Ob vsem pisanju o koronavirusu se je povsem spregledalo novelo Stvarnopravnega zakonika (SPZ-B).

Kot zanimivost lahko povem, da je to šele druga novela Stvarnopravnega zakonika od sprejetja zakonika pred 18 leti.

Kar pomeni, da imamo tudi v Sloveniji zakon, ki ne potrebuje stalne spremembe.

Kljub vsemu pa je bilo potrebno SPZ prenoviti na način, da ustreza potrebam sodobnega pravnega prometa.

Kaj je novega?

Povsem nova je določitev, da žival ni več stvar, ampak čuteče bitje.

SPZ-B je zaščito živali prepustil posebnemu zakonu, ki bo podrobno uredil kako in na kakšen način bodo živali pravno zaščitene.

Poleg povsem nove določbe o živalih, je SPZ-B prenovil tudi ostale določbe, saj prinaša novosti pri naslednjih institutih:

• SPZ-B je prenovil ureditev etažne lastnine (nov institut »povezane nepremičnine«), solastnine, neposestne zastavne pravice na premičninah, neprave stvarne služnosti in stavbne pravice vse na način, da ureditev ustreza potrebam sodobnega poslovnega prometa;
• Prav tak je prenovil register neposestnih zastavnih pravic in zarubljenih premičnin v sodoben register, v katerega bodo uporabniki lahko prek aplikacije hitreje in učinkoviteje opravljali vpise, javnosti pa bo omogočen boljši vpogled v podatke registra;
• Spremenil je tudi 81. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), ki se nanaša na izvršbo na premičnine, in sicer se spremembe nanašajo na postopek vpisa v register neposestnih zastavnih pravic in zarubljenih premičnin.

Vabim vas k branju še drugih zapisov na mojem blogu.

Predlagam, da se preko bloga prijavite na prejemanje obvestil (mailing listo oz. prijava na novice), saj boste tako ažurno obveščeni o vseh novostih.

Zlasti v času koronavirusa bom obveščal o vseh možnih pravnih ukrepih, ki jih bo sprejela država v naslednjih dneh.

odvetnik Gregor Verbajs

Kaj lahko z njo urejamo in kaj storiti, če se katera izmed pogodb izgubi?

Pri starejših nepremičninah večkrat manjka pogodba med prvim prodajalcem – investitorjem in prvim kupcem.

Lahko pa manjka tudi kasnejša pogodba v verigi. Med poznejšim (vmesnim) prodajalcem in kupcem.

Kaj storiti, če je kateri od prodajalcem šel medtem v stečaj?

V članku si preberite možnosti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo na podlagi verige pogodb.

Veriga pogodb je časovno zaporedje originalnih prodajnih pogodb za posamezno nepremičnino od prvega prodajalca do končnega lastnika, ki dokazuje kako se je prenašalo lastništvo nepremičnine med več osebami.

Originalna prodajna pogodba pomeni, da ima pogodba originalen žig davčne uprave za odmero davka na promet nepremičnin, priložene vse potrebne listine, ki se navezujejo na pravni posel in overitveni žig notarja.

Pri prodaji nepremičnine se lastništvo izkazuje na dva načina.

Bodisi z verigo pogodb, ko nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, bodisi na podlagi izpiska iz zemljiške knjige, ko je lastništvo na nepremičnini že vpisano v zemljiško knjigo.

Vpis v zemljiško knjigo pa je možen le na podlagi originalne verige pogodb.

Posebno pri starejših nepremičninah se rado zgodi, da katera izmed prodajnih pogodb v verigi ni originalna, ni overjena, se je izgubila, ali uničila.

V teh primerih sta možni dve rešitvi.

Prva možnost je izstavitev posadne listine, ki nadomesti originalno pogodbo in jo skleneta kupec in prodajalec (ki je kot trenutni lastnik vpisan v zemljiško knjigo).

Posadna listina mora biti ravno tako prijavljena in overjena kot nova pogodba in je podlaga za vpis v zemljiško knjigo.

Tak postopek je predviden samo v primerih, ko prodajalec lahko podpiše posadno listino. V primeru, ko je prodajalec že umrl oziroma je podjetje prenehalo obstajati, ta možnost ne pride v poštev.

Druga možnost je poseben zemljiškoknjižni postopek. Gre za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, pri katerem mora predlagatelj verjetno izkazati, da:

• je bilo v njegovo korist oziroma v korist njegovih prednikov izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki ustreza pogojem za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo. To izkaže bodisi s predložitvijo kopije listine, ki se je izgubila, ali z overjenimi izjavami lastnikov sosednjih nepremičnin, ki potrjujejo to dejstvo,
• ter da je listina o lastništvu uničena oziroma se je izgubila.

Predlagatelj je lahko samo oseba, v korist katere bi bilo mogoče dovoliti vknjižbo lastninske pravice.

V predlogu je treba navesti podatke o vsebini manjkajoče listine, podatke o pogodbenih strankah in dejstva, iz katerih verjetno izhajajo okoliščine za izgubo prodajne pogodbe.

Hkrati s predlogom za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine je treba zahtevati tudi vknjižbo lastninske pravice, sicer ga zemljiškoknjižno sodišče zavrže kot nedovoljenega.

Če je predlog za vzpostavitev pravilno vložen in vsebuje vse potrebne podatke, zemljiškoknjižno sodišče izda sklep, s katerim dovoli začetek postopka in predlagatelju naloži predujem za stroške objave oklica v uradnem listu.

Oklic o začetku postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine mora vsebovati podatke o nepremičnini, na katero se izgubljena oziroma uničena listina nanaša, podatke o vsebini te listine in poziv imetnikom pravic, da v dveh mesecih od objave oklica izpodbijajo popolnost podatkov o vsebini listine.

Če po preteku dveh mesecev ni bil vložen noben ugovor ali so bili ti zavrnjeni ali zavrženi, zemljiškoknjižno sodišče dovoli vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, ki ima enako veljavo kot original in vpiše kupca kot lastnika nepremičnine.

odvetnik Gregor Verbajs

Ali mogoče veste, da obstaja prava in neprava stvarna služnost?

V kolikor ne veste ni vaša krivda, saj je neprava stvarna služnost nekakšna izjema in je zato manj poznana.

Bom pa obe predstavil v nadaljevanju.

Stvarna služnost je stvarna pravica na tuji stvari, ki izhaja iz odnosa dveh nepremičnin tako, da učinkuje v korist vsakokratnega lastnika ene nepremičnine proti vsakokratnemu lastniku druge nepremičnine.

Vendar pa se stvarna pravica lahko ustanovi tudi v korist določene fizične ali pravne osebe. Predstavil bom kako učinkuje ena in druga služnost in kakšne so razlike med njima.

Prava stvarna služnost

Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ) v 213. členu opredeljuje stvarno služnost in pravi, da je stvarna služnost pravica lastnika nepremičnine (gospodujoča stvar), izvrševati za njene potrebe določena dejanja na tuji nepremičnini (pozitivna služnost) ali zahtevati od lastnika služeče stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji nepremičnini (negativna služnost).

Stvarna služnost je lahko ustanovljena tudi za določen čas ali za določen letni čas.

Vsaka stvarna služnost izhaja iz povezanosti dveh nepremičnin, od katerih tisto, v korist katere učinkuje, imenujemo gospodujoča nepremičnina, druga, ki jo služnost bremeni, pa služeča nepremičnina.

Stvarna služnost že po definiciji ne more nastati na premičninah ali pravicah.

V praksi je stvarna služnost ustanovljena na zemljiški parceli ali posameznemu delu stavbe. To so predvsem potne služnosti, za uporabo transportnega sredstva, gozdne služnosti, služnosti napeljave in vzdrževanja vodovodnih in električnih vodov in kablov in tako dalje.

Stvarna služnost nastane z zakonom, na podlagi pravnega posla ali z odločbo državnega organa (214. člen SPZ). Prav tako služnost preneha na podlagi pravnega posla, na podlagi odločbe ali na podlagi zakona (220. člen SPZ).

V članku bom predstavil nastanek služnosti na podlagi pravnega posla, saj je ta način ustanovitve v praksi najbolj pogost. Za nastanek stvarne služnosti je potreben vpis v zemljiško knjigo. Vpis se opravi pri služeči nepremičnini, obstoj stvarne služnosti pa se označi tudi pri gospodujoči nepremičnini, pri kateri se opravi poočitev stvarne služnosti.

Za nastanek stvarne služnosti se poleg veljavnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost ustanoviti služnost, zahteva še zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo.

Pogodba o ustanovitvi služnosti mora vsebovati ime lastnikov gospodujoče in služeče nepremičnine, zemljiškoknjižno oznako obeh nepremičnin, natančen opis služnosti in morebitno nadomestilo, ki ga mora plačati lastnik gospodujoče nepremicnine.

Nadomestilo (za služnost) se lahko določi v enkratnem znesku ali v periodično zapadlih obrokih (215. člen SPZ).

Pogodba o ustanovitvi služnosti je zavezovalna pogodba obligacijskega prava, katere bistven element je zaveza lastnika služeče nepremičnine, da bo na svoji nepremičnini ustanovil stvarno služnost.

Pogodba mora biti po pravilih Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in sicer 52. člena sklenjena v pisni obliki. Pogodba je lahko odplačna ali neodplačna. Nikakor pa ni nujno, da bi lastnik služečega zemljišča za ustanovitev služnosti prejel kakšno nadomestilo.

Stvarna služnost se izvršuje na način, ki najmanj obremenjuje služno stvar (219. člen SPZ). Stvarna služnost je za lastnika služeče nepremicnine breme, ki ga mora trpeti in dopustiti. Lastnik gospodujoče stvari pa mora svojo pravico izvrševati na način, ki najmanj obremenjuje služečo nepremičnino.

Neprava stvarna služnost

Služnost, ki je po svoji vsebini stvarna služnost, se lahko ustanovi tudi v korist določene osebe.

V teh primerih se glede nastanka in prenehanja uporabljajo določila zakona, ki urejajo osebne služnosti (226. člen SPZ).

Gre za služnost, ki ima lastnosti stvarne in osebne služnosti. Tako neprava stvarna služnost lahko pomeni rabo služeče nepremičnine.

Bistvo neprave stvarne služnosti in njena podobnost z osebno služnost pa je v tem, da se neprava stvarna služnost ustanavlja v korist določene osebe, in ne vsakokratnega lastnika gospodujočega zemljišča.

Tako se določila o osebnih služnostih uporabljajo za nastanek in prenehanje neprave stvarne služnosti.

Ker se za nastanek osebnih služnosti smiselno uporabljajo določila, ki urejajo užitek, lahko neprava stvarna služnost nastane na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe.

Pomemben je predvsem nastanek neprave stvarne služnosti na podlagi pravnega posla, pri kateri pride v poštev določba 234. člena SPZ.

Tako se za ustanovitev neprave stvarne služnosti na podlagi pravnega posla zahteva: (i) zavezovalni pravni posel, iz katerega izhaja obveznost lastnika služeče nepremičnine, da se ustanovi neprava stvarna služnost v korist določene osebe in je v pisni obliki; (ii) razpolagalna sposobnost lastnika služeče nepremičnine in razpolagalni pravni posel, ki mora biti izražen v zemljiškoknjižnem dovolilu lastnika služeče nepremičnine, da na služeči nepremičnini, ki je označena z zemljiškoknjižnjimi podatki, brezpogojno dovoljuje vpis neprave stvarne služnosti z določeno vsebino v korist določene osebe.

Ne pozabite, da je služnost potrebno vpisati še v zemljiško knjigo.

Sklep

Glede stvarne služnosti v praski ni večjih problemov in je njena vloga jasna.

Neprava stvarna služnost pa ima namen v tem, da ni mogoče v vseh primerih imeti lastnika služečega in lastnika gospodujočega zemljišča, kjer bi lastnik služečega zemljišča ustanovil služnost v korist vsakokratnega lastnika gospodujočega zemljišča.

To pride v poštev pri služnostih v javno korist, kot so služnosti v korist nosilca interesa gradnje javne infrastrukture, v korist elektro podjetja, vodovodnega podjetja, občine in podobno.

V teh primerih gre za to, da imajo služnostni upravičenci možnost uporabe zemljišča predvsem za gradnjo, izkope, napeljave in vzdrževanja svojih naprav.

Pomembna razlika med pravo in nepravo stvarno služnost pa je tudi, da neprava stvarna služnost učinkuje samo v korist služnostnega upravičenca in samo dokler služnosti upravičenec obstaja v pravnem prometu.

Prava stvarna služnost pa učinkuje ne glede na to ali se lastnik služečega ali gospodujočega zemljišča zamenja.

odvetnik Gregor Verbajs