Mogoče je statistika iskanja odvetniških stroškov tako visoka, ker se ljudje želijo predhodno informirati o odvetniških stroških.

Kljub takšnemu zanimanju še vedno opažam, da je med ljudmi prepričanje, da so odvetniške storitve drage.

Vendar zakaj bi ljudje mislili, da so odvetniki dragi?

Povsem končnega odgovora o tem nima nobena raziskava, menim pa, da problem leži v nezavedanju ljudi o tem kakšno vrednost odvetnik prinaša ljudem in o načinu plačila odvetnika.

Sam verjamem, da je storitev odvetnika vredna veliko več, kot jo vam bo zaračunal odvetnik.

Če obrtniku naročiš izdelavo kopalnice, končni produkt vidiš na lastne oči. Storitve odvetnika pa so velikokrat povezane zgolj s svetovanjem in preventivo, kjer ne vidiš končnega produkta (razen pisnega pravnega mnenja ali tožbe), zaradi česar težko oceniš delo odvetnika.

Ker je o tem kako odvetniki obračunavajo svoje storitve veliko povpraševanja vam bom v nadaljevanju predstavil kratko pojasnilo kako odvetniki računamo svoje storitve.

Pa začniva.

Za odvetnike velja Odvetniška tarifa (OT), ki jo sprejema Odvetniška zbornica Slovenije po predhodnem soglasju ministrstva za pravosodje. To pomeni, da si odvetniki brez soglasja ministrstva za pravosodje ne moremo enostransko določati tarifo.

Povedano drugače, OT zgleda kot nekakšen zakon.

OT določa način vrednotenja, obračunavanje in plačilo odvetniških storitev in izdatkov, ki so jih stranke oziroma naročniki storitev dolžni plačati odvetnikom oziroma odvetniškim družbam za izvršene pravne storitve.

OT ima splošni del (vsebina, vrednotenje, določanje vrednosti, čas izvrševanja, zastopanje več strank, višina odvetniške točke…) in posebni del (posamezne storitve ovrednotene s številom točk).

Odvetniške stroške je dolžna plačati stranka oziroma naročnik storitve (po vsebini gre za Pogodbo o naročilu – mandat).

Po OT se vrednost obravnavanega predmeta določi po višini, ki jo določi stranka oziroma drugi udeleženec postopka (npr. tožnik vloži tožbo na plačilo 10.000,00 EUR, vrednost predmeta je 10.000,00 EUR).

Vrednost odvetniške storitve je v posebnem delu OT določena s številom odvetniških točk (npr. tožba – 500 odvetniških točk).

Vrednost odvetniške točke je 0,6 EUR.

Poleg osnovne nagrade za določeno storitev (tožba, predlog za izvršbo…) odvetniku pripadajo tudi izdatki (poštnina, telefonski stroški, potni stroški…), in sicer v dejanski višini ali pavšalnem znesku (v višini 2 odstotkov od skupne vrednosti storitve do 1.000 točk, v zadevah, v katerih vrednost storitve presega 1.000 točk, pa še 1 odstotek od presežka nad 1.000 točk).

V kolikor je odvetnik ali odvetniška družba zavezanec za DDV boste seveda plačali tudi DDV.

Po tem »teoretičnem« uvodu se sedaj verjetno že sprašujete kako odvetnik pravzaprav obračuna svoje storitve?

Odvetnik svoje storitve obračuna na podlagi posebnega dela Odvetniške tarife ali na podlagi pisne pogodbe o plačilu storitev, kjer pa se z odvetnikom lahko dogovorite, da storitev računa:

• v določenem (pavšalnem) znesku, ali
• v odstotku od vrednosti prisojenega zneska ali
• od vrednosti, pridobljene v postopku (plačilo po uspehu), ali
• po porabljenem času (zelo pogosto v praksi), ali
• po posebnem delu OT s povečanjem za določen odstotek.

V praksi je najbolj pogosto, da odvetniki računajo po posebnem delu OT ali po porabljenem času.

Ker OT v posebnem delu tarife določena dela ne predvideva, ali pa so le-ta povezana z veliko količino opravljenih ur (pravna mnenja, skrbni pregledi…) se odvetniki s strankami dogovorimo za urno postavko.

