrednost:

Če napišete dejansko vrednost:

Če nepremičnino prodate po 14 letih boste zaradi nasveta odvetnika prihranili 14.760,00 EUR.

2. Sklep o dedovanju

Kaj pa, če nepremičnino podedujete in sodišču ne sporočite dejanske vrednosti?

Pogosto opažam, da dediči zaradi nižjih sodnih taks sodišču sporočijo nižjo vrednost nepremičnine.

Vzemimo, da po štirih letih prodate nepremičnino, ki ste jo podedovali.

Vzemimo enako predpostavko, da je dejanska vrednost nepremičnine 250.000,00 EUR, ki se nato v 4 letih poveča na 300.000,00 EUR

Tudi v zapuščinskem postopku boste zaradi enega preprostega nasveta odvetnika prihranili 24.580,00 EUR.

Pa si poglejva še situacijo, če nepremičnino, ki ste jo podedovali prodate čez 14 let.

Vzemimo enako predpostavko, da je dejanska vrednost 250.000,00 EUR, ki se nato v 4 letih poveča na 300.000,00 EUR

Če nepremičnino dobite v zapuščinskem postopku in upoštevate nasvet odvetnika boste tudi v primeru prodaje čez 14 let prihranili 14.580,00 EUR.

3. Zaključek

Če boste upoštevali nasvet odvetnika, boste dolgoročno prihranili veliko denarja. Na koncu se vprašajte, ali je dodatnih 240,00 EUR vrednih za nasvet odvetnika? Jaz menim, da zelo.

Kot vedno, bom tudi tokrat povedal, da je pravočasno in pravilno reševanje pravnih problemom ključnega pomena.

Gregor Verbajs, odvetnik

Elon Musk je na Twitter napisal: »ChatGPT is scary good«. In resnično je strašljivo dober.

Sam sem začel uporabljati navedena orodja pri pisanju elektronskih sporočil in kratkih dopisov. Mirno lahko rečem, da vse skupaj ni muha enodnevnica, ampak mogoče celo temelj za največjo tehnološko revolucijo doslej.

Podjetja ter zaposleni, ki bodo v naslednjih letih znali dobro uporabiti te sisteme (ki so trenutno na voljo večinoma brezplačno), bodo imeli neverjetno konkurenčno prednost.

Vendar, ali lahko umetna inteligenca napiše pogodbo ali celo tožbo?

Umetna inteligenca se že nekaj časa ukvarja s prevajanjem, pisanjem člankov in celo ustvarjanjem glasbe. Toda ali lahko umetna inteligenca napiše tožbo? To je vprašanje, ki si ga postavljajo pravniki in tehnološki strokovnjaki. Ali bi bilo mogoče, da bi se tehnologija lahko uporabljala v pravnem sistemu, zlasti za pisanje pravnih dokumentov, kot so tožbe?

Čeprav se zdi, da je ta ideja malce preveč futuristična, obstaja veliko podjetij, ki že uporabljajo umetno inteligenco za obdelavo pravnih dokumentov. Na primer, podjetje Kira Systems uporablja strojno učenje in naravno obdelavo jezika za pomoč pri preverjanju in obdelavi pravnih dokumentov. Podjetje ROSS uporablja umetno inteligenco za preučevanje primerov in pomaga pravnim strokovnjakom pri iskanju ustrezne pravne dokumentacije.

Čeprav ta tehnologija lahko izboljša učinkovitost in natančnost pri obdelavi pravnih dokumentov, pa se zastavlja vprašanje, ali lahko umetna inteligenca dejansko napiše tožbo. Čeprav lahko strojno učenje pomaga pri iskanju pravne dokumentacije in razumevanju pravnih konceptov, pa je pisanje pravnih dokumentov, kot so tožbe, povezano z veliko več dejavniki, ki jih je težko predvideti.

Poleg tega so tožbe v pravnem sistemu običajno izredno pomembne in občutljive zadeve, ki zahtevajo izjemno natančnost in strokovnost pri pisanju. To pomeni, da obstajajo pomembni vidiki, ki jih je morda težko zajeti s tehnologijo, zlasti kadar gre za dejanske podatke in situacijske dejavnike.

Kljub temu pa se zdi, da obstajajo pravni dokumenti, ki bi jih bilo mogoče napisati z uporabo umetne inteligence, saj bi bilo to mogoče storiti na podlagi določenih vzorcev in struktur, ki jih je mogoče naučiti stroje. Vendar pa bi moral biti proces nadzorovan s strani izkušenega pravnega strokovnjaka, ki bi lahko zagotovil pravilnost in ustreznost dokumenta.

V prihodnosti bi lahko umetna inteligenca vsekakor igrala pomembno vlogo pri obdelavi pravnih dokumentov, vključno s tožbami. Vendar pa bi moral biti proces strogo nadzorovan s strani pravnih strokovnjakov, da bi se zagotovila natančnost in pravilnost pravnih dokumentov.

Naj zdaj vam povem še eno noro informacijo.

Zadnjih šest odstavkov zgoraj mi je na podlagi mojega navodila, ki je vseboval zgolj en stavek, napisala umetna inteligenca!! Mind-blowing. Resnično noro.

V nadaljevanju vam pripenjam moj pogovor z umetno inteligenco, ko sem jo prosil, da mi naj napiše tožbo.

Poglejte kako malo navodil sem ji dal in kako dobro je napisana tožba. Presenetila me je z obliko tožbe, s strukturo, z vsebino in določbami, ki jih je napisala. Povsem sama je zahtevala tudi zamudne obresti.

Noro. Resnično noro.

Sedaj pa vam želim predstaviti še prodajno pogodbo za prodajo avtomobila.

Zoper me je presenetila z dodatnimi določbami, kjer je sama definirala prehod rizika na kupca in prenos lastninske pravice ob plačilu kupnine.

Začel sem uporabljati besedo prosim, saj sem se spomnil na spodnjo šalo, ki pa ni več daleč od resnice.

Še vedno se odkrivajo možnosti uporabe umetne inteligence, pri čemer se je na spletu pojavilo že kar nekaj oseb, ki so umetno inteligenco raziskali do te mere, da razumejo njeno delovanje in so podali tudi navodila kako postavljati vprašanja.

Med drugimi sem umetno inteligenco vprašal, če mi lahko splanira 5 dnevni izlet po Londonu. Brez problema mi je napisala za vsak dan kaj si naj ogledam. Verjetno mi ni potrebno posebej izpostavljati, da je plan naredila tako, da bi si lahko 5 dneh ogledal čim več stvari. Do tega rezultata je prišla v dobri minuti, pri čemer smo za podoben plan z družino potrebovali skoraj teden dni, obisk knjižnice, izposojo vsaj treh turističnih vodičev, ter več večerov branja in študiranja.

Čeprav umetna inteligenca lahko pomaga pri obdelavi pravnih dokumentov, pa še vedno obstajajo omejitve pri uporabi tehnologije v pravnem sistemu. V vsakem primeru je treba upoštevati dejstvo, da so pravni dokumenti, kot so tožbe, občutljive zadeve, ki zahtevajo izjemno strokovnost in natančnost pri njihovem pisanju.

Umetna inteligenca lahko izboljša proces obdelave pravnih dokumentov, vendar ne more nadomestiti človeškega pristopa k pisanju in preverjanju pravnih dokumentov. Odvetniki imajo izkušnje in strokovnost pri razumevanju pravnih konceptov in preverjanju dokumentov, kar je bistvenega pomena pri zagotavljanju natančnosti in pravilnosti pravnih dokumentov.

Kljub temu, da lahko umetna inteligenca izboljša proces obdelave pravnih dokumentov in skrajša časovne okvirje za njihovo pripravo, je še vedno potreben nadzor strokovnjakov, da se zagotovi kakovost dokumenta. To pomeni, da morajo odvetniki osebno še vedno preveriti vsak pravni dokument, ki ga sestavi umetna inteligenca, da bi se zagotovila natančnost in pravilnost dokumenta.

V zaključku lahko povzamemo, da umetna inteligenca lahko igra pomembno vlogo pri obdelavi pravnih dokumentov, vključno s tožbami, vendar je treba upoštevati, da je še vedno potreben nadzor strokovnjakov, da se zagotovi kakovost in pravilnost dokumentov.

