Dne 31. 12 .2020 je začel veljati Zakon o interventnih ukrepih za pomoč pri omilitvi posledic drugega vala epidemije COVID-19 (ZIUPOPDVE) (PKP7), ki je v 117. členu določil začasne ukrepe na področju najemnih razmerij poslovnih stavb in poslovnih prostorov.
Najemnik poslovnih stavb ali poslovnih prostorov (v nadaljnjem besedilu: poslovne nepremičnine), ki mu je zaradi epidemije COVID-19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, lahko:
- ne glede na Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) najemno pogodbo odpove s pisno izjavo z odpovednim rokom osem dni;
- zahteva odlog plačila obveznosti iz najemne pogodbe;
- zahteva podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, sklenjene za določen čas.
Navedeni člen tako ureja tri elemente najemnih pogodbenih razmerij za poslovne stavbe oziroma poslovne prostore, in sicer:
- rok in način najemnikove odpovedi najemne pogodbe,
- ročnost oziroma odlog plačevanja najemnine ter
- podaljšanje najemnih pogodb, sklenjenih za določen čas.
Koristniki ukrepa so najemniki poslovnih stavb ali poslovnih prostorov, ki jim je zaradi epidemije COVID-19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa je bistveno oteženo in zaradi tega poslovne nepremičnine ne morejo v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.
Ti najemniki lahko uporabijo ukrep, ki omogoča lažji odstop od najemne pogodbe, nadalje lahko uveljavijo odlog plačevanja obveznosti iz najemne pogodbe, kot tretje pa lahko pogodbo, ki je bila sklenjena za določen čas, podaljšajo.
Bodite pozorni na to, da se prvi ukrep z drugim in tretjim izključuje, drugi in tretji ukrep pa se lahko, v celoti v odvisnosti od odločitve najemnika, uporabita hkrati.
- Odpoved najemne pogodbe
Prvi ukrep najemnikom poslovnih nepremičnin omogoča, da lahko podajo odpoved od pogodbe pod drugačnimi pogoji, kot jih za to sicer določa ZPSPP. Ta v 27. členu določa, da najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo v roku, kot ga določa ta najemna pogodba, ki pa ne sme biti krajši od enega leta.
Enoletni rok je že sam po sebi nenavadno dolg in ga je moč pripisati dejstvu, da ZPSPP izhaja še iz časov, ko je bila dinamika najema poslovnih prostorov drugačna. V okoliščinah, kakršne povzročajo posledice epidemije COVID-19, pa strankam (ki bi se recimo zaradi izrazitega zmanjšanja povpraševanja odločile prenehati z dejavnostjo) ta določba ZPSPP onemogoča, da bi najem prostorov, ki jih ne potrebujejo več ali pa zanje ne zmorejo plačevati najemnine, odpovedale s krajšo ročnostjo.
Sedaj na podlagi 117. člena ZIUPOPDVE je to mogoče, in sicer zgolj z 8 dnevnim odpovednim rokom in zgolj s pisno izjavo.
Z navedeno določbo pa ni odstopljeno samo od kogentno določenega odpovednega roka, kot ga določa ZPSPP, ampak tudi od zahteve, da je odpoved lahko samo sodna, saj zakon določa zgolj navadno pisno izjavo.
- Odlog plačila obveznosti iz najemne pogodbe
Drugi ukrep uvaja možnost odloga plačila obveznosti iz najemne pogodbe. Kaj so te obveznosti, določa drugi odstavek člena, gre pa zlasti za najemnino in druga z najemom povezana plačila, v odvisnosti od tega, kaj vse sta v najemni pogodbi stranki določili kot najemnino.
Ukrep je izrecno omejen samo na odlog celotne najemnine, vendar slednje ne ovira strank, da se ne dogovorita drugače, morda da se namesto za odlog plačila najemnine dogovorita za njeno znižanje. Taka odločitev je v celoti v njuni avtonomni sferi.
Navedena ureditev najemniku omogoča, da od najemodajalca zahteva odlog plačila tistih najemnin, ki izvirajo iz obdobja, ko mu je bilo opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, pri čemer pa je v skladu s tretjim odstavkom to obdobje lahko tudi tisto pred uveljavitvijo tega zakona.
Bodite pozorni na to, da lahko predlagate odlog plačila tudi tistih najemnin pred uveljavitvijo zakona, vendar moreta predlog za odlog plačila najemnin najemodajalcu posredovati v roku 15 dni po uveljavitvi zakona.
V obeh primerih je pomembno to, da se lahko odlog plačila najemnine nanaša samo na plačila, ki so dolgovana za obdobje, ko so predpisi, zaradi katerih je bilo najemniku opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, že veljali.
Plačila najemnine, ki sicer zapade v tem obdobju, dolgovano pa je za obdobje, ko je najemnik dejavnost še v celoti lahko opravljal in v ta namen nepremičnino uporabljal, ni moč odložiti.
Plačilo najemnine se odloži najpozneje za šest mesecev od izteka veljavnosti tega ukrepa, ki je 30. junij 2021, v primeru, da vlada ukrep podaljša, pa še za toliko več, a največ za še dodatnih šest mesecev, kar pomeni, da je plačilo lahko odloženo največ do 31. decembra 2021.
Za uveljavljanje odloga plačila najemnine mora v skladu s šestim odstavkom najemnik najemodajalca o tem obvestiti preden to plačilo zapade v plačilo, v primeru, da uveljavlja odlog plačil najemnine iz obdobja pred začetkom veljavnosti tega zakona, pa mora najemodajalca o tem obvestiti v 15 dneh po začetku veljavnosti zakona.
Takšen ukrep ima sicer retroaktivno veljavo, vendar je zakonodajalec mnenja, da za takšen poseg obstoji stvaren razlog in izpolnjuje strogi test sorazmernosti.
Ker zakon najemniku omogoča odlok plačila najemnine, daje na drugi strani najemodajalcu možnost, da zahteva zavarovanje za odložene najemnine, saj s prejemom najemnikove zahteve, ko ta začne učinkovati (glej peti odstavek), pride v situacijo, ko bo moral na izpolnitev te bistvene sestavine najemne pogodbe počakati, kar zanj predstavlja določeno tveganje.
Zakon ne določa sankcije, če najemnik najemodajalcu ne zagotovi zavarovanja. Vendar po drugi strani zakon najemodajalcu omogoča zavarovanje, kar bodo najemniki lahko uredili tudi z različnimi predlogi določenimi v Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ).
- Podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, sklenjene za določen čas
Tretji ukrep najemniku omogoča, da najemno pogodbo, ki je sklenjena za določen čas, podaljša, in sicer za toliko časa, kolikor mu opravljanje gospodarske dejavnosti v poslovni nepremičnini ni bilo omogočeno oziroma mu je bilo bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.
Ukrep je smiselno povezan z ukrepom odloga plačila najemnine, saj se sredstva za plačilo najemnine praviloma ustvarjajo z opravljanjem dejavnosti.
S podaljšanjem pogodbe se omogoči opravljanje dejavnosti v času, ko bo ta spet možna oziroma dopustna, s tem pa bo najemnik praviloma prišel do sredstev, ki jih bo lahko namenil za poplačilo odloženih najemnin.
Najemnik bo lahko enako kot pri ukrepu odloga plačila najemnine zahteval podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe tudi za obdobje pred uveljavitvijo zakona, ko mu je bilo zaradi epidemije COVID19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno oteženo in zaradi tega poslovne nepremičnine ni mogel v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.
Čas, za katerega se bo pogodba lahko podaljšala, bo tako lahko vključeval tudi čas iz obdobja pred uveljavitvijo zakona, če je seveda izpolnjen pogoj, da je bilo najemniku v tistem obdobju zaradi epidemije COVID19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ni mogel v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.
Enako kot pri ukrepu odloga plačila najemnine je tudi za učinkovanje podaljšanja veljavnosti pogodbe potrebna pisna zahteva najemnika.
- Prepoved odpovedi ali odstopa od najemne pogodbe
Sedmi odstavek določa, da najemodajalec ne sme odpovedati ali odstopiti od najemne pogodbe, ker je najemnik zahteval odlog plačila najemnine ali podaljšanje najemne pogodbe v skladu s 117. členom ZIUPOPDVE.
Ukrepi po 117. členu ZIUPOPDVE so mišljeni kot pravica najemnika, zato za njeno izvrševanje ne sme biti kaznovan, enostranska odpoved oziroma odstop pa bi tudi v celoti negirala namen teh ukrepov, ki je ta, da se najemna razmerja ohranjajo in se po prenehanju epidemije oziroma prepovedi opravljanja dejavnosti gospodarstvo čim prej aktivira.
Izpostaviti velja, da ukrepi po tem 117. členu ZIUPOPDVE pogodbenim strankam v najemnih razmerjih ne onemogočajo ali celo prepovedujejo, da so okrog teh elementov najemnega razmerja ne dogovorijo drugače. Vedno se lahko najemodajalec in najemnik sporazumno dogovorita drugače.
Še vedno velja načelo avtonomnega urejanja pogodbenih razmerij in dispozitivne narave zakonskih določb, zato se lahko dogovorita za drugačen režim glede plačevanja najemnin in podaljšanja pogodbe.
Zakon tako daje podlago za enostransko spreminjanje teh razmerij samo za primere, kjer dogovor ne bo mogoč, v pravico najemodajalca, da pogodbo odpove zaradi njenega neizpolnjevanja, pa posega samo toliko, kolikor je potrebno, da ti ukrepi sploh lahko učinkujejo.
- Veljavnost ukrepov
Zadnji odstavek določa rok veljavnosti ukrepov po tem členu, ki je določen na fiksni datum 30. junij 2021, vladi pa je omogočeno njegovo enkratno podaljšanje za največ šest mesecev.
Prav tako vas vabim k branju še drugih zapisov na blogu www.gregorverbajs.si.
odvetnik Gregor Verbajs
