Prodajalec se zdi pošten možakar, stisneta si roki, podpišeta pogodbo, ki ste jo našli na internetu (da bi “prihranili” pri odvetniku), in nakažete 250.000 EUR kupnine.

Naslednji dan prodajalca ni na spregled. Zemljiškoknjižnega dovolila nimate. Stanovanje je še vedno pisano na prodajalca. In kar je najhuje – niste edini, ki mu je to stanovanje »prodal«.

Ali obratno: prodajalec izroči nepremičnino, kupec pa začne odlašati s plačilom, »ker banka še ni sprostila kredita« ali »ker mora urediti še neke papirje« ali »ker nujno potrebuje denar, vendar nič ne skrbite, naslednji teden vse uredi«. Prodajalec je brez nepremičnine in brez denarja. Spori trajajo mesece ali leta. In ja – pogosto se začne z dobronamernim stavkom: “Saj se poznamo in si zaupamo.”

Zveni kot scenarij iz filma?

Žal je to realnost, ki jo na sodiščih videvam prepogosto. Ljudje v dobri veri in želji po hitrem zaključku posla pozabijo na temeljno načelo varnega poslovanja: sočasnost izpolnitve.

Danes bomo govorili o tem, zakaj je v svetu nepremičnin (to je samo primer, lahko gre tudi za drugo pogodbo), kjer se pretakajo življenjski prihranki, zaupanje lepo, a je pravna varnost nujna.

In kako poskrbimo, da nikoli ne ostanete brez denarja in brez nepremičnine?

Sočasnost izpolnitve je pravni izraz, v resnici pa gre za življenjsko pravilo: nihče ne sme ostati praznih rok v trenutku, ko drugi dobi vse.

Kaj sploh je “sočasnost izpolnitve”?

V Obligacijskem zakoniku, obstaja pravilo, ki pravi: »Nobena stranka ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni svoje oziroma ni pripravljena izpolniti svoje.«

V trgovini z živili je to preprosto. Vi blagajničarki izročite evre, ona vam izroči kruh. Izmenjava je sočasna. Tveganja praktično ni. Če ne izročite denarja, ne dobite kruha.

Pri nepremičninah (in drugih pravnih poslih) pa nastane časovna in tehnična vrzel. Nepremičnine ne morete “vzeti v roke” in jo odnesti. Lastninska pravica na nepremičnini ne preide s podpisom pogodbe, niti s plačilom kupnine in celo ne s prevzemom ključev. Lastnik postanete šele v trenutku, ko se vaše ime vpiše v zemljiško knjigo.

Tu pa nastane problem “kokoši in jajca”:

1. Strah prodajalca: »Če dam zemljiškoknjižno dovolilo (dovoljenje za vpis nepremičnine v zemljiško knjigo) preden dobim denar, se lahko kupec vpiše kot lastnik in mi nikoli ne plača.«
2. Strah kupca: “Če nakažem denar, preden imam overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, lahko prodajalec izgine z denarjem ali pa se izkaže, da je nepremičnina obremenjena s pravicami, za katere nisem vedel (ali pa postanejo obremenjene po izročitvi denarja).«

Kdo torej naredi prvi korak? Kdo tvega?

Če delate brez dobrega odvetnika, tvega tisti, ki je bolj naiven.

Povedano še drugače, težava nastane, ko se izpolnitvi ne zgodita istočasno oziroma vsaj pod nadzorovanimi pogoji.

Če poenostavim, kot bi razložil ob kavi:

• Če ste kupec, vas skrbi: “Kaj če plačam, pa ne dobim nepremičnine?”
• Če ste prodajalec, vas skrbi: “Kaj če izročim pogodbo in nepremičnino, pa ne dobim denarja?”

In ravno tukaj se ljudje največkrat ujamejo v past “vmesnega časa”. Ta vmesni čas je prostor, kjer se rodijo spori:

• banka zamuja s sklenitvijo kreditne pogodbe s kupcem, stranke pa že prepišejo lastninsko pravico na kupca, saj si zaupajo,
• eden se premisli,
• “pozabijo” na kakšen dolg, ki se kot izvršba pokaže na nepremičnini,
• izkaže se, da nepremičnina ni prazna in jo zaseda najemnik,
• ali pa se pojavi tretji, ki trdi, da ima pravico, kakšno služnost stanovanja ali kaj podobnega.

Najbolj nevarno je, ko pogodba temelji na zaupanju, mehanizmi varnosti pa so šibki ali jih sploh ni. Takrat ne kupujete nepremičnine – kupujete stres.

Rešitev: sočasnost izpolnitve pogodbe, kar ni teorija, ampak je mehanizem za miren spanec

Moja filozofija je preprosta: pogodba mora delovati tudi takrat, ko se odnosi ohladijo. Zato se sočasnost izpolnitve v praksi ne zagotavlja z lepimi besedami, ampak z varnostnimi mehanizmi.

Da bi premostili to vrzel in zagotovili sočasnost, v postopek vključimo nevtralno tretjo osebo ali mehanizem, ki “zamrzne” čas, dokler niso izpolnjeni pogoji obeh strani.

Kot odvetnik svojim strankam nikoli ne dovolim “hazardiranja”. Vedno vztrajam pri mehanizmih, ki simulirajo sočasnost.

Najpogosteje in najbolj varno to dosežemo prek notarske hrambe denarja (depozita) ali deponiranja listin. Lahko tudi hrambe pri odvetniku, vendar zaradi zaupanja strank običajno predlagam tretjo neodvisno osebo od strank. Pri čemer je notar tudi odškodninsko odgovoren za svoje delo, zato je v praksi najbolj primerno, da se določene pogodbe oz. posamezni deli pogodb izpeljejo s pomočjo notarjev.

Poglejmo si, kako to izgleda v praksi, ko postopek vodimo v naši pisarni:

1. Scenarij: Notarska hramba denarja

To je “Rolls-Royce” varnosti pri nakupu nepremičnine.

• Kupec ne nakaže kupnine prodajalcu na njegov osebni račun. Nakaže jo na poseben fiduciarni račun notarja.
• Denar je tam varen. Prodajalec do njega ne more, kupec pa ga ne more več vzeti nazaj kar tako.
• Prodajalec vidi, da je denar nakazan, zato varno overi svoj podpis na prodajni pogodbi, ki jo izroči notarju.
• Notar, po prejemu pogodbe, vloži predlog za vpis novega lastnika (kupca) v zemljiško knjigo in prodajalcu nakaže kupnino.

S tem smo dosegli popolno sočasnost. Kupec je plačal šele, ko je postal lastnik. Prodajalec je prenesel lastništvo šele, ko je bil denar zagotovljen.

2. Scenarij: Deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila (ZK dovolila) ali overjene pogodbe

Včasih zaradi stroškov ali dogovora hramba denarja ni opcija. Takrat uporabimo deponiranje ključnega dokumenta – prodajne pogodbe ali ZK dovolila.

• V pogodbi določimo strog vrstni red postopanja posamezne stranke.
• Prodajalec pri notarju overi podpis na pogodbi, ki že vsebuje ZK dovolilo ali izda ZK dovolilo. AMPAK: pogodbe oziroma ZK dovolila ne izroči kupcu. Izroči notarju v hrambo. Pravzaprav pri notarju deponira celotno pogodbo z ZK dovolilom, ki je primerna za vknjižbo v zemljiško knjigo.
• Kupec nakaže kupnino neposredno prodajalcu in potrdilo o plačilu kupnine pošlje notarju.
• Šele takrat notar izroči pogodbo z ZK dovolilom kupcu, da se ta lahko vpiše v zemljiško knjigo.

Tudi tukaj varujemo obe strani. Prodajalec ve, da se kupec brez plačila ne more vpisati. Kupec ve, da dokument obstaja in ga čaka pri nevtralni osebi, takoj ko plača.

Zakaj je “varčevanje” pri pravni pomoči najdražja napaka?

Morda si mislite: “Gregor, vse to se sliši zapleteno in verjetno stane. Mi si zaupamo, poznamo se, saj živimo v istem mestu.”

Razumem.

Ampak kot odvetnik sem videl preveč »prijateljskih poslov« ali poslov »med znanci«, ki so se končali z rubežniki. Strošek sestave varne pogodbe in organizacije notarske hrambe je zanemarljiv v primerjavi z izgubo 100.000 EUR ali več.

Gre za vprašanje obvladovanja tveganja.

Ko stranke pridejo k meni, jih ne zanima, kateri člen Obligacijskega zakonika citiram. Zanima jih odgovor na vprašanje: “Ali bom dobil nepremičnino bremen prosto?” in “Ali bom dobil plačano kupnino?”

Moja naloga je, da odgovorim z DA in poskrbim, da se pravni posel v celoti pravilno izpelje.

Zagotovitev sočasnosti izpolnitve ni birokratska ovira. Je varnostni pas v vašem poslu. Lahko vozite brez njega in stokrat se ne bo zgodilo nič. A dovolj je, da se zgodi enkrat, in posledice so nepopravljive.

Strošek odvetnika je majhen – cena napake je brutalna

Poglejmo tipičen primer (zelo realen):

• kupnina za nepremičnino: 250.000 EUR
• strošek pravnega pregleda in priprave varne strukture posla: recimo 1.000–2.000 EUR (odvisno od kompleksnosti)

Kaj je tveganje, če sočasnost ni zavarovana?

• zamude, podaljšanje financiranja, dvojni stroški bivanja: hitro 3.000–10.000 €
• spor zaradi izročitve ali plačila: stroški odvetnikov, taks, izvedencev: hitro več tisoč do deset tisoč EUR
• v najslabšem primeru: izguba dela kupnine, zapleti z vpisom v zemljiško knjigo, blokade, izvršbe: škoda, ki preseže desetine tisoč EUR

Zaključek: varnost ni občutek – varnost je sistem

Sočasnost izpolnitve je v resnici odgovor na eno vprašanje:
Kako poskrbim, da se nič pomembnega ne zgodi, dokler nisem tudi jaz varen?

Moj cilj ni, da greste v spor. Moj cilj je, da do spora sploh ne pride.

Kako vam lahko pomagam?

V naši pisarni ne pišemo le pogodb. Oblikujemo strategijo prodaje ali nakupa, ki vas ščiti pred najslabšimi scenariji.

• Preverimo pravno stanje nepremičnine (skrite hipoteke, služnosti, plombe).
• Sestavimo pogodbo, ki vključuje klavzule o sočasnosti in varovalke v primeru neizpolnitve.
• Koordiniramo postopek z notarjem, da vi ne izgubljate časa z birokracijo.

Ne dovolite, da postane nakup vašega doma ali prodaja vaše nepremičnine igra na srečo.

Če ste pred nakupom ali prodajo nepremičnine, se oglasite. Pregledali bomo situacijo in določili pot, kjer bosta denar in ključi zamenjala lastnika varno.

Vaš mirni spanec je vreden več kot strošek odvetnika.

Gregor Verbajs, odvetnik

Včasih sem delal pri notarki, kjer sem se dnevno srečeval z vprašanjem: “Ali moram pogodbo overiti pri notarju?” in “Zakaj ne morem pogodbe overiti na upravni enoti?”

V spominu imam en primer, ko sta prišla prodajalec in kupec overiti prodajno pogodbo, pri čemer sta se nato premislila in rekla, da bosta overitev opravila na upravni enoti, ker je tam cenejša.

Verjetno je odveč, da povem, da sem jima to močno odsvetoval. Vendar sta vztrajala pri svojem.

Čez približno 3 mesece je prišel kupec z overjeno pogodbo, ki jo je prodajalec overil pri upravni enoti in me prosil, če jo lahko še enkrat overim.

Seveda sem mu rekel, da z veseljem opravimo overitev, le prodajalec mora priti, saj se pri overitvi overja podpis prodajalca oz. preverja njegovo identiteto.

Nakar mi je kupec povedal, da je prodajalec pokojni in da ima sedaj probleme z dediči, ker ne priznavajo prodajne pogodbe.

V čem je problem?

V kolikor bi overila pogodbo takrat, ko sta prišla prvič na overitev k meni bi bil kupec že vpisan kot lastnik nepremičnine v zemljiško knjigo.

Sedaj pa bo kupec verjetno bil dolgo bitko z dediči, da bo prišel do vpisa v zemljiško knjigo.

Da je problem še večji je kupec kupnino že plačal, tako da v trenutku ko je prišel nazaj k meni ni imel ne nepremičnine in ne denarja.

Takšna situacija pa je nastala, ker prodajalec in kupec nista želela plačati 50,00 EUR za overitev in sta raje na upravni enoti plačala 8,00 EUR.

Zaradi takšnih in podobnih zgodb sem se odločil, da jasno povem, da je potrebno overitev narediti pri notarju in da na enem mestu prikažem, katere vse dokumente potrebujete za overitev pogodbe s katero prenašate lastninsko pravico na nepremičninah. V praksi nepoznavanje teh predpisov povzroča slabo voljo.

Stranke pridejo k notarju z namenom overiti pogodbo, vendar pa jim notar overitev ne napravi, če nimajo vseh potrebnih dokumentov.

V izogib takšnim situacijam vam bom predstavil katere dokumente potrebujete za overitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Problem v praksi

V praksi se še vedno dogaja, da ljudje sami pišejo nepremičninske pogodbe ali celo prepisujejo stare pogodbe v upanju, da imajo pravno veljavno pogodbo. To se dogaja predvsem za manjše nepremičnine, kot so garaže, vikendi in podobno.

Največja napaka, kar jo lahko prepisovalec starih pogodb naredi je, da ne preveri stanja v zemljiški knjigi na dan, ko se pogodba podpisuje.

Hitro lahko pride do pravnih zapletov, da se napiše napačne podatke nepremičnine (zaradi morebitne vmesne parcelacije nepremičnin) ali da pogodba ne vsebuje vseh potrebnih sestavin, zaradi katerih nato ni mogoč vpis v zemljiško knjigo (na primer pogodba ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila).

Poleg teh najbolj očitnih napak, ki jih ljudje pišejo v pogodbe, pa je potrebno pridobiti še veliko drugih dokumentov, za katere pa največkrat ne vedo (Potrdilo o namenski rabi zemljišča, izjave o predkupnih pravicah, razna soglasja…). V ta namen bom predstavil zakone, ki potrebne dokumente predpisujejo in postopke, ki jih je potrebno sprožiti pred overitvijo pogodbe.

Dokumenti, ki jih potrebujete za overitev zemljiškoknjižnega dovolila

Lastninska pravica se pridobi na podlagi pravnega posla, dedovanja, zakona ali odločbe državnega organa (39. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ).

V članku predstavljam overitev pogodbe in potrebne dokumente, ki jih potrebujete za overitev, zato bom govoril o pridobitvi lastninske pravice zgolj na podlagi pravnega posla.

Za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla se zahteva veljaven pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, ter izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa zakon.

Druge pogoje določa že sam SPZ (na primer zemljiškoknjižno dovolilo), Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) ter drugi zakoni, ki jih bom predstavil v nadaljevanju. K notarju morate priti z veljavnim osebnim dokumentom in prinesti veljavno podpisano pogodbo, ter druge dokumente navedene v nadaljevanju.

Na podlagi 37. člena ZZK-1 je notar pri vseh vrstah pravnih poslov prometa z nepremičninami dolžan najprej preveriti ali je bila pogodba prijavljena davčni upravi in davek odmerjen ter plačan.

Če gre za prodajno pogodbo mora biti iz pogodbe razvidno, da je bil plačan 2% davek na promet nepremičnin oziroma, da gre za promet po sistemu DDV, kar pomeni, da mora biti pogodbi priložen račun ali pa morajo iz vsebine pogodbe izhajati vse bistvene vsebine sestavine računa po predpisih o DDV.

V kolikor prodajate nepremičnino, ki je oblikovana v etažno lastnino, je dokaz o plačilu davka in pogodba vse kar potrebujete. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (105. člen SPZ). To se ustanavlja v večstanovanjskih hišah in blokih.

Tako boste notarju prinesli podpisano pogodbo, z davčnimi žigi ali računom po sistemu DDV, na kateri bo notar podpis prodajalca overil ter preveril EMŠO kupca, zato morate imeti vsaj njegovo (kupčevo) kopijo osebnega dokumenta.

V kolikor pa prodajate nepremičnino, ki ima parcelno številko, pa je potrebno pridobiti večje število dokumentov.

V primeru prodaje zemljišča oz. parcele morate predložiti Potrdilo o namenski rabi zemljišča ali lokacijsko informacijo za parcelno številko, ki se prodaja.

ZZK-1 v 38. členu pravi, da če se z zemljiškoknjižnim dovolilom dovoljuje vpis pridobitve lastninske pravice, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo potrdilo pristojnega organa o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in o morebitnih prostorskih ukrepih, ki veljajo na območju, na katerem leži nepremičnina.

Oba imena sem navedel, ker določene občine naslavljajo potrdilo o namenski rabi zemljišča še vedno z imenom lokacijska informacija.

Iz potrdila o namenski rabi zemljišča je razvidna vrsta nepremičnine (kmetijska, gozdna, stavbna), ali obstaja predkupna pravica občine, ali se nepremičnina nahaja na zavarovanem območju v smislu Zakona o ohranjanju narave (v nadaljevanju ZON), ali gre za kulturni spomenik na podlagi Zakona o varstvu kulturne dediščine (v nadaljevanju ZVKD), ali gre za varovano območje po Zakonu o vodah (v nadaljevanju ZV-1) in tako dalje.