To pomeni, da se morajo pravni strokovnjaki zavedati prednosti in omejitev tehnologije, ter jo uporabljati kot pripomoček, ki bo izboljšal proces obdelave pravnih dokumentov, vendar ne bo nadomestil njihove strokovnosti in izkušenj pri pisanju in preverjanju pravnih dokumentov.

Povedano še drugače, umetna inteligenca (še) ni HAL 9000.

Gregor Verbajs, odvetnik

Zakaj bi sploh najeli odvetnika, ki bi vam oblikoval oporoko, posojilno pogodbo, prodajno pogodbo za nepremičnine, najemno pogodbo, pogodbo o razdelitvi premoženja med razvezanima zakoncema ali vam pomagal pri pravnih zadevah v gospodarski družbi? Samo vpišite svoje podatke v obrazec in vaš pravni problem je čudežno rešen!

Pa je res?

Pred kratkim me je poklicala kolegica, kateri sem pred enim letom svetoval glede posojilne pogodbe. Če bi bili takrat z mano, bi me videli kako sem ji povedal nekaj osnovnih pravil glede posojanja denarja.

Rekel sem ji:

• Pri posojanju denarja vedno skleneš pisno posojilno pogodbo;
• Pisna posojilna pogodba mora biti dobro napisana, da je posojilodajalec maksimalno zavarovan;
• Pisno posojilno pogodbo potrdiš v obliki notarskega zapisa, da je neposredno izvršljiva (to pomeni, da če ti dolžnik ne vrne denarja, ne rabiš vložiti tožbe na podlagi katere dobiš sodbo in greš šele na podlagi sodbe v izvršbo, ampak greš lahko takoj v izvršbo);
• V kolikor je mogoče si terjatev zavaruješ (zastavna pravica na premičninah, hipoteka…).

Sedaj vas zagotovo zanima kaj je kolegica storila. Na srečo je sklenila (vsaj) pisno posojilno pogodbo, ki sem ji jo pripravil. Vendar navedeno še vedno pomeni, da če želi dolžnika izterjati mora vložiti tožbo in glede na hitrost delovanja naših sodišč bo dobila sodbo v roku 3 let.

Njena pisna posojilna pogodba je bila še vedno boljša, kot vsa dejana žensk v filmu The Thinder Swindler, ki se sedaj predvaja na Netflixu. Da ne bo kakšnega dvoma, tudi taki moški obstajajo, ki jih ženske hitro okoli obrnejo.

Zakaj me kolegica ni poslušala?

Povsem jasnega odgovora na to vprašanje nimam, vendar je študija Avvo (Avvo.com je spletna tržnica za pravne storitve, ki zagotavlja napotitve odvetnikov in dostop do baze pravnih informacij v ZDA) je namreč pokazala, da je želja po ohranitvi nadzora nad svojim primerom glavni razlog, zakaj ljudi odvrača misel na najem odvetnika. Drugi razlog, čeprav po mojem mnenju neupravičen, so stroški.

Vendar je najbolj zanimiv podatek študije, da je med tistimi, ki gredo na prvi uvodni sestanek k odvetniku in se z odvetnikom pogovorijo o svojih pravnih problemih, 82 % ljudi najame odvetnika takoj ali kmalu po pogovoru z njim, ko je njihov pravni problem potrebno dejansko reševati. To pomeni, da morajo ljudje zgolj prejeti impulz, da se odpravijo do odvetnika, da si zagotovijo lastno pravno varnost. Morda bi morali odvetniki dodati novo storitev – brezplačno vožnjo strank do svoje pisarne?

Sedaj se postavi logično vprašanje, kdaj ljudje najamejo odvetnika?

Takrat, ko se s svojim problemom »zataknejo«.

Ljudje mi pogosto pripovedujejo, kako so poskušali poiskati rešitev za svoje pravne probleme, a nikoli niso mogli razumeti celotnega obsega svoje težave. To jim je dalo vedeti, da je čas, da poiščejo pomoč nekoga, ki zadevo temeljito razume. Tudi študija Avvo je prišla do podobne ugotovitve, saj je 56 % anketirancev izjavilo, da so med svojim primerom prišli do neobhodne točke, pri čemer jih je 42 % navedlo, da bi potrebovali odvetnika, ki bi jim pomagal rešiti njihov problem.

Občutek neizhodnosti da ljudem vedeti, da je čas, da poiščejo podporo odvetnika. Vendar še vedno ostane problem, da ljudje pri sklepanju pogodb še ne čutijo občutka neizhodnosti in pravnih težav ne dojemajo kot težavo.

Zob si ne popravljate sami, prav tako tudi niste zmožni sami izvajati operacij na sebi. Velika večina ljudi tudi servis na avtomobilu ne naredi sama. Vsi pridemo do točke, ko se zavedamo, da potrebujemo pomoč ne glede na to, kako pametni smo.

Kakšna je torej rešitev za večjo pravno varnost ljudi?

Pojdiva po korakih:

1. Zavedajte se, da je lahko vsaka najmanjša pravna zadeva vaša nočna mora.
2. Povprašajte po stroških odvetnikov, ker nismo dragi. Pravna storitev odvetnika je vredna veliko več, kot vam jo bo odvetnik zaračunal.
3. Obiščite odvetnika in se pozanimajte o vašem pravnem problemu.
4. Upoštevajte nasvet odvetnika.

Nekoč je Helen Mirren dejala: »Svojo življenjsko zgodbo pišete z odločitvami, ki jih sprejmete. Nikoli ne veste, ali so bile napačne. Ti trenutki odločitve so tako težki.«

Naj se odvetniki spopadajo z vašimi pravnimi težavami, medtem ko vi počnete tisto, kar najbolje počnete: opravljate svoje delo, vodite podjetje ali svoj čas posvetite družini ali hobijem.

Gregor Verbajs

Vir slike: www.mentalfloss.com

Ali obstaja verjetnost, da bomo imeli hiperinflacijo?

Kaj je hiperinflacija?

Hiperinflacija je ekstremno visoka rast cen, ki povzroči precejšnji upad vrednosti državne valute. Hiperinflacija je inflacija, ki se je ne da več kontrolirati in v ekstremnih oblikah lahko povzroči zlom celotnega monetarnega sistema v državi. Čeprav natančne meje za hiperinflacijo ni, nekateri ekonomisti zagovarjajo, da inflacija postane hiperinflacija, ko preseže stopnjo 50% na mesec. Navedeno se je že zgodilo tudi pri nas, in sicer leta 1989.

Kdaj se pojavi hiperinflacija?

Hiperinflacija se največkrat pojavlja v časih, ko je količina denarja v obtoku povečana ne da bi bila podprta z rastjo bruto domačega proizvoda (BDP). Pretirano tiskanje denarja s strani centralnih bank je ključni razlog za takšen pojav in ravno to se dogaja sedaj. Ob takšni neuravnovešenosti ponudbe in povpraševanja na denarnem trgu cene izdelkov in storitev začnejo rasti in lokalna valuta začne izgubljati na vrednosti.

Kdaj je bila najhujša hiperinflacija?

Eden najhujših primerov hiperinflacije se je zgodil v Nemčiji med letoma 1920 in 1923. Predpostavlja se, da so se cene v povprečju podvojile vsakih 28 ur oz. približno 3.000.000% na mesec. Valutni tečaj z ameriškim dolarjem je znašal 1 USD za 4.200.000.000 DEM (december 1923).

V Sloveniji je bila decembra 1989 inflacija 55,9%.

Ali se sedaj pretirano tiska denar?

Odgovor je seveda pritrdilen, saj se masa denarja trenutno veča z astronomsko hitrostjo. Tako, kot da ne bi obstajal jutrišnji dan.

Pravzaprav svetovne centralne banke pospešeno tiskajo denar že vse od finančne krize 2008. Dodatni zagon tiskanju pa je dodal tudi koronavirus.

Vendar po drugi strani se je hitrost kroženja denarja (verjetno ravno zaradi koronavirusa in strahu, ki ga je povzročil) močno upočasnilo, zato inflacije trenutno še ne čutimo.

Trenutno ves presežek (sveže natisnjenega) denarja dobijo večinoma bogati, ki ga ne potrebujejo za potrošnjo, ampak ga dodatno investirajo (delnice, kriptovalute…), kar se odraža na zelo lepi rasti finančnih trgov.

Ali se tiskanje denarja že pozna v realnem življenju?

Pozna se že, vendar ne v celoti.

