Ali nameravate prodati nepremičnino?

Ali pa ste v postopku sklepanja pogodbe? Potem preberite ta zapis.

Davki so zagotovo nekaj, kar nihče ne mara, vendar brez njih država ne more delovati.

Vprašanje, koliko davka bo treba plačati, se pojavlja tako pri dohodnini, pri prodaji nepremičnine, pri podaritvi nepremičnine, pri prodaji delnic in tako dalje.

V članku bom predstavil, koliko boste plačali davka pri prometu (prodajna, darilna pogodba,…) z nepremičnino ter vam predstavil pod kakšnimi pogoji ste lahko oproščeni plačila davka.

Področje urejata dva zakona in sicer Zakon o davku na promet nepremičnin (v nadaljevanju ZDPN-2) in Zakon o dohodnini (v nadaljevanju ZDoh-2). ZDPN-2 ureja davek pri prometu nepremičnin, ZDoh-2 pa ureja davek na dobiček iz kapitala.

1. Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2)

Po ZDPN-2 se davek plačuje na promet nepremičnin, kar je vsak odplačen prenos lastninske pravice na nepremičnini, in prav tako od odplačne ustanovitve, prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Za prenos nepremičnine se šteje tudi:

• zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino (npr. menjalna pogodba);
• finančni najem nepremičnine;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja (npr. pogodba o priznanju lastninske pravice, če se poveča hiša ali kaj dogradi zraven);
• prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega (npr. pogodba o razdružitvi solastnine);
• za promet nepremičnin se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan (npr. pogodba o priposestvovanju).

Izjemo od obveznosti plačila davka ob prenosu lastninske pravice na nepremični oziroma ob sklenitvi pogodbe predstavlja prenos lastninske pravice od pravne osebe na novo pravo ali fizično osebo. Pogoj pa je, da ima pogodba sestavine računa, torej navedeno vrednost nepremičnine, višino DDV in prodajno ceno skupaj z DDV. Tukaj se obračuna DDV in zato ni potrebno v času sklepanja pogodbe plačati davek, ampak se ga poravna, ko prodajalec plača DDV.

Zavezanec za plačilo davka je prodajalec nepremičnine. Pri zamenjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji.

Če obstaja solastnina in se prodajajo idealni deleži na solastnini je davčni zavezanec vsak prodajalec posebej. Davčni zavezanec je praviloma tisti, ki nepremičnino odsvaja, izjema je pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, kjer je davčni zavezanec priposestvovalec.

Obveznost plačila davka nastane, ko je pogodba sklenjena.

Po Obligacijskem zakoniku mora biti nepremičninska pogodba sklenjena pisno, kar pomeni da je sklenjena, ko jo podpišejo vse pogodbene stranke.

Bodite previdni, da ne zamudite rokov, kajti zakon zavezuje davčnega zavezanca, da mora vložiti napoved za odmero davka v roku 15 dni po nastanku davčne obveznosti, to pa v praksi pomeni v roku 15 dneh po podpisu pogodbe.

Davčni organ vam po vložitvi napovedi v roku 30 dneh izda odločbo o odmeri davka, na podlagi katere morate v nadaljnjih 30 dneh plačati davek. Če ne oddate napoved za odmero davka v roku 15 dneh po sklenitvi pogodbe, ste v prekršku in lahko vas davčni organ kaznuje z globo v višini od 100 do 1200 EUR (velja za fizične osebe).

Davčna osnova, od katere se odmeri in plača davek, je prodajna cena nepremičnin.

Predlagam, da ne pišete v pogodbo prenizkih cen nepremičnin, kajti lahko ta nižji znesek zelo drago plačate v prihodnosti, pri dohodku iz kapitala, kar bom razložil pozneje.

Že sam ZDPN-2 določa, da če je prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20 %, je davčna osnova 80 % posplošene tržne vrednosti nepremičnine. Vedno lahko s cenitvijo nepremičnine dokažete, da je vrednost nižja od posplošene tržne vrednosti. Seveda boste cenilca plačali sami, kar pa vas ne prišlo poceni, zato velja dobro premisliti, kakšno ceno boste postavili v pogodbi. Svetujem vam posvet z odvetnikom.

Davek se plačuje po stopnji 2% od davčne osnove oziroma od prodajne cene nepremičnine.

Oproščeni plačila davka so:

• prenosi nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, akreditirana v Republiki Sloveniji, če velja vzajemnost, in na mednarodne organizacije, če to določajo mednarodne pogodbe, ki obvezujejo Republiko Slovenijo;
• prenosi nepremičnin iz naslova razlastitev ali drugih zakonskih ukrepov oziroma na podlagi prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena namesto razlastitve;
• prenosi nepremičnin, ki imajo status kulturnega spomenika, pod pogojem, da je kulturni spomenik dostopen za javnost ali da je namenjen izvajanju kulturne dejavnosti, o čemer lastnik sklene z ministrstvom, pristojnim za kulturo, sporazum z neomejenim trajanjem;
• prenosi zemljišč v okviru komasacij v skladu s predpisi o urejanju prostora in prenosa kmetijskih zemljišč v okviru drugih agrarnih operacij v skladu s predpisi o kmetijskih zemljiščih (v poštev pride pri kmetijskih zemljiščih);
• prenosi nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev v skladu z zakoni;
• prenosi nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunajzakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze (v praksi zelo uporabna alineja, glede urejanja premoženjskih razmerij med zakoncema ali zunajzakonskima partnerjema ali registrirane istospolne partnerske zveze);
• prenosi nepremičnin pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremicnine;
• prenosi nepremičnin pri razdelitvi premoženja – nepremičnin med družbenike ali delničarje v postopkih likvidacije družbe;
• prenosi nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj, kot jih ureja zakon o gospodarskih družbah;
• prenosi nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

Ko boste plačali davek, vam bo davčna uprava na pogodbo odtisnila žig, da je davek plačan.

Brez dokaza, da je plačan davek na promet nepremičnin, ni mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini.

Brez overjene pogodbe pa se ne morete vpisati kot lastnik v zemljiško knjigo.

V praksi vas bo, če davčnih žigov na pogodbi ne bo, notar opozoril, da morate najprej nesti pogodbo na davčno upravo. Notar je namreč na podlagi Zakona o zemljiški knjigi zavezan, da mora preveriti plačilo davka ter ne sme overiti pogodbe, če ni dokazila o plačilu davka.

2. Zakon o dohodnini

Dobiček iz kapitala je dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala.

Davčna osnova od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Plastično si to lahko predstavljate na naslednjem primeru.

Kupite nepremičnino za 100.000 EUR, nato pa jo čez eno leto prodate za 120.000 EUR. Zakon predvideva, da ste ustvarili 20.000 EUR dobička in se zato ta dobiček obdavči po drugačni davčni stopnji, kot sam promet nepremičnine.

Davčna stopnja je 27,5%, nato pa se po 5 letih zniža na 20%, po desetih letih na 15% in po 15 letih na 10%, če pa boste nepremičnino prodali po 20 letih, ne boste plačali davka na dobiček.

V konkretnem primeru prodaje nepremicnine čez eno leto po nakupu boste plačali 2% davek za promet nepremicnine na prodajno ceno v višini 2.400 EUR in 25% davek na dobiček iz kapitala v višini 5.000 EUR, se pravi skupaj 7.400 EUR.

Ali se vam zdi znesek davka visok?

Lahko bi bil še višji, če bi pridobili nepremičnino po nižji ceni in jo potem prodali po zelo visoki ceni.

Povedal sem, da je dobiček iz kapitala dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala, nismo pa povedali, kaj je kapital. Za kapital se po ZDoh-2 šteje:

• nepremičnina, ne glede na to, ali je bila odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju;
• vrednostni papirji in deleži v gospodarskih družbah, zadrugah in drugih oblikah organiziranja in;
• investicijski kuponi.

V tem članku se bom osredotočil le na nepremičnine. Takoj pa vam bom naštel neobdavčljive odsvojitve kapitala. Za odsvojitev kapitala po tem zakonu se ne šteje:

• prenos kapitala preminule osebe na dediča, volilojemnika ali osebo, ki ju nadomesti po predpisih o dedovanju, ali na drugo osebo, ki uveljavlja kakšno pravico iz zapuščine, zaradi smrti fizične osebe;
• odsvojitev nepremicnine po pogodbi o dosmrtnem preživljanju ali po darilni pogodbi za primer smrti;
• prenos nepremičnin iz naslova razlastitev, po predpisih, ki urejajo to področje;
• prenos kapitala posojilojemalcu ali zastavnemu upniku v primeru ustanovitve zastavne pravice na kapitalu, in prenos nazaj posojilodajalcu oziroma zastavitelju, razen prenosa nazaj v primeru, ko se posojeni kapital proda in vrne novo kupljeni kapital;

Navedel sem že da je davčna stopnja 27,5 % od davčne osnove in se vsakih pet let zniža tako, da po 20 letih ne plačate davek na dobiček iz kapitala.

Poleg zgoraj navedenih izjem ste oproščeni plačila davka tudi pri:

• odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem, v katerem ste kot zavezanec imeli prijavljeno stalno prebivališče in ga imeli v lasti ter tam dejansko bivali vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Če ste kot zavezanec stanovanje ali stanovanjsko hišo uporabljali v zvezi z opravljanjem dejavnosti ali ga oddajali v najem, se za odsvojitev kapitala ne šteje odsvojitev tistega dela stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ste ga kot zavezanec uporabljali v zvezi z opravljanjem dejavnosti (pod pogojem, da je stanovanje ali stanovanjska hiša oziroma njun del v poslovnih knjigah prikazano kot sredstvo za potrebe dejavnosti) ali ga je oddajali v najem.
• Pametno je, da takoj, ko kupite nepremičnino, prijavite tudi stalno prebivališče. V tem primeru boste lahko čez tri leta prodali nepremičnino po višji ceni brez davka na dobiček iz kapitala.

Oproščeni plačila davka boste tudi v primeru, da ste imeli stroške v višini davčne osnove oziroma razlike med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Zakon kot stroške, ki jih lahko uveljavljate predvideva:

• vrednost na nepremičnini opravljenih investicij in stroškov vzdrževanja, ki povečuje uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec;
• znesek davka na dediščine in darila in davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob pridobitvi kapitala;
• stroški, ki jih je plačal zavezanec v zvezi s cenitvijo pridobljene nepremičnine, ki jo je opravil pooblaščeni cenilec v skladu z obstoječo metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremičnine ne da ugotoviti na drug način; stroški cenitve se priznajo v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 188 eurov;
• normirani stroški, povezani s pridobitvijo kapitala, v višini 1% od nabavne vrednosti kapitala.

Ne glede na določbe ZDoh -2 se dobiček, dosežen z odsvojitvijo nepremičnine, pridobljene pred 1. januarjem 2002, ne obdavčuje.

Upam, da sem vam predstavil okvirno sliko obdavčitve in plačila davka pri prometu z nepremičninami.

Želim vam veliko uspešnih nakupov ali prodaj nepremičnin.

odvetnik Gregor Verbajs