Nakup avtomobila je nedvomno čustveno dejanje, saj ko kupimo novi avtomobil komaj čakamo, da ga probamo, da ugotovimo vse njegove lastnosti, da ga pokažemo družini in prijateljem ter da uživamo v vožnji z njim.

Prav tako nakup avtomobila ni nujno poceni in lahko predstavlja kar velik del družinskega proračuna. Zato si vsak kupec želi varnega nakupa, brez nepotrebnih problemov in dodatnih stroškov.

Po drugi strani pa si tudi prodajalci želijo čim manj problemov pri prodaji avtomobila. Verjamem, da je malo tistih, ki zavestno goljufajo in prodajajo avtomobile s prevrtenimi kilometri ali s skrito napako.

Pa vendar se napake po nakupu pokažejo. Pri avtomobilih še posebej iz razloga, ker imajo avtomobili veliko obrabo določenih vitalnih delov. Tako je v praksi pogosto težko ločiti med obrabo in skrito stvarno napako, kar pa je tudi velikokrat razlog za spor.

V tem prispevku želim predstaviti orodje za ugotavljanje obstoja napak pri prodaji/nakupu avtomobila.

Orodje je zelo koristno za prodajalce, zlasti podjetnike ki se s prodajo avtomobilom ukvarjajo poklicno, ter tudi za kupce, da bodo vedeli kakšne imajo dolžnosti  in pravice.

1. Napotki glede nakupa avtomobila

Kljub temu, da je nakup rabljenega avtomobila vesel dogodek vam svetujem povsem osnovno preverjanje, in sicer:

• priporočam vam pregled avtomobila na neodvisnem servisu;
• preverite zgodovino avtomobila in dokumentacijo avtomobila (zelo veliko o avtomobilu lahko izveste že iz spletne strani avtolog.si)
• bodite previdni pri pogodbi, ki jo sklenete.

2. Pravna razmerja

Pogodbo o prodaji in nakupu avtomobila načeloma sklenete ob prepisu vozila, največkrat pri enem od koncesionarjev, ki opravljajo tehnične preglede.

Koncesionarji imajo pripravljene obrazce prodajnih pogodb in stranke ga zgolj izpolnijo. Vendar so ti obrazci zelo skopi z določbami, prav tako pa tudi niso nujno primerni za vaš konkretni nakup.

Zato bodite pri nakupu previdni glede tega s kom dejansko sklepate pogodbo. Ali je to pravna oseba ali fizična oseba.

Zlasti je potrebno biti previden pri nakupu avtomobila iz tujine v primeru, ko vam slovensko podjetje pripelje avtomobil iz tujine. Tukaj imamo lahko dve situaciji, in sicer je lahko slovensko podjetje tudi dejanski prodajalec po prodajni pogodbi, lahko pa je zgolj posrednik in je prodajalec nemško podjetje, kar vam lahko zelo oteži zadevo pri uveljavljanju morebitnih napak.

V tem prispevku želim povedati kako mora ravnati prodajalec in kako kupec, če se na avtomobilu pokaže napaka.

Situacije pri prodaji so lahko naslednje:

• Prodajalec in kupec sta fizični osebi (uporablja se OZ)
• Prodajalec in kupec sta pravni osebi (uporablja se OZ)
• Prodajalec je pravna oseba, kupec je fizična oseba (uporablja se ZVPot)
• Prodajalec je fizična oseba, kupec je pravna oseba (uporablja se OZ)

Glede na zgornje situacije je odvisna tudi uporaba zakona, in sicer ali se uporablja Obligacijski zakonik (OZ) ali Zakon o varstvu potrošnikov (ZVPot).

3. Obstajati morajo trije pogoji za uveljavljanje napak

Prvi pogoj je, da napaka obstaja.

Prodajalec ne odgovarja za napake če so bile ob sklenitvi pogodbe kupcu znane ali mu niso mogle ostati neznane (očitne napake, ki jih kupec lahko opazi pri običajnem pregledu stvari), vendar prodajalec odgovarja tudi za te, če izjavi da stvar nima nobenih napak ali da ima določene lastnosti ali odlike. Ravno take določbe je dobro imeti v pogodbi.