Trenutno so se močno podražile cene gradbenih materialov, nekaj malega pa tudi drugi proizvodi.

Po pisanju različnih medijev so se podražili plastični in kovinski materiali, kamnine, opečni in cementni izdelki in keramika, povprečno med deset in 30 odstotki.

Armaturno železo se je samo od začetka leta (torej v 6 mesecih) podražilo za 20 odstotkov, v zadnjem letu pa skoraj za 100%, opečni in keramični izdelki za 30 odstotkov, bitumenski proizvodi med 5 in 10 odstotki in plastični proizvodi med deset in 15 odstotki.

V kolikor se bodo stvari še bolj »normalizirale« in se bo gospodarstvo vrnilo v »stare« tirnice ter se bo hitrost kroženja denarja (ob vsej količini denarja v obtoku) povečala, je velika verjetnost, da se pojavi hiperinflacija. Seveda bodo centralne banke poskušale inflacijo regulirati, vendar pa tudi monetarna politika ni vsemogočna.

Kako se lahko zavarujete pred (hiper)inflacijo?

Pred inflacijo se lahko zavarujete z inflatorno klavzulo, ki predstavlja valorizacijo denarnih terjatev.

Kaj je valorizacija denarnih terjatev?

Valorizacija denarnih terjatev (obveznosti) je metoda, z uporabo katere dosežemo, da ima vsota denarnih enot, ki so predmet obveznosti ob plačilu enako kupno moč kot v času nastanka obveznosti. Valorizacija denarne obveznosti se opravi z uporabo ene izmed valorizacijskih klavzul, imenovane tudi »zaščitne klavzule«

Kaj je valorizacijska klavzula?

Valorizacijska klavzula je dogovor v zvezi z denarno obveznostjo, po katerem se nominalna višina denarne obveznosti spreminja v neposrednem razmerju z gibanjem vrednosti (ali cene) izbranega standarda. Ta standard je lahko blago, vključno z zlatom (zlata klavzula), tuja valuta (valutna klavzula), indeks cen (indeksna klavzula) ali inflacija (inflatorna klavzula).

Kaj morate nujno narediti?

V vse pogodbe, ki jih sklepate morate vnesti inflatorno klavzulo, ki bo terjatve oz. obveznosti varovala pred morebitno inflacijo.

Upam, da hiperinflacije ne bomo imeli, vendar že v primeru, da se pojavi inflacija v višini 10% ali 20% lahko to zelo vpliva na cene proizvodov in storitev ter posledično na vaše terjatve.

Kakšna je trenutna inflacija?

Trenutna letna inflacija znaša 2,1%, mesečna pa 0,9%.

Vendar nihče ne ve kdaj inflacija lahko znatno zraste, zlasti zato, ker so trenutno podani vsi pogoji za takšno rast (velika količina natisnjenega denarja, počasno kroženje denarja, izjemno nizke obrestne mere) in je po mnenju strokovnjakov zgolj vprašanje časa, ali bomo padli v višjo inflacijo ali pa popolnoma v deflacijo, v depresijo.

Kako izgleda inflatorna klavzula?

Inflatorna klavzula najbolj poenostavljeno izgleda tako:

»Stranki se dogovorita, da se terjatev glavnice indeksira oziroma poviša v skladu z letno inflacijo v Republiki Sloveniji.

Indeksacija glavnice se izvede enkrat letno, in sicer 1.1. v vsakem koledarskem letu. Upnik se zaveže o novem znesku indeksirane glavnice obvestiti dolžnika v roku 15 dni.

Od novega zneska indeksirane glavnice tečejo pogodbene in zakonske zamudne obresti.

Terjatev se indeksira vse do dokončnega poplačila.«

Klavzula je lahko tudi obsežnejša in podrobno dogovorjena.

Glede na trenutno situacijo bi predlagal, da se dogovorite, da se inflacija usklajuje v skladu z mesečno inflacijo, saj obstoji verjetnost, da v kolikor bo prišlo do inflacije, da se bo ta lahko iz meseca v mesec znatno poviševala.

Sklep

Preglejte svoje pogodbe in v kolikor v njih nimate inflatorno klavzulo, se o njej dodatno dogovorite (npr. z aneksom).

Pri sklepanju novih pogodb bodite previdni, da boste v pogodbo vnesli tudi inflatorno klavzulo.

Namen inflatorne klavzule je, da dobite vedno enako vrednost terjatve in da se terjatev skozi čas ne zmanjšuje.

Za občutek naj vam povem, da je inflacija med letom 2000 in 2021 znašala 78,1%. Zato tudi v kolikor ne bo hiperinflacije je pametno, da imate v pogodbah inflatorno klavzulo.

odvetnik Gregor Verbajs

Pogovor sva opravila preko videokonference, kot se za trenutno stanje spodobi.

V pogovoru sva predelala naslednje teme:

1. Stanje v gospodarstvu na kratko;
2. Kako trenutna situacija lahko vpliva na pogodbena razmerja in kaj podjetniki lahko takoj storijo;
3. Odlog plačila obveznosti kreditojemalcev in problem leasinga;
4. Finančni ukrepi Slovenskega podjetniškega sklada;
5. Predlog zakona o interventnih ukrepih na javnofinančnem področju;

Vabim vas k ogledu pogovora, kjer sva predstavila konkretne ukrepe, ki jih podjetniki lahko takoj sprejmejo.

Video si lahko ogledate na povezavi:

#odvetnik #novice #ukrepi #koronavirus #iurall #primožrojac #gregorverbajs #podjetnik #gospodarstvo #gospodarskadružba #pogodba #pogodbenarazmerja #kredit #odlogplačila #leasing #slovenskipodjetniškisklad #finančniukrep #davki #davčniobračun #terjatve #prodajaterjatev #faktoring

Vabim k branju tudi drugih zapisov na mojem blogu.

Predlagam, da se preko bloga prijavite na prejemanje obvestil (mailing listo oz. prijava na novice), saj boste tako ažurno obveščeni o vseh novostih.

Prav tako smo vam v odvetniški pisarni prijazno na voljo za vsako pomoč pri reševanju vaših pravnih zadev.

odvetnik Gregor Verbajs

Posledično takšna situacija povzroča negotovost in strah, ki je delno tudi posledica napačnih informacij.

Vse več vas postavlja vprašanja v zvezi s pravom in vplivom trenutne situacije na pogodbe, saj se vsi soočamo s situacijo, ki je povsem nova in nepredvidljiva.

Spremljali bomo trenutne razmere in pomagali vsem, ki imate kakršnakoli vprašanja ali potrebujete pomoč, da boste šli skozi gospodarsko krizo s čim manj posledicami in kar najhitreje.

Glede trenutne situacije…

Kot ste zagotovo že obveščeni, je Svetovna zdravstvena organizacija (WHO oz. SZO) 11. marca 2020 nedavni izbruh virusne bolezni COVID-19 razglasila za pandemijo in pozvala vlade, naj spremenijo potek izbruha “z nujnimi in agresivnimi ukrepi”.

Po tej izjavi so nekatere države uvedle precej stroge ukrepe in omejitve, da bi upočasnile hitrost prenosa virusa, kar je v nekaterih primerih (tj. V Italiji od 12. marca 2020 in do 25. marca 2020) vključevalo tudi zaprtje vseh restavracij, barov in nebistvenih trgovin ter veleblagovnic, razen trgovin z živili in lekarn.

Glede na trenutno situacijo se zdi, da se status epidemije koronavirusa (COVID-19) v Evropi ne bo kmalu končal (saj svetovna javnost šteje Evropo za trenutno žarišče virusa), temveč se zdi, da se bodo razmere poslabšale tudi v drugih državah (skupina držav, ki sprejemajo nove in strožje ukrepe za zmanjšanje širjenja virusa raste iz ure v uro, vključno z zdaj tudi Hrvaško, Srbijio, Madžarsko, Slovenijo, Avstrijo, Severno Irsko itd.).

Navedeno pomeni, da lahko kmalu pričakujemo podobne ukrepe, kot so bili že sprejeti v Italiji tudi v drugih evropskih državah, zlasti zaradi dejstva, da sta glavna nefarmacevtska ukrepa, tako SZO kot Evropskega centra za preprečevanje in obvladovanje bolezni, distanciranje in zmanjševanje socialnih stikov med posamezniki.

Vse zgoraj navedeno vpliva tudi na pogodbena razmerja.

Gospodarska kriza, ki ni zgolj posledica koronavirusa (o čemer sem pisal v prejšnjem zapisu na blogu in vam svetujem da si ga zaradi razumevanja gospodarske krize nujno preberete), vpliva tudi na pogodbena razmerja oz. pogodbene obveznosti.

Kako trenutna situacija vpliva na pogodbe…

Glede na trenutno gospodarsko situacijo delimo pogodbe v dve skupini.

V prvi skupini so pogodbe, ki vsebujejo pogodbena določila v višji sili, o spremenjenih okoliščinah, o nemožnostih izpolnitve, itd.:

Pandemija koronavirusa se po pogodbenih določilih lahko šteje za višjo silo, spremenjene okoliščine, nemožnost izpolnitve, ali pa tudi ne, odvisno od besedila pogodbenega določila oz. dogovora strank v pogodbi.

Podjetja bodo različno obremenjena, kar bo odvisno predvsem od dejavnosti v kateri delujejo.

Ali gre za višjo silo bo potrebno opraviti presojo v vsakem primeru posebej, pri čemer je vprašljiva možnost uporabe klavzule višje sile.

Medtem pa je s klavzulo o spremenjenih okoliščinah in nemožnosti izpolnitve povsem drugače, in menim, da je za nekatere dejavnosti v Sloveniji že sedaj jasno, da bodo močno prizadete (turizem, transport, gostinstvo…).

Ta podjetja bodo lahko imela dolga obdobja zmanjšanja prihodkov in probleme z likvidnostjo, ter posledično lahko tudi z insolventnostjo.

V drugi skupini so pogodbe, ki ne vsebujejo pogodbenih določil o višji sili, o spremenjenih okoliščinah in nemožnosti izpolnitve, vendar je tudi pri teh pogodbah mogoče uporabiti splošna določila Obligacijskega zakonika (OZ):

Glede na trenutno situacijo bi podjetja lahko uporabila tri institute:

Prvi institut…

ČE POSTANE IZPOLNITEV OBVEZNOSTI ENE STRANKE NEGOTOVA – 102. člen OZ – Če je dogovorjeno, da bo najprej ena stranka izpolnila svojo obveznost, po sklenitvi pogodbe pa se premoženjske razmere druge stranke toliko poslabšajo, da je negotovo, ali bo ona mogla izpolniti svojo, ali je to negotovo iz drugih resnih razlogov, lahko stranka, ki se je zavezala, da bo prva izpolnila obveznost, odloži njeno izpolnitev, dokler druga stranka ne izpolni svoje obveznosti ali ne da zadostnega zavarovanja, da jo bo izpolnila.

Drugi institut…

RAZVEZA ALI SPREMEMBA POGODBE ZARADI SPREMENJENIH OKOLIŠČIN – Rebus Sic Stantibus – 112. do 115. člen OZ – Če nastanejo po sklenitvi pogodbe okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke, ali če se zaradi njih ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih pa v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti jo v veljavi takšno, kakršna je, lahko stranka, ki ji je izpolnitev obveznosti otežena, oziroma stranka, ki zaradi spremenjenih okoliščin ne more uresničiti namena pogodbe, zahteva razvezo pogodbe.

Zahtevek je sicer potrebno uveljaviti sodno, vendar pa je smiselno spremembo pogodbenih določil urediti sporazumno, in sicer na način, da se pravično spremenijo.

Nihče si ne želi, da izgubi posel, vendar je potrebno v tej situaciji poiskati nekakšno win-win situacijo za obe pogodbeni stranki;

Tretji institut…

NEMOŽNOST IZPOLNITVE –116. člen OZ – Če je postala izpolnitev obveznosti ene stranke dvostranske pogodbe nemogoča zaradi dogodka, za katerega ni odgovorna niti prva niti druga stranka, ugasne tudi obveznost druge stranke; če pa je ta že izpolnila del svoje obveznosti, lahko zahteva vrnitev po pravilih o vračanju tistega, kar je bilo neupravičeno pridobljeno.

Koronavirus sam po sebi verjetno ne bo povzročil okoliščin, ki bi utemeljevale uporabo tega instituta, vendar pa lahko to povzročijo ukrepi za omejitev širjenja virusa.

Takšni primeri so zaprtje mej, prepovedi zbiranj, zaprtje šol in vrtcev, itd. Tako, da bo ta institut zelo uporabljiv v naslednjih tednih in mesecih.

Torej…

Predlagam, da pregledate pogodbe, ki jih imate sklenjene s svojimi strankami, kupci ali poslovnimi partnerji. Ocenite svoj položaj in možnost izpolnjevanja obveznosti po pogodbah.

V kolikor je potrebno preučite možnosti uporabe v pogodbi dogovorjenih določb in tudi določbe OZ (v kolikor v pogodbah nimate dogovorjenih posebnih določb za nastalo situacijo).

Zaradi trenutne situacije bomo v odvetniški pisarni sproti pripravljali obvestila o vseh novostih na pravnih področjih.

Vse novosti na pravnih področjih si boste lahko prebrali na mojem blogu www.gregorverbajs.si

Predlagam, da se preko bloga prijavite na prejemanje obvestil (mailing listo oz. prijava na novice), saj boste tako ažurno obveščeni o vseh novostih.

Prav tako smo vam prijazno na voljo za vsako pomoč pri reševanju vaših pravnih zadev.

odvetnik Gregor Verbajs

Ali je šel vas dolžnik po izvršbi še v stečaj in niste dobili plačila?

Takšne zgodbe gledam vsak dan in vas moram pomiriti.

Ni vaša krivda, da izvršba ni bila uspešna in da niste dobili plačila.

Namreč izvršba ni tako preprosta kot misli večina ljudi, podjetnikov, direktorjev, družbenikov in zaposlenih v družbi.

Vendar naj vas pomirim in povem, da je izvršba lahko zelo učinkovita, le pravilno in pravočasno se jo je potrebno lotiti. Največkrat že v fazi sklepanja pogodb.

Vendar naj vam najprej povem nekaj misli o izvršbi.

Če je atletika kraljica športa, potem je izvršba kraljica civilnega prava.

Se sprašujete zakaj?

Zato, ker šele v izvršbi dobite tisto po kar ste prišli k odvetniku.

Bodisi dobite plačilo svoje terjatve ali pa kakšno nedenarno izpolnitev (na primer izselitev najemnika iz poslovnega prostora ali stanovanja).

Dolžniki pogosto ne izpolnijo svojo obveznost prostovoljno oziroma takoj, ko lahko upnik od dolžnika zahteva izpolnitev.

Izvršba oziroma izvršilni postopek je zato zelo pomemben postopek, čeprav se mu v praksi ne posveča velike pozornosti.

V nadaljevanju bom predstavil bistvo izvršilnega postopka in v kratkem opisal njegove značilnosti ter povedal kakšen pravniški trik, kako priti čim hitreje do poplačila.

Uvedba izvršilnega postopka

Postopek izvršbe se uvede na predlog upnika.

V praksi poznamo dve vrsti izvršbi, ena je izvršba na podlagi izvršilnega naslova, druga pa je izvršba na podlagi verodostojne listine.

Razlike in lastnosti vam bom podrobno predstavil v nadaljevanju in vam bo takoj vse kristalno jasno.

1. Izvršilni naslov

Izvršba na podlagi izvršilnega naslova se vloži, ko ima upnik že pridobljen izvršilni naslov, izvršba na podlagi verodostojne listine pa se vloži na podlagi verodostojne listine in predstavlja nekakšno izjemo od klasične izvršbe.

Kaj pa je izvršilni naslov in kaj verodostojna listina?

No poglejva.

Zakon o izvršbi in zavarovanju pozna naslednje izvršilne naslove:

1. Izvršljiva sodna odločba in sodna poravnava – Sodna odločba je izvršljiva, če je postala pravnomočna in če je pretekel rok za prostovoljno izpolnitev dolžnikove obveznosti. Rok za prostovoljno izpolnitev obveznosti začne teči naslednji dan od dneva, ko je bila dolžniku odločba vročena. Izvršbo dovoli sodišče tudi na podlagi sodne odločbe, ki še ni postala pravnomočna, če zakon določa, da pritožba ne zadrži njene izvršitve. Sodna poravnava je izvršljiva, če je terjatev iz poravnave zapadla.
2. Izvršljiv notarski zapis – Notarski zapis je izvršljiv, če je dolžnik v njem soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo in če je terjatev, ki izhaja iz notarskega zapisa, zapadla.
3. Druga izvršljiva odločba ali listina, za katero zakon, ratificirana in objavljena mednarodna pogodba ali pravni akt Evropske unije, ki se v Republiki Sloveniji uporablja neposredno, določa, da je izvršilni naslov.

