Navedeni članek sem napisal na prošnjo Notarske zbornice in je bil objavljen v Notarskem vestniku do katerega lahko dostopate na tej povezavi https://www.notar-z.si/upload/files/notarskivestnik_2022.pdf, vendar kljub temu vam v nadaljevanju predstavljam celoten zapis.

1. Uvodno

Trenutno stanje na trgu je izjemno podobno stanju v prejšnji gospodarski krizi iz leta 2008, ki je v Sloveniji med leti 2010 – 2013 sprožila največ stečajev in propadov podjetij. Največji problem je, da se do določene mere stanja na trgu realno gospodarstvo ne zaveda, dokler ni prepozno.

Zakaj menim, da smo sedaj v enaki situaciji? Združene države Amerike, ki hočemo ali nočemo še vedno krojijo svetovno gospodarstvo, so pravkar doživele dve četrtletji negativne rasti, čemur rečemo tudi tehnična recesija. Mislim, da bo tudi tretje četrtletje negativno. Letna inflacija v ZDA je avgusta 2022 znašala 8,5 %[1], verjetno pa je dejanska inflacija še mnogo večja. Centralna banka ZDA (in tudi druge centralne banke), katere namen je imeti inflacijo maksimalno 2 % ne more več uporabiti vzvodov za regulacijo inflacije, in sicer znižanja obrestnih mer in tiskanja denarja. Poleg tega imamo vojno v Ukrajini, ki sama za sebe in z ekonomskimi ukrepi Evrope še dodatno povzroča zastoje v gospodarstvu. Zaradi navedenega je na trgu velika negotovost. Tudi v Sloveniji je bila v juliju 2022 letna inflacija 11,00 %, dejansko pa je bila še višja, če se upošteva samo blago dnevne porabe, ki se je podražilo za 17,9 %.[2]

V času krize bodo dolžniki reševali sebe osebno in svoje podjetje ter velikokrat naredili vse, da prenesejo zdravo jedro podjetja ali drugo svoje osebno premoženje na drugo povezano družbo ali na svoje sorodnike in prijatelje. Upniki pa ostanejo brez plačila, ker odlašajo in si pravočasno ne zavarujejo svojih terjatev.

Ker po mojem mnenju notarji opravljajo izjemno delo glede pravne varnosti fizičnih in pravih oseb, je v takem času gospodarske krize sodelovanje odvetnikov in notarjev še toliko bolj pomembno.

Iz prakse so znani primeri, ko se prenaša premoženje (predvsem nepremičnine) z različnimi pogodbami v obliki notarskih zapisov tako na sorodnike, kot na zakonce, ali pa na povezana podjetja, pri tem pa notarji velikokrat ne vidijo ozadja celotne zadeve, ker je niti ne morejo videti. Namreč notarji so seznanjeni samo s podatki, ki mu jih posreduje stranka za sestavo določenega pravnega posla. Poleg tega notar ne preverja insolventnosti stranke, ampak samo obstoj morebitnega postopka zaradi insolventnosti. Kljub vsem opozorilom, ki jih notar pove stranki, pa je takšen pravni posel lahko izpodbojen ali upnikom povzroči škodo. Ker sem imel to čast, da sem delal za različne banke, sem izpodbil veliko notarskih zapisov, pri čemer notarji velikokrat niti ne vedo, da je za njihov pravni posel na sodišču ugotovljen, da je brez pravnega učinka do upnika.[3]

V tem prispevku bom predstavil začasno odredbo, na podlagi katere je mogoče preprečiti vknjižbo lastninske pravice v zaznamovanem vrstnem redu.

2. Pravna podlaga

Začasne odredbe, s katerimi upniki zavarujejo svoje terjatve se vložijo na podlagi Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ)[4] in na podlagi Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP)[5]. Izjemno zanimive in v praksi zelo uporabne so začasne odredbe na podlagi ZFPPIPP. Če so bile te začasne odredbe v prvi gospodarski krizi spregledane, pa jih sedaj tako odvetniki kot upniki veliko uporabljajo.

