Pri svojem delu sem opazil, da ljudje sklepajo predpogodbe z vsebino, ki dejansko predstavljajo že prodajno pogodbo.

Kaj je predpogodba?

Predpogodba je takšna pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (prodajna pogodba).

Za predpogodbo je značilno to, da se stranki zavezujeta zgolj skleniti glavno pogodbo in nič več kot to.

Smisel predpogodbe je torej v tem, da stranki k izpolnitvenemu ravnanju po glavni pogodbi (plačilu kupnine in izročitvi nepremičnine) še nista zavezani. To postaneta šele s sklenitvijo glavne (prodajne) pogodbe.

Kakšne predpogodbe se sklepajo v praksi?

V praski stranke velikokrat sklepajo predpogodbo, ki po vsebini že predstavlja pogodbo.

Za razmejitev med predpogodbo in glavno prodajno pogodbo ni odločilen naziv oziroma naslov konkretnega pravnega posla, marveč je odločilno to, kakšna je vsebina izpolnitvenega ravnanja, h kateremu se s pravnim poslom zavezujeta stranki.

Medtem, ko se s predpogodbo stranke zavežejo zgolj to, da bodo sklenile glavno prodajno pogodbo, je namen prodajne pogodbe povsem drugačen.

Kaj je namen prodajne pogodbe?

Namen prodajne pogodbe je v tem, da se pravni posel oz. transakcija z nepremičnino v celoti realizira.

Izpolnitveno ravnanje prodajalca po prodajni pogodbi je, da na kupca prenese lastninsko pravico in mu nepremičnino izroči v posest.

Izpolnitveno ravnanje kupca po prodajni pogodbi pa je, da plača kupnino.

To so najbolj tipična izpolnitvena ravnanja, pri čemer so prodajne pogodbe običajno bolj kompleksne in vsebujejo še druge dogovore in postopek celotne transakcije.

Zakaj je lahko predpogodba že prodajna pogodba?

V kolikor se boste s predpogodbo zavezali plačati kupnino (plačilo kupnine pa ne bo povezano z nobenim dodatnim pogojem sklenitve glavne pogodbe) ali boste kupnino po predpogodbi celo plačali, je to izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne prodajne pogodbe.

V kolikor se bo s predpogodbo tudi prodajalec zavezal izročil nepremičnino v posest kupcu ali jo bo celo dejansko izročil, tudi to predstavlja izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne prodajne pogodbe.

Torej, če že v predpogodbi obstajajo zaveze (plačilo kupnine v nekem roku, izročitev nepremičnine do nekega roka…) potem je velika verjetnost, da je to že glavna pogodba in ne več predpogodba.

Tudi sodna praksa je na enakem navedenem stališču.

V čem je problem s takimi predpogodbami?

Problem je v temu, da ljudje mislijo, da so sklenili zgolj predpogodbo.

Preden stranke sklenejo glavno prodajno pogodbo lahko traja dlje časa (tudi leto dni ali več) v tem času pa se lahko marsikaj zgodi tako na strani prodajalca kot kupca, kar zadevo lahko znatno zakomplicira.

Pred kratkim sem imel primer, v katerem sta prodajalec in kupec sklenila predpogodbo, po kateri je kupec plačal celotno kupnino, prodajalec pa izročil nepremičnino v posest kupca.

Kupec je nepremičnino kupil kot investicijo in jo takoj oddal v najem.

Prodajalec in kupec po več kot letu dni še vedno nista sklenila glavne prodajne pogodbe.

Po letu dni je kupec poklical prodajalca in mu sporočil, da ne želi kupiti nepremičnine, ker so v njej domnevno napake. Kot se je izkazalo je kupec našteval »napake« oz. poškodbe, ki jih je povzročil najemnik kupca.

Ker je predpogodba po vsebini predstavljala prodajno pogodbo je prodajalec kupcu izstavil zemljiškoknjižno dovolilo za vpis v zemljiško knjigo.

Kupec pa je nato vložil tožbo, na podlagi katere je uveljavljal odstop od predpogodbe zaradi domnevnih napak in zahteval vračilo kupnine. Kupnine, ki jo prodajalec nima več, ker je s kupnino kupil novo stanovanje.

Spor se je tako preselil na sodišče, pri čemer spor še ni končan.

Do spora med strankama verjetno ne bi prišlo, če bi stranki naredili pravilen pravni posel že na začetku in se pravilno dogovorili za sočasnost izpolnitve in celovito uredile medsebojna razmerja.

Vedno sem zagovornik, da se vse obveznosti po pogodbi izvedejo sočasno oz. na ustrezen način z zavarovanjem, ker so na tak način varovane vse stranke.

Svetujem vam, da ste pri sklepanju pogodb, ki se nanašajo na nepremičnine previdni.

V kolikor niste prepričani v pravilno izvedbo pogodbe se posvetujte z odvetnikom.

odvetnik Gregor Verbajs

Če je bila ara dana, se šteje, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana, razen če ni dogovorjeno kaj drugega.

Ara in njene značilnosti

Ara je določen denarni znesek oziroma določena količina drugih nadomestnih stvari, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena pogodbena stranka izroči drugi v znamenje, da je pogodba sklenjena. To je definicija are. Sama definicija pa vsebuje trojni pomen are.

Prvi pomen je dokazni pomen. Izročitev are je znak, da je pogodba sklenjena. Ara je realni kontrakt, kar pomeni, da mora biti ara dejansko, fizično, izročena, da ima pravne učinke.