Sedaj se zagotovo sprašujete kakšna je prednost izvršilnega naslova?

Če izvzamem sodne odločbe (ki jih je potrebno pridobiti v sodnem postopku) ostane nam najbolj praktičen izvršilni naslov pogodba v obliki notarskega zapisa. Včasih ne gre drugače in moramo v sodni postopek, velikokrat se je mogoče s pravilnim pravnim postopanjem izogniti poznejšemu pravdnemu postopku.

Naj vam povem tako.

V kolikor imate izvršilni naslov (npr. najemno pogodbo v obliki notarskega zapisa) boste lahko takoj po poteku najemnega razmerja vložili predlog za izvršbo in pričeli z opravljanjem izvršilnih dejanj (izselitev najemnika in izterjavo najemnin).

V kolikor pa nimate izvršilnega naslova boste morali najprej v tožbo, da dobite sodbo in boste šele na podlagi sodbe lahko vložili predlog za izvršbo.

Povedano še drugače.

Vaš najemnik bo lahko uporabljal vašo nepremičnino približno 3 leta (ko boste zoper njega vodili sodni postopek), pri tem boste morali plačati sodne stroške (odvetnika, sodne takse…) in zelo velika verjetnost je, da ko boste dobili sodbo, bo šel vaš dolžnik že v stečaj.

Upam, da sem vam dovolj jasno predstavil koristi izvršilnega naslova.

Torej, naslednjič naj vam odvetnik sestavi odlično pogodbo, nato pa jo obvezno sklenite v obliki notarskega zapisa oziroma jo naj notar potrdi v obliki notarskega zapisa.

Izvršilno sredstvo oziroma predmet izvršbe

Ko boste na podlagi izvršilnega naslova vložili predlog za izvršbo morate navesti tudi izvršilno sredstvo oziroma predmet izvršbe.

Upnik lahko predlaga različna izvršilna sredstva, odvisno od tipa terjatve, ki jo ima do dolžnika.

Terjatve delimo na denarne in nedenarne, slednje pa na tiste, ki jih lahko izpolni samo dolžnik osebno in tiste, ki jih lahko izpolni tudi tretja oseba.

Najpogostejše terjatve so denarne terjatve, s katerimi upnik od dolžnika zahteva plačilo denarja.

Kot sredstva izvršbe za poplačilo denarne terjatve sme sodišče dovoliti samo:

• • prodajo premičnin,
  • prodajo nepremičnin,
  • prenos denarne terjatve,
  • vnovčenje drugih premoženjskih oziroma materialnih pravic in nematerializiranih vrednostnih papirjev,
  • prodajo deleža družbenika in
  • prenos sredstev, ki so pri organizacijah, pooblaščenih za plačilni promet (banke).

Naj tukaj vam takoj povem eno skrivnost.

Po zakonu lahko izvršilnemu sodišču predlagate, da samo preveri premoženje dolžnika, tako, da vam v večini primerov ne bo potrebno iskati premoženja dolžnika.

Ali ni to super?

No pojdiva dalje.

Omejitev izvršbe in nadaljevanje izvršbe z novimi izvršilnimi sredstvi

Na dolžnikov predlog sodišče omeji dovoljeno izvršbo tako, da se ta opravi samo na nekatera sredstva oziroma na nekatere predmete, če zadoščajo za poplačilo terjatve.

Če izvršba s posameznim izvršilnim sredstvom ali posameznim predmetom ni uspešna, sodišče omejeno izvršbo nadaljuje z naslednjimi izvršilnimi sredstvi oziroma na naslednje predmete.

Sodišče lahko do konca izvršilnega postopka na predlog upnika dovoli poleg že dovoljenih sredstev oziroma predmetov, izvršbo še z drugimi sredstvi in na drugih predmetih oziroma namesto že dovoljenih sredstev in predmetov z drugimi sredstvi oziroma drugimi predmeti.

Tukaj vas moram opozoriti na nekaj zelo pomembnega, kar veliko upnikov spregleda.

Bodite pozorni, da v kolikor je sodišče ustavilo izvršbo na vsa izvršilna sredstva in v pritožbenem roku niste predlagali novo izvršilno sredstvo ali zahtevali od dolžnika predložitev seznama premoženja, je izvršilni postopek ustavljen.

Morali boste ponovno vložiti predlog za izvršbo in ponovno plačati sodno takso.

Ugovor dolžnika zoper sklep o izvršbi in ugovor tretjega zoper sklep o izvršbi

Dolžnik lahko zoper predlagano izvršbo ugovarja, ugovor pa mora biti obrazložen.

Dolžnik mora navesti dejstva, s katerim ga utemeljuje in predložiti dokaze, sicer se ugovor šteje kot neutemeljen.

Zoper sklep o izvršbi lahko vloži ugovor tudi tretja oseba, če verjetno izkaže, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo (npr. v kolikor izvršitelj zarubi predmet, ki ni od dolžnika, ali zakonec ugovarja, da gre za skupno premoženje…) in v njem zahteva, naj sodišče izvršbo na ta predmet izreče za nedopustno. Ugovor se lahko vloži do konca izvršilnega postopka. V primeru, da bo upnik ugovoru nasprotoval, bo morala tretja oseba tožiti na nedopustnost izvršbe ter predlagati odlog izvršbe do zaključka pravdnega postopka.

Tukaj naj vam povem, da je v praksi daleč največ ugovorov tretjih vloženih s strani zakonskih partnerjev.

Ker zakonca ali zunajzakonska partnerja pozabita urediti skupno premoženje, imata lahko nato v izvršbi veliko problemov.

Zato vam svetujem, da si vedno uredite premoženje z zakoncem. Zlasti je to pomembno tam, kjer je vključeno podjetniško premoženje (saj se spomnite zgodbe o ločitvi lastnika Amazona).

Izvršba na nepremičnine

Verjetno najbolj uspešna in tudi “grozeča” izvršba je izvršba na nepremičnine.

V kolikor se predlaga izvršba na nepremičnine vsak upnik hitro plača dolg, razen če je dolg zelo velik in ga ne more plačati drugače kot s prodajo nepremičnine.

Izvršbo na nepremičnine vodi sodišče z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi, z ugotovitvijo vrednosti nepremičnine, s prodajo nepremičnine in s poplačilom upnikov iz zneska, dobljenega s prodajo.

Nepremičnina se proda na javni dražbi.

2. Izvršba na podlagi verodostojne listine

Izvršba na podlagi verodostojne listine je nekakšna “bližnjica” do pridobitve izvršilnega naslova.

Zakaj bližnjica?

Bližnjica zato, ker lahko na podlagi verodostojne listine predlagate izdajo sklepa o izvršbi in v kolikor dolžnik ne bo vložil ugovora ste pridobili izvršilni naslov – sklep o izvršbi.

V kolikor pa dolžnik vloži ugovor pa se postopek nadaljuje v pravdnem postopku kot klasična tožba.

Izvršba na podlagi verodostojne listine je zelo pomembna za poslovne subjekte (podjetnike, gospodarske družbe), saj jim omogoča hitro in učinkovito pot do izvršilnega naslova in do poplačila svoje terjatve.

Verodostojna listina je:

• • faktura (račun),
  • menica in ček s protestom in povratnim računom, kadar je to potrebno za nastanek terjatve,
  • javna listina,
  • izpisek iz poslovnih knjig, overjen s strani odgovorne osebe,
  • po zakonu overjena zasebna listina,
  • listina, ki ima po posebnih predpisih naravo javne listine, 
  • obračun obresti in 
  • pisni obračun prejemkov iz delovnega razmerja v skladu z zakonom, ki ureja delovna razmerja (plačilna lista). 

Ker gre za izjemo od klasične izvršbe, zakon za izvršbo na podlagi verodostojne listine predpisuje tudi poseben postopek v primeru ugovora dolžnika, ker v primeru verodostojne listine terjatev ni nujno nesporna oziroma pravnomočno ugotovljena.