ZFPPIPP v 240. členu določa, da lahko sodišče, ki vodi predhodni stečajni postopek, po uvedbi stečajnega postopka na predlog upnika, ki verjetno izkaže svojo terjatev do dolžnika, izda začasno odredbo za zavarovanje denarnih terjatev vseh upnikov do dolžnika. Za to začasno odredbo se uporabljata 270. in 271. člen ZIZ, če ni v 240. členu ZFPPIPP drugače določeno. Vrste začasnih odredb so primeroma naštete v 240. členu ZFPPIPP.

Nadalje je v 270. členu ZIZ določeno, da sodišče izda začasno odredbo v zavarovanje denarne terjatve, če izkaže upnik za verjetno, da terjatev obstoji ali da mu bo terjatev zoper dolžnika nastala. Upnik mora verjetno izkazati tudi nevarnost, da je zaradi dolžnikovega odtujevanja, skrivanja ali kakšnega drugačnega razpolaganja s premoženjem uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena.

3. Dejansko stanje v praksi

Upnik načeloma ne bo imel problem z dokazovanjem obstoja terjatve. Večji problem v praksi pa je izkaz nevarnosti.

V praksi se nevarnost odtujevanja, skrivanja ali kakšnega drugačnega razpolaganja s premoženjem, zaradi katerega je uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena izkazuje z naslednjimi dejstvi:

• Dolžnik je v slabem premoženjskem stanju in insolventen na podlagi domnev določenih v ZFPPIPP ali na podlagi mnenja izvedenca;
• Določeno premoženje (največkrat so to nepremičnine) predstavljajo edino (vrednejše) premoženje dolžnika in v kolikor bi dolžnik premoženje prenesel na drugo osebo bi ostali upniki ne poplačani;
• Dolžnik je že začel z določenimi aktivnostmi na podlagi katerih je mogoče domnevati, da namerava premoženje prenesti na drugo fizično ali pravno osebo. Najbolj pogosta in vidna aktivnost dolžnika je vpis zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice v zemljiško knjigo.

V primeru vpisa zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice je potrebno več ukrepov z začasno odredbo, da se v celoti preprečijo vsa možna izigravanja dolžnika. Da sodišče lahko v okviru izdane začasne odredbe odredi več ukrepov, ki naj preprečijo uresničitev izkazane nevarnosti, izhaja že iz 276. člena ZIZ, kjer je navedeno, da lahko sodišče na upnikov predlog glede na okoliščine primera izda tudi več začasnih odredb, če je to potrebno. Nadalje to izhaja tudi iz tretjega odstavka 240. člena ZFPPIPP, v katerem je navedeno, da sme sodišče za zavarovanje denarnih terjatev vseh upnikov izdati vsako začasno odredbo (torej tudi več le-teh).

V primeru, da je dolžnik pri nepremičninah predlagal vpis zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice, zgolj začasna odredba iz 3. točke tretjega odstavka 240. člena ZFPPIPP, torej prepoved odtujitve in obremenitve nepremičnin dolžnika in vpis te prepovedi v zemljiško knjigo, ne bi bila učinkovita, saj je v sodni praksi jasno sprejeto stališče, da kasneje vpisana zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve ne preprečuje prenosa lastninske pravice v prej zaznamovanem vrstnem redu[6].

Čeprav zaznamba vrstnega reda ni ovira za nadaljnje vpise (prvi odstavek 73. člena ZZK-1) je tako v zemljiško knjigo mogoče vpisati zaznambo prepovedi odtujitve in obremenitve na podlagi začasne odredbe, pa je potrebno to določilo brati v povezavi z drugim odstavkom 73. člena ZZK-1, po katerem učinkujejo vsi vpisi, ki so bili dovoljeni z učinkom po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba vrstnega reda za prenos lastninske pravice, pod razveznim pogojem, ki nastopi, če je dovoljena vknjižba pridobitve lastninske pravice v zaznamovanem vrstnem redu. Navedeno pomeni, da zgolj zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve na podlagi začasne odredbe vpisa v zaznamovanem vrstnem redu ne bo preprečevala, temveč bi bila v primeru njegove izvedbe zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve skladno z zgoraj navedenimi pravili izbrisana iz zemljiške knjige.