Sama obljuba ene stranke, da bo drugi ob sklenitvi pogodbe izročila aro, nima pravnih učinkov.

Ker je z izročitvijo are pogodba sklenjena, ara nima značilnosti samostojnega pravnega posla, temveč je veljavnost dogovora o ari odvisna od veljavnosti pogodbe, v znamenje sklenitve katere je bila ara dana.

Dogovor o ari je zato akcesoren in deli usodo pogodbe, v zvezi s sklenitvijo katere je bila dogovorjena in dana. Sama pogodba o ari pravno ni upoštevana.

Drugi pomen are je njena utrditev izpolnitve pogodbene obveznosti. Ta funkcija se uveljavlja, če je pogodba razvezana zaradi vzrokov, za katere odgovarja katera od pogodbenih strank.

V takem primeru ima aro podobno funkcijo kot pogodbena kazen, ki je dogovorjena za primer neizpolnitve.

Tretji pomen je, da ara predstavlja delno izpolnitev pogodbene obveznosti.

Dogovor o ari mora biti jasen in nedvoumen. Samo na podlagi okoliščine, da je ena stranka drugi ob sklenitvi pogodbe plačala določen denarni znesek, ni mogoče sklepati, da sta se stranki s tem dogovorili za aro.

V dvomu je potrebno šteti, da ima takšno plačilo značilnosti delne izpolnitve in ne tudi druge funkcije are – utrditve pogodbene obveznosti.

Plačilo are kot predpostavka za sklenitev pogodbe

Zaradi akcesornosti are veljavnega dogovora o ari ni mogoče skleniti pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s sklenitvijo katere se stranki dogovorita za aro.

Dogovor o ari bo veljaven, če bo sklenjen hkrati s sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero sta se stranki dogovorili za aro.

Največkrat je dogovor o ari vsebovan v sami pogodbi. Vendar pa, ker je ara realni kontrakt, mora biti dogovor o ari tudi izpolnjen, kar pomeni, da mora stranka, ki se je zaveza plačati aro, le to plačati ob sklenitvi pogodbe.

V primeru, da je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem, se lahko dogovori, da se tudi aro plača pod odložnim pogojem in bo pogodba sklenjena, ko stranka, ki se je zavezala plačati aro, aro plača.

Lahko se pogodba sklene pod razveznim pogojem, ki nastane, če stranka do določenega roka are ne plača.

Še enkrat želim poudariti, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana. Dana ara ne pomeni zaveze, da je potrebno pogodbo kasneje skleniti. Že s samo izročitvijo are je pogodba sklenjena.

Neizpolnitev pogodbe

Posledica dane are je, da ima po splošnih pravilih o učinkih pogodbe pogodbi zvesta stranka vedno možnost izbire; lahko vztraja pri izpolnitvi obveznosti lahko pa uveljavlja pravico odstopa od pogodbe zaradi kršitve druge pogodbene stranke.

V obeh primerih ima pravico še do plačila odškodnine za škodo, ki ji je zaradi kršitve nastala.

Na splošno velja, v kolikor ne bo prišlo do realizacije pravnega posla za katerega je bila ara dana, da stranka ki je aro dala nima pravnih vzvodov.

To ni res, saj je z izročeno aro pogodbo sklenjena, stranka, ki je aro dala pa lahko zahteva izpolnitev pogodbe. Kupci se premalo zavedajo, da imajo pravico zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode, ki ji nastane, če je za neizpolnitev pogodbe kriv prodajalec.

Če za neizpolnitev pogodbe odgovarja stranka, ki je dala aro, ima druga stranka možnost bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode zaradi zamude, aro pa všteti v odškodnino ali vrniti, bodisi se zadovoljiti s prejeto aro.

Če od pogodbe odstopi in s tem doseže razvezo pogodbe zaradi kršitve, začne ara učinkovati kot pogodbena kazen zaradi neizpolnitve. Obveznost pogodbi zveste stranke vrniti aro se pobota z njeno terjatvijo za plačilo pogodbene kazni zaradi neizpolnitve.

Če za neizpolnitev odgovarja stranka, ki je aro prejela, ima druga stranka možnost bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe in povrnitev škode zaradi zamude in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are.

Če od pogodbe odstopi in s tem doseže razvezo pogodbe zaradi kršitve, lahko zahteva plačilo odškodnine za škodo zaradi neizpolnitve, ter ji mora druga stranka vrniti prejeto aro.

Lahko pa, ker v primeru razveze pogodbe zaradi kršitve začne ara učinkovati kot pogodbena kazen zaradi neizpolnitve, zahteva pogodbeno kazen, ki je enaka znesku are, ki je bila plačana ter pravico zahtevati vrnitev plačane are. Skupni seštevek je enak dvojni ari.

Ara kot odstopnina

Če je bila ob ari dogovorjena pravica odstopiti od pogodbe, se šteje ara za odstopnino in lahko vsaka stranka odstopi od pogodbe.

Če v tem primeru odstopi stranka, ki je aro dala, jo izgubi, če odstopi stranka, ki je aro prijela, pa mora vrniti dvojni znesek. Pogoj je, hkrati ob sklenitvi pogodbe in izročitvi are, da se stranki dogovorita ustanoviti odstopno pravico.

Določbe o ari ureja Obligacijski zakonik (OZ) od 64. do 68. člena. Glede izročitve are se lahko dogovorite, da se ara izroči v hrambo pri notarju. Prav tako, pa je možen dogovor o ari v predpogodbi. Ker je to druga tema, se je bom lotil kdaj drugič.

Vabim vas k branju še drugih člankov na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs