Se vam zdi neverjetno? Poglejva konkreten primer.
Vzemimo najbolj pogost slovenski primer, ko nekdo podeduje ali dobi nepremičnino v dar.
Kot odvetnik svetujem, da v takih primerih v pogodbo vedno vnesete dejansko tržno vrednost nepremičnin.
Enako je potrebno storiti pred zapuščinskim sodiščem.
V praksi pa stranke pogosto napišejo nižjo vrednost nepremičnin, da bi plačale nižjo sodno takso in manjšo nagrado odvetnikom.
Nagrada odvetnika je namreč, če ni drugače dogovorjeno, odvisna od vrednosti spora ali posla, kar določa Odvetniška tarifa.
Poglejva dva primera:
- Sklenitev pogodbe
V dar prejmete nepremičnino, ki je dejansko vredna 300.000,00 EUR, vendar v pogodbo napišete, da je vredna 150.000,00 EUR. Po štirih letih nepremičnino prodate.
Nepremičnina | Nagrada odvetnika | Davek od prometa nepremičnin | Davek na kapitalski dobiček | Skupaj strošek |
Znižana vrednost (150.000,00 EUR) | 840,00 EUR | 0 EUR | 0 EUR | 840,00 EUR |
Dejanska vrednost (300.000,00 EUR) | 1.200,00 EUR | 6.000,00 EUR | 37.500,00 EUR | 44.700,00 EUR |
45.540,00 EUR |
Kaj pa če bi v pogodbo vnesli dejansko vrednost nepremičnine in upoštevali, da je dejanska vrednost nepremičnine v višini 250.000,00 EUR v štirih letih zvišala za 50.000,00 EUR:
Nepremičnina | Nagrada odvetnika | Davek od prometa nepremičnin | Davek na kapitalski dobiček | Skupaj strošek |
Znižana vrednost (250.000,00 EUR) | 1.080,00 EUR | 1.080,00 EUR | ||
Dejanska vrednost (300.000,00 EUR) | 1.200,00 EUR | 6.000,00 EUR | 12.500,00 EUR | 19.700,00 EUR |
20.780,00 |
Če boste upoštevali nasvet odvetnika boste prihranili 24.760,00 EUR, kljub temu, da boste odvetnika za sestavo pogodbe plačali zgolj 240,00 EUR več.
Vem, kaj sedaj mislite. Verjetno ste pomislili, da nepremičnine ne boste prodajali po 4 letih.
Poglejva še primer, če nepremičnino prodate po 14 letih. To pa je dovolj dolga doba, da se nam v življenju zgodijo marsikatere stvari.
Če napišete znižano vrednost:
Nepremičnina | Nagrada odvetnika | Davek od prometa nepremičnin | Davek na kapitalski dobiček | Skupaj strošek |
Znižana vrednost (150.000,00 EUR) | 840,00 EUR | 0 EUR | 0 EUR | 840,00 EUR |
Dejanska vrednost (300.000,00 EUR) | 1.200,00 EUR | 6.000,00 EUR | 22.500,00 EUR | 29.700,00 EUR |
30.540,00 EUR |
Če napišete dejansko vrednost:
Nepremičnina | Nagrada odvetnika | Davek od prometa nepremičnin | Davek na kapitalski dobiček | Skupaj strošek |
Znižana vrednost (250.000,00 EUR) | 1.080,00 EUR | 1.080,00 EUR | ||
Dejanska vrednost (300.000,00 EUR) | 1.200,00 EUR | 6.000,00 EUR | 7.500,00 EUR | 14.700,00 EUR |
15.780,00 |
Če nepremičnino prodate po 14 letih boste zaradi nasveta odvetnika prihranili 14.760,00 EUR.
- Sklep o dedovanju
Kaj pa, če nepremičnino podedujete in sodišču ne sporočite dejanske vrednosti?
Pogosto opažam, da dediči zaradi nižjih sodnih taks sodišču sporočijo nižjo vrednost nepremičnine.
Vzemimo, da po štirih letih prodate nepremičnino, ki ste jo podedovali.
Nepremičnina | Nagrada odvetnika | Sodna taksa | Davek od prometa nepremičnin | Davek na kapitalski dobiček | Skupaj strošek |
Znižana vrednost (150.000,00 EUR) | 840,00 EUR | 774,00 EUR | 1.614,00 EUR | ||
Dejanska vrednost (300.000,00 EUR) | 1.200,00 EUR | 1.044,00 EUR | 6.000,00 EUR | 37.500,00 EUR | 45.744,00 EUR |
47.358,00 |
Vzemimo enako predpostavko, da je dejanska vrednost nepremičnine 250.000,00 EUR, ki se nato v 4 letih poveča na 300.000,00 EUR
Nepremičnina | Nagrada odvetnika | Sodna taksa | Davek od prometa nepremičnin | Davek na kapitalski dobiček | Skupaj strošek |
Znižana vrednost (250.000,00 EUR) | 1.080,00 EUR | 954,00 | 2.034,00 | ||
Dejanska vrednost (300.000,00 EUR) | 1.200,00 EUR | 1.044,00 | 6.000,00 EUR | 12.500,00 EUR | 20.744,00 |
22.778,00 |
Tudi v zapuščinskem postopku boste zaradi enega preprostega nasveta odvetnika prihranili 24.580,00 EUR.
Pa si poglejva še situacijo, če nepremičnino, ki ste jo podedovali prodate čez 14 let.
Nepremičnina | Nagrada odvetnika | Sodna taksa | Davek od prometa nepremičnin | Davek na kapitalski dobiček | Skupaj strošek |
Znižana vrednost (150.000,00 EUR) | 840,00 EUR | 774,00 | 1.614,00 | ||
Dejanska vrednost (300.000,00 EUR) | 1.200,00 EUR | 1.044,00 | 6.000,00 EUR | 22.500,00 EUR | 30.744,00 |
32.358,00 |
Vzemimo enako predpostavko, da je dejanska vrednost 250.000,00 EUR, ki se nato v 4 letih poveča na 300.000,00 EUR
Nepremičnina | Nagrada odvetnika | Sodna taksa | Davek od prometa nepremičnin | Davek na kapitalski dobiček | Skupaj strošek |
Znižana vrednost (250.000,00 EUR) | 1.080,00 EUR | 954,00 | 2.034,00 | ||
Dejanska vrednost (300.000,00 EUR) | 1.200,00 EUR | 1.044,00 | 6.000,00 EUR | 7.500,00 EUR | 15.744,00 |
17.778,00 | |||||
Če nepremičnino dobite v zapuščinskem postopku in upoštevate nasvet odvetnika boste tudi v primeru prodaje čez 14 let prihranili 14.580,00 EUR.
- Zaključek
Če boste upoštevali nasvet odvetnika, boste dolgoročno prihranili veliko denarja. Na koncu se vprašajte, ali je dodatnih 240,00 EUR vrednih za nasvet odvetnika? Jaz menim, da zelo.
Kot vedno, bom tudi tokrat povedal, da je pravočasno in pravilno reševanje pravnih problemom ključnega pomena.
Gregor Verbajs, odvetnik