Zaradi jasnosti zadeve v nadaljevanju najprej podajam besedilo 70. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1)[7], ki ureja razpolaganje z zaznamovanim vrstnim redom,  pridobljenim na podlagi vpisa zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice (pomembnejša določila so poudarjena):

• Z vpisom zaznambe vrstnega reda v zemljiško knjigo pridobi predlagatelj te zaznambe pravico razpolagati z zaznamovanim vrstnim redom.
• Predlagatelj zaznambe vrstnega reda lahko razpolaga z zaznamovanim vrstnim redom tako, da da notarju, ki v njegovem imenu vloži elektronski predlog za zaznambo vrstnega reda (v nadaljnjem besedilu: skrbniški notar), ob vložitvi tega predloga ali pozneje izjavo, s katero:
  1. mu bodisi naloži, da v njegovem imenu zahteva izbris te zaznambe pred iztekom roka njene veljavnosti,
  2. bodisi ga obvesti, da pravico razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom prenaša na novega upravičenca.
• O prejemu izjave iz prejšnjega odstavka mora skrbniški notar sestaviti notarski zapisnik.
• Za učinke izjave iz 2. točke drugega odstavka tega člena in njen preklic se smiselno uporabljajo pravila o notarski hrambi.
• Predmet notarske hrambe iz prejšnjega odstavka je pravica razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom.
• Novi upravičenec lahko razpolaga z zaznamovanim vrstnim redom tako, da da skrbniškemu notarju:
  1. bodisi izjavo iz 1. ali 2. točke drugega odstavka tega člena,
  2. bodisi mu naloži, da v njegovem imenu vloži predlog za vknjižbo ali predznambo v zaznamovanem vrstnem redu.
• O prejemu izjave iz prejšnjega odstavka mora skrbniški notar sestaviti notarski zapisnik.
• Na podlagi izjave iz 2. točke šestega odstavka tega člena nastane obveznost skrbniškega notarja vložiti predlog za vknjižbo ali predznambo v zaznamovanem vrstnem redu, ko mu novi upravičenec predloži listine, ki so podlaga za vknjižbo ali predznambo.
• Skrbniški notar mora predlogu za vknjižbo ali predznambo v zaznamovanem vrstnem redu, poleg listin, ki so podlaga za vknjižbo ali predznambo, priložiti tudi svojo izjavo, s katero potrdi, da je oseba, v korist katere se predlaga vknjižba ali predznamba, upravičena razpolagati z zaznamovanim vrstnim redom, v katerem se s predlogom predlaga vknjižba ali predznamba.

Iz zgoraj navedenih določb je razvidno, da je lahko dolžnik do trenutka vložitve predloga za izdajo začasne odredbe bodisi že razpolagal z ustanovljenim vrstnim redom in pravico do razpolaganja z njim že prenesel na novega upravičenca (to je lahko storil že ob vložitvi predloga za vpis zaznambe vrstnega reda ali kasneje), bodisi tega še ni storil.

Nadalje je razvidno, da četudi je dolžnik z zaznamovanim vrstnim redom že razpolagal, lahko novi upravičenec oz. upravičenci (v primeru večkratnega prenosa pravice do razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom) vknjižbo lastninske pravice na svoje ime dosežejo le na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila dolžnika.

Možno je tudi, da je dolžnik že ob podaji predloga za vpis zaznambe vrstnega reda izdal in overil zemljiškoknjižno dovolilo, vknjižba na njegovi podlagi pa še ni bila predlagana (zaznamba vrstnega reda učinkuje še eno leto po tem ko je vpisana (in ne zgolj predlagana) v zemljiško knjigo.

Kakšna ravnanja je dolžnik podvzel v zvezi s predlagano zaznambo vrstnega reda upniku ni in ne more biti znano (saj to iz zemljiške knjige ob odsotnosti predlogov na podlagi takšnih morebitnih ravnanj ni razvidno), zato upniki sodišču predlagajo, da izda začasno odredbo, ki bo preprečila vknjižbo lastninske pravice v zaznamovanem vrstnem redu v vseh možnih situacijah glede dolžnikovega razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom. Le tako bo namreč izdana začasna odredba učinkovita.

Nadalje pa je potrebno izpostaviti, da je, čeprav je dolžnik pri nepremičninah predlagal vpis zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice, mogoče predlog za vknjižbo lastninske pravice v korist potencialnega pridobitelja podati tudi po redni poti, torej izven predlaganega vrstnega reda z učinkom od dne vložitve takšnega predloga (dolžnik pa lahko potencialno predlaga tudi vpis nove zaznambe vrstnega reda).

Pri podaji takšnega (rednega) zemljiškoknjižnega predloga dolžnik oz. potencialni pridobitelj nepremičnin nista omejena na skrbniškega notarja, temveč lahko tak predlog podata preko kateregakoli notarja, odvetnika ali celo samostojno na zemljiški knjigi.

Takšnega predloga tako ni mogoče preprečiti z vročitvijo sklepa o začasni odredbi vsem potencialnim predlagateljem, saj je to praktično nemogoče, prepreči pa se ga lahko z vpisom zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnin v zemljiški knjigi. Ta lahko glede na zgoraj podano razlago učinkovito prepreči vpise, ki ne bi bili predlagani v zaznamovanem vrstnem redu ali pa bi bili predlagani v zaznamovanem vrstnem redu nove zaznambe vrstnega reda, ki bi jo dolžnik ustanovil po vpisu zaznambe prepovedi odtujitve.

Upnik bo v zavarovanje vseh terjatev do dolžnika sodišču predlagal, da izda sledeče začasne odredbe:

• prepoved dolžniku razpolagati z zaznamovanim vrstnim redom – odredba se izvrši z vročitvijo skrbniškemu notarju,
• začasna odredbo iz 1. točke tretjega odstavka 240. člena ZFPPIPP, t.j. prepoved dolžniku oz. njegovim zastopnikom izdati oz. overiti zemljiškoknjižno dovolilo za nepremičnine – odredba se izvrši z vpisom v sodni register,
• prepoved skrbniškemu notarju vložiti predlog za vpis lastninske pravice v korist katerekoli osebe v zaznamovanem vrstnem redu – odredba se izvrši z vročitvijo skrbniškemu notarju,
• prepoved dolžniku, da odsvoji ali obremeni predmetne nepremičnine – odredba se izvrši z vpisom zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve v zemljiški knjigi.

4. Zahtevek začasne odredbe

Po vsem zgoraj povedanem se postavi vprašanje kakšen bo zahtevek v začasni odredbi oz. izrek sklepa začasne odredbe.

Zahtevek oz. izrek začasne odredbe se bo glasil:

1. Dolžniku in njegovim morebitnim univerzalnim pravnim naslednikom se prepoveduje razpolagati z zaznamovanim vrstnim redom pri nepremičninah

• z ID znakom …;

in sicer se mu prepoveduje, da skrbniškemu notarju … poda obvestilo, da na novega upravičenca prenaša pravico razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom na podlagi predloga za vpis zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice z dne …, vloženega v zemljiško knjigo pod opr. št. Dn … in je takšna morebitna njegova izjava brez vsakega pravnega učinka.

2. Poslovodstvu dolžnika in morebitnim prokuristom dolžnika se omejijo upravičenja za sklepanje pogodb ali/in opravljanje vseh pravnih poslov, razen tistih, ki so nujni za redno poslovanje družbe (plačevanje elektrike, vode, davkov, trošarin in podobno). Še zlasti se poslovodstvu dolžnika in njegovim morebitnim prokuristom odvzame upravičenje za izstavitev in overitev zemljiškoknjižnega dovolila za prenos lastninske pravice ali obremenitev nepremičnin

• z ID znakom …

v korist katerekoli tretje osebe. Omejitev oz. odvzem upravičenj dolžnikovih zastopnikov iz te točke se vpiše v sodni register.

3. Dolžnikovemu dolžniku notarju … se prepoveduje po nalogu dolžnika ali njegovih morebitnih univerzalnih pravnih naslednikov ali katerekoli tretje osebe vložiti zemljiškoknjižna predloga za vknjižbo ali predznambo lastninske pravice v zaznamovanem vrstnem redu na podlagi predloga za vpis zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice z dne …, vloženega v zemljiško knjigo pod opr. št. Dn … oz. na podlagi v posledici teh predlogov in tega sklepa vpisanih zaznamb vrstnega reda.

4. Dolžniku ali njegovim morebitnim pravnim naslednikom se v korist upnika in vseh drugih upnikov dolžnika prepoveduje odtujiti ali obremeniti nepremičnine:

• z ID znakom …

ter se v zemljiški knjigi pri navedenih nepremičninah dolžnika zaznamuje prepoved njihove odtujitve in obremenitve v korist upnika in vseh preostalih upnikov dolžnika.

5. Začasna odredba iz 1. in 3. točke se izvrši z vročitvijo notarju, začasna odredba iz 2. točke z vpisom v sodni register, začasna odredba iz 4. točke pa z vpisom v zemljiško knjigo.

6. Ta začasna odredba stopi v veljavo takoj in traja do izdaje sklepa o začetku stečajnega postopka

7. Ugovor zoper ta sklep o zavarovanju z začasno odredbo ne zadrži njegove izvršitve.

8. Ta sklep o zavarovanju z začasno odredbo ima učinek sklepa o izvršbi.

5. Sklep

Posledice krize se vedno pokažejo čez leto ali dve, zato konec leta in naslednje leto že pričakujem povečano število stečajev in tudi večje število izigravanja upnikov na podlagi vpisov zaznamb vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice.

Da vpisane zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice ne bi služile zgolj izigravanju upnikov, lahko taka škodljiva ravnanja dolžnikov preprečimo notarji in odvetniki samo, če sodelujemo in smo pozorni na posamezne pravne posle, ki bi lahko pomenili oškodovanje upnikov.

Ključno za pravno varnost je sodelovanje notarjev in odvetnikov, saj samo skupaj lahko zagotovimo varnost pravnega prometa in preprečimo izigravanje upnikov.

[1] https://n1info.si/novice/gospodarstvo/v-zda-letna-inflacija-marca-pospesila-na-85-odstotka/, zadnji obisk dne 17. 8. 2022.

[2] https://www.stat.si/StatWeb/Field/Index/2, zadnji obisk dne 17. 8. 2022.

[3] Tožbeni zahtevek se skladno z 255. in 260. členom Obligacijskega zakonika (OZ) (Uradni list RS, št. 83/01 z dne 25. 10. 2001 in naslednji) glasi na ugotovitev, da notarski zapis nima učinka do upnika in da mora dolžnik dopustiti izvršbo na premoženje dolžnika, ki je bilo z notarskim zapisom preneseno.

[4] Uradni list RS, št. 51/98 z dne 17. 7. 1998 in naslednji.

[5] Uradni list RS, št. 126/07 z dne 31. 12. 2007 in naslednji.

[6] Odločba Vrhovnega sodišča RS III Ips 21/2009 z dne 15.10.2011.

[7] Uradni list RS, št. 58/03 z dne 18. 6. 2003 in naslednji.

Vir naslovne slike: https://advocatechenoyceil.com/