Po ZVPot je določena izpodbojna domneva, na podlagi katere se šteje, da je napaka na stvari obstajala že v času izročitve, če se pojavi v roku šest mesecev od izročitve. To je določba, ki potrošnikom olajša dokazovanje obstoja stvarne napake. Vendar lahko prodajalci vedno dokazujejo, da napaka ni obstajala, ali da ne gre za napako, ampak za obrabo, itd.

Drugi pogoj je pravočasen pregled stvari in notifikacija oz. grajanje napake – gre za rok v katerem mora kupec prodajalca obvestiti o napaki.

Notifikacija je odvisna od tega kakšne napake se grajajo.

• Očitne napake (OZ):

kupec je dolžan stvar pogledati ali dati v pregled takoj ob izročitvi, če sta pri izročitvi stvari prisotna prodajalec in kupec.

Če prodajalec in kupec nista oba prisotna ob izročitvi stvari mora kupec takoj ko je to mogoče pregledati stvar in o očitnih napakah obvestiti prodajalca v 8 dneh od njene ugotovitve (negospodarske pogodbe).

Če prodajalec in kupec nista oba prisotna ob izročitvi mora kupec takoj ko je to mogoče pregledati stvar in o očitnih napakah obvestiti prodajalca nemudoma od njene ugotovitve (gospodarske pogodbe).

• Skrite napake (OZ):

Kupec je dolžan prodajalca obvestiti o skritih napakah v roku 8 dni od njene ugotovitve (negospodarske pogodbe),

Kupec je dolžan prodajalca obvestiti o skritih napakah nemudoma od njene ugotovitve (gospodarske pogodbe)

• Potrošniška pogodba (ZVPot):

ZVPot ne deli napake na očitne in skrite, ampak za vse določa enako, in sicer mora potrošnik prodajalca obvestiti o napaki v roku 2 mesecev od dneva, ko je bila napaka odkrita.

Kupec mora napako natančno opisati in prodajalca povabiti oz. mu omogočiti, da stvar pregleda.

Tretji pogoj je jamčevalni rok (objektivni rok) – rok v katerem prodajalec odgovarja za napake:

• 6 mesecev (OZ), razen če je bil dogovorjen daljši rok,
• 2 leti (ZVPot za nove stvari),
• 1 leto (ZVPot za rabljene stvari),
• ne glede na jamčevalni rok, če je bila napaka prodajalcu znana ali mu ni mogla ostati neznana.

Poleg navedenih treh pogojev je potrebno vedno upoštevati, da po poteku določenega roka pravice kupca/potrošnika prenehajo (rok za sodno uveljavljanje napake), in sicer prenehajo:

• po enem letu, šteto od dneva, ko je kupec prodajalcu odposlal obvestilo o napaki, razen če pravic zaradi prodajalčeve prevare ni mogel uporabiti (OZ),
• po dveh letih, šteto od dneva, ko je potrošnik o stvarni napaki obvestil prodajalca (ZVPot).

Ali ste še vedno z mano?

Verjamem, da ste. Greva naprej.

Za še boljšo predstavo spodaj vse skupaj prikazujem še grafično na praktičnem primeru.

4. Zahtevki pri stvarni napaki

Zahtevki so po OZ in ZVPot enaki, in sicer:

• zavrnitev avtomobila z napako (če kupec ob izročitvi ugotovi, da ima avtomobil napako lahko zavrne prevzem in tako nastane zamuda prodajalca, kar pomeni, da se šteje, da ni izpolnil svojih obveznosti pravočasno in če jih tudi v dodatnem roku ne se šteje, da je pogodba razvezana);
• izpolnitev pogodbe (odprava napake ali izročitev drugega avtomobila brez napake);
• znižanje kupnine;
• odstop od pogodbe in vrnitev plačanega zneska (vedno pred odstopom od pogodbe mora prodajalec dobiti še dodatni rok za izpolnitev);
• odškodnina.

Med zahtevki kupec lahko prosto izbira (ali/ali), lahko tudi združuje zahtevke (odprava napake in odškodnina) in lahko pozneje uveljavlja drug zahtevek (če prodajalec ne popravi, lahko zahteva zamenjavo).

Ko kupec vloži zahtevo za uveljavljanje stvarne napake, mora prodajalec čimprej, vendar najpozneje v roku 8 dni od prejema obvestila kupca sporočiti kupcu ali bo ugodil kupčevi zahtevi ali bo zavrnil njegovo zahtevo (to velja za potrošniške pogodbe po ZVPot).

Tukaj bi vas opozoril, da v kolikor kot podjetniki ne odgovorite v navedenem 8 dnevnem roku ste v prekršku po določbah ZVPot. Zato bodite tukaj previdni.

5. Orodje za ugotavljanje stvarne napake

Ko boste kot podjetnik (prodajalec) prejeli zahtevek kupca za uveljavljanje stvarne napake boste lahko s spodnjim orodjem preverili, ali je zahtevek kupca upravičen.

Prav tako lahko kot kupec preverite, ali gre v vašem primeru za napako in kakšne imate dolžnosti in pravice.

Predlagam, da si orodje za ugotavljanje napak pogledate vedno, ko boste ugotavljali ali gre za napako.

Z orodjem boste preverili:

• Ali gre za stvarno napako;
• Ali je kupec pravočasno obvestil o stvarni napaki;
• Ali uveljavlja napako v jamčevalnem roku;
• Ali mu je prenehala pravica sodno uveljaviti napako, itd.

6. Sklep

V juniju sem bil gost v potrošniški oddaji Koda na RTVSLO, kjer je bila tema nakup rabljenega avtomobila in vam priporočam ogled oddaje. Čeprav gre tam za specifičen primer je hkrati podanih kar nekaj napotkov glede prodaje ali nakupa avtomobila.

V kolikor ste prodajalec bi vam dal še brezplačen nasvet.

Podjetniki veliko sprašujejo kako je v primeru, če kupec avtomobil že uporablja.

Na podlagi 475. člena OZ (ki velja za vse pogodbe po OZ in ZVPot) kupec izgubi pravico odstopiti od pogodbe zaradi napake na avtomobilu, če stvari ne more vrniti ali je ne more vrniti v stanju, v kakršnem jo je sprejel. Kupec bo lahko od pogodbe odstopil zgolj, če bo stvar lahko vrnil v stanju, v kakršnem jo je sprejel.

Seveda tudi tukaj velja nekaj omejitev, vendar bodite pozorni na to določbo, saj podjetniki velikokrat pravijo, da kupci vrnejo že uporabljen avto, ki ni v stanju kot je bil ob nakupu, ki pa ga nato podjetniki težje prodate naprej ali pa imate s tem dodatne stroške.

Prodajalcem želim čim manj uveljavljenih napak. Kupcem pa želim veliko varnih kilometrov in čim manj skrbi z avtomobilom.

odvetnik Gregor Verbajs

Vir fotografije: www.coolmodelengines.com

Na kaj morate biti pozorni pri oddaji v najem ali najemu nepremičnine?

Začenja se čas dopustov in za vas sem pripravil nekaj čisto posebnega.

Nekaj kar boste lahko gledali ali poslušali na dopustu.

Imel sem intervju iz področja nepremičninskega prava, v katerem sem odgovoril na 7 vprašanj iz nepremičninskega prava.

In na katerih 7 vprašanj sem odgovoril?

1. Kako se lotiti prodaje ali nakupa nepremičnin?
2. Katere so zadnje spremembe pri najemnih razmerjih?
3. Kakšen učinek ima neposredno izvršljiv notarski zapis?
4. Ali lahko brez posledic kopirate pogodbo odvetnika in jo uporabite v drugem pravnem poslu?
5. Kako se zavarovati pri prodaji ali nakupu nepremičnin?
6. Kako upoštevati pravilo sočasne izpolnitve obveznosti pri prodaji nepremičnine?
7. Kdaj izide moja knjiga? To ni povsem povezano samo z nepremičninami, je pa zelo zanimivo.

Poleg odgovorov, na navedenih 7 vprašanj, sem v intervjuju povedal kar nekaj resničnih zgodb iz odvetništva.

Prav tako sem povedal stvari, ki jih vam nihče na trgu ne bo povedal, zato vam priporočam ogled ali poslušanje intervjuja.

Lahko ga poslušate na poti na dopust v avtu, na plaži, po kosilu… Skratka kadarkoli si želite.

Kot je nekoč rekel veliki Dalajlama: »Ko govoriš, samo ponavljaš tisto, kar že veš. Kadar poslušaš, se lahko naučiš nekaj novega!«

Želim vam lep poletni dopust. Uživajte in se spočite.

Vabljeni k ogledu ali poslušanju intervjuja.

Intervju si lahko ogledate na tej povezavi: https://youtu.be/uu-EaSUS6j4

odvetnik Gregor Verbajs

Pred 15 leti je Toni podedoval nepremičnino, ki je predstavljala družinsko hišo v kateri je živel skupaj z Mojco in otroci. Nepremičnino je podedoval skupaj s svojo sestro. Dedovala sta vsak do ene polovice.

V zapuščinskem postopku se Toni in njegova sestra nista mogla dogovoriti kako bi delila zapuščino, in predvsem kako bi delila nepremičnino, ki je predstavljala hišo v kateri sta živela Mojca in Toni skupaj z otroci. Tako je prišlo do zakonitega dedovanja, in sicer sta Toni in njegova sestra nepremičnino dedovala vsak do ½.

Prva napaka je bila v tem, da se Toni in njegova sestra nista temeljito pogovorila v času, ko sta dedovala zapuščino po mami, saj bi se s tem verjetno izognila vsem problemov. Lahko bi naredila dedni dogovor in njuno razmerje v celoti uredila.

Toni in njegova sestra sta tako postala solastnika nepremičnine, ki je predstavljala hišo v kateri je živel Toni s svojo družino.

Po dedovanju je Toni želel urediti razmerje s svojo sestro in ji je ponudil odkup solastniškega deleža na nepremičnini v višini 35.000,00 EUR.

Sestra je pristala na takšno plačilo, vendar je zahtevala, da ji denar izplača v gotovini in ne na bančni račun.

Toni se s tem ni strinjal in tako nista uredila nič.

Druga napaka je bila, da Toni ni izplačal sestre pred 15 leti v višini 35.000,00 EUR.

Zahteva njegove sestre, da ji mora izplačati v gotovini je stvar njene odločitve, vendar pa zgolj zato, ker je želela gotovino še ni nič spornega. Toni bi moral urediti pravno razmerje z ustrezno pogodbo, na podlagi katere bi postal izključni lastnik nepremičnine, sestro pa bi izplačal.

Nič ni storil.

V naslednjih 15 letih se je zgodilo naslednje.

Tonija je doletela smrt in po njem je vse dedovala njegova žena.

Žena je skupaj z enim sinom še naprej živela v nepremičnini, ki je predstavljala hišo, kjer so včasih živeli vsi.

Sestra Tonija se je odločila, da bo Mojci ponudila odkup solastniškega deleža na nepremičnini po tržni ceni, tokrat v višini 70.000,00 EUR.

Ja pravilno ste slišali. V višini 70.000,00 EUR.

Ali veste, da cene skozi zgodovino nominalno rastejo? Navedeno zavedanje je zelo pomembno.

Namreč zaradi inflacije in ostalih faktorjev ekonomije cene nominalno stalno rastejo. Če ste leta 2005 lahko nepremičnino kupili za 40.000,00 EUR, ta enaka nepremičnina leta 2020 stane 80.000,00 EUR.

Želel bi opozoriti na prihajajoče obdobje, kjer je velika verjetnost, da bo pritisk na cene oz. inflacija še večja. Trenutno se tiska največ denarja kadarkoli v naši zgodovini.

Centralne banke tiskajo denar, kot da ne obstaja jutri.

Ves ta denar bo prišel na trg in bo imel vpliv na realne cene, in sicer v obliki inflacije.

Trenutno se večina tega denarja nalaga na finančne trge (borze, delnice, kriptovalute…), zato je »inflacija« na finančnih trgih v obliki zelo dobre rasti. Vendar prej ali slej bo prišla.

Zato vam svetujem, da v pogodbah upoštevate tudi navedeno in vnesete ustrezne določbe glede tega.

Mojca ni želela plačati 70.000,00 EUR, zato je sestra Tonija na sodišče vložila predlog za delitev solastnine. To je sodni postopek, kjer sodišče proda nepremičnino in kupnino razdeli med solastnika, ali pa en solastnik odkupi delež od drugega in ga izplača. Bistvo je, da gre za sodni postopek in bo neizogibno prišlo do delitve solastnine.

V tem sodnem postopku je sodni izvedenec za cenitev nepremičnin ugotovil, da je celotna nepremičnina vredna 200.000,00 EUR. Glede na navedeno cenitev bi morala Mojca sestro Tonija izplačati v višini 100.000,00 EUR.

Kje je problem?

Problem je v tem, da je vrednost nepremičnine v 15 letih zrasla in da je sestra Tonija sedaj zahtevala tržno vrednost nepremičnine. Leta 2005 je verjetno zahtevala nižji znesek.

Problem je v tem, da je Mojca sedaj upokojena in nima velikih prihodkov in tudi ni kreditno sposobna za takšen znesek.

Kakšna je bila rešitev?

Na srečo smo se poravnali za nižji znesek, za 80.000,00 EUR. Vendar pa sta morala Mojci na pomoč priskočiti oba otroka, tako, da sta še sama vzela kredit.

Če bi bil pravni problem rešen sproti in leta 2005, Mojca sedaj ne bi imela nobenega problema.

Tako, pa je kot upokojenka ponovno v dolgovih.

Pravni problemi resnično zelo vplivajo na vaše življenje, zdravje in dobro počutje. Zato jih rešujete sproti in pravočasno, ko so še majhni.

P.S. Pravni primer je poenostavljen in prilagojen za lažje razumevanje. Prav tako so spremenjene osebe in vloge oseb.

odvetnik Gregor Verbajs

Pri svojem delu sem opazil, da ljudje sklepajo predpogodbe z vsebino, ki dejansko predstavljajo že prodajno pogodbo.

Kaj je predpogodba?

Predpogodba je takšna pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (prodajna pogodba).

Za predpogodbo je značilno to, da se stranki zavezujeta zgolj skleniti glavno pogodbo in nič več kot to.

Smisel predpogodbe je torej v tem, da stranki k izpolnitvenemu ravnanju po glavni pogodbi (plačilu kupnine in izročitvi nepremičnine) še nista zavezani. To postaneta šele s sklenitvijo glavne (prodajne) pogodbe.

Kakšne predpogodbe se sklepajo v praksi?

V praski stranke velikokrat sklepajo predpogodbo, ki po vsebini že predstavlja pogodbo.

Za razmejitev med predpogodbo in glavno prodajno pogodbo ni odločilen naziv oziroma naslov konkretnega pravnega posla, marveč je odločilno to, kakšna je vsebina izpolnitvenega ravnanja, h kateremu se s pravnim poslom zavezujeta stranki.

Medtem, ko se s predpogodbo stranke zavežejo zgolj to, da bodo sklenile glavno prodajno pogodbo, je namen prodajne pogodbe povsem drugačen.

Kaj je namen prodajne pogodbe?

Namen prodajne pogodbe je v tem, da se pravni posel oz. transakcija z nepremičnino v celoti realizira.

Izpolnitveno ravnanje prodajalca po prodajni pogodbi je, da na kupca prenese lastninsko pravico in mu nepremičnino izroči v posest.

Izpolnitveno ravnanje kupca po prodajni pogodbi pa je, da plača kupnino.

To so najbolj tipična izpolnitvena ravnanja, pri čemer so prodajne pogodbe običajno bolj kompleksne in vsebujejo še druge dogovore in postopek celotne transakcije.

Zakaj je lahko predpogodba že prodajna pogodba?

V kolikor se boste s predpogodbo zavezali plačati kupnino (plačilo kupnine pa ne bo povezano z nobenim dodatnim pogojem sklenitve glavne pogodbe) ali boste kupnino po predpogodbi celo plačali, je to izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne prodajne pogodbe.

V kolikor se bo s predpogodbo tudi prodajalec zavezal izročil nepremičnino v posest kupcu ali jo bo celo dejansko izročil, tudi to predstavlja izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne prodajne pogodbe.

Torej, če že v predpogodbi obstajajo zaveze (plačilo kupnine v nekem roku, izročitev nepremičnine do nekega roka…) potem je velika verjetnost, da je to že glavna pogodba in ne več predpogodba.

Tudi sodna praksa je na enakem navedenem stališču.

V čem je problem s takimi predpogodbami?

Problem je v temu, da ljudje mislijo, da so sklenili zgolj predpogodbo.

Preden stranke sklenejo glavno prodajno pogodbo lahko traja dlje časa (tudi leto dni ali več) v tem času pa se lahko marsikaj zgodi tako na strani prodajalca kot kupca, kar zadevo lahko znatno zakomplicira.

Pred kratkim sem imel primer, v katerem sta prodajalec in kupec sklenila predpogodbo, po kateri je kupec plačal celotno kupnino, prodajalec pa izročil nepremičnino v posest kupca.

Kupec je nepremičnino kupil kot investicijo in jo takoj oddal v najem.

Prodajalec in kupec po več kot letu dni še vedno nista sklenila glavne prodajne pogodbe.

Po letu dni je kupec poklical prodajalca in mu sporočil, da ne želi kupiti nepremičnine, ker so v njej domnevno napake. Kot se je izkazalo je kupec našteval »napake« oz. poškodbe, ki jih je povzročil najemnik kupca.

Ker je predpogodba po vsebini predstavljala prodajno pogodbo je prodajalec kupcu izstavil zemljiškoknjižno dovolilo za vpis v zemljiško knjigo.

Kupec pa je nato vložil tožbo, na podlagi katere je uveljavljal odstop od predpogodbe zaradi domnevnih napak in zahteval vračilo kupnine. Kupnine, ki jo prodajalec nima več, ker je s kupnino kupil novo stanovanje.

Spor se je tako preselil na sodišče, pri čemer spor še ni končan.

Do spora med strankama verjetno ne bi prišlo, če bi stranki naredili pravilen pravni posel že na začetku in se pravilno dogovorili za sočasnost izpolnitve in celovito uredile medsebojna razmerja.

Vedno sem zagovornik, da se vse obveznosti po pogodbi izvedejo sočasno oz. na ustrezen način z zavarovanjem, ker so na tak način varovane vse stranke.

Svetujem vam, da ste pri sklepanju pogodb, ki se nanašajo na nepremičnine previdni.

V kolikor niste prepričani v pravilno izvedbo pogodbe se posvetujte z odvetnikom.

odvetnik Gregor Verbajs

Ali pa ste v postopku sklepanja pogodbe? Potem preberite ta zapis.

Davki so zagotovo nekaj, kar nihče ne mara, vendar brez njih država ne more delovati.

Vprašanje, koliko davka bo treba plačati, se pojavlja tako pri dohodnini, pri prodaji nepremičnine, pri podaritvi nepremičnine, pri prodaji delnic in tako dalje.

V članku bom predstavil, koliko boste plačali davka pri prometu (prodajna, darilna pogodba,…) z nepremičnino ter vam predstavil pod kakšnimi pogoji ste lahko oproščeni plačila davka.

Področje urejata dva zakona in sicer Zakon o davku na promet nepremičnin (v nadaljevanju ZDPN-2) in Zakon o dohodnini (v nadaljevanju ZDoh-2). ZDPN-2 ureja davek pri prometu nepremičnin, ZDoh-2 pa ureja davek na dobiček iz kapitala.

1. Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2)

Po ZDPN-2 se davek plačuje na promet nepremičnin, kar je vsak odplačen prenos lastninske pravice na nepremičnini, in prav tako od odplačne ustanovitve, prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Za prenos nepremičnine se šteje tudi:

• zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino (npr. menjalna pogodba);
• finančni najem nepremičnine;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja (npr. pogodba o priznanju lastninske pravice, če se poveča hiša ali kaj dogradi zraven);
• prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega (npr. pogodba o razdružitvi solastnine);
• za promet nepremičnin se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan (npr. pogodba o priposestvovanju).

Izjemo od obveznosti plačila davka ob prenosu lastninske pravice na nepremični oziroma ob sklenitvi pogodbe predstavlja prenos lastninske pravice od pravne osebe na novo pravo ali fizično osebo. Pogoj pa je, da ima pogodba sestavine računa, torej navedeno vrednost nepremičnine, višino DDV in prodajno ceno skupaj z DDV. Tukaj se obračuna DDV in zato ni potrebno v času sklepanja pogodbe plačati davek, ampak se ga poravna, ko prodajalec plača DDV.

Zavezanec za plačilo davka je prodajalec nepremičnine. Pri zamenjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji.

Če obstaja solastnina in se prodajajo idealni deleži na solastnini je davčni zavezanec vsak prodajalec posebej. Davčni zavezanec je praviloma tisti, ki nepremičnino odsvaja, izjema je pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, kjer je davčni zavezanec priposestvovalec.

Obveznost plačila davka nastane, ko je pogodba sklenjena.

Po Obligacijskem zakoniku mora biti nepremičninska pogodba sklenjena pisno, kar pomeni da je sklenjena, ko jo podpišejo vse pogodbene stranke.

Bodite previdni, da ne zamudite rokov, kajti zakon zavezuje davčnega zavezanca, da mora vložiti napoved za odmero davka v roku 15 dni po nastanku davčne obveznosti, to pa v praksi pomeni v roku 15 dneh po podpisu pogodbe.

Davčni organ vam po vložitvi napovedi v roku 30 dneh izda odločbo o odmeri davka, na podlagi katere morate v nadaljnjih 30 dneh plačati davek. Če ne oddate napoved za odmero davka v roku 15 dneh po sklenitvi pogodbe, ste v prekršku in lahko vas davčni organ kaznuje z globo v višini od 100 do 1200 EUR (velja za fizične osebe).

Davčna osnova, od katere se odmeri in plača davek, je prodajna cena nepremičnin.

Predlagam, da ne pišete v pogodbo prenizkih cen nepremičnin, kajti lahko ta nižji znesek zelo drago plačate v prihodnosti, pri dohodku iz kapitala, kar bom razložil pozneje.

Že sam ZDPN-2 določa, da če je prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20 %, je davčna osnova 80 % posplošene tržne vrednosti nepremičnine. Vedno lahko s cenitvijo nepremičnine dokažete, da je vrednost nižja od posplošene tržne vrednosti. Seveda boste cenilca plačali sami, kar pa vas ne prišlo poceni, zato velja dobro premisliti, kakšno ceno boste postavili v pogodbi. Svetujem vam posvet z odvetnikom.

Davek se plačuje po stopnji 2% od davčne osnove oziroma od prodajne cene nepremičnine.

Oproščeni plačila davka so:

• prenosi nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, akreditirana v Republiki Sloveniji, če velja vzajemnost, in na mednarodne organizacije, če to določajo mednarodne pogodbe, ki obvezujejo Republiko Slovenijo;
• prenosi nepremičnin iz naslova razlastitev ali drugih zakonskih ukrepov oziroma na podlagi prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena namesto razlastitve;
• prenosi nepremičnin, ki imajo status kulturnega spomenika, pod pogojem, da je kulturni spomenik dostopen za javnost ali da je namenjen izvajanju kulturne dejavnosti, o čemer lastnik sklene z ministrstvom, pristojnim za kulturo, sporazum z neomejenim trajanjem;
• prenosi zemljišč v okviru komasacij v skladu s predpisi o urejanju prostora in prenosa kmetijskih zemljišč v okviru drugih agrarnih operacij v skladu s predpisi o kmetijskih zemljiščih (v poštev pride pri kmetijskih zemljiščih);
• prenosi nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev v skladu z zakoni;
• prenosi nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunajzakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze (v praksi zelo uporabna alineja, glede urejanja premoženjskih razmerij med zakoncema ali zunajzakonskima partnerjema ali registrirane istospolne partnerske zveze);
• prenosi nepremičnin pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremicnine;
• prenosi nepremičnin pri razdelitvi premoženja – nepremičnin med družbenike ali delničarje v postopkih likvidacije družbe;
• prenosi nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj, kot jih ureja zakon o gospodarskih družbah;
• prenosi nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

Ko boste plačali davek, vam bo davčna uprava na pogodbo odtisnila žig, da je davek plačan.

Brez dokaza, da je plačan davek na promet nepremičnin, ni mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini.

Brez overjene pogodbe pa se ne morete vpisati kot lastnik v zemljiško knjigo.

V praksi vas bo, če davčnih žigov na pogodbi ne bo, notar opozoril, da morate najprej nesti pogodbo na davčno upravo. Notar je namreč na podlagi Zakona o zemljiški knjigi zavezan, da mora preveriti plačilo davka ter ne sme overiti pogodbe, če ni dokazila o plačilu davka.

2. Zakon o dohodnini

Dobiček iz kapitala je dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala.

Davčna osnova od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Plastično si to lahko predstavljate na naslednjem primeru.

Kupite nepremičnino za 100.000 EUR, nato pa jo čez eno leto prodate za 120.000 EUR. Zakon predvideva, da ste ustvarili 20.000 EUR dobička in se zato ta dobiček obdavči po drugačni davčni stopnji, kot sam promet nepremičnine.

Davčna stopnja je 27,5%, nato pa se po 5 letih zniža na 20%, po desetih letih na 15% in po 15 letih na 10%, če pa boste nepremičnino prodali po 20 letih, ne boste plačali davka na dobiček.

V konkretnem primeru prodaje nepremicnine čez eno leto po nakupu boste plačali 2% davek za promet nepremicnine na prodajno ceno v višini 2.400 EUR in 25% davek na dobiček iz kapitala v višini 5.000 EUR, se pravi skupaj 7.400 EUR.

Ali se vam zdi znesek davka visok?

Lahko bi bil še višji, če bi pridobili nepremičnino po nižji ceni in jo potem prodali po zelo visoki ceni.

Povedal sem, da je dobiček iz kapitala dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala, nismo pa povedali, kaj je kapital. Za kapital se po ZDoh-2 šteje:

• nepremičnina, ne glede na to, ali je bila odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju;
• vrednostni papirji in deleži v gospodarskih družbah, zadrugah in drugih oblikah organiziranja in;
• investicijski kuponi.

V tem članku se bom osredotočil le na nepremičnine. Takoj pa vam bom naštel neobdavčljive odsvojitve kapitala. Za odsvojitev kapitala po tem zakonu se ne šteje:

• prenos kapitala preminule osebe na dediča, volilojemnika ali osebo, ki ju nadomesti po predpisih o dedovanju, ali na drugo osebo, ki uveljavlja kakšno pravico iz zapuščine, zaradi smrti fizične osebe;
• odsvojitev nepremicnine po pogodbi o dosmrtnem preživljanju ali po darilni pogodbi za primer smrti;
• prenos nepremičnin iz naslova razlastitev, po predpisih, ki urejajo to področje;
• prenos kapitala posojilojemalcu ali zastavnemu upniku v primeru ustanovitve zastavne pravice na kapitalu, in prenos nazaj posojilodajalcu oziroma zastavitelju, razen prenosa nazaj v primeru, ko se posojeni kapital proda in vrne novo kupljeni kapital;

Navedel sem že da je davčna stopnja 27,5 % od davčne osnove in se vsakih pet let zniža tako, da po 20 letih ne plačate davek na dobiček iz kapitala.

Poleg zgoraj navedenih izjem ste oproščeni plačila davka tudi pri:

• odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem, v katerem ste kot zavezanec imeli prijavljeno stalno prebivališče in ga imeli v lasti ter tam dejansko bivali vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Če ste kot zavezanec stanovanje ali stanovanjsko hišo uporabljali v zvezi z opravljanjem dejavnosti ali ga oddajali v najem, se za odsvojitev kapitala ne šteje odsvojitev tistega dela stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ste ga kot zavezanec uporabljali v zvezi z opravljanjem dejavnosti (pod pogojem, da je stanovanje ali stanovanjska hiša oziroma njun del v poslovnih knjigah prikazano kot sredstvo za potrebe dejavnosti) ali ga je oddajali v najem.
• Pametno je, da takoj, ko kupite nepremičnino, prijavite tudi stalno prebivališče. V tem primeru boste lahko čez tri leta prodali nepremičnino po višji ceni brez davka na dobiček iz kapitala.

Oproščeni plačila davka boste tudi v primeru, da ste imeli stroške v višini davčne osnove oziroma razlike med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Zakon kot stroške, ki jih lahko uveljavljate predvideva:

• vrednost na nepremičnini opravljenih investicij in stroškov vzdrževanja, ki povečuje uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec;
• znesek davka na dediščine in darila in davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob pridobitvi kapitala;
• stroški, ki jih je plačal zavezanec v zvezi s cenitvijo pridobljene nepremičnine, ki jo je opravil pooblaščeni cenilec v skladu z obstoječo metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremičnine ne da ugotoviti na drug način; stroški cenitve se priznajo v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 188 eurov;
• normirani stroški, povezani s pridobitvijo kapitala, v višini 1% od nabavne vrednosti kapitala.

Ne glede na določbe ZDoh -2 se dobiček, dosežen z odsvojitvijo nepremičnine, pridobljene pred 1. januarjem 2002, ne obdavčuje.

Upam, da sem vam predstavil okvirno sliko obdavčitve in plačila davka pri prometu z nepremičninami.

Želim vam veliko uspešnih nakupov ali prodaj nepremičnin.

odvetnik Gregor Verbajs