• 199.524 fizičnih oseb, ki so imetniki lastninske pravice v zemljiški knjigi nima vpisanega EMŠO ali datuma rojstva in
• 37.095 pravnih oseb, ki so imetnice lastninske pravice v zemljiški knjigi nima vpisane matične številke.

Navedeni podatek o številu imetnikov lastninske pravice, ki nimajo urejenih popolnih podatkov v zemljiški knjigi je zaskrbljujoč.

Kaj pravi zakon?

Veljavna ureditev Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) jasno določa, da če je imetnik pravice fizična oseba, se vpišejo naslednji podatki: (i) ime in priimek, (ii) EMŠO in (iii) naslov stalnega prebivališča.

Če je imetnik pravice pravna oseba se vpišejo naslednji podatki: (i) firma oz. ime, (ii) sedež in poslovni naslov, na katerega se imetniku vročajo pisemske pošiljke in (iii) enolična identifikacijska številka, ki jo določi upravljavec poslovnega registra – matična številka.

Kaj morate narediti?

Vlada je v začetku leta predložila Državnemu zboru predlog Zakona o katastru nepremičnin (ZKN), ki naj bi nadomestil veljavni Zakon o evidentiranju nepremičnin.

Predlog ZKN določa, da se osebe, ki so v zemljiški knjigi vpisane z EMŠO ali matično številko, 8 dni pred začetkom kakršnegakoli katastrskega postopka (npr. parcelacija, ureditev meje, nove izmere, komasacija, določitev območja služnosti, določitev območja stavbne pravice, evidentiranje stavbe in delov stavbe, itd.) obvesti o začetku teh dejanj.

Zakaj morate urediti svoje podatke?

Za osebe, ki v zemljiški knjigi niso vpisane z EMŠO ali matično številko se šteje, da so vabljene z objavo katastrskega postopka v informacijskem sistemu, kar v praksi pomeni, da v tem postopku najbrž ne bodo mogle sodelovati, saj ne bodo vedele za objavo v informacijskem sistemu.  

Z navedeno spremembo želi zakonodajalec vzpodbuditi vse lastnike, k vpisu EMŠO oz. matične številke v zemljiško knjigo, kar naj bi omogočilo hitro in učinkovito izvajanje katastrskih postopkov ter preprečilo morebitne zlorabe ali napake.

V primerih, kjer lastniki niso vpisali EMŠO ali matično številko so se v preteklosti namreč pojavljali primeri, ko je bilo lastništvo določeno napačni osebi z istim imenom in priimkom. Prav tako je bilo v nekaterih primerih težko voditi sodne postopke, saj je bilo skoraj nemogoče identificirati osebe zoper katere je bilo potrebno vložiti tožbo (npr. zaradi priposestvovanja, ipd.).

Vsem lastnikom nepremičnin, tako fizičnim osebam kot tudi pravnim osebam, svetujem, da preverijo svoje podatke s katerimi so vpisani v zemljiški knjigi in po potrebi začnejo s postopkom ureditve popolnega vpisa podatkov.

Saj veste kaj pravijo: »Nepoznavanje prava škoduje«.

Preverite svoje vpise v zemljiški knjigi takoj danes.

Gregor Verbajs

Včasih sem delal pri notarki, kjer sem se dnevno srečeval z vprašanjem: “Ali moram pogodbo overiti pri notarju?” in “Zakaj ne morem pogodbe overiti na upravni enoti?”

V spominu imam en primer, ko sta prišla prodajalec in kupec overiti prodajno pogodbo, pri čemer sta se nato premislila in rekla, da bosta overitev opravila na upravni enoti, ker je tam cenejša.

Verjetno je odveč, da povem, da sem jima to močno odsvetoval. Vendar sta vztrajala pri svojem.

Čez približno 3 mesece je prišel kupec z overjeno pogodbo, ki jo je prodajalec overil pri upravni enoti in me prosil, če jo lahko še enkrat overim.

Seveda sem mu rekel, da z veseljem opravimo overitev, le prodajalec mora priti, saj se pri overitvi overja podpis prodajalca oz. preverja njegovo identiteto.

Nakar mi je kupec povedal, da je prodajalec pokojni in da ima sedaj probleme z dediči, ker ne priznavajo prodajne pogodbe.

V čem je problem?

V kolikor bi overila pogodbo takrat, ko sta prišla prvič na overitev k meni bi bil kupec že vpisan kot lastnik nepremičnine v zemljiško knjigo.

Sedaj pa bo kupec verjetno bil dolgo bitko z dediči, da bo prišel do vpisa v zemljiško knjigo.

Da je problem še večji je kupec kupnino že plačal, tako da v trenutku ko je prišel nazaj k meni ni imel ne nepremičnine in ne denarja.

Takšna situacija pa je nastala, ker prodajalec in kupec nista želela plačati 50,00 EUR za overitev in sta raje na upravni enoti plačala 8,00 EUR.

Zaradi takšnih in podobnih zgodb sem se odločil, da jasno povem, da je potrebno overitev narediti pri notarju in da na enem mestu prikažem, katere vse dokumente potrebujete za overitev pogodbe s katero prenašate lastninsko pravico na nepremičninah. V praksi nepoznavanje teh predpisov povzroča slabo voljo.

Stranke pridejo k notarju z namenom overiti pogodbo, vendar pa jim notar overitev ne napravi, če nimajo vseh potrebnih dokumentov.

V izogib takšnim situacijam vam bom predstavil katere dokumente potrebujete za overitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Problem v praksi

V praksi se še vedno dogaja, da ljudje sami pišejo nepremičninske pogodbe ali celo prepisujejo stare pogodbe v upanju, da imajo pravno veljavno pogodbo. To se dogaja predvsem za manjše nepremičnine, kot so garaže, vikendi in podobno.

Največja napaka, kar jo lahko prepisovalec starih pogodb naredi je, da ne preveri stanja v zemljiški knjigi na dan, ko se pogodba podpisuje.

Hitro lahko pride do pravnih zapletov, da se napiše napačne podatke nepremičnine (zaradi morebitne vmesne parcelacije nepremičnin) ali da pogodba ne vsebuje vseh potrebnih sestavin, zaradi katerih nato ni mogoč vpis v zemljiško knjigo (na primer pogodba ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila).

Poleg teh najbolj očitnih napak, ki jih ljudje pišejo v pogodbe, pa je potrebno pridobiti še veliko drugih dokumentov, za katere pa največkrat ne vedo (Potrdilo o namenski rabi zemljišča, izjave o predkupnih pravicah, razna soglasja…). V ta namen bom predstavil zakone, ki potrebne dokumente predpisujejo in postopke, ki jih je potrebno sprožiti pred overitvijo pogodbe.

Dokumenti, ki jih potrebujete za overitev zemljiškoknjižnega dovolila

Lastninska pravica se pridobi na podlagi pravnega posla, dedovanja, zakona ali odločbe državnega organa (39. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ).

V članku predstavljam overitev pogodbe in potrebne dokumente, ki jih potrebujete za overitev, zato bom govoril o pridobitvi lastninske pravice zgolj na podlagi pravnega posla.

Za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla se zahteva veljaven pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, ter izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa zakon.

Druge pogoje določa že sam SPZ (na primer zemljiškoknjižno dovolilo), Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) ter drugi zakoni, ki jih bom predstavil v nadaljevanju. K notarju morate priti z veljavnim osebnim dokumentom in prinesti veljavno podpisano pogodbo, ter druge dokumente navedene v nadaljevanju.

Na podlagi 37. člena ZZK-1 je notar pri vseh vrstah pravnih poslov prometa z nepremičninami dolžan najprej preveriti ali je bila pogodba prijavljena davčni upravi in davek odmerjen ter plačan.

Če gre za prodajno pogodbo mora biti iz pogodbe razvidno, da je bil plačan 2% davek na promet nepremičnin oziroma, da gre za promet po sistemu DDV, kar pomeni, da mora biti pogodbi priložen račun ali pa morajo iz vsebine pogodbe izhajati vse bistvene vsebine sestavine računa po predpisih o DDV.

V kolikor prodajate nepremičnino, ki je oblikovana v etažno lastnino, je dokaz o plačilu davka in pogodba vse kar potrebujete. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (105. člen SPZ). To se ustanavlja v večstanovanjskih hišah in blokih.

Tako boste notarju prinesli podpisano pogodbo, z davčnimi žigi ali računom po sistemu DDV, na kateri bo notar podpis prodajalca overil ter preveril EMŠO kupca, zato morate imeti vsaj njegovo (kupčevo) kopijo osebnega dokumenta.

V kolikor pa prodajate nepremičnino, ki ima parcelno številko, pa je potrebno pridobiti večje število dokumentov.

V primeru prodaje zemljišča oz. parcele morate predložiti Potrdilo o namenski rabi zemljišča ali lokacijsko informacijo za parcelno številko, ki se prodaja.

ZZK-1 v 38. členu pravi, da če se z zemljiškoknjižnim dovolilom dovoljuje vpis pridobitve lastninske pravice, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo potrdilo pristojnega organa o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in o morebitnih prostorskih ukrepih, ki veljajo na območju, na katerem leži nepremičnina.

Oba imena sem navedel, ker določene občine naslavljajo potrdilo o namenski rabi zemljišča še vedno z imenom lokacijska informacija.