V primeru, da ima občina predkupno pravico morate na podlagi 191. člena ZUreP-2 izpeljati postopek obveščanja občine kot predkupnega upravičenca. 

Pogodba sklenjena v nasprotju z ZUreP-2 je nična.

Če iz potrdila o namenski rabi zemljišča izhaja, da gre za kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, je treba v smislu Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) pridobiti tudi odločbo upravnega organa, pristojnega za kmetijstvo, o odobritvi pravnega posla oziroma potrdilo, da odobritev ni potrebna.

ZKZ promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami določa od 17. do 25. člena. Pozorni morate biti, da v kolikor sklepate prodajno pogodbo, morate pred sklenitvijo pogodbe dati ponudbo za prodajo na upravno enoto, kjer mora ponudba viseti 30 dni, na njo pa se mora kupec javiti.

Pri prodaji kmetijskih zemljišč morate biti izjemno pozorni na 60-dnevni rok med potekom ponudbe in vložitvijo zahteve za odobritev pravnega posla po ZKZ. Overitev podpisa brez odobritve ali potrdila v smislu ZKZ ni možna. Postopek, ki velja za kmetijsko zemljišče se uporablja tudi za vodno zemljišče po ZV-1.

Če se nepremičnina nahaja v varovanem območju po ZON, je treba ne glede na vrsto pravnega posla predložiti soglasje upravne enote. Pravni posli brez soglasja so nični. Primer takega varovanega območja bi lahko bil Krajinski park Ljubljansko barje.

Če se zemljišče nahaja na območju, ki je po obrambnih predpisih določeno kot pomembno območje, je treba pred sklenitvijo vseh vrst pravnih poslov pridobiti soglasje pristojnega urada za obrambo, ki ga je tudi treba predložiti notarju pri overitvi podpisa. Uredba o določitvi objektov in okolišev objektov, ki so posebnega pomena za obrambo in ukrepih za njihovo varovanje določa katastrske občina za katere je potrebno pridobiti soglasje urada za obrambo pred sklenitvijo pravnega posla.

Če iz potrdila o namenski rabi zemljišča izhaja, da je nepremičnina označena kot kulturni spomenik na podlagi 62. člena ZVKD, je treba pridobiti izjavo predkupnega upravičenca ali predkupno pravico uveljavlja ali ne. Tukaj bom zgolj opozoril, da ni dovolj, da imate mnenje Zavoda za varstvo kulturne dediščine, da predkupne pravice ni potrebno uveljavljati. V praksi se je izoblikovala praksa, da je dovolj mnenje zavoda, vendar bodite pozorni, ker zgolj mnenje ni dovolj, saj je zakon jasen, da se mora o predkupni pravici izjaviti predkupni upravičenec.

Poleg navedenih dokumentov potrebujete veljaven oseben dokument za overitev podpisa na pogodbi in vsaj kopijo osebnega dokumenta pridobitelja (kupca), ker je notar na podlagi 4. odstavka 33. člena ZZK-1 dolžan preveriti EMŠO pridobitelja oziroma osebe v korist katere se določena pravica vpisuje. Če se pravica vpisuje v korist pravne osebe notar to dejstvo preveri na spletni strani AJPES.

Vpis v zemljiško knjigo

Ko imate vse potrebne dokumente in pri notarju overite pogodbo je potreben še vpis v zemljiško knjigo.

Stvarne pravice učinkujejo, ko so vpisane v zemljiško knjigo. Svetujem vam, da se nujno takoj, ko imate pogodbo vpišete v zemljiško knjigo, saj SPZ v 11. členu pravi, da se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Vpis v zemljiško knjigo lahko opravite sami ali pa za vas to napravi odvetnik ali notar.

Sklep

Preden se lotite sestave pravnega posla, ki bo podlaga za prenos lastninske pravice na nepremičninah, predlagam, da natančno preučite, kaj vse morate opraviti.

Še bolje je če sestavo pogodbe zaupate odvetnikom.

Tako si boste skrajšali čas izpeljave pravnega posla in prihranili slabo voljo, ko vas bo notar ali kakšen drug organ odslovil, ker ne boste imeli potrebnih dokumentov.

Pozorni bodite na vsebino pogodbe in na predpise, ki se navezujejo na overitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Ker si verjetno sami ne popravljate zobe, ampak hodite k zobozdravniku, vam svetujem, da si pri izpeljavi pravnega posla poiščete pomoč odvetnika, ki bo vam najbolje svetoval in predstavil najboljšo pravno rešitev.

odvetnik Gregor Verbajs