Urne postavke se v praksi gibljejo od 120,00 EUR do 200,00 EUR. Mogoče v kakšnih izjemnih in bolj zahtevnih zadevah tudi več kot 200,00 EUR.

Pri urni postavki pa vam svetujem, da razmišljate na naslednji način. Ena ura v višini 200 EUR/h za odvetnika, ki je specializiran za določeno področje je manj do 4 ur v višini 80 EUR/h za odvetnika, ki ni specializiran za določeno področje.

Takoj vas želim opozoriti, da Sodišča in drugi organi pri odmeri odvetniških stroškov pogodbe med vami in odvetnikom ne smejo upoštevati, razen v sporu med odvetnikom in njegovo stranko, ki izvira iz takšne pogodbe. To pomeni, da sodišča vedno odmerijo stroške po posebnem delu OT.

Poglejva si sedaj kako izgleda posebni del OT in kako si lahko izračunate konkretne stroške.

V posebnem delu OT so posamezne storitve (tožba, predlog za izvršbo…) razvrščene po tarifnih številkah (tarifna številka 1, 2, 18, 27…).

Če za primer navedem Tarifno številko 20 OT, ki govori o zastopanju stranke pred sodiščem v pravdnem postopku le-ta izgleda tako:

• Zastopanje:

1. Za prvi narok za glavno obravnavo, na katerem se je obravnavala glavna stvar ali so se sprejemali dokazi, − po tarifni številki 18;
2. Za vsak nadaljnji narok za glavno obravnavo, na katerem se je obravnavala glavna stvar ali so se sprejemali dokazi, ali poravnalni narok, ki mu ni sledil prvi narok, − 50 % iz tarifne številke 18;
3. Za vsak narok, na katerem so se obravnavala samo procesna vprašanja ali na katerem je pred obravnavanjem glavne stvari postopek končan z umikom tožbe ali pripoznavo ali se narok ni opravil, ker je bil preložen − 25 % iz tarifne številke 18;
4. Za zastopanje na naroku za glavno obravnavo izven zgradbe sodišča, na ogledu ali pri delu izvedenca − 50 % iz tarifne številke 18;
5. Za zastopanje na obravnavi pred sodiščem druge stopnje − po tarifni številki 18, zvišano za 25 %.

Verjetno ste opazili, da se OT veliko sklicuje na tarifno številko 18.

In res je tako.

Večji del tarife se sklicuje na tarifno številko 18, ki predstavlja tabelo, v kateri so predstavljene vrednosti predmeta v določenih razponih (v odvetniških točkah ali EUR) in za vsak razpon glede na vrenost predmeta je določena vrednost storitvev v odvetniških točkah.

Tabela izgleda tako:

Uporabe navedene tabele najlažje predstavim na primeru.

Primer – vložitev predloga za izvršbo za izterjavo 5.000,00 EUR.

• Tarifna številka 27 OT določa: Predlog, s katerim se uvaja izvršilni postopek, − 50 % iz tarifne številke 18, vendar ne več kot 200 točk;
• Vrednost (spornega) predmeta je 5.000,00 EUR;
• Vrednost predmeta izražena s številom odvetniških točk (5.000,00 EUR / 0,6 (vrednost odvetniške točke) = 8.333,33 odvetniških točk);
• Vrednost storitve po tar. št. 18 (pri vrednosti predmeta v višini 5.000,00 EUR oziroma 8.333,33 odvetniških točk) je 300 odvetniških točk;
• Vrednost storitve v EUR je 180,00 EUR (300 odvetniških točk * 0,6 EUR), vendar ker tar. št. 27 določa maksimalno 200 točk je vrednost storitve 120,00 EUR (200 odvetniških točk * 0,6 EUR).

Verjamem, da je sedaj vam jasen koncept obračunavanja odvetniških storitev. Preprosto v posebnem delu OT poiščete storitev odvetnika in na zgoraj navedeni način izračunate višino odvetniške nagrade.

V primeru urne postavke je seveda zadeva veliko bolj preprosta, pri čemer pa bo vam odvetnik v tem primeru predložil seznam opravljenih storitev in čas, ki ga je potreboval za opravo posamezne storitve.

Za konec bi rad opozoril še na eno stvar.

V sodnih postopkih boste poleg odvetniških stroškov imeli še druge stroške, kot so sodne takse, stroške izvedencev, prič, itd. in lahko se vam zgodi, da bodo lahko skupni stroški zelo visoki.

Predlagam vam, da skozi postopek preverjate premoženje nasprotne stranke in si po potrebi zavarujete svoje terjatve.

Kaj mislim?

V kolikor med postopkom ugotovite, da ima nasprotna stranka premoženje in obstoji nevarnost, da v primeru izgube sodnega postopka stroškov postopka vam ne bo mogla plačati (ali celo, da je nasprotna stranka odsvojila svoje premoženje) lahko z začasno odredbo med postopkom dosežete, da sodišče nasprotni stranki prepove odtujitev ali obremenitev premoženja.

Tako boste lahko po koncu sodnega postopka, v primeru, da nasprotna stranka ne bo prostovoljno izpolnila svojih obveznosti, lahko posegli na premoženje nasprotne stranke in se iz njega poplačali.

Za konec še eno opozorilo.

Stroški postopka niso nekaj, na kar bi lahko kar pozabili. V najbolj črnem scenariju lahko upnik zoper dolžnika, ki je dolžan plačati stroške postopke, predlaga začetek stečajnega postopka. Tako, da ne podcenjujte stroške postopka.

Celotno tarifo si lahko ogledate na tej povezavi – odvetniška tarifa.

Gregor Verbajs

Navadno so v teh ugovorih, pritožbah in vlogah zlita osebna čustva o občutku pravičnosti.

Vsak želi povedati, da nekaj ni dolžan, da se mu dela krivica in da sodišče ali drug organ ne opravlja svojega dela.

Ta kratek prispevek namenjam vsem, ki želijo napisati laični ugovor, pritožbo ali vlogo na sodišče.

Predlagam vam, da pred pisanjem temeljito premislite o vprašanju, ali ste usposobljeni za pisanje ugovora, pritožbe ali vloge?

Verjetno si tudi zob ne popravljate sami, ampak greste k zobozdravniku.

Zgornje vprašanje dajem v premislek, ker želim, da v postopku uspete.

Tudi pravo, tako kot vsaka obrt, zahteva določena znanja in vedenja. Preden sem postal odvetnik sem moral narediti 5 let faksa, pravosodni izpit in imeti 4 leta praktičnih izkušenj.

Vendar, če se odločite za laično pisanje ugovora, pritožbe ali vloge, vam spodaj dobronamerno posredujem določene napotke.

1. Stroški

Ljudje pišejo laične ugovore, pritožbe in vloge zato, ker menijo, da bodo prihranili pri visokih stroških odvetnika.

Vendar je resnica povsem drugačna.

V postopku pa naj bo to pravdni, nepravdni, kazenski, izvršilni ali pa kateri drug imamo vedno stroške, ki se jim lahko izognemo oziroma smo plačilo teh stroškov oproščeni.

Začnimo pri sodni taksi.

Zakon o sodnih taksah – ZST-1 določa, da se pred sodišči v Republiki Sloveniji plačujejo takse. V nadaljevanju zakon vsebuje taksno tarifo, ki natančno pove koliko sodne takse je potrebno plačati za določen sodni postopek.

ZST-1 pa določa tudi poglavje o oprostitvi, odlogu in obročnemu plačilu sodnih taks. Pri sodišču morate takoj na začetku, ko vložite ugovor, pritožbo ali vlogo predlagati tudi oprostitev sodnih taks in priložiti pisno izjavo o svojem premoženjskem stanju in premoženjskem stanju svojih družinskih članov. Iz izkušenj vam lahko povem, da v kolikor imate povprečno slovensko plačo in nimate veliko likvidnostnih sredstev, da boste oproščeni plačila sodnih taks.

V nadaljevanju pridejo na vrsto stroški sodnega postopka.

To so stroški, ki nastanejo med sodnim postopkom ali zaradi sodnega postopka. To so izdatki za odvetnike, izvedence, začasne zastopnike in podobno.