Iz potrdila o namenski rabi zemljišča je razvidna vrsta nepremičnine (kmetijska, gozdna, stavbna), ali obstaja predkupna pravica občine, ali se nepremičnina nahaja na zavarovanem območju v smislu Zakona o ohranjanju narave (v nadaljevanju ZON), ali gre za kulturni spomenik na podlagi Zakona o varstvu kulturne dediščine (v nadaljevanju ZVKD), ali gre za varovano območje po Zakonu o vodah (v nadaljevanju ZV-1) in tako dalje.

V primeru, da ima občina predkupno pravico morate na podlagi 191. člena ZUreP-2 izpeljati postopek obveščanja občine kot predkupnega upravičenca. 

Pogodba sklenjena v nasprotju z ZUreP-2 je nična.

Če iz potrdila o namenski rabi zemljišča izhaja, da gre za kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, je treba v smislu Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) pridobiti tudi odločbo upravnega organa, pristojnega za kmetijstvo, o odobritvi pravnega posla oziroma potrdilo, da odobritev ni potrebna.

ZKZ promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami določa od 17. do 25. člena. Pozorni morate biti, da v kolikor sklepate prodajno pogodbo, morate pred sklenitvijo pogodbe dati ponudbo za prodajo na upravno enoto, kjer mora ponudba viseti 30 dni, na njo pa se mora kupec javiti.

Pri prodaji kmetijskih zemljišč morate biti izjemno pozorni na 60-dnevni rok med potekom ponudbe in vložitvijo zahteve za odobritev pravnega posla po ZKZ. Overitev podpisa brez odobritve ali potrdila v smislu ZKZ ni možna. Postopek, ki velja za kmetijsko zemljišče se uporablja tudi za vodno zemljišče po ZV-1.

Če se nepremičnina nahaja v varovanem območju po ZON, je treba ne glede na vrsto pravnega posla predložiti soglasje upravne enote. Pravni posli brez soglasja so nični. Primer takega varovanega območja bi lahko bil Krajinski park Ljubljansko barje.

Če se zemljišče nahaja na območju, ki je po obrambnih predpisih določeno kot pomembno območje, je treba pred sklenitvijo vseh vrst pravnih poslov pridobiti soglasje pristojnega urada za obrambo, ki ga je tudi treba predložiti notarju pri overitvi podpisa. Uredba o določitvi objektov in okolišev objektov, ki so posebnega pomena za obrambo in ukrepih za njihovo varovanje določa katastrske občina za katere je potrebno pridobiti soglasje urada za obrambo pred sklenitvijo pravnega posla.

Če iz potrdila o namenski rabi zemljišča izhaja, da je nepremičnina označena kot kulturni spomenik na podlagi 62. člena ZVKD, je treba pridobiti izjavo predkupnega upravičenca ali predkupno pravico uveljavlja ali ne. Tukaj bom zgolj opozoril, da ni dovolj, da imate mnenje Zavoda za varstvo kulturne dediščine, da predkupne pravice ni potrebno uveljavljati. V praksi se je izoblikovala praksa, da je dovolj mnenje zavoda, vendar bodite pozorni, ker zgolj mnenje ni dovolj, saj je zakon jasen, da se mora o predkupni pravici izjaviti predkupni upravičenec.

Poleg navedenih dokumentov potrebujete veljaven oseben dokument za overitev podpisa na pogodbi in vsaj kopijo osebnega dokumenta pridobitelja (kupca), ker je notar na podlagi 4. odstavka 33. člena ZZK-1 dolžan preveriti EMŠO pridobitelja oziroma osebe v korist katere se določena pravica vpisuje. Če se pravica vpisuje v korist pravne osebe notar to dejstvo preveri na spletni strani AJPES.

Vpis v zemljiško knjigo

Ko imate vse potrebne dokumente in pri notarju overite pogodbo je potreben še vpis v zemljiško knjigo.

Stvarne pravice učinkujejo, ko so vpisane v zemljiško knjigo. Svetujem vam, da se nujno takoj, ko imate pogodbo vpišete v zemljiško knjigo, saj SPZ v 11. členu pravi, da se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Vpis v zemljiško knjigo lahko opravite sami ali pa za vas to napravi odvetnik ali notar.

Sklep

Preden se lotite sestave pravnega posla, ki bo podlaga za prenos lastninske pravice na nepremičninah, predlagam, da natančno preučite, kaj vse morate opraviti.

Še bolje je če sestavo pogodbe zaupate odvetnikom.

Tako si boste skrajšali čas izpeljave pravnega posla in prihranili slabo voljo, ko vas bo notar ali kakšen drug organ odslovil, ker ne boste imeli potrebnih dokumentov.

Pozorni bodite na vsebino pogodbe in na predpise, ki se navezujejo na overitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Ker si verjetno sami ne popravljate zobe, ampak hodite k zobozdravniku, vam svetujem, da si pri izpeljavi pravnega posla poiščete pomoč odvetnika, ki bo vam najbolje svetoval in predstavil najboljšo pravno rešitev.

odvetnik Gregor Verbajs