Za razliko od splošne ureditve, se v primeru vloženega ugovora šteje, da je ugovor obrazložen, če dolžnik navede dejstva, s katerimi ga utemeljuje in predlaga dokaze, s katerimi se ugotavljajo dejstva, ki jih navaja v ugovoru.

Sodišče nato nadaljuje postopek kot pri ugovoru zoper plačilni nalog, v pravdi.

Predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine, ki je bil podlaga za izdajo razveljavljenega sklepa o izvršbi, se obravnava kot tožba v pravdnem postopku.

3. Izvršilni stroški

Izvršilni postopek pa kljub dejstvu, da je zadnji postopek pred poplačilom upnika lahko predstavlja veliko stroškov upniku.

Seveda upnik te stroške nato prijavi v izvršilnem postopku in mu jih mora dolžnik povrniti, vendar pa je velikokrat lahko izvršba neuspešna, stroški upniku pa ostanejo.

Vendar mora upnik plačati predujem za stroške izvršilnih dejanj sicer sodišče ustavi izvršbo.

Dolžnik mora upniku na njegovo zahtevo povrniti stroške, ki so bili potrebni za izvršbo (sodne takse, stroški odvetnika, izvršitelja, izvedencev… ), vključno s stroški poizvedb o dolžnikovem premoženju.

Prav tako mora upnik dolžniku oziroma tretjemu na njegovo zahtevo povrniti izvršilne stroške, ki mu jih je neutemeljeno povzročil.

Zagotovo si ne želite, da bi dolžniku morali plačati njegove izvršilne stroške, zato bodite v postopku previdni. Še bolje pa je, da za postopek izvršbe angažirate odvetnika.

Povrnitev izvršilnih stroškov se mora zahtevati takoj, ko nastanejo in je znana njihova višina, najkasneje pa v tridesetih dneh po končanem ali ustavljenem izvršilnem postopku oziroma zaključitvi zadnjega izvršilnega dejanja, po katerem se izvršba ni nadaljevala, sicer se stroški ne priznajo.

Naj vam tukaj kar takoj povem, da morate v skladu s sodno prakso predlagati povrnitev stroškov v roku 30 dni, ko so nastali.

To pomeni, da takoj ko dobite obračun izvršitelja za njegove stroške, morate te stroške takoj prijaviti sodišču in zahtevati, da sodišče izda sklep, da je te stroške dolžan plačati dolžnik.

Sicer jih boste plačali sami.

Sklep

Izvršilni postopek je zelo pomemben postopek.

Pomemben je zlasti za podjetnike in gospodarske družbe ter tudi fizične osebe.

Pomembno je, da upnik postopek aktivno vodi in tudi sam aktivno išče premoženje dolžnika, ki ga je mogoče zarubiti in prodati.

Vsem, ki se izvršilnih postopkov lotijo sami želim svetovati, da izvršilni postopek ne pomeni zgolj elektronsko vložitev predloga za izvršbo in s strani sodišča izdan sklep o izvršbi.

Takrat se zabava šele začne.

Iz prakse vem, da se veliko izvršilnih postopkov nesrečno zaključi zgolj zato, ker jih upniki ne vodijo pravilno.

Sodišče je pristojno za opravo prisilne izvršitve terjatve, vendar ne na lastno iniciativo, zato je zelo pomembno, da upnik aktivno sodeluje v postopku, spodbuja sodišče (z urgencami, nadzorstvenimi pritožbami…), išče premoženje, predlaga morebitno novo izvršilno sredstvo in tako dalje.

Nespametno bi bilo, po pridobljeni pravnomočni in izvršljivi sodbi, podcenjevati izvršilni postopek in ostati brez poplačila.

Če ste prebrali do sem se vam zahvaljujem za prebrani članek.

Svetujem vam, da pravni problem od začetka rešujete z odvetnikom, in sicer od sklenitve pogodbe dalje.

Verjamem, da je korist odvetnika večja od njegovih stroškov.

Vabim vas k branju še drugih zapisov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs

Kaj lahko z njo urejamo in kaj storiti, če se katera izmed pogodb izgubi?

Pri starejših nepremičninah večkrat manjka pogodba med prvim prodajalcem – investitorjem in prvim kupcem.

Lahko pa manjka tudi kasnejša pogodba v verigi. Med poznejšim (vmesnim) prodajalcem in kupcem.

Kaj storiti, če je kateri od prodajalcem šel medtem v stečaj?

V članku si preberite možnosti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo na podlagi verige pogodb.

Veriga pogodb je časovno zaporedje originalnih prodajnih pogodb za posamezno nepremičnino od prvega prodajalca do končnega lastnika, ki dokazuje kako se je prenašalo lastništvo nepremičnine med več osebami.

Originalna prodajna pogodba pomeni, da ima pogodba originalen žig davčne uprave za odmero davka na promet nepremičnin, priložene vse potrebne listine, ki se navezujejo na pravni posel in overitveni žig notarja.

Pri prodaji nepremičnine se lastništvo izkazuje na dva načina.

Bodisi z verigo pogodb, ko nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, bodisi na podlagi izpiska iz zemljiške knjige, ko je lastništvo na nepremičnini že vpisano v zemljiško knjigo.

Vpis v zemljiško knjigo pa je možen le na podlagi originalne verige pogodb.

Posebno pri starejših nepremičninah se rado zgodi, da katera izmed prodajnih pogodb v verigi ni originalna, ni overjena, se je izgubila, ali uničila.

V teh primerih sta možni dve rešitvi.

Prva možnost je izstavitev posadne listine, ki nadomesti originalno pogodbo in jo skleneta kupec in prodajalec (ki je kot trenutni lastnik vpisan v zemljiško knjigo).

Posadna listina mora biti ravno tako prijavljena in overjena kot nova pogodba in je podlaga za vpis v zemljiško knjigo.

Tak postopek je predviden samo v primerih, ko prodajalec lahko podpiše posadno listino. V primeru, ko je prodajalec že umrl oziroma je podjetje prenehalo obstajati, ta možnost ne pride v poštev.

Druga možnost je poseben zemljiškoknjižni postopek. Gre za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, pri katerem mora predlagatelj verjetno izkazati, da:

• je bilo v njegovo korist oziroma v korist njegovih prednikov izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki ustreza pogojem za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo. To izkaže bodisi s predložitvijo kopije listine, ki se je izgubila, ali z overjenimi izjavami lastnikov sosednjih nepremičnin, ki potrjujejo to dejstvo,
• ter da je listina o lastništvu uničena oziroma se je izgubila.

Predlagatelj je lahko samo oseba, v korist katere bi bilo mogoče dovoliti vknjižbo lastninske pravice.

V predlogu je treba navesti podatke o vsebini manjkajoče listine, podatke o pogodbenih strankah in dejstva, iz katerih verjetno izhajajo okoliščine za izgubo prodajne pogodbe.

Hkrati s predlogom za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine je treba zahtevati tudi vknjižbo lastninske pravice, sicer ga zemljiškoknjižno sodišče zavrže kot nedovoljenega.

Če je predlog za vzpostavitev pravilno vložen in vsebuje vse potrebne podatke, zemljiškoknjižno sodišče izda sklep, s katerim dovoli začetek postopka in predlagatelju naloži predujem za stroške objave oklica v uradnem listu.

Oklic o začetku postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine mora vsebovati podatke o nepremičnini, na katero se izgubljena oziroma uničena listina nanaša, podatke o vsebini te listine in poziv imetnikom pravic, da v dveh mesecih od objave oklica izpodbijajo popolnost podatkov o vsebini listine.

Če po preteku dveh mesecev ni bil vložen noben ugovor ali so bili ti zavrnjeni ali zavrženi, zemljiškoknjižno sodišče dovoli vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, ki ima enako veljavo kot original in vpiše kupca kot lastnika nepremičnine.

odvetnik Gregor Verbajs

Če je bila ara dana, se šteje, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana, razen če ni dogovorjeno kaj drugega.

Ara in njene značilnosti

Ara je določen denarni znesek oziroma določena količina drugih nadomestnih stvari, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena pogodbena stranka izroči drugi v znamenje, da je pogodba sklenjena. To je definicija are. Sama definicija pa vsebuje trojni pomen are.

Prvi pomen je dokazni pomen. Izročitev are je znak, da je pogodba sklenjena. Ara je realni kontrakt, kar pomeni, da mora biti ara dejansko, fizično, izročena, da ima pravne učinke.

Sama obljuba ene stranke, da bo drugi ob sklenitvi pogodbe izročila aro, nima pravnih učinkov.

Ker je z izročitvijo are pogodba sklenjena, ara nima značilnosti samostojnega pravnega posla, temveč je veljavnost dogovora o ari odvisna od veljavnosti pogodbe, v znamenje sklenitve katere je bila ara dana.

Dogovor o ari je zato akcesoren in deli usodo pogodbe, v zvezi s sklenitvijo katere je bila dogovorjena in dana. Sama pogodba o ari pravno ni upoštevana.

Drugi pomen are je njena utrditev izpolnitve pogodbene obveznosti. Ta funkcija se uveljavlja, če je pogodba razvezana zaradi vzrokov, za katere odgovarja katera od pogodbenih strank.

V takem primeru ima aro podobno funkcijo kot pogodbena kazen, ki je dogovorjena za primer neizpolnitve.

Tretji pomen je, da ara predstavlja delno izpolnitev pogodbene obveznosti.

Dogovor o ari mora biti jasen in nedvoumen. Samo na podlagi okoliščine, da je ena stranka drugi ob sklenitvi pogodbe plačala določen denarni znesek, ni mogoče sklepati, da sta se stranki s tem dogovorili za aro.

V dvomu je potrebno šteti, da ima takšno plačilo značilnosti delne izpolnitve in ne tudi druge funkcije are – utrditve pogodbene obveznosti.

Plačilo are kot predpostavka za sklenitev pogodbe

Zaradi akcesornosti are veljavnega dogovora o ari ni mogoče skleniti pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s sklenitvijo katere se stranki dogovorita za aro.

Dogovor o ari bo veljaven, če bo sklenjen hkrati s sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero sta se stranki dogovorili za aro.

Največkrat je dogovor o ari vsebovan v sami pogodbi. Vendar pa, ker je ara realni kontrakt, mora biti dogovor o ari tudi izpolnjen, kar pomeni, da mora stranka, ki se je zaveza plačati aro, le to plačati ob sklenitvi pogodbe.

V primeru, da je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem, se lahko dogovori, da se tudi aro plača pod odložnim pogojem in bo pogodba sklenjena, ko stranka, ki se je zavezala plačati aro, aro plača.

Lahko se pogodba sklene pod razveznim pogojem, ki nastane, če stranka do določenega roka are ne plača.

Še enkrat želim poudariti, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana. Dana ara ne pomeni zaveze, da je potrebno pogodbo kasneje skleniti. Že s samo izročitvijo are je pogodba sklenjena.

Neizpolnitev pogodbe

Posledica dane are je, da ima po splošnih pravilih o učinkih pogodbe pogodbi zvesta stranka vedno možnost izbire; lahko vztraja pri izpolnitvi obveznosti lahko pa uveljavlja pravico odstopa od pogodbe zaradi kršitve druge pogodbene stranke.

V obeh primerih ima pravico še do plačila odškodnine za škodo, ki ji je zaradi kršitve nastala.

Na splošno velja, v kolikor ne bo prišlo do realizacije pravnega posla za katerega je bila ara dana, da stranka ki je aro dala nima pravnih vzvodov.

To ni res, saj je z izročeno aro pogodbo sklenjena, stranka, ki je aro dala pa lahko zahteva izpolnitev pogodbe. Kupci se premalo zavedajo, da imajo pravico zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode, ki ji nastane, če je za neizpolnitev pogodbe kriv prodajalec.

Če za neizpolnitev pogodbe odgovarja stranka, ki je dala aro, ima druga stranka možnost bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode zaradi zamude, aro pa všteti v odškodnino ali vrniti, bodisi se zadovoljiti s prejeto aro.

Če od pogodbe odstopi in s tem doseže razvezo pogodbe zaradi kršitve, začne ara učinkovati kot pogodbena kazen zaradi neizpolnitve. Obveznost pogodbi zveste stranke vrniti aro se pobota z njeno terjatvijo za plačilo pogodbene kazni zaradi neizpolnitve.

Če za neizpolnitev odgovarja stranka, ki je aro prejela, ima druga stranka možnost bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode zaradi zamude in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are.

Če od pogodbe odstopi in s tem doseže razvezo pogodbe zaradi kršitve, lahko zahteva plačilo odškodnine za škodo zaradi neizpolnitve, ter ji mora druga stranka vrniti prejeto aro.

Lahko pa, ker v primeru razveze pogodbe zaradi kršitve začne ara učinkovati kot pogodbena kazen zaradi neizpolnitve, zahteva pogodbeno kazen, ki je enaka znesku are, ki je bila plačana ter pravico zahtevati vrnitev plačane are. Skupni seštevek je enak dvojni ari.

Ara kot odstopnina

Če je bila ob ari dogovorjena pravica odstopiti od pogodbe, se šteje ara za odstopnino in lahko vsaka stranka odstopi od pogodbe.

Če v tem primeru odstopi stranka, ki je aro dala, jo izgubi, če odstopi stranka, ki je aro prijela, pa mora vrniti dvojni znesek. Pogoj je, hkrati ob sklenitvi pogodbe in izročitvi are, da se stranki dogovorita ustanoviti odstopno pravico.

Določbe o ari ureja Obligacijski zakonik (OZ) od 64. do 68. člena. Glede izročitve are se lahko dogovorite, da se ara izroči v hrambo pri notarju. Prav tako, pa je možen dogovor o ari v predpogodbi. Ker je to druga tema, se je bom lotil kdaj drugič.

Vabim vas k branju še drugih člankov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs

Včasih sem delal pri notarki, kjer sem se dnevno srečeval z vprašanjem: “Ali moram pogodbo overiti pri notarju?” in “Zakaj ne morem pogodbe overiti na upravni enoti?”

V spominu imam en primer, ko sta prišla prodajalec in kupec overiti prodajno pogodbo, pri čemer sta se nato premislila in rekla, da bosta overitev opravila na upravni enoti, ker je tam cenejša.

Verjetno je odveč, da povem, da sem jima to močno odsvetoval. Vendar sta vztrajala pri svojem.

Čez približno 3 mesece je prišel kupec z overjeno pogodbo, ki jo je prodajalec overil pri upravni enoti in me prosil, če jo lahko še enkrat overim.

Seveda sem mu rekel, da z veseljem opravimo overitev, le prodajalec mora priti, saj se pri overitvi overja podpis prodajalca oz. preverja njegovo identiteto.

Nakar mi je kupec povedal, da je prodajalec pokojni in da ima sedaj probleme z dediči, ker ne priznavajo prodajne pogodbe.

V čem je problem?

V kolikor bi overila pogodbo takrat, ko sta prišla prvič na overitev k meni bi bil kupec že vpisan kot lastnik nepremičnine v zemljiško knjigo.

Sedaj pa bo kupec verjetno bil dolgo bitko z dediči, da bo prišel do vpisa v zemljiško knjigo.

Da je problem še večji je kupec kupnino že plačal, tako da v trenutku ko je prišel nazaj k meni ni imel ne nepremičnine in ne denarja.

Takšna situacija pa je nastala, ker prodajalec in kupec nista želela plačati 50,00 EUR za overitev in sta raje na upravni enoti plačala 8,00 EUR.

Zaradi takšnih in podobnih zgodb sem se odločil, da jasno povem, da je potrebno overitev narediti pri notarju in da na enem mestu prikažem, katere vse dokumente potrebujete za overitev pogodbe s katero prenašate lastninsko pravico na nepremičninah. V praksi nepoznavanje teh predpisov povzroča slabo voljo.

Stranke pridejo k notarju z namenom overiti pogodbo, vendar pa jim notar overitev ne napravi, če nimajo vseh potrebnih dokumentov.

V izogib takšnim situacijam vam bom predstavil katere dokumente potrebujete za overitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Problem v praksi

V praksi se še vedno dogaja, da ljudje sami pišejo nepremičninske pogodbe ali celo prepisujejo stare pogodbe v upanju, da imajo pravno veljavno pogodbo. To se dogaja predvsem za manjše nepremičnine, kot so garaže, vikendi in podobno.

Največja napaka, kar jo lahko prepisovalec starih pogodb naredi je, da ne preveri stanja v zemljiški knjigi na dan, ko se pogodba podpisuje.

