Zelo kratek odgovor na naslovno vprašanje bi bil, zato, ker je prodajna pogodba za nepremičnino lahko nična.
Vendar pojdiva lepo po vrsti.
Dne 22. 5. 2025 je Višje sodišče v Kopru izdalo eno zelo pomembno odločbo, ki pa izjemno vpliva na prodajne pogodbe in ničnost.
V zadevi Višjega sodišča v Kopru opr. št. Cpg 41/2025 sta stranki sklenili prodajno pogodbo za nepremičnino na območju predkupne pravice Občine Piran.
Postopek po 201. členu ZUreP-3, ki ureja predkupno pravico občine, ni bil spoštovan, saj prodajalec občini pred podpisom pogodbe ni podal ponudbe v odkup nepremičnine, zato je sodišče pogodbo razglasilo za nično, posledično pa je padel tudi dogovor o ari (dvojne are ni bilo mogoče zahtevati).
To zadnje pa je tudi izjemno pomembno za stranke prodajne pogodbe, saj če je prodajna pogodba nična, so nični tudi vsi ostali dogovori v prodajni pogodbi (ara, pogodbena kazen, itd).
Sodišče je jasno poudarilo, da ničnost zadene že zavezovalni posel (samo pogodbo), ne šele razpolagalni posel (zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastninske pravice). To je sodišče izrecno poudarilo in se pri tem sklicevalo na sodno prakso Vrhovnega sodišča.
Kar je mogoče sodišče pozabilo napisati je tudi določba 59. člena Obligacijskega zakonika, ki določa, da če je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem in se pogoj izpolni, učinkuje pogodba od trenutka sklenitve.
V praksi se prodajne pogodbe velikokrat sklepajo pod odložnim pogojem pridobitve izjave občine o ne uveljavljanju predkupne pravice po podpisu pogodbe. Ker 2. odstavek 59. člena OZ določa, da z izpolnitvijo odložnega pogoja (pridobitve izjave občine) pogodba učinkuje od trenutka sklenitve, bi to pomenilo, da je bila pogodba sklenjena pred podajo ponudbe občini, kar tudi pomeni kršitev določb ZUreP-3, ki ima za posledico ničnost prodajne pogodbe.
Torej: “podpišimo zdaj, papirologijo z občino uredimo pa potem” ni le slab nasvet – je recept za ničnost pogodbe.
Kaj pravi ZUreP-3 (201. člen):
- Če je nepremičnina na območju zakonite predkupne pravice, mora prodajalec pred prodajo dati pisno ponudbo občini (ali državi) v odkup nepremičnine.
- Občina ima 15 dni za sprejem ali zavrnitev. Če molči, se šteje, da ne sprejme.
- Šele potem se lahko proda tretji osebi, in to ne po nižji ceni od ponujene občini.
- Pri notarju mora prodajalec predložiti ponudbo in izjavo občine (o neuveljavljanju) ali dokaz o poteku 15 dni.
- Pogodba, sklenjena v nasprotju s tem, je nična.
“Saj so mi rekli, da je vse urejeno.” – Na žalost ne zadostuje.
V isti zadevi kupec ni uspel niti z odškodninskim zahtevkom po 91. členu OZ. Zakaj? Ker je dolžna skrbnost tudi na strani kupca, saj ustna zagotovila prodajalca ne zadoščajo.
Kupec bi moral pred podpisom zahtevati listine (izjavo občine ali dokaz o poteku 15 dni). Ker tega ni storil, je prevzel tveganje ničnosti.
Kaj morajo paziti vsi prodajalci (checklista):
- Najprej lokacijska informacija: preverite, ali nepremičnina leži na območju predkupne pravice.
- Pisna ponudba občini: pošljite pred podpisom pogodbe; ponudba naj zrcali pogoje, o katerih se pogajate s kupcem.
- Počakajte 15 dni: brez bližnjic.
- Zberite papirje: izjava občine o neuveljavljanju predkupne pravice ali dokaz o poteku 15 dni.
- K notarju z dokazili: brez listin je pogodba tvegana (beri: nična).
Kaj morajo paziti vsi kupci (checklista):
- Pred podpisom zahtevajte:
- kopijo ponudbe občini,
- izjavo občine o neuveljavljanju ali dokaz o preteku 15 dni.
- Ne zanašajte se na ustna zagotovila (“vse je urejeno”).
- Aro plačajte šele po vpogledu v listine (ali jo vežite na odložni pogoj izročitve listin).
- Pazite na ceno: cena ponujena tretji osebi (kupcu) ne sme biti nižja od ponujene občini.
Zaključek (ali: “papirji pred penino”)
Prodajalci in kupci, pri ZUreP-3 je vrstni red svetinja: ponudba občini → 15 dni → dokazila → šele potem podpis pogodbe.
Če preskočite korake, je pogodba nična – in tam ni ne dvojne are, ne odškodnine in ne toplega objema.
Gregor Verbajs, odvetnik