Te stroške praviloma plača stranka sama med postopkom, vendar mora stranka, ki v postopku ne uspe nasprotni stranki povrniti njene stroške. Katere stroške je potrebno povrniti je odvisno od sodnega postopka.

V pravdnem postopku se gleda načelo uspeha s tožbo, in tisti, ki ne uspe mora povrniti stroške tistemu, ki uspe. V izvršilnem postopku pa se gleda načelo potrebnosti stroškov in tako naprej različno v različnih postopkih. Vsak postopek je specifičen. Tudi stroškov sodnega postopka ste lahko oproščeni na podlagi brezplačne pravne pomoči.

Brezplačna pravna pomoč predstavlja uresničevanje pravice sodnega varstva, upoštevajoč socialni položaj osebe, ki brez škode za svoje preživljanje in preživljanje svoje družine te pravice ne bi mogla uresničevati.

Do brezplačne pravne pomoči je upravičena oseba, ki glede na svoj finančni položaj in glede na finančni položaj svoje družine brez škode za svoje socialno stanje in socialno stanje svoje družine ne bi zmogla stroškov sodnega postopka, oziroma stroškov nudenja pravne pomoči.

Šteje se, da je socialno stanje prosilca in njegove družine zaradi stroškov sodnega postopka oziroma stroškov nudenja pravne pomoči ogroženo, če mesečni dohodek prosilca (lastni dohodek) oziroma mesečni povprečni dohodek na člana družine (lastni dohodek družine) ne presega 2-kratnika osnovnega zneska minimalnega dohodka, določenega z zakonom, ki ureja socialnovarstvene storitve (Zakon o socialnem varstvu).

Oseba, ki je po zakonsko določenimi pogoji upravičena do takšne pomoči, jo lahko koristi za celotno ali delno pokritje stroškov za pravno pomoč in oprostitev plačila stroškov sodnega postopka. Brezplačno pravno pomoč izvajajo na okrožnih sodiščih, delovnih (in socialnem) sodiščih ter na upravnem sodišču skladno z Zakonom o brezplačni pravni pomoči, pri čemer lahko za dostop uporabite ustrezne obrazce. Podatki o naslovih in uradnih urah so na voljo na internetnih straneh sodišč. Tudi glede brezplačne pravne pomoči vam svetujem, da za njo zaprosite, če izpolnjujete pogoje za njeno pridobitev.

2. Pisanje 

Če se sami lotite pisanja upoštevajte naslednja navodila:

• skrbno napišite vse podatke (sodišče, stranke, zadevo, namen vloge…);
• napišite dejstva in za dejstva predložite dokaze;
• pišite strukturirano v odstavkih;
• na koncu vsakega sklopa določene teme ali opisa dejstva navedite dokaze;
• odgovorite na vse navedbe nasprotne stranke;
• vlogo podpišite.

3. Sklep

Ne glede na zgornje napotke vam svetujem, da se predhodno pri odvetniku pozanimate, kakšne so vaše možnosti glede oprostitve plačila sodne takse in pridobitve brezplačne pravne pomoči, ter kakšne so možnosti uspeha v postopku.

Odvetnik vam bo podal oceno možnosti uspeha v postopku in podrobno obrazložil celotno situacijo. Da boste razumeli vaše možnosti uspeha in tudi kakšen stroške boste s postopkom imeli.

To vam svetujem, ker se prevečkrat odločate za pisanje ugovora, pritožb ali vlog, brez da bi imeli o tem znanje in vedeli kako vloge spisati.

Da ne bo pomote poudarjam, da s tem prispevkom vas ne odvračam od pisanja laičnih vlog, vendar vam želim sporočiti, da bodite pri pisanju previdni in premislite, ali ni bolje, da vam vlogo spiše odvetnik?

Želim vam pomagati, in sicer zato, da bodo vaše pravice v sodnih postopkih kar najbolje zavarovane. V praksi sem prevečkrat videl neuspeh strank, ki so same pisale laične vloge, kljub temu, da so sicer imele vse možnosti za uspeh.

Vsak ima takšen ali drugačen pravni občutek, vendar so odvetniki pravo študirali, imajo prakso in poznajo postopke in pravo, zato je najbolje, da pisanje ugovorov, pritožb in vlog prepustimo odvetnikom kot pravnim strokovnjakom.

Da vas nepoznavanje prava in strah pred sodnimi stroški ne bo odvrnilo od obiska odvetnika, vam s tem prispevkom sporočam, da ste pod določenimi pogoji lahko oproščeni sodnih stroškov, hkrati pa imate tudi kvalitetno zastopanje odvetnika.

Velikokrat pa odvetniki prvi prvi telefonski pogovor ali celo obisk ne računajo, tako, da vas prvi stik z odvetnikom lahko pravzaprav ne stane nič. Izvedeli pa boste pomembne informacije o vaši zadevi, na podlagi katerih se boste lahko odločili kako naprej v postopku.

V pravu rečemo Ignorantia iuris nocet (nepoznavanje prava škodi), zato naj vaše nepoznavanje prava vam ne bo v škodo.

Vljudno vas vabim, da si preberete še druge moje zapise na blogu.

odvetnik Gregor Verbajs

Ali pa ste v postopku sklepanja pogodbe? Potem preberite ta zapis.

Davki so zagotovo nekaj, kar nihče ne mara, vendar brez njih država ne more delovati.

Vprašanje, koliko davka bo treba plačati, se pojavlja tako pri dohodnini, pri prodaji nepremičnine, pri podaritvi nepremičnine, pri prodaji delnic in tako dalje.

V članku bom predstavil, koliko boste plačali davka pri prometu (prodajna, darilna pogodba,…) z nepremičnino ter vam predstavil pod kakšnimi pogoji ste lahko oproščeni plačila davka.

Področje urejata dva zakona in sicer Zakon o davku na promet nepremičnin (v nadaljevanju ZDPN-2) in Zakon o dohodnini (v nadaljevanju ZDoh-2). ZDPN-2 ureja davek pri prometu nepremičnin, ZDoh-2 pa ureja davek na dobiček iz kapitala.

1. Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2)

Po ZDPN-2 se davek plačuje na promet nepremičnin, kar je vsak odplačen prenos lastninske pravice na nepremičnini, in prav tako od odplačne ustanovitve, prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Za prenos nepremičnine se šteje tudi:

• zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino (npr. menjalna pogodba);
• finančni najem nepremičnine;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja (npr. pogodba o priznanju lastninske pravice, če se poveča hiša ali kaj dogradi zraven);
• prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega (npr. pogodba o razdružitvi solastnine);
• za promet nepremičnin se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan (npr. pogodba o priposestvovanju).

Izjemo od obveznosti plačila davka ob prenosu lastninske pravice na nepremični oziroma ob sklenitvi pogodbe predstavlja prenos lastninske pravice od pravne osebe na novo pravo ali fizično osebo. Pogoj pa je, da ima pogodba sestavine računa, torej navedeno vrednost nepremičnine, višino DDV in prodajno ceno skupaj z DDV. Tukaj se obračuna DDV in zato ni potrebno v času sklepanja pogodbe plačati davek, ampak se ga poravna, ko prodajalec plača DDV.

Zavezanec za plačilo davka je prodajalec nepremičnine. Pri zamenjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji.

Če obstaja solastnina in se prodajajo idealni deleži na solastnini je davčni zavezanec vsak prodajalec posebej. Davčni zavezanec je praviloma tisti, ki nepremičnino odsvaja, izjema je pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, kjer je davčni zavezanec priposestvovalec.

Obveznost plačila davka nastane, ko je pogodba sklenjena.

Po Obligacijskem zakoniku mora biti nepremičninska pogodba sklenjena pisno, kar pomeni da je sklenjena, ko jo podpišejo vse pogodbene stranke.

Bodite previdni, da ne zamudite rokov, kajti zakon zavezuje davčnega zavezanca, da mora vložiti napoved za odmero davka v roku 15 dni po nastanku davčne obveznosti, to pa v praksi pomeni v roku 15 dneh po podpisu pogodbe.

Davčni organ vam po vložitvi napovedi v roku 30 dneh izda odločbo o odmeri davka, na podlagi katere morate v nadaljnjih 30 dneh plačati davek. Če ne oddate napoved za odmero davka v roku 15 dneh po sklenitvi pogodbe, ste v prekršku in lahko vas davčni organ kaznuje z globo v višini od 100 do 1200 EUR (velja za fizične osebe).

Davčna osnova, od katere se odmeri in plača davek, je prodajna cena nepremičnin.

Predlagam, da ne pišete v pogodbo prenizkih cen nepremičnin, kajti lahko ta nižji znesek zelo drago plačate v prihodnosti, pri dohodku iz kapitala, kar bom razložil pozneje.

Že sam ZDPN-2 določa, da če je prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20 %, je davčna osnova 80 % posplošene tržne vrednosti nepremičnine. Vedno lahko s cenitvijo nepremičnine dokažete, da je vrednost nižja od posplošene tržne vrednosti. Seveda boste cenilca plačali sami, kar pa vas ne prišlo poceni, zato velja dobro premisliti, kakšno ceno boste postavili v pogodbi. Svetujem vam posvet z odvetnikom.

Davek se plačuje po stopnji 2% od davčne osnove oziroma od prodajne cene nepremičnine.

Oproščeni plačila davka so:

• prenosi nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, akreditirana v Republiki Sloveniji, če velja vzajemnost, in na mednarodne organizacije, če to določajo mednarodne pogodbe, ki obvezujejo Republiko Slovenijo;
• prenosi nepremičnin iz naslova razlastitev ali drugih zakonskih ukrepov oziroma na podlagi prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena namesto razlastitve;
• prenosi nepremičnin, ki imajo status kulturnega spomenika, pod pogojem, da je kulturni spomenik dostopen za javnost ali da je namenjen izvajanju kulturne dejavnosti, o čemer lastnik sklene z ministrstvom, pristojnim za kulturo, sporazum z neomejenim trajanjem;
• prenosi zemljišč v okviru komasacij v skladu s predpisi o urejanju prostora in prenosa kmetijskih zemljišč v okviru drugih agrarnih operacij v skladu s predpisi o kmetijskih zemljiščih (v poštev pride pri kmetijskih zemljiščih);
• prenosi nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev v skladu z zakoni;
• prenosi nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunajzakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze (v praksi zelo uporabna alineja, glede urejanja premoženjskih razmerij med zakoncema ali zunajzakonskima partnerjema ali registrirane istospolne partnerske zveze);
• prenosi nepremičnin pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremicnine;
• prenosi nepremičnin pri razdelitvi premoženja – nepremičnin med družbenike ali delničarje v postopkih likvidacije družbe;
• prenosi nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj, kot jih ureja zakon o gospodarskih družbah;
• prenosi nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

Ko boste plačali davek, vam bo davčna uprava na pogodbo odtisnila žig, da je davek plačan.

Brez dokaza, da je plačan davek na promet nepremičnin, ni mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini.

Brez overjene pogodbe pa se ne morete vpisati kot lastnik v zemljiško knjigo.

V praksi vas bo, če davčnih žigov na pogodbi ne bo, notar opozoril, da morate najprej nesti pogodbo na davčno upravo. Notar je namreč na podlagi Zakona o zemljiški knjigi zavezan, da mora preveriti plačilo davka ter ne sme overiti pogodbe, če ni dokazila o plačilu davka.

2. Zakon o dohodnini

Dobiček iz kapitala je dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala.

Davčna osnova od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Plastično si to lahko predstavljate na naslednjem primeru.

Kupite nepremičnino za 100.000 EUR, nato pa jo čez eno leto prodate za 120.000 EUR. Zakon predvideva, da ste ustvarili 20.000 EUR dobička in se zato ta dobiček obdavči po drugačni davčni stopnji, kot sam promet nepremičnine.

Davčna stopnja je 27,5%, nato pa se po 5 letih zniža na 20%, po desetih letih na 15% in po 15 letih na 10%, če pa boste nepremičnino prodali po 20 letih, ne boste plačali davka na dobiček.

V konkretnem primeru prodaje nepremicnine čez eno leto po nakupu boste plačali 2% davek za promet nepremicnine na prodajno ceno v višini 2.400 EUR in 25% davek na dobiček iz kapitala v višini 5.000 EUR, se pravi skupaj 7.400 EUR.

Ali se vam zdi znesek davka visok?

Lahko bi bil še višji, če bi pridobili nepremičnino po nižji ceni in jo potem prodali po zelo visoki ceni.

Povedal sem, da je dobiček iz kapitala dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala, nismo pa povedali, kaj je kapital. Za kapital se po ZDoh-2 šteje:

• nepremičnina, ne glede na to, ali je bila odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju;
• vrednostni papirji in deleži v gospodarskih družbah, zadrugah in drugih oblikah organiziranja in;
• investicijski kuponi.

V tem članku se bom osredotočil le na nepremičnine. Takoj pa vam bom naštel neobdavčljive odsvojitve kapitala. Za odsvojitev kapitala po tem zakonu se ne šteje:

• prenos kapitala preminule osebe na dediča, volilojemnika ali osebo, ki ju nadomesti po predpisih o dedovanju, ali na drugo osebo, ki uveljavlja kakšno pravico iz zapuščine, zaradi smrti fizične osebe;
• odsvojitev nepremicnine po pogodbi o dosmrtnem preživljanju ali po darilni pogodbi za primer smrti;
• prenos nepremičnin iz naslova razlastitev, po predpisih, ki urejajo to področje;
• prenos kapitala posojilojemalcu ali zastavnemu upniku v primeru ustanovitve zastavne pravice na kapitalu, in prenos nazaj posojilodajalcu oziroma zastavitelju, razen prenosa nazaj v primeru, ko se posojeni kapital proda in vrne novo kupljeni kapital;

Navedel sem že da je davčna stopnja 27,5 % od davčne osnove in se vsakih pet let zniža tako, da po 20 letih ne plačate davek na dobiček iz kapitala.

Poleg zgoraj navedenih izjem ste oproščeni plačila davka tudi pri:

• odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem, v katerem ste kot zavezanec imeli prijavljeno stalno prebivališče in ga imeli v lasti ter tam dejansko bivali vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Če ste kot zavezanec stanovanje ali stanovanjsko hišo uporabljali v zvezi z opravljanjem dejavnosti ali ga oddajali v najem, se za odsvojitev kapitala ne šteje odsvojitev tistega dela stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ste ga kot zavezanec uporabljali v zvezi z opravljanjem dejavnosti (pod pogojem, da je stanovanje ali stanovanjska hiša oziroma njun del v poslovnih knjigah prikazano kot sredstvo za potrebe dejavnosti) ali ga je oddajali v najem.
• Pametno je, da takoj, ko kupite nepremičnino, prijavite tudi stalno prebivališče. V tem primeru boste lahko čez tri leta prodali nepremičnino po višji ceni brez davka na dobiček iz kapitala.

Oproščeni plačila davka boste tudi v primeru, da ste imeli stroške v višini davčne osnove oziroma razlike med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Zakon kot stroške, ki jih lahko uveljavljate predvideva:

• vrednost na nepremičnini opravljenih investicij in stroškov vzdrževanja, ki povečuje uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec;
• znesek davka na dediščine in darila in davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob pridobitvi kapitala;
• stroški, ki jih je plačal zavezanec v zvezi s cenitvijo pridobljene nepremičnine, ki jo je opravil pooblaščeni cenilec v skladu z obstoječo metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremičnine ne da ugotoviti na drug način; stroški cenitve se priznajo v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 188 eurov;
• normirani stroški, povezani s pridobitvijo kapitala, v višini 1% od nabavne vrednosti kapitala.

Ne glede na določbe ZDoh -2 se dobiček, dosežen z odsvojitvijo nepremičnine, pridobljene pred 1. januarjem 2002, ne obdavčuje.

Upam, da sem vam predstavil okvirno sliko obdavčitve in plačila davka pri prometu z nepremičninami.

Želim vam veliko uspešnih nakupov ali prodaj nepremičnin.

odvetnik Gregor Verbajs