Hitro lahko pride do pravnih zapletov, da se napiše napačne podatke nepremičnine (zaradi morebitne vmesne parcelacije nepremičnin) ali da pogodba ne vsebuje vseh potrebnih sestavin, zaradi katerih nato ni mogoč vpis v zemljiško knjigo (na primer pogodba ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila).

Poleg teh najbolj očitnih napak, ki jih ljudje pišejo v pogodbe, pa je potrebno pridobiti še veliko drugih dokumentov, za katere pa največkrat ne vedo (Potrdilo o namenski rabi zemljišča, izjave o predkupnih pravicah, razna soglasja…). V ta namen bom predstavil zakone, ki potrebne dokumente predpisujejo in postopke, ki jih je potrebno sprožiti pred overitvijo pogodbe.

Dokumenti, ki jih potrebujete za overitev zemljiškoknjižnega dovolila

Lastninska pravica se pridobi na podlagi pravnega posla, dedovanja, zakona ali odločbe državnega organa (39. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ).

V članku predstavljam overitev pogodbe in potrebne dokumente, ki jih potrebujete za overitev, zato bom govoril o pridobitvi lastninske pravice zgolj na podlagi pravnega posla.

Za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla se zahteva veljaven pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, ter izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa zakon.

Druge pogoje določa že sam SPZ (na primer zemljiškoknjižno dovolilo), Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) ter drugi zakoni, ki jih bom predstavil v nadaljevanju. K notarju morate priti z veljavnim osebnim dokumentom in prinesti veljavno podpisano pogodbo, ter druge dokumente navedene v nadaljevanju.

Na podlagi 37. člena ZZK-1 je notar pri vseh vrstah pravnih poslov prometa z nepremičninami dolžan najprej preveriti ali je bila pogodba prijavljena davčni upravi in davek odmerjen ter plačan.

Če gre za prodajno pogodbo mora biti iz pogodbe razvidno, da je bil plačan 2% davek na promet nepremičnin oziroma, da gre za promet po sistemu DDV, kar pomeni, da mora biti pogodbi priložen račun ali pa morajo iz vsebine pogodbe izhajati vse bistvene vsebine sestavine računa po predpisih o DDV.

V kolikor prodajate nepremičnino, ki je oblikovana v etažno lastnino, je dokaz o plačilu davka in pogodba vse kar potrebujete. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (105. člen SPZ). To se ustanavlja v večstanovanjskih hišah in blokih.

Tako boste notarju prinesli podpisano pogodbo, z davčnimi žigi ali računom po sistemu DDV, na kateri bo notar podpis prodajalca overil ter preveril EMŠO kupca, zato morate imeti vsaj njegovo (kupčevo) kopijo osebnega dokumenta.

V kolikor pa prodajate nepremičnino, ki ima parcelno številko, pa je potrebno pridobiti večje število dokumentov.

V primeru prodaje zemljišča oz. parcele morate predložiti Potrdilo o namenski rabi zemljišča ali lokacijsko informacijo za parcelno številko, ki se prodaja.

ZZK-1 v 38. členu pravi, da če se z zemljiškoknjižnim dovolilom dovoljuje vpis pridobitve lastninske pravice, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo potrdilo pristojnega organa o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in o morebitnih prostorskih ukrepih, ki veljajo na območju, na katerem leži nepremičnina.

Oba imena sem navedel, ker določene občine naslavljajo potrdilo o namenski rabi zemljišča še vedno z imenom lokacijska informacija.

Iz potrdila o namenski rabi zemljišča je razvidna vrsta nepremičnine (kmetijska, gozdna, stavbna), ali obstaja predkupna pravica občine, ali se nepremičnina nahaja na zavarovanem območju v smislu Zakona o ohranjanju narave (v nadaljevanju ZON), ali gre za kulturni spomenik na podlagi Zakona o varstvu kulturne dediščine (v nadaljevanju ZVKD), ali gre za varovano območje po Zakonu o vodah (v nadaljevanju ZV-1) in tako dalje.

V primeru, da ima občina predkupno pravico morate na podlagi 191. člena ZUreP-2 izpeljati postopek obveščanja občine kot predkupnega upravičenca. 

Pogodba sklenjena v nasprotju z ZUreP-2 je nična.

Če iz potrdila o namenski rabi zemljišča izhaja, da gre za kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, je treba v smislu Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) pridobiti tudi odločbo upravnega organa, pristojnega za kmetijstvo, o odobritvi pravnega posla oziroma potrdilo, da odobritev ni potrebna.

ZKZ promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami določa od 17. do 25. člena. Pozorni morate biti, da v kolikor sklepate prodajno pogodbo, morate pred sklenitvijo pogodbe dati ponudbo za prodajo na upravno enoto, kjer mora ponudba viseti 30 dni, na njo pa se mora kupec javiti.

Pri prodaji kmetijskih zemljišč morate biti izjemno pozorni na 60-dnevni rok med potekom ponudbe in vložitvijo zahteve za odobritev pravnega posla po ZKZ. Overitev podpisa brez odobritve ali potrdila v smislu ZKZ ni možna. Postopek, ki velja za kmetijsko zemljišče se uporablja tudi za vodno zemljišče po ZV-1.

Če se nepremičnina nahaja v varovanem območju po ZON, je treba ne glede na vrsto pravnega posla predložiti soglasje upravne enote. Pravni posli brez soglasja so nični. Primer takega varovanega območja bi lahko bil Krajinski park Ljubljansko barje.

Če se zemljišče nahaja na območju, ki je po obrambnih predpisih določeno kot pomembno območje, je treba pred sklenitvijo vseh vrst pravnih poslov pridobiti soglasje pristojnega urada za obrambo, ki ga je tudi treba predložiti notarju pri overitvi podpisa. Uredba o določitvi objektov in okolišev objektov, ki so posebnega pomena za obrambo in ukrepih za njihovo varovanje določa katastrske občina za katere je potrebno pridobiti soglasje urada za obrambo pred sklenitvijo pravnega posla.

Če iz potrdila o namenski rabi zemljišča izhaja, da je nepremičnina označena kot kulturni spomenik na podlagi 62. člena ZVKD, je treba pridobiti izjavo predkupnega upravičenca ali predkupno pravico uveljavlja ali ne. Tukaj bom zgolj opozoril, da ni dovolj, da imate mnenje Zavoda za varstvo kulturne dediščine, da predkupne pravice ni potrebno uveljavljati. V praksi se je izoblikovala praksa, da je dovolj mnenje zavoda, vendar bodite pozorni, ker zgolj mnenje ni dovolj, saj je zakon jasen, da se mora o predkupni pravici izjaviti predkupni upravičenec.

Poleg navedenih dokumentov potrebujete veljaven oseben dokument za overitev podpisa na pogodbi in vsaj kopijo osebnega dokumenta pridobitelja (kupca), ker je notar na podlagi 4. odstavka 33. člena ZZK-1 dolžan preveriti EMŠO pridobitelja oziroma osebe v korist katere se določena pravica vpisuje. Če se pravica vpisuje v korist pravne osebe notar to dejstvo preveri na spletni strani AJPES.

Vpis v zemljiško knjigo

Ko imate vse potrebne dokumente in pri notarju overite pogodbo je potreben še vpis v zemljiško knjigo.

Stvarne pravice učinkujejo, ko so vpisane v zemljiško knjigo. Svetujem vam, da se nujno takoj, ko imate pogodbo vpišete v zemljiško knjigo, saj SPZ v 11. členu pravi, da se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Vpis v zemljiško knjigo lahko opravite sami ali pa za vas to napravi odvetnik ali notar.

Sklep

Preden se lotite sestave pravnega posla, ki bo podlaga za prenos lastninske pravice na nepremičninah, predlagam, da natančno preučite, kaj vse morate opraviti.

Še bolje je če sestavo pogodbe zaupate odvetnikom.

Tako si boste skrajšali čas izpeljave pravnega posla in prihranili slabo voljo, ko vas bo notar ali kakšen drug organ odslovil, ker ne boste imeli potrebnih dokumentov.

Pozorni bodite na vsebino pogodbe in na predpise, ki se navezujejo na overitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Ker si verjetno sami ne popravljate zobe, ampak hodite k zobozdravniku, vam svetujem, da si pri izpeljavi pravnega posla poiščete pomoč odvetnika, ki bo vam najbolje svetoval in predstavil najboljšo pravno rešitev.

odvetnik Gregor